Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummers 14/01124 en 14/01125
uitspraakdatum:
13 oktober 2015
13 oktober 2015
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 26 augustus 2014, nummers UTR 14/230 en 14/362, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht,voorheen de heffingsambtenaar van de gemeente Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht,voorheen de heffingsambtenaar van de gemeente Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen ten name van belanghebbende op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 215 te [Z] (bedrijfsruimte), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 85.000 en de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 215 BIS te [Z] (bovenwoning), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 214.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 218,54 respectievelijk € 205,44.
1.2
Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen bezwaar aangetekend. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag voor de onroerende zaak [a-straat] 215 gehandhaafd en de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [a-straat] 215 BIS en de aanslag verminderd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 juli 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] , namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [B] en [C] . Belanghebbende is met bericht van verhindering niet verschenen.
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken gelegen aan de [a-straat] , nummers 215 en 215 BIS te [Z] (hierna: de onroerende zaken).
2.2
De onroerende zaken betreffen een in 1931 gebouwde bedrijfsruimte (nummer 215) met bovenwoning (nummer 215 BIS). De bedrijfsruimte heeft een oppervlakte van 77 m2 en de bovenwoning heeft een oppervlakte van 103 m2. De onroerende zaken zijn gelegen direct naast een coffeeshop.
2.3
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen ten name van belanghebbende op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaken, per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 85.000 (bedrijfsruimte), respectievelijk op € 214.000 (bovenwoning).
2.4
Naar aanleiding van daartegen door belanghebbende ingediende bezwaren heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag voor de onroerende zaak [a-straat] 215 gehandhaafd en de vastgestelde waarde voor de onroerende zaak [a-straat] 215 BIS verminderd tot € 180.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
2.5
De Rechtbank heeft het door belanghebbende ingestelde beroep ter zitting van 11 juli 2014 behandeld en vervolgens bij uitspraak van 26 augustus 2014 ongegrond verklaard. De uitspraak is met dagtekening 4 september 2014 door de Rechtbank aan partijen verzonden.
2.6
In de rechtsmiddelverwijzing in de uitspraak van de Rechtbank is de navolgende passage opgenomen:
“
Rechtsmiddel
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending
van het proces-verbaal(cursivering Hof) daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.”
van het proces-verbaal(cursivering Hof) daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.”
2.7
Het proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank, is door de griffier van de Rechtbank op 22 oktober 2014 aan belanghebbende verzonden.
2.8
In het bij de uitspraak van de Rechtbank meegezonden begeleidend schrijven van 4 september 2014 is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
“Tegen deze uitspraak staat voor een belanghebbende en het bestuursorgaan hoger beroep open. Dit dient te worden ingesteld
binnen zes wekenna de datum van verzending van deze uitspraak door een beroepschrift en een kopie van deze uitspraak te zenden aan de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag.”
binnen zes wekenna de datum van verzending van deze uitspraak door een beroepschrift en een kopie van deze uitspraak te zenden aan de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag.”
2.9
Bij brief van 9 september 2014 verzoekt belanghebbende de Rechtbank om opheldering over de juiste instantie waar het hoger beroep kan worden ingediend.
2.1
Bij brief van 19 september 2014 bericht de griffier van de Rechtbank aan belanghebbende onder meer, als volgt:
“Per abuis is u op 4 september een onjuist begeleidend schrijven met de uitspraak meegezonden. (…). Onderstaand vindt u de juiste gegevens:
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u hiertegen in hoger beroep gaan. U moet dat doen
binnen zes wekenna de datum van verzending van deze brief. Dit beroepschrift stuurt u samen met een kopie van de uitspraak van de rechtbank aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.”
binnen zes wekenna de datum van verzending van deze brief. Dit beroepschrift stuurt u samen met een kopie van de uitspraak van de rechtbank aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.”
2.11
Op de door belanghebbende ingediende processtukken staat op de kopie van de brief van de Rechtbank van 19 september, handgeschreven, vermeld:
“12 dagen september, 30 dagen oktober, uiterste datum hoger beroep 30.10.2014”
2.12
Het hogerberoepschrift van belanghebbende, gedateerd 28 oktober 2014, is op 24 oktober 2014 door het Hof ontvangen.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2012 te hoog heeft vastgesteld.
3.2
Belanghebbende beantwoordt die vraag voor beide onroerende zaken bevestigend.
3.3
De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag in beide gevallen ontkennend.
3.4
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.5
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikkingen vastgestelde waarde voor nummer 215 (bedrijfsruimte) tot € 30.000 en voor nummer 215 BIS (bovenwoning) tot € 80.000.
