ECLI:NL:GHARL:2015:8073

• Datum uitspraak: 27 oktober 2015
• Publicatiedatum: 27 oktober 2015
• Zaaknummer: 14/00709
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.W. baron van Knobelsdorff; B. van Walderveen; G.J. van Muijen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging waardebepaling onroerende zaak per 1 januari 2012 door Gerechtshof

Belanghebbende betwistte de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van een in 2008 gebouwde rijwoning aan de [a-straat] 62 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2012. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op €248.000, welke belanghebbende te hoog achtte en stelde een waarde van maximaal €240.000 voor, onder meer vanwege de ligging nabij een jeugdinrichting die waardedrukkend zou zijn.

De rechtbank Noord-Nederland verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Tijdens de zitting op 6 oktober 2015 werden taxateurs en gemachtigden gehoord en werd het dossier uitgebreid bestudeerd, inclusief een taxatierapport en een matrix met referentieobjecten.

Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs had geleverd dat de waarde niet te hoog was vastgesteld. De referentieobjecten waren vergelijkbaar qua type, bouwjaar en ligging, en de waardedruk door de nabijheid van de jeugdinrichting was verdisconteerd in de verkoopprijzen. Ook de verschillen in afwerkingsniveau en woningtype waren adequaat meegenomen.

Het hoger beroep werd ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd. Er werd geen proceskostenveroordeling opgelegd. De uitspraak werd op 27 oktober 2015 in het openbaar uitgesproken.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €248.000 per 1 januari 2012 wordt bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer 14/00709

uitspraakdatum: 27 oktober 2015

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 19 juni 2014, nummer AWB LEE 14/157, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Groningen (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2013 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 62 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 248.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 19 juni 2014 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende zijn gemachtigde [A] , bijgestaan door [B] , taxateur, en namens de heffingsambtenaar mr. drs. [C] , bijgestaan door [D] , taxateur.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 62 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), een in 2008 gebouwde rijwoning met een vrijstaande houten berging. De onroerende zaak heeft woonoppervlakte van 135 m² en een kaveloppervlakte van 129 m².

2.2

Met betrekking tot de onroerende zaak is een namens de heffingsambtenaar op 27 februari 2014 opgesteld taxatierapport van de onroerende zaak overgelegd. Als onderbouwende marktgegevens worden zeven referentieobjecten genoemd, waarvan vijf van het type rijwoning en twee van het type rijwoning-hoek, gelegen in dezelfde wijk, aan de [a-straat] en de [b-straat] , als de onroerende zaak en met hetzelfde bouwjaar. De verkopen zijn gerealiseerd in de periode van 29 november 2010 tot 19 november 2013 met verkoopprijzen gelegen tussen € 240.000, voor een woning met een woonoppervlakte van 130 m², en € 270.000. Van de onroerende zaak en de referentieobjecten zijn de gegevens verwerkt in een matrix, welke door de heffingsambtenaar in het geding is gebracht. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een aangepaste versie van de matrix overgelegd.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit een waarde van ten hoogste € 240.000. Belanghebbende voert hiertoe onder meer aan dat de ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de nabijgelegen Jeugdinrichting “ [E] ” waarde-drukkend is en dat hiermee geen rekening is gehouden. Belanghebbende stelt voorts dat de transportdata van twee vergelijkingsobjecten gelegen aan de [a-straat] te ver zijn verwijderd van de waardepeildatum.

3.3

De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Voor de onderbouwing van de waarde wijst hij op de transactiecijfers van de referentieobjecten. De heffingsambtenaar acht de gehanteerde referentieobjecten een goede onderbouwing van de waarde.

3.4

Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2012 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2

Bij betwisting van de vastgestelde waarde door de belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.

4.3

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde bescheiden en hetgeen overigens is aangevoerd, in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten, wat betreft type en bouwjaar, zeer goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.

4.4

Ten aanzien van de ligging heeft belanghebbende aangevoerd dat de onroerende zaak ongunstiger is gelegen ten opzichte van een jeugdinrichting. Uit de door de heffingsambtenaar in hoger beroep overgelegde luchtfoto blijkt dat de afstand tussen de referentieobjecten aan de [a-straat] en het complex vergelijkbaar is, dan wel kleiner is. Nu belanghebbende de juistheid van de weergave op de luchtfoto niet heeft bestreden, acht het Hof door de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat een eventuele waardedruk van de ligging nabij de instelling in de verkoopsommen van de referentieobjecten aan de [a-straat] zijn verdisconteerd. Het Hof acht voorts door de heffingsambtenaar, aan de hand van de referentieverkopen, aannemelijk gemaakt dat de [b-straat] een in prijs met de [a-straat] vergelijkbare locatie is.

4.5

De heffingsambtenaar heeft in de procedure zeven referentieobjecten ter onderbouwing van de waarde aangevoerd. Ten aanzien van de grief van belanghebbende dat de levering van twee van deze objecten meer dan dertien maanden na de peildatum van 1 januari 2012 is geweest overweegt het Hof dat in beginsel niet de datum van de levering maar de datum van