Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.122.637/01
(zaaknummer rechtbank Zwolle-Lelystad, locatie Zwolle 604109 CV EXPL 12-2350)
arrest van de eerste kamer van dinsdag 24 maart 2015
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
[appellant],
[appellant],
advocaat: mr. P.H. Rappa, kantoorhoudend te Hardenberg,
tegen
[geïntimeerde],
gevestigd te [woonplaats],
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. J.T. Fuller, kantoorhoudend te Zwolle.
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 21 oktober 2014 hier over.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Ter uitvoering van het bedoelde tussenarrest heeft [geïntimeerde] op 18 november 2014 een akte uitlating (met producties) genomen.
Vervolgens heeft [appellant] op 13 januari 2015 een akte uitlating (met een productie) genomen.
1.2
Ten slotte zijn de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.
1.3
De door [appellant] bij zijn laatste akte overgelegde productie betreft een door hem ingevuld formulier "Puntentelling: zelfstandige woonruimte". Hoewel [geïntimeerde] niet meer in de gelegenheid is geweest om daarop te reageren wordt zij door het meenemen van dit stuk in de beoordeling niet in haar positie geschaad, zoals uit het hierna volgende zal blijken.
2. De verdere beoordeling
2.1
In het bedoelde tussenarrest van 21 oktober 2014 heeft het hof reeds geoordeeld - samengevat - dat bij de per 1 september 2007 tussen partijen vast te stellen huurprijs aansluiting moet worden gezocht bij de huurprijzen voor geliberaliseerde woonruimte en het daarbij te hanteren puntensysteem, en dat op de aldus te verkrijgen uitkomst een correctie van 50% voor inbreng eigen arbeid dient plaats te vinden. Het hof heeft voorts overwogen dat ter zake van het woonhuis van 218 punten moet worden uitgegaan.
Het hof heeft partijen vervolgens in de gelegenheid gesteld om zich nader uit te laten omtrent de bij de vaststelling van de aanvangshuurprijs in acht te nemen punten voor de factor woonomgeving.
2.2
Alvorens op dat laatste in te gaan heeft [appellant] een groot deel van zijn akte gebruikt om uiteen te zetten dat hij het met de door het hof gekozen uitgangspunten oneens is en om zijn stellingen dienaangaande te herhalen.
Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2010, ECLI:NL:
HR:2010:BN8521, overweegt het hof dat de rechter die in een tussenuitspraak een of meer geschilpunten uitdrukkelijk en zonder voorbehoud beslist, hieraan, in beginsel, in het verdere verloop van het geding is gebonden. Dit geldt echter niet onverkort. De eisen van een goede procesorde brengen mee dat de rechter aan wie is gebleken dat een eerdere door hem gegeven, maar niet in een einduitspraak vervatte beslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, bevoegd is om, nadat partijen de gelegenheid hebben gekregen zich daarover uit te laten, over te gaan tot heroverweging van deze eindbeslissing, teneinde te voorkomen dat hij op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak zou doen.
Het hof ziet in het onderhavige geval geen aanleiding om op zijn eerdere beslissing terug te komen. Het hof is niet van een onjuiste juridische of feitelijke grondslag uitgegaan.
2.3
Gelet op het voorgaande is thans uitsluitend nog aan de orde in hoeverre de factor woonomgeving meer- of minderpunten oplevert.
2.4
[geïntimeerde] heeft zich, onder overlegging van een aantal foto's, op het standpunt gesteld dat hier sprake is van een uitzonderlijke situatie die om een bijzondere weging met betrekking tot de woonomgevingssituatie vraagt. Gegeven het feit dat sprake is van een vrijstaande woning met 3,5 ha weiland en paardenstallen voor zes paarden zou het maximum van 25 punten volgens haar gerechtvaardigd zijn. Het door haar gehanteerde puntentotaal van 18 acht zij dan ook zeer redelijk. Dit totaal heeft zij als volgt berekend:
- aankleding groen/openbaar groen, bos 10
- goede bereikbaarheid 2
- geen verkeersoverlast 2
- goede onderhoudstoestand 2
- geen aanwezigheid van bedrijven 2
[geïntimeerde] wijst erop dat de ligging "
Dorp, landelijke omgeving (tot 20.000 inwoners)" naar de huidige normen automatisch 12 pluspunten oplevert.
Dorp, landelijke omgeving (tot 20.000 inwoners)" naar de huidige normen automatisch 12 pluspunten oplevert.
Voor het toekennen van minpunten bestaat volgens haar geen aanleiding.