3.6
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
Ontvankelijkheid
4.1
Een (hoger)beroepschrift is tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn van zes weken, genoemd in artikel 6:7 Algemene wet bestuursrecht (Awb), is ontvangen. Bij verzending per post is een beroepschrift tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn ter post is bezorgd, mits het niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen (artikel 6:9, tweede lid, Awb).
4.2
Vaststaat dat de uitspraak van de Rechtbank is gedaan op 26 augustus 2014. Tussen partijen is niet in geschil dat de uitspraak op 4 september 2014 is verzonden. De beroepstermijn is derhalve geëindigd op 16 oktober 2014.
4.3
Het beroepschrift van belanghebbende, gedateerd 28 oktober 2014, is door het Hof ontvangen op 24 oktober 2014. Het beroepschrift is derhalve buiten de beroepstermijn ingediend.
4.4
Ingevolge artikel 6:11 Awb blijft ten aanzien van een na afloop van de termijn ingediend beroepschrift niet-ontvankelijkverklaring op grond daarvan achterwege indien redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat de indiener in verzuim is geweest.
4.5
Naar het Hof uit de door belanghebbende ingediende stukken begrijpt, stelt deze zich op het standpunt dat hij uit de brief van de Rechtbank van 19 september 2014 heeft mogen afleiden dat de termijn voor het indienen van een hogerberoepschrift eerst op 30 oktober 2014, zijnde 42 dagen na dagtekening van de brief van 19 september 2014, zou eindigen (2.11).
4.6
De onder 2.5 tot en met 2.11 vermelde feiten en omstandigheden voeren het Hof tot de conclusie dat redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat belanghebbende met het te laat indienen van het bezwaarschrift in verzuim is geweest. Het hoger beroep is derhalve ontvankelijk.
Vastgestelde WOZ-waarden
4.7
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2012.
4.8
Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdelen a en b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.7 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode, en kan deze methode ook voor niet-woningen worden toegepast.
4.9
Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald.
4.1
Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarden heeft betwist rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaken op de peildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.
Bedrijfsruimte (nr. 215)
4.11
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde in beroep een taxatierapport overgelegd van [D] , WOZ-taxateur, van 10 februari 2014, waarin deze concludeert tot een WOZ-waarde per 1 januari 2012 van € 85.000. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar zijn standpunt nader onderbouwd met de in de markt gerealiseerde verkoopcijfers van vier referentie-objecten te weten [b-straat] 116, [c-straat] 85, [d-straat] 13 en [e-straat] 113. Schematisch weergegeven zijn de objectkenmerken van de onroerende zaak en de referentie-objecten, volgens de taxateur van de heffingsambtenaar:
[a-straat] 215
[b-straat] 116
[c-straat] 85
[d-straat] 13
[e-straat]
Soort object
bedrijfsruimte
bedrijfsruimte
winkel
winkel
Bedrijfsruimte/
opslag
Bouwjaar
1931
1908
1935
1935
1910
B.v.o.
77m2
65m2
120m2
94m2
86m2
Ligging
aan een door-gaande weg
in een
woonwijk
aan een door-gaande weg
app. complex
aan de rand van een woonwijk
Bouwkundige kwaliteit
Voldoende
voldoende
voldoende
voldoende
voldoende
Onderhoud
Voldoende
voldoende
voldoende
goed
voldoende
Uitstraling
Eenvoudig
eenvoudig
eenvoudig
eenvoudig
eenvoudig
Waarde op
1-1-2012
€ 85.000
Verkoopdatum
14-05-2012
16-05-2012
10-01-2014
22-03-2012
Verkoopprijs
€ 110.000
€ 160.000
€ 136.000
€ 95.000
4.12
Belanghebbende stelt dat [e-straat] weliswaar vergelijkbaar is – beide objecten betreffen volgens belanghebbende een opslagruimte/garage – doch niet naast een coffeeshop is gelegen, hetgeen ook geldt voor [b-straat] 116. Bovendien is het object [b-straat] 116 grondig gerenoveerd en, anders dan de onroerende zaak van belanghebbende, voorzien van moderne faciliteiten. [c-straat] 85 is een woning, zo stelt belanghebbende, en [d-straat] 13 betreft een gerenoveerde kapsalon en is om die reden onvergelijkbaar. Daartegenover heeft de heffingsambtenaar verklaard dat uit van de koper verkregen informatie is gebleken dat [b-straat] 116 na de aankoop grondig is gerenoveerd.
