ECLI:NL:GHARL:2014:8876

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.156.243/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/17/136201/KG ZA 14/229)

arrest van de eerste kamer van 18 november 2014

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. P. van Schravendijk, kantoorhoudend te Leeuwarden,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. B. Korvemaker, kantoorhoudend te Leeuwarden.

1.Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven het tussen partijen in kort geding gewezen vonnis van 8 augustus 2014 van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden (hierna: de voorzieningenrechter).

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 4 september 2014 (met grieven en producties),

- de memorie van antwoord (met producties,).

2.2

Vervolgens heeft [appellant] de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van [appellant] luidt:

"(
…) bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het kortgedingvonnis van de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van 8 augustus 2014, in de procedure met zaak-/rolnummer C/17/136201/KG ZA 14/229 te vernietigen met bijkomende veroordelingen."

De beoordeling

3. De tussen partijen vaststaande feiten.

3.1

Rekening houdend met de
grieven I tot en met IV, die zijn gericht tegen enkele feitenvaststellingen onder 2 van het bestreden vonnis, staan de volgende (hierna onder 1.1 tot en met 1.8 opgenomen) feiten tussen partijen vast. Daarbij merkt het hof nog op dat dat er geen rechtsregel is die de rechter verplicht alle door de ene partij gestelde en door de andere partij erkende of niet weersproken feiten als vaststaand in de uitspraak te vermelden. Het staat de rechter vrij uit de tussen partijen vaststaande feiten die selectie te maken welke hem voor de beoordeling van het geschil relevant voorkomt.

3.2

[appellant] is eigenaar van de woning, gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna ook te noemen: de woning), welke woning hij verhuurt. De vorige huurster heeft de huur opgezegd tegen 1 juli 2014. Na ontvangst van deze opzegging heeft [appellant] contact opgenomen met de heer [makelaar] (hierna: [makelaar]), als makelaar werkzaam bij [X] Makelaars te [woonplaats], met het verzoek een potentiële huurder voor de woning te zoeken.

3.3

[geïntimeerde] woonde in eerste aanleg nog met haar drie minderjarige kinderen in [plaats], alwaar zij woonruimte huurde. Vanwege gezinsomstandigheden dan wel familieomstandigheden heeft zij besloten te verhuizen naar [woonplaats]. Haar broer, de heer [broer], die in [woonplaats] woont, heeft haar aangeboden te helpen met zoeken naar een huurwoning. In het kader van deze zoektocht heeft hij begin juni 2014 contact opgenomen met [makelaar]. Op dat moment had [appellant] [makelaar] net voormeld verzoek gedaan.

3.4

Tussen [broer] en [makelaar] hebben onderhandelingen plaatsgevonden over een huurovereenkomst met betrekking tot de woning van [appellant] aan de [adres 1] te [woonplaats]. Ook heeft [makelaar] in overleg met de vorige huurster de woning in juni 2014 door [geïntimeerde] en [broer] laten bezichtigen.

3.5

Op 12 juni 2014 heeft [broer] - voor zover van belang - het volgende e-mailbericht (productie 1 bij inleidende dagvaarding) naar het e-mailadres [e-mailadres] - een website voor te huur staande appartementen en woonhuizen te [woonplaats] - gestuurd:

"Beste heren,

Ik had met [makelaar] afgesproken dat ik deze week even de gegevens van mijn zus zou doorgeven i.v.m. de huur van de woning [adres 1] hier in [woonplaats].

[appellant]

Geb: [geboortedatum 1]

Ongehuwd, alleenstaand met drie kinderen (12,12 en 15) Nu nog woonachtig:

[adres 2]

[plaats]

[telefoonnummer 1]

Beroep: nu nog, ondernemer detailhandel.

(…)

Ik heb afgesproken dat ik garant ga staan voor de huurpenningen:

[broer]

[geboortedatum 2]

[adres 3]

[woonplaats]

[telefoonnummer 2]

Huur volgens afspraak € 680,-

Borg van één maand huur.

Ingangsdatum 15 juli 2014

We zien het huurcontract tegemoet.. of wanneer we waar langs moeten komen om te tekenen."

3.6

[geïntimeerde] heeft vervolgens de huur van haar woning in [plaats] opgezegd per

1 augustus 2014 en haar kinderen voor het nieuwe schooljaar ingeschreven op een school in [woonplaats].

