ECLI:NL:GHARL:2014:9820

• Datum uitspraak: 16 december 2014
• Publicatiedatum: 17 december 2014
• Zaaknummer: 13/00599
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.W. baron van Knobelsdorff; H. de Jong
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de vastgestelde waarde van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om een geschil over de vastgestelde waarde van een onroerende zaak, gelegen aan [a-straat] 34 te [L], die door de heffingsambtenaar van de gemeente Stadskanaal op € 191.000 is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2011. Belanghebbende, de eigenaar van de onroerende zaak, is het niet eens met deze waardebepaling en heeft hoger beroep ingesteld na een eerdere uitspraak van de Rechtbank Groningen, die zijn beroep ongegrond verklaarde. De heffingsambtenaar handhaafde de beschikking na een bezwaarschrift van belanghebbende.

Tijdens de zitting op 12 november 2014 in Leeuwarden is belanghebbende niet verschenen, terwijl de heffingsambtenaar vertegenwoordigd was. Belanghebbende betoogt dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger kan zijn dan de door hem betaalde koopsom van € 160.000 in 2010. De heffingsambtenaar daarentegen stelt dat de waarde op basis van vergelijkbare appartementen in het complex hoger ligt. Het Hof oordeelt dat de heffingsambtenaar niet heeft aangetoond dat de vastgestelde waarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer, zoals bepaald in de Wet WOZ.

Het Hof volgt de redenering van belanghebbende en concludeert dat de door hem betaalde koopsom van € 160.000 als uitgangspunt moet dienen voor de waardebepaling per waardepeildatum. Het hoger beroep wordt gegrond verklaard, de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd en de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 160.000. Tevens wordt de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende en moet het betaalde griffierecht worden vergoed.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

Nummer 13/00599

uitspraakdatum:
16 december 2014

Uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 25 april 2013, nummer AWB 12/1390, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Stadskanaal (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 34 te [L] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 191.000 (hierna: de beschikking).

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank Groningen (thans rechtbank Noord-Nederland, hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 25 april 2013 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 november 2014 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens de heffingsambtenaar [A], bijgestaan door [B]. Belanghebbende en zijn gemachtigde zijn niet verschenen. Belanghebbendes gemachtigde, is uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van het hoger beroep bij aangetekende brief van 27 augustus 2014 aan het adres [b-straat] 1, [M] en blijkens de handtekeningretourkaart is de uitnodiging op 28 augustus 2014 in ontvangst genomen.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een omstreeks 1990 gebouwd appartement, met een inhoud van circa 350 m³, met een parkeerplaats in de kelder.

2.2

De onroerende zaak is door belanghebbende gekocht en op 1 juli 2010 aan hem geleverd voor de koopsom van € 160.000.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak van € 191.000 per waardepeildatum 1 januari 2011 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt voormelde vraag bevestigend. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende voert hiertoe aan dat de waarde niet hoger is dan de door hem in 2010 betaalde koopsom van € 160.000. Belanghebbende concludeert overeenkomstig deze door hem betaalde aankoopprijs.

3.3

De heffingsambtenaar beantwoordt voormelde vraag ontkennend. Hij onderbouwt dit standpunt met transactiesommen van andere appartementen in het appartementencomplex “[C]”.

3.4

Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2011 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.3

Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.

4.4.

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar niet in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. In een geval waarin een belastingplichtige een woning rond de waardepeildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs. De enkele omstandigheid dat waardering overeenkomstig artikel 4, lid 1, van de Uitvoeringsregeling Instructie waardebepaling mogelijk tot een andere waarde zou leiden, doet daaraan niet af (vgl. Hoge Raad, 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). De heffingsambtenaar heeft voor zijn stelling dat de door belanghebbende betaalde koopsom lager was dan de waarde in het economische verkeer het volgende aangevoerd. Voor vergelijkbare appartementen in hetzelfde appartementencomplex zijn rond de peildatum hogere prijzen betaald. Het appartement is in maart 2009, kort na het overlijden van de oorspronkelijke eigenaresse op 22 februari 2009 te koop aangeboden. De twee erfgenamen wilden het appartement snel verkopen. Het contact tussen de erfgenamen en belanghebbende is informeel tot stand gekomen. Er is een groot verschil tussen de vraagprijs van € 239.500 en de aankoopprijs van € 160.000 en belanghebbende had belang bij een lage koopprijs omdat hij het appartement heeft gekocht als beleggingsobject. Het Hof acht deze onderbouwing van de heffingsambtenaar onvoldoende toereikend in het licht van de overige omstandigheden, zoals onbestreden door belanghebbende aangevoerd. Vast staat dat de oorspronkelijke eigenaresse van de onroerende zaak op 22 februari 2009 is overleden en dat haar twee erfgenamen de onroerende zaak in maart 2009 te koop hebben aangeboden via een plaatselijk bekende makelaar en dat de onroerende zaak toen op de huizenaanbodsite Funda geplaatst. De onroerende zaak heeft ruim één jaar te koop gestaan. Weliswaar is het contact tussen belanghebbende en de verkoper, naar het Hof partijen begrijpt, niet via de makelaar gelegd, maar niet in geschil is dat partijen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen waren. De gestelde omstandigheden dat de verkoper de onroerende zaak graag wilde verkopen en dat belanghebbende een zo laag mogelijke prijs wilde betalen, en dat sprake is van een groot verschil tussen de vraagprijs en de verkoopprijs maken niet dat de door belanghebbende betaalde aankoopprijs niet gelijk is aan de waarde in het economische verkeer. Dat voor vergelijkbare appartementen rond de peildatum hogere prijzen zijn betaald doet aan het vorenstaande niet af.

4.5

Belanghebbende bepleit in deze procedure een waarde van € 160.000. Nu tussen partijen niet in geschil is dat tussen het moment van aankoop en de waardepeildatum de waarde van de woning ongewijzigd is gebleven, zal het Hof belanghebbende hierin volgen. Zoals hiervoor onder 4.4 overwogen heeft de door hem betaalde koopsom als uitgangspunt te gelden als de waarde in het economisch verkeer per de onderhavige peildatum.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht op € 487 (1 punt  € 487) aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

6. Beslissing

Het Hof:

• vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2012 wordt vastgesteld op € 160.000;
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 487
• gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt te weten € 42 in verband met het beroep en € 118 in verband met het hoger beroep;

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op
16 december 2014 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(J.W. van Knobelsdorff)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 17 december 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.