4.13
Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, ook bezien in het licht van het onder 4.12 gestelde, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht het op grond van de overgelegde documentatie en de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting aannemelijk dat geen sprake is van significante verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling en ligging tussen de onroerende zaak en de referentie-objecten. Met verschillen in inhoud is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak uit de marktgegevens van de referentieobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Het Hof acht de referentie-objecten [e-straat] 113 en [b-straat] 116, voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak [a-straat] 215 om als referentie-object te kunnen dienen. De objecten [c-straat] 85 en [d-straat] 13 acht het Hof daartoe niet geschikt. Gezien de aard van het gebruik van de onroerende zaak, alsmede de door de heffingsambtenaar ter zitting gegeven toelichting op het functioneren van de naast gelegen coffeeshop en het gebruik van de openbare ruimte, acht het Hof het niet aannemelijk dat op die grond een vermindering van de vastgestelde waarde in aanmerking dient te worden genomen.
Bovenwoning (nr. 215 BIS)
4.14
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde in beroep een taxatierapport overgelegd van [E] , WOZ-taxateur, van 27 januari 2014, waarin deze concludeert tot een WOZ-waarde per 1 januari 2012 van € 180.000. De taxateur heeft zijn taxatie onderbouwd met de in de markt gerealiseerde verkoopcijfers van vier referentie-objecten te weten [a-straat] 373 BIS, [a-straat] 371 BIS, [a-straat] 184 BIS en [a-straat] 140A. Schematisch weergegeven zijn de objectkenmerken van de onroerende zaak en de referentie-objecten, volgens de taxateur van de heffingsambtenaar:
[a-straat] 215 BIS
[a-straat] 373 BIS
[a-straat] 371 BIS
[a-straat] 184 BIS
[a-straat] 140A
Soort object
bovenwoning
bovenwoning
bovenwoning
bovenwoning
bovenwoning
Bouwjaar
1931
1938
1938
1906
1930
Gebr. opp
103m2
110m2
110m2
78m2
108m2
Ligging
aan drukke doorgaande weg, schuin boven coffeeshop
aan drukke doorgaande weg
aan drukke doorgaande weg
aan drukke doorgaande weg, naast een cafetaria
Aan drukke doorgaande weg, boven een horecapand
Bouwkundige kwaliteit
Voldoende
voldoende
voldoende
voldoende
Voldoende
Onderhoud
Voldoende
redelijk
redelijk
goed
Voldoende
Uitstraling
Normaal
normaal
normaal
normaal
Normaal
Waarde op
1-1-2012
€ 180.000
Verkoopdatum
22-11-2011
21-01-2013
02-03-2011
24-02-2011
Verkoopprijs
€ 215.000
€ 200.000
€ 240.000
€ 270.000
4.15
Belanghebbende stelt dat [a-straat] 373 BIS en 371 BIS voldoende vergelijkbaar zijn, doch – anders dan de onroerende zaak van belanghebbende – niet naast een coffeeshop zijn gelegen. De verkopen van [a-straat] 184 BIS en 140A acht belanghebbende niet bruikbaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde reeds omdat deze verkopen meer dan tien maanden voor de waardepeildatum hebben plaatsgevonden en voor het jaar 2011 sprake is van een markt met dalende verkoopprijzen.
4.16
De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof nog gewezen op twee verkopen van bovenwoningen die zijn gelegen in hetzelfde blok als de onroerende zaak van belanghebbende, [a-straat] 203 BIS, 134 m², verkocht op 2 december 2011 voor € 327.500 en [a-straat] 201 BIS, 134 m², verkocht op 16 oktober 2014 voor € 312.000, waaruit naar het oordeel van de heffingsambtenaar blijkt dat van de aanwezigheid van de coffeeshop in het onderhavige geval geen waardedruk uitgaat, althans dat een eventuele waardedruk die uitgaat van de coffeeshop in de verkoopprijzen is verdisconteerd.
4.17
Het Hof acht alle vier door de heffingsambtenaar gebruikte referentie-objecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak [a-straat] 215 BIS om als referentie-object te kunnen dienen. Dat de verkopen van [a-straat] 184 BIS en 140A circa tien maanden voor de waardepeildatum hebben plaatsgevonden, maakt deze verkopen niet reeds daarom ongeschikt om als referentie-object te kunnen dienen.
4.18
Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht het op grond van de overgelegde documentatie en de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting aannemelijk dat bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak uit de marktgegevens van de referentieobjecten met verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling, ligging en inhoud tussen de onroerende zaak en de referentie-objecten, op de juiste wijze en in voldoende mate rekening is gehouden. Gezien de voor de referentie-objecten gerealiseerde verkoopprijzen en gehoord de door de heffingsambtenaar ter zitting gegeven toelichting op het functioneren van de naast gelegen coffeeshop, acht het Hof het niet aannemelijk dat een (verdere) vermindering van de vastgestelde waarde in aanmerking dient te worden genomen.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. J.B.H. Röben, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
De beslissing is op
13 oktober 2015in het openbaar uitgesproken.
13 oktober 2015in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(E.D. Postema)
(M.G.J.M. van Kempen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 13 oktober 2015
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.