3.7

Op 2 juli 2014 hebben [geïntimeerde] en [appellant] elkaar ontmoet en gesproken in de woning. Ook [makelaar] en [broer] waren daarbij aanwezig. Toen is besproken of, en zo ja in hoeverre, [appellant] de woning wilde opknappen/vernieuwen.

3.8

In week 28 van 2014 heeft [makelaar] aan [broer] bericht dat [appellant] de woning niet aan [geïntimeerde] wilde verhuren.

3.9

Bij brief van 16 juli 2014 heeft mr. Korvemaker voornoemd aan [appellant] bericht dat [geïntimeerde] de eenzijdige beëindiging door [appellant] van de huurovereenkomst niet accepteerde en hem gesommeerd de woning ommegaand aan [geïntimeerde] ter beschikking te stellen. [appellant] heeft niet aan deze sommatie voldaan.

4. Het geschil en de beslissing van de rechtbank.

4.1

[geïntimeerde] heeft gevorderd dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

1. [appellant] zal veroordelen om de woning gelegen te ([postcode]) [woonplaats] aan de [adres 1], binnen 24 uur na betekening van het in deze te wijzen vonnis ter vrije en algehele beschikking (vrij van huur en/of gebruik door [appellant] en/of derden) van [geïntimeerde] te stellen, onder afgifte van de sleutels aan [geïntimeerde];

2. zal bepalen dat [appellant] aan [geïntimeerde] een dwangsom verbeurt van € 250,- voor iedere dag (een dagdeel daaronder begrepen), dat [appellant] de onder 1 bedoelde veroordeling niet nakomt en

3. [appellant] zal veroordelen in de kosten van deze procedure.

4.2

Nadat [appellant] daartegen verweer heeft gevoerd, heeft de voorzieningen rechter de vordering toegewezen met uitzondering van de gevorderde dwangsom.

5. De motivering van de beslissing

Spoedeisend belang

5.1

Op de vraag in hoeverre er nog in hoger beroep voldoende spoedeisend belang bij de vordering is, is slechts de vordering van oorspronkelijk eiser(es) - derhalve [geïntimeerde] - relevant en niet de vordering in hoger beroep van oorspronkelijk gedaagde. Gelet op hetgeen hiervoor onder 3.6 is vermeld komt naar het oordeel van het hof [geïntimeerde] thans nog voldoende spoedeisend belang toe bij haar vordering.

Vordering [appellant]

5.2

Volgens [geïntimeerde] komt [appellant] geen vordering tot ontruiming toe, aangezien hij in eerste aanleg geen reconventionele vordering heeft ingesteld. Hij doet dit derhalve voor het eerst in hoger beroep, hetgeen krachtens artikel 353 lid 1 Rv niet is toegestaan.

Naar het oordeel van het hof heeft deze ontruimingsvordering slechts de strekking tot ongedaanmaking van hetgeen in eerste aanleg is beslist als gevolg van de (door [appellant] gevorderde) vernietiging van het vonnis in eerste aanleg, waartoe [appellant] is gerechtigd (HR20 maart 1913, NJ 1913, W 9496).

Behandeling van de overige grieven

5.3

De
grieven V tot en met XXIIIleggen het geschil in volle omvang aan het hof voor, reden waarom het hof deze grieven zoveel mogelijk gezamenlijk zal bespreken. De centrale vraag in het onderhavige geschil is of er tussen [appellant] en [geïntimeerde] een huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de woning van [appellant], staande en gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats], inhoudende dat deze woning per 15 juli 2014 aan [geïntimeerde] wordt verhuurd tegen een huurprijs van in aanvang € 680,- per maand en waarbij [broer] borg staat voor de huurbetalingen en dat een borgsom van één maand huur wordt betaald. Gelet op de tussen partijen vaststaande feiten, gaat het hof ervan uit dat [broer] [geïntimeerde] in de onderhandelingen met [makelaar] heeft vertegenwoordigd. In dit verband is met name de positie van makelaar [makelaar] relevant.

5.4

In HR 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284 heeft de Hoge Raad ten aanzien van de makelaar die is ingeschakeld voor de verkoop van een onroerende zaak het volgende overwogen:

"3.3.1.

