ECLI:NL:GHARL:2015:2216

• Datum uitspraak: 24 maart 2015
• Publicatiedatum: 26 maart 2015
• Zaaknummer: 14/00437
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.F.C. Spek; A.J.H. van Suilen; M.G.J.M. van Kempen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep op WOZ-waardebepaling appartement in woonzorgcentrum met herontwikkelingsonzekerheid

Belanghebbende betwistte de WOZ-waarde van zijn appartement in een woonzorgcentrum, vastgesteld op €210.000 door de heffingsambtenaar. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Het geschil draaide om de waardering van het appartement, mede door onzekerheid over herontwikkelingsplannen en mogelijke sloop van delen van het woonzorgcentrum. De heffingsambtenaar baseerde zich op een taxatie zonder rekening te houden met deze onzekerheid, terwijl belanghebbende stelde dat de waardedruk significant was.

Het hof oordeelde dat de onzekerheid concreet en waardedrukkend was en dat de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarde juist was. Belanghebbende kon zijn lagere waarde niet volledig onderbouwen. Daarom stelde het hof de waarde in goede justitie vast op €175.000 en vernietigde de eerdere uitspraken. Tevens werden proceskosten toegekend aan belanghebbende.

Uitkomst: De WOZ-waarde van het appartement wordt vastgesteld op €175.000, met verlaging van de aanslag OZB en toekenning van proceskosten aan belanghebbende.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 14/00437

uitspraakdatum: 24 maart 2015

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 21 maart 2014, nummer Awb 13/2498, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Zwolle (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 25 te [L] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 210.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (hierna: OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 254,10.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 februari 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord haar gemachtigde, [A], bijgestaan door de broer van belanghebbende, [B]. Namens de heffingsambtenaar is [C] verschenen, bijgestaan door [D], WOZ-taxateur (hierna: [D]).

1.7

Op de zitting is tegelijkertijd het hoger beroep behandeld van de zaak met het kenmerk 14/00438.

1.8

[B] heeft namens belanghebbende een pleitnota voorgedragen.

1.9

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is mede-eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een appartement met een inhoud van 175 m3 en een inpandige berging. Het appartement behoort tot het woonzorgcentrum “[E]” te [L] (hierna: het woonzorgcentrum) dat bestaat uit een appartementencomplex en een zorgcomplex.

2.2

Het appartementencomplex bestaat uit veertig appartementen, waaronder tien koopappartementen. Het appartementencomplex is gebouwd in [....]. De tien koopappartementen zijn gelegen in een flatgebouw van vijf verdiepingen hoog dat is verbonden met de overige appartementen. Voor de tien koopappartementen is een afzonderlijke vereniging van eigenaren ingesteld.

2.3

Het appartementencomplex is verbonden met het zorgcomplex dat in [....] is gebouwd. Hierin bevinden zich onder meer een restaurant, een recreatieruimte en ruimten voor intra- en extramurale zorg.

2.4

Op 8 februari 2011 is één van de tien koopappartementen, [a-straat] 23, verkocht voor € 240.000. Dit appartement is identiek aan de onroerende zaak. Sindsdien zijn verschillende andere koopappartementen te koop aangeboden voor vraagprijzen die variëren tussen € 197.000 en € 232.500, maar deze zijn niet verkocht.

2.5

De eigenaar van de rest van het woonzorgcentrum, de Stichting [F], heeft besloten tot herontwikkeling van het woonzorgcentrum. [In] 2011 is in het regionaal dagblad [G] een artikel geplaatst waarin melding wordt gemaakt over een beoogde nieuwbouw van het woonzorgcentrum. [In] 2011 is in dezelfde krant een artikel geplaatst waarin is vermeld dat het woonzorgcentrum gesloopt gaat worden. Er is een beslisnota opgesteld met een voorstel tot herontwikkeling van het woonzorgcentrum. In de nota is opgenomen, dat de tien koopappartementen behouden blijven of eventueel worden herontwikkeld.

2.6

[D] heeft een taxatie opgesteld waarin hij aan de hand van de verkoopprijzen van [a-straat] 23 en drie andere vergelijkingspanden de onroerende zaak heeft getaxeerd op € 216.000.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.

3.2

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben partijen ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.3

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot maximaal € 108.000.

3.4

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2

Op de heffingsambtenaar rust bij betwisting de last aannemelijk te maken dat de beschikte waarde op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.

4.3

De heffingsambtenaar draagt ter onderbouwing van zijn standpunt onder meer het taxatierapport van [D] aan. Bij zijn taxatie heeft [D] geen rekening gehouden met enige waardedruk die uitgaat van de in de markt bekende plannen met betrekking tot de sloop van de onroerende zaak. De herontwikkelplannen zijn volgens de heffingsambtenaar niet in een dusdanig stadium dat hij daarmee voor het bepalen van de waarde voor de Wet WOZ rekening hoeft te houden.

