Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.135.924
(zaaknummer rechtbank Overijssel 402461)
arrest van de tweede kamer van 21 oktober 2014
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna: [appellant],
advocaat: mr. G.J. Hollema,
tegen:
de stichting
Woningstichting Tubbergen,
Woningstichting Tubbergen,
gevestigd te Tubbergen,
geïntimeerde,
hierna: de Woningstichting,
advocaat: mr. M. Douwenga.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van
22 mei 2012 en 16 juli 2013 die de kantonrechter (rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo) tussen [appellant] als eiser in conventie en verweerder in reconventie en de Woningstichting als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 15 oktober 2013,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord.
2.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3.De vaststaande feiten
3.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in rechtsoverweging 2 onder het kopje ”feiten” van het bestreden vonnis van 16 juli 2013.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1
In eerste aanleg heeft [appellant] -kort weergegeven- in conventie een verklaring van recht gevorderd dat de situering van de parkeerhavens ten opzichte van het appartement van [appellant] en de daarmee voor hem gepaard gaande lawaaioverlast een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 BW Pro. Daarnaast heeft [appellant] primair de veroordeling van de Woningstichting tot herstel van dat gebrek gevorderd, op straffe van verbeurte van een dwangsom en subsidiair vermindering van de maandelijkse huurprijs met een bedrag van € 160,27 vanaf zes maanden voorafgaand aan de dagvaarding in eerste aanleg, met veroordeling van de Woningstichting in de kosten van de procedure. In reconventie heeft de Woningstichting de veroordeling van [appellant] gevorderd tot betaling aan haar van een bedrag van € 15.882,99 te vermeerderen met de wettelijke rente en de contractuele boete alsmede tot ontruiming van de gemeenschappelijke ruimte aan de Klaproos te Harbrinkshoek, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met de veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure. De kantonrechter heeft in het bestreden eindvonnis van 16 juli 2013 de vorderingen in conventie evenals die in reconventie afgewezen.
4.2
Tegen de afwijzing van de vorderingen in conventie heeft [appellant] hoger beroep ingesteld. De Woningstichting heeft geen (incidenteel) hoger beroep ingesteld. Het hoger beroep is daarmee beperkt tot de vorderingen in conventie. De door [appellant] opgeworpen grieven leggen die vorderingen in volle omvang ter beoordeling aan het hof voor. [appellant] concludeert tot vernietiging van het eindvonnis en tot toewijzing van zijn vorderingen in eerste aanleg, met veroordeling van de Woningstichting in de kosten van beide instanties. De Woningstichting heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellant] in zijn hoger beroep dan wel tot ongegrondverklaring daarvan met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.
4.3
De kern van het geschil betreft de vraag of de situering van de parkeerhavens bij het door [appellant] van de Woningstichting gehuurde appartement en de daarmee gepaard gaande geluidoverlast een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro, tot herstel van welk gebrek de Woningstichting als verhuurder is gehouden en bij nalaten waarvan huurvermindering kan volgen.
4.4
[appellant] stelt dat de situering van de parkeerhavens en de geluidoverlast die dat meebrengt -de parkeerplaatsen grenzen aan de beide slaapkamers van het appartement van [appellant], die vanwege nachtdiensten vaak overdag slaapt- een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 BW Pro. [appellant] beroept zich daarvoor onder meer op het naar aanleiding van een door hem bij de Klachtencommissie ingediende klacht door die commissie aan het bestuur van de Woningstichting uitgebrachte advies. De Klachtencommissie heeft het bestuur geadviseerd het appartement van [appellant] te voorzien van twee rolluiken met een hoge geluidsisolatiewaarde. Verder heeft zij gesuggereerd op lange termijn -zodra het huur/pachtcontract met de bewoners van perceel 12 afloopt/beëindigd is- de parkeergelegenheid bij het complex opnieuw in te richten met als resultaat dat de parkeerhavens op voldoende afstand van de woningen zijn gelegen. Vast staat dat de rolluiken door de Woningstichting zijn geplaatst. Daarnaast heeft de Woningstichting [appellant] het exclusieve gebruik toegestaan van de parkeerplaats die het dichtst bij/onder zijn slaapkamer is gelegen.
4.5
De eerste grief richt zich tegen de in rechtsoverweging 4.1.2 aan het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake is van een gebrek ten grondslag gelegde argumenten, te weten dat (i) de parkeerplaatsen geen deel uitmaken van het gehuurde en (ii) [appellant] voor het aangaan van de huurovereenkomst wist waar de parkeerplaatsen zich bevonden en hem bekend moest zijn dat automotoren geluid produceren.
4.6
Vast staat dat de parkeerplaatsen direct grenzen aan het appartementencomplex waartoe het gehuurde behoort en slechts door de bewoners ervan -dus niet door derden- worden gebruikt. In de informatiemap die door de Woningstichting bij het aangaan van de huurovereenkomst aan [appellant] ter hand is gesteld (productie 3 bij conclusie van antwoord in eerste aanleg), wordt op pagina 4 onder het kopje ”De appartementen” meegedeeld dat aan de linkerzijkant van het complex parkeergelegenheden zullen worden gerealiseerd. Deze zijn op de bijbehorende tekening ook ingetekend. Naar het oordeel van het hof moeten op grond van die omstandigheden de parkeerplaatsen tot het gehuurde worden gerekend.
