ECLI:NL:GHARL:2015:2042

• Datum uitspraak: 17 maart 2015
• Publicatiedatum: 20 maart 2015
• Zaaknummer: 14/00610
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.F.C. Spek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 8 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardevaststelling vrijstaande villa in gemeente Ede

De heffingsambtenaar van de gemeente Ede stelde de WOZ-waarde van een vrijstaande villa per peildatum 1 januari 2012 vast op €1.071.000. Belanghebbende, eigenaar en bewoner van de woning, betwistte deze waarde en stelde dat de waarde lager is, onderbouwd met een taxatierapport van €875.000. De rechtbank Gelderland oordeelde echter dat de waarde moest worden verminderd tot €1.040.000.

De heffingsambtenaar stelde hoger beroep in tegen deze uitspraak, terwijl belanghebbende incidenteel hoger beroep instelde tegen de heffingsambtenaar. Het hof onderzocht of de koopsom van de woning, die kort na de peildatum plaatsvond, de waarde in het economische verkeer weerspiegelt. Belanghebbende voerde aan dat de koopsom niet representatief was vanwege een ruiltransactie en een kunstmatig verhoogde koopsom om restantschulden te verkleinen.

Het hof oordeelde dat belanghebbende onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. De ruiltransactie en de vermeende verhoging van de koopsom bleken niet overtuigend onderbouwd. De koopsom lag bovendien onder de vraagprijs en was daarmee een redelijke indicatie van de waarde. De taxatierapporten van beide partijen behoefden geen nadere behandeling omdat de heffingsambtenaar de waarde lager had vastgesteld dan de koopsom.

Daarom werd het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond verklaard en het incidentele hoger beroep van belanghebbende ongegrond. De uitspraak van de rechtbank werd vernietigd en het beroep tegen de heffingsambtenaar ongegrond verklaard. Er werden geen proceskosten toegewezen.

Uitkomst: Het hoger beroep van de heffingsambtenaar wordt gegrond verklaard en het beroep van belanghebbende ongegrond, waarbij de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 14/00610

uitspraakdatum: 17 maart 2015

Uitspraak van de vierde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Ede (hierna: de heffingsambtenaar)

en het incidentele hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 20 mei 2014, nummer AWB 13/6473, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 3 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 1.071.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 1.132,04.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 20 mei 2014 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd, de beschikking verminderd tot € 1.040.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

1.4

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft in zijn verweerschrift incidenteel hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft het incidentele hoger beroep van belanghebbende beantwoord.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 maart 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] (hierna: [A]), als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] (hierna: [B]) namens de heffingsambtenaar.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar en bewoner van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande villa met een inhoud van 705 m3 met een parkeerkelder (inhoud 287 m3), een souterrain (inhoud 361 m3), een wellnessruimte, een berging en een zwembad. De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 2995 m2.

2.2

Op 14 mei 2012 heeft belanghebbende de onroerende zaak verkregen door middel van ruil met zijn woning aan de [b-straat] 96 te [Z] en bijbetaling van het waardeverschil. In het kadaster is vermeld dat de koopsom van de onroerende zaak € 1.100.000 bedraagt. Bij de ruil hebben belanghebbende en de verkoper aan de [b-straat] 96 een waarde toegekend van € 456.000. Belanghebbende heeft € 644.000 bijbetaald.

2.3

De onroerende zaak heeft 293 dagen te koop gestaan voor een vraagprijs van € 1.395.000. De [b-straat] 96 heeft te koop gestaan voor een vraagprijs van € 534.000.

2.4

Namens belanghebbende heeft [A] een taxatierapport opgesteld waarin hij de onroerende zaak heeft getaxeerd op € 875.000.

2.5

In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd van twee taxateurs, [C] en [B], die de onroerende zaak hebben getaxeerd op € 1.075.000.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.

3.2

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben partijen ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.3

De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en ongegrondverklaring van het beroep.

3.4

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 875.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2

Ingevolge artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.3

In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (HR 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA861, BNB 2001/52).