4.4

Belanghebbende is van mening dat bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak rekening moet worden gehouden met de onzekerheid over wat er in de nabije toekomst met het woonzorgcentrum en meer in het bijzonder het flatgebouw met de tien koopwoningen gaat gebeuren. De Stichting [F] heeft besloten tot herontwikkeling van het woonzorgcentrum en onduidelijk is of hierbij gehele of gedeeltelijke sloop dan wel grootschalige renovatie gaat plaatsvinden. Sloop van het zorgcomplex en de rest van het appartementencomplex zou ertoe leiden dat het flatgebouw wordt afgesneden van essentiële voorzieningen zoals de entree en een (goederen)lift en de vanuit de rest van het appartementencomplex aangeboden nutsvoorzieningen. Tussen partijen is niet in geschil dat de plannen voor herontwikkeling van het woonzorgcentrum pas na de verkoop van [a-straat] 23 bekend zijn geworden. Belanghebbende is van mening dat om die reden de verkoopprijs van [a-straat] 23 niet maatgevend is. De onzekerheid heeft er volgens belanghebbende toe geleid dat geen van de na de verkoop van [a-straat] 23 te koop aangeboden koopappartementen is verkocht.

4.5

Van de onzekerheid over het tijdstip van sloop van een onroerende zaak kan een waardedrukkende invloed uitgaan (HR 25 oktober 2000, nr. 35.508, LJN AA7837, BNB 2000/368). Belanghebbende stelt gemotiveerd onder verwijzing naar onder meer de krantenartikelen dat Stichting [F] een concreet plan tot herontwikkeling van het woonzorgcentrum heeft. De onroerende zaak is fysiek verbonden en afhankelijk van faciliteiten in de rest van het woonzorgcentrum. Zelfs als de onroerende zaak niet gesloopt gaat worden, dan zal sloop van de rest van het woonzorgcentrum door de verbondenheid en afhankelijkheid van de onroerende zaak daarmee bouwkundige gevolgen hebben. Naar het oordeel van het Hof is deze onzekerheid dusdanig concreet, dat hiervan een waardedrukkende invloed uit kan gaan. De heffingsambtenaar heeft nagelaten te onderbouwen waarom deze onzekerheid geen invloed heeft op de waarde. Dat de sloop of herontwikkeling nog niet heeft plaatsgevonden doet er niet aan af, dat op de waardepeildatum een concreet voornemen tot sloop bestond. Met de verwijzing naar de vraagprijzen van de andere koopappartementen onderbouwt de heffingsambtenaar zijn stelling dat de onzekerheid geen invloed op de waarde heeft, evenmin omdat de aangeboden appartementen niet verkocht zijn. Met het verschil tussen de getaxeerde en beschikte waarde heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de onzekerheid, nu hij desgevraagd ter zitting heeft aangegeven dat bij concrete sloopplannen met een waardedruk tussen 5% en 10% rekening moet worden gehouden. De heffingsambtenaar heeft daarom de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt.

4.6

Nu de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.

4.7

Belanghebbende kent aan de onzekerheid een waardedrukkende invloed van 50% van de door [D] getaxeerde waarde toe. Belanghebbende heeft, tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, deze waardedruk op geen enkele wijze onderbouwd en deze dan ook niet aannemelijk gemaakt.

4.8

Nu de heffingsambtenaar en belanghebbende de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof ter beslechting van het geschil en met inachtneming van alle feiten, omstandigheden en argumenten die partijen naar voren hebben gebracht de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 175.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op € 488 (= 2 punten (bezwaarschrift, horen)  wegingsfactor 1  € 244  factor 1 voor samenhangende zaken) voor de kosten in de bezwaarfase, € 980 (= 2 punten (beroepschrift, zitting)  wegingsfactor 1  € 490  factor 1 voor samenhangende zaken) voor de kosten in eerste aanleg en € 980 (= 2 punten (hogerberoepschrift, zitting)  wegingsfactor 1  € 490  factor 1 voor samenhangende zaken) voor de kosten in hoger beroep. Het Hof merkt de procedure van belanghebbende en de procedure met het kenmerk 14/00438 aan als samenhangende procedures. Het Hof zal aan ieder van hen de helft van de totale proceskostenvergoeding van € 2.448 toekennen.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 175.000, en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.224 en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 44 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 112 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is op 24 maart 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.H. Riethorst) (R.F.C. Spek)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op : 25 maart 2015.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.