Het antwoord op de vraag of met elkaar onderhandelende partijen een overeenkomst hebben gesloten, is ervan afhankelijk wat zij jegens elkaar hebben verklaard, en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. Tot de omstandigheden die in dit verband in aanmerking moeten worden genomen behoort de voor de wederpartij kenbare hoedanigheid en de context waarin partijen optraden.

3.3.2
.

De opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak houdt geen volmacht in aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst; daarmee wordt evenmin de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt (HR 9 augustus 2002, nr. C00/283,NJ 2002/543).

3.4.1.

Met het voorgaande strookt dat de enkele omstandigheid dat een makelaar die is ingeschakeld bij de verkoop van een onroerende zaak, aan een gegadigde die een bod op die zaak heeft gedaan, meedeelt dat de opdrachtgever instemt met het bod, niet meebrengt dat de wederpartij (bieder) daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van die opdrachtgever handelt. Als uitgangspunt moet worden aanvaard dat de wederpartij in een zodanig geval dient aan te nemen dat de makelaar optreedt als bode van zijn opdrachtgever.

3.4.2.

Wanneer de makelaar, hoewel daartoe niet bevoegd, zich zodanig gedraagt dat de wederpartij (bieder) daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van de opdrachtgever handelt, bindt hij zijn opdrachtgever in beginsel niet en wordt hij tegenover de wederpartij schadeplichtig op de voet vanart. 3:70BW. In het handelsverkeer moet men immers erop kunnen rekenen dat iemand die een kwaliteit opgeeft, deze bezit (vgl. T-M bij art. 3:70, Parl. Gesch. Boek 3, p.. 283)."

Naar het oordeel van het hof gelden deze overwegingen - mutatis mutandis - evenzeer wanneer een makelaar wordt ingeschakeld voor het zoeken naar een potentiële huurder, zoals in het onderhavige geval door [appellant] is geschied. Gesteld, noch anderszins is gebleken dat [makelaar] als gevolmachtigde van [appellant] heeft gehandeld, laat staan dat hij daartoe bevoegd was. Bij die stand van zaken heeft [makelaar] slechts gehandeld als bode van [appellant] en moet de vraag worden beantwoord in hoeverre [appellant] zich - via [makelaar] - als verhuurder van [geïntimeerde] heeft verbonden.

5.5 [makelaar] heeft per e-mailbericht van 15 juli 2014 aan [broer] (productie 4, 4e e-mailbericht bij inleidende dagvaarding) zijn verslag en beleving van de gebeurtenissen voor de verhuur van [adres 1] te [woonplaats] als volgt geschetst:

"Mijn verslag en beleving van de gebeurtenissen voor de [adres 1] te [woonplaats].

Begin juni besprak ik het leegkomen van bovengemeld perceel en gaf de heer [appellant] mij aan om te zoeken naar een opvolgend huurder.

Op dat moment belde [broer] mij en hij zocht een huis voor zijn zus uit [plaats].

[geïntimeerde] en zijn zus zijn met [Y] (die ook een huurder had) naar de [straat] geweest en hebben daar ook nog vluchtig [appellant] ontmoet zonder van elkaar te weten wie ze waren. De heer [appellant] wilde aanvankelijk niets aan de woning doen en per 1 juli een nieuwe kandidaat hebben. De huursituatie van Mw [geïntimeerde] met [appellant] besproken en deze gaf op mijn voorzet aan (omdat mevrouw geen inkomen heeft) dat er zekerheid voor huurbetaling moest komen. Na overleg met [broer] was deze bereid om garant te staan voor de huurbetalingen. Oorspronkelijk wilde Mw [geïntimeerde] per 1 augustus huren en na een voorstel om dan maar allebei twee weken voor zijn en haar rekening te nemen, is er een datum afgesproken van

15 juli. Eerst wilde de heer [appellant] niets aan de woning doen en na de tweede bezichtiging het pand toch, daar waar nodig gaan opknappen. Hij wilde vooral niet dat er een derde aannemer in het pand aan de slag ging. Daar had hij geen enkel vertrouwen in. De heer [appellant] wilde wel graag Mw [geïntimeerde] uit [plaats] even ontmoeten en dat is gebeurd op 2 juli jl. De heer [appellant] ging overstag en wilde om redenen van, naar zijn inzicht, het niet verantwoord vinden, van het slapen van

2 kinderen op 1 kamer de verhuur niet mogelijk maken."