2.5
[appellant] heeft aangegeven dat hoewel de woonomgeving er op het oog goed uitziet, er negatieve aspecten zijn en wel zodanig, dat volgens hem met tenminste 40 minpunten moeten worden gerekend. Hij betrekt daarbij dat de woning, vanwege de naar zijn zeggen "casco toestand", geen adequaat woongenot oplevert. [appellant] kiest daarmee een verkeerde benadering. Het aspect woonomgeving behelst immers niet de waardering van de woning
zelf maar van de omgeving waarin deze zich bevindt. Op de vraag in hoeverre de staat van het huis in de puntentelling door dient te werken heeft het hof overigens in het tussenarrest al beslist. Zonder nadere onderbouwing, die hier ontbreekt, valt niet in te zien waarom de uitzonderlijk vrije ligging, op een beschermd landgoed te midden van de natuur, in dit geval geen aanmerkelijke meerwaarde oplevert.
Verder maakt [appellant] naar het oordeel van het hof onvoldoende inzichtelijk waarom een aftrek van maar liefst 40 punten op zijn plaats zou zijn, terwijl dit - gelet op de door [geïntimeerde] gegeven onderbouwing - wel op zijn weg lag. Zijn verder niet toegelichte stelling dat "primaire woonvoorzieningen in onvoldoende mate aanwezig [zijn], waardoor een puntenvermindering van 10 van de 12 aspecten, keer 4 punten per negatief aspect, ergo 40 punten, op zijn plaats is" acht het hof in dit verband niet toereikend. Zonder een specifieke toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom op de door [appellant] bedoelde liggingsaspecten, die zeer gevarieerd zijn en onderwerpen als speelgelegenheid voor kinderen maar ook hinder van nabij gelegen bedrijven betreffen, (telkens) een aftrek van 4 punten in de rede ligt.
Het geheel overziend komt het hof tot het oordeel dat hier de berekening van [geïntimeerde] dient te worden gevolgd.
3.De slotsom
3.1
Het voorgaande, gecombineerd met hetgeen in het tussenarrest reeds werd overwogen, voert naar de slotsom dat de kantonrechter bij de vaststelling van de huurprijs per 1 september 2007 terecht van een totaal van 236 punten en de (indertijd) bijbehorende huurprijs van € 1.054,97 per maand is uitgegaan. Na toepassing van de - in het tussenarrest reeds door het hof gevolgde - correctie van 50% voor inbreng eigen arbeid levert dit voor [appellant] per 1 september 2007 een maandhuur van € 527,49 op.
3.2
Aangaande de door de kantonrechter vastgestelde jaarlijkse huurverhogingspercentages merkt het hof op dat het geschil in hoger beroep beperkt is tot de per september 2007 vast te stellen aanvangshuur, zodat het hof (temeer nu die beginhuur in hoger beroep overeind blijft) van die verhogingen heeft uit te gaan. Daarop voortbordurend, en ervan uitgaande dat [appellant] valt binnen laagste inkomenscategorie, dienen de sedert het vonnis in eerste aanleg gepasseerde jaarlijkse verhogingen te worden vastgesteld op:
- 4% per september 2013;
- 4% per september 2014.
De in eerste aanleg gegeven beslissing dient in die zin te worden aangevuld. Gelet daarop zal het hof het bestreden vonnis gedeeltelijk vernietigen en in zoverre opnieuw recht doen zoals hierna in het dictum vermeld.
3.3
[appellant] zal, als de in het principaal appel in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van de procedure in principaal hoger beroep worden verwezen (geliquideerd salaris advocaat 1,5 punten tarief II).
[geïntimeerde] zal, als de in het incidenteel appel in ongelijk te stellen partij, in de kosten van de procedure in het incidenteel hoger beroep worden verwezen (geliquideerd salaris advocaat eveneens 1,5 punten tarief II maal factor 0,5).
4.De beslissing
Het gerechtshof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 4 december 2012 voor wat betreft de onder 1. gegeven beslissing;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijzigt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de hoeve met aanhorigheden groot 3.24.40 hectare, staande en gelegen aan de [adres] in die zin, dat de huurprijs per 1 september 2007 wordt vastgesteld op € 527,49 per maand te vermeerderen met de wettelijke toegestane huurverhogingen per 1 september 2008 van 1,6%, 1 september 2009 van 2,5%, 1 september 2010 van 1,2%, 1 september 2011 van 1,3%, 1 september 2012 van 2,3%, 1 september 2013 van 4% en 1 september 2014 van 4%;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 1.341,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 683,- voor verschotten;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 670,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op nihil voor verschotten;
verklaart dit arrest, met uitzondering van de kostenveroordeling in principaal hoger beroep uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper , mr. M.E.L. Fikkers en mr. A.M. Koene en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 24 maart 2015.