4.7
Voorts is het hof van oordeel dat de omstandigheid dat [appellant] bij het aangaan van de huurovereenkomst wist dat de parkeerplaatsen dicht bij/onder zijn slaapkamers waren gelegen en hij kon weten dat automotoren geluid produceren, niet relevant is voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een gebrek. Het begrip ’gebrek’ heeft een ruime betekenis. Artikel 7:204 lid 2 bepaalt Pro dat het daarbij moet gaan om een gebrek waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen die
een(cursivering Hof) huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten. Voorts bepaalt artikel 7:242 lid 1 BW Pro dat van artikel 7:204 BW Pro niet ten nadele van de huurder van woonruimte kan worden afgeweken. Met andere woorden: de wetenschap van [appellant] bij het aangaan van de huurovereenkomst -voor zover aanwezig- kan derhalve niet in de weg staan aan zijn vorderingen.
een(cursivering Hof) huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten. Voorts bepaalt artikel 7:242 lid 1 BW Pro dat van artikel 7:204 BW Pro niet ten nadele van de huurder van woonruimte kan worden afgeweken. Met andere woorden: de wetenschap van [appellant] bij het aangaan van de huurovereenkomst -voor zover aanwezig- kan derhalve niet in de weg staan aan zijn vorderingen.
4.8
De conclusie is dat de argumenten (i) noch (ii) redengevend kunnen zijn voor het oordeel dat de situering van de parkeerhavens en de daaruit voortvloeiende geluidoverlast een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Grief I slaagt dus.
4.9
Grief II slaagt eveneens voor zover deze ziet op het oordeel van de kantonrechter dat de vorderingen (ook) afstuiten op artikel 7:204 lid 3 BW Pro. Hiervoor (4.6) is al geconstateerd dat de parkeerplaatsen deel uitmaken van het gehuurde en uitsluitend door de bewoners, allen huurders van de Woningstichting, worden gebruikt. Van een feitelijke stoornis door derden is dus geen sprake.
4.1
Voor het overige faalt de grief. Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een gebrek is van belang of de auto’s die parkeren op en wegrijden van de parkeerplaatsen
-na plaatsing van de rolluiken en toekenning aan [appellant] van het exclusief gebruik van de meest dichtbij zijn slaapkamers gelegen parkeerplaats door de Woningstichting- een zodanige mate van geluidsoverlast geven dat het gehuurde niet het genot verschaft dat [appellant] bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten en dat de Woningstichting (verdergaande) maatregelen dient te nemen om dat gebrek te verhelpen. Naar het oordeel van het hof moet die vraag ontkennend worden beantwoord. Vast staat -het tegendeel is gesteld noch gebleken- dat het appartementencomplex is gebouwd in overeenstemming met de Bouwvergunning en het Bouwbesluit. In eerste aanleg zijn door de deskundige ing. [A] metingen verricht van de piekgeluiden die worden teweeggebracht door het openen en sluiten van verschillende autoportieren, het starten en wegrijden en het terugkomen van verschillende auto’s. Uit het naar aanleiding daarvan opgemaakte deskundigerapport blijkt dat de hoogste piekbelasting overdag in de slaapkamer van [appellant] bij een gesloten rolluik gemeten 52 dBA bedroeg, teweeggebracht door het sluiten van het portier van een Seat Altea. Naar het oordeel van het hof blijkt daaruit niet van een zodanig niveau van geluidoverlast dat dat tot een aantasting van het huurgenot leidt. Dat blijkt onvoldoende uit het deskundigerapport en is evenmin op andere wijze komen vast te staan. De conclusie is dan ook dat de situering van de parkeerplaatsen noch de gevel noch het door de auto’s geproduceerde geluid tot een zodanige geluidoverlast leiden dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro. De alle daarop gestoelde vorderingen zijn daarom niet toewijsbaar. In zoverre faalt de grief.
4.11
Andere feiten of omstandigheden die, indien bewezen, tot een andere beslissing kunnen leiden, zijn gesteld noch gebleken. Aan het bewijsaanbod van [appellant] wordt dan ook voorbij gegaan.
4.12
De slotsom is dat hoewel de grieven deels terecht zijn opgeworpen, het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake is van een gebrek in stand moet blijven, uitsluitend op de ook door de kantonrechter mede aan diens beslissing ten grondslag gelegde overweging dat van geluidoverlast onvoldoende is gebleken. Dat leidt tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met veroordeling van [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep. Omdat [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij terecht is veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg, faalt grief III. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van de Woningstichting zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 683
- salaris advocaat €
894(1 punt x tarief II)
894(1 punt x tarief II)
Totaal € 1.577
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Almelo van 16 juli 2013,
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Woningstichting vastgesteld op € 1.577,
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.J.H.G. Bronzwaer, D. Stoutjesdijk en P.E. de Kort en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2014.