5.6 Bij e-mailbericht van 18 juli 2014 (productie 2 bij inleidende dagvaarding) heeft mr. Korvemaker (advocaat van [geïntimeerde]), als reactie op een daarvoor met [makelaar] gevoerd telefoongesprek, het volgende bericht:

“Wij spraken elkaar zojuist telefonisch in de bovengenoemd zaak.

U vertelde mij dat u met de heer [broer] al begin juni helemaal rond was met de verhuur van de [adres 1]. Alle details, die u met de heer [geïntimeerde] had afgesproken, had u vooraf al teruggekoppeld met de heer [appellant], die akkoord was.

De bijeenkomst in de woning, op 2 juli, had het karakter van een kennismaking en een bespreking over wat er nog in de woning zou worden vernieuwd. Daarover ontstond wel wat discussie, maar duidelijk was dat mevrouw [geïntimeerde] niets eiste. Het was meer in de trant van “het zou mooi zijn als er nog wat vernieuwd wordt”. Uiteindelijk wilde [appellant] wel wat doen, maar details en periode moesten nog met de aannemer worden besproken. Voor [geïntimeerde] was dat allemaal prima.

Partijen zijn uit elkaar gegaan, en naar uw stellige indruk naar tevredenheid van een ieder. Dat mevrouw [geïntimeerde] de woning zou gaan betrekken was in uw beleving zonneklaar. Dat [appellant] later heeft aangeven dat hij niet aan mw. [geïntimeerde] wilde verhuren, heeft ook u daarom erg verrast.

Wilt u met een enkel woord even bevestigen dat ik ons telefoongesprek juist heb weergegeven?"

Daarop heeft [makelaar] per e-mailbericht van 18 juli 2014 (productie 2 bij inleidende dagvaarding) het volgende vermeld:

"Geachte heer Korvemaker,

Zoals u onderstaand weergeeft is juist.Met vriendelijke groet,

[X] makelaars

[makelaar]"

5.7 Volgens het e-mailbericht van 12 juni 2014 van [broer] (zie hiervoor onder 3.5) waren hem op dat moment de essentialia van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] duidelijk: [geïntimeerde] wordt huurster van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats], de huurprijs is € 680,- per maand, [broer] zal voor de huurbetaling borg staan, de ingangsdatum van de huur is 15 juli 2014 en er dient een maand huur als borgsom te worden betaald. Weliswaar weerspreekt [appellant] dat [broer] dit e-mailbericht heeft verstuurd, maar hij motiveert dit in het geheel niet. Derhalve gaat het hof aan deze betwisting voorbij. Uit de inhoud van voormeld e-mailbericht van [makelaar] aan [broer] van 15 juli 2014 (zie hiervoor onder 5.5) blijkt dat

[makelaar] met [appellant] de huursituatie van [geïntimeerde], de zekerheidsstelling voor betaling van de huur alsmede de ingangsdatum van de huur door [geïntimeerde] heeft besproken. Voorts is daarin vermeld dat [appellant] overstag is gegaan en verhuur niet mogelijk wilde maken.

Het hof merkt hieromtrent het volgende op. Met "overstag gaan" wordt een term uit de het zeilen bedoeld, welke term
wenden, over een andere boeg gaanbetekent. Redelijke uitleg daarvan brengt aldus mee dat [makelaar] daarmee heeft bedoeld dat [appellant] de andere kant op is gegaan. Aldus moet [appellant] eerst akkoord zijn geweest met verhuur aan [geïntimeerde] om daarvan naderhand weer vanaf te zien (dit blijkt ook uit voormeld e-mailbericht van mr. Korvemaker van 18 juli 2014).

De inhoud van dit e-mailbericht van [makelaar] heeft [appellant] weliswaar gedeeltelijk weersproken, maar hij heeft dit niet voldoende gemotiveerd.
Grief XIIis niet gericht tegen voormelde zin uit het e-mailbericht van 15 juli 2014 van [makelaar] aan [broer] en is derhalve niet relevant.