4.4

Belanghebbende is van mening dat de koopsom niet de waarde van de onroerende zaak aangeeft, omdat hier sprake is geweest van ruil. Belanghebbende heeft met de verkoper onderhandeld over het bij te betalen bedrag. Nadat daarover overeenstemming was bereikt, hebben partijen de koopsommen van de onroerende zaak en [b-straat] 67 vastgesteld. Op verzoek van belanghebbende zijn daarbij de koopsommen op een hoger bedrag vastgesteld dan bij vrije verkoop van de panden zouden kunnen worden verkregen, aldus belanghebbende. Met de hogere koopsommen wenste belanghebbende een verkleining van de restantschuld te bereiken. Volgens belanghebbende heeft de verkoper van de onroerende zaak voorts een hoger prijs kunnen bedingen, omdat belanghebbende [b-straat] 67 wilde inruilen. Ter verdere onderbouwing van zijn standpunt wijst belanghebbende op het door hem overgelegde taxatierapport van [A].

4.5

De heffingsambtenaar sluit aan bij de door belanghebbende betaalde koopsom van de onroerende zaak. Hij vindt het niet relevant dat bij de verkoop sprake is geweest van ruil. De onroerende zaak is gedurende langere tijd op de vrije markt te koop aangeboden voor € 1.395.000. De heffingsambtenaar vindt voorts steun in de door hem verdedigde waarde in: het in de hypotheekakte vermelde, maximaal verschuldigde bedrag van € 1.457.000, de omstandigheid dat de stichtingskosten van de onroerende zaak in 2002 € 1.100.000 bedroegen en het door [D] en [B] opgestelde taxatierapport.

4.6

De onroerende zaak is op 14 mei 2012 geleverd aan belanghebbende. De onroerende zaak is daarmee kort na de peildatum gekocht. Het is dan aan belanghebbende aannemelijk te maken dat de koopsom niet de waarde weergeeft. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de koopsom afwijkt van de waarde in het economische verkeer. De omstandigheid dat sprake is van ruil, waardoor de koopsom voor een deel uit een vergoeding in natura bestaat, doet aan de toepasbaarheid van het arrest BNB 2001/52 niet af. Bij ruil van twee niet gelijkwaardige panden zullen partijen een inschatting van de waarden van de beide panden moeten maken, teneinde het bij te betalen bedrag vast te kunnen stellen. Het verschil tussen de door beide partijen vastgestelde koopsommen vormt de bijbetaling. Afgezien dat de door belanghebbende geschetste gang van zaken dat de koopsommen van de panden met een gelijk bedrag zijn verhoogd, niet voor de hand ligt gelet op de financiële gevolgen daarvan voor onder meer de overdrachtsbelasting en de, aan de hoogte van de koopsom verbonden makelaarscourtage, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt, dat een daadwerkelijke verhoging van de koopsommen heeft plaatsgevonden. Belanghebbende heeft onvoldoende inzicht gegeven voor welke restantschuld de verhoging van de koopsommen noodzakelijk was. Dientengevolge is evenmin duidelijk waarom de verhoging van de koopsom noodzakelijk was. Hij heeft voorts geen inzicht gegeven in het bedrag van de verhoging van de koopsommen. De koopsommen van beide panden liggen al aanzienlijk onder de vraagprijzen, hetgeen geen aanleiding vormt aan te nemen dat deze koopsommen met substantiële bedragen verhoogd zouden zijn. Tot slot heeft belanghebbende zijn stelling dat de verkoper van de onroerende zaak een hoger prijs heeft kunnen bedingen, omdat belanghebbende [b-straat] 67 wilde inruilen niet aannemelijk gemaakt, aangezien daarvoor elke feitelijke onderbouwing ontbreekt.

4.7

Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft, zodat Het Hof ervan uitgaat dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de tussen belanghebbende en de verkoper overeengekomen koopsom. De door de heffingsambtenaar en belanghebbende overgelegde taxatierapporten die uitgaan van een waardering overeenkomstig artikel 4, lid 1, van de Uitvoeringsregeling, behoeven dan geen verdere behandeling. Nu de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak lager heeft vastgesteld dan de koopsom daarvan, heeft hij naar het oordeel van het Hof de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond en het incidentele hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank en

– verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.

De beslissing is op 17 maart 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, Het lid van de vierde enkelvoudige belastingkamer,

(J.L.M. Egberts)

(R.F.C. Spek)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 maart 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.