5.8 De inhoud van dit e-mailbericht van [makelaar] is voorts bevestigd door voormeld e-mailbericht van mr. Korvemaker aan [makelaar] van 18 juli 2014 (ter zake waarvan [makelaar] per e-mailbericht van 18 juli 2014 aan mr. Korvemaker heeft meegedeeld dat de inhoud van dit e-mailbericht van mr. Korvemaker juist is). De betwisting van de inhoud van deze e-mailberichten door [appellant] is eveneens onvoldoende gemotiveerd. Dat [makelaar] niet door [appellant] was gevolmachtigd doet niet ter zake; als makelaar heeft [makelaar] immers niet als gevolmachtigde van [appellant] gehandeld, maar als bode. Waar [makelaar] niet als gevolmachtigde van [appellant] heeft gehandeld, is het verweer dat [appellant] nimmer de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van [makelaar] heeft gewekt niet relevant. Weliswaar weerspreekt [appellant] ook dat [makelaar] als bode van [appellant] is opgetreden, maar hij motiveert niet waarom dat niet het geval is geweest.

Aldus passeert het hof ook dit verweer. Voor [geïntimeerde] was voldoende duidelijk dat

[makelaar] als makelaar van [appellant] is opgetreden en in die hoedanigheid informatie - boodschappen - van [appellant] aan ([broer], handelend namens) [geïntimeerde] heeft overgebracht en visa versa. Gesteld, noch anderszins is gebleken dat tijdens de bezichtiging van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] op

2 juli 2014 van de zijde van [appellant] is medegedeeld dat tussen hem en [geïntimeerde] geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. Anders dan [appellant] stelt, ligt het geenszins voor de hand om met [geïntimeerde] in de woning aan de [adres 4] te [woonplaats] af te spreken teneinde met haar kennis te maken terwijl hij haar al als huurder had afgewezen. De daarvoor gegeven redenering van [appellant] komt het hof niet geloofwaardig voor.

5.9 Met juistheid heeft de voorzieningenrechter - onder 4.9 van het bestreden vonnis - overwogen dat hij, voor het veel aannemelijker zijn (van het standpunt van [geïntimeerde]) dat de ontmoeting op 2 juli 2014 is gepland om partijen in persoon kennis te laten maken na het sluiten van de huurovereenkomst en te bespreken wat er nog aan het huis zou kunnen worden opgeknapt, steun vindt in onder meer de verklaring van [appellant] ter zitting in eerste aanleg, luidend dat hij tijdens de ontmoeting in de woning onder meer heeft aangegeven dat hij geen wasmachine op de houten vloer in de badkamer wilde hebben staan maar dat deze in de bijkeuken diende te worden geplaatst. En dat niet valt in te zien waarom [appellant] deze opmerking zou maken als hij, zoals hij heeft aangevoerd, nog na wilde denken over de vraag of hij de woning aan [geïntimeerde] zou willen verhuren. Het hof maakt de desbetreffende overweging dan ook tot de zijne. Een en ander volgt ook uit de stelling van [geïntimeerde] dat [appellant] tijdens de ontmoeting in de woning heeft aangegeven dat zij de sleutels al eerder kon krijgen om alvast te beginnen met schilderen. Zoals de voorzieningenrechter terecht heeft overwogen, duidt dit erop dat ook [appellant] ervan uitging dat reeds een huurovereenkomst was gesloten. De betwisting hiervan door [appellant] is - in eerste aanleg en in hoger beroep - onvoldoende gemotiveerd. Weliswaar heeft [appellant] naar voren gebracht dat [geïntimeerde] deze stelling zou moeten bewijzen, maar voor bewijslevering is in een dergelijk kort geding geen plaats. Het gaat om de aannemelijkheid van een en ander. Daarmee zijn de daartegen gerichte
grieven XIX en XXongegrond.

5.20 Gelet op hetgeen hiervoor is verwogen is ook
grief XXIII, die gekeerd is tegen de proceskostenveroordeling van [appellant], ongegrond. Dit betekent dat alle grieven ongegrond zijn en dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal [appellant] worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep (tarief II, 1 punt).

Beslissing

Het gerechtshof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het tussen partijen in kort geding gewezen vonnis van 8 augustus 2014 van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 894,- voor salaris van de advocaat en € 308,- voor verschotten;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. L. Groefsema, mr. J.H. Kuiper en mr. M.E.L. Fikkers en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 18 november 2014.

Hoger beroep kort geding over de kwalificatie van een huurovereenkomst en de rol van de makelaar

Uitspraak

1.Het geding in eerste aanleg

2.Het geding in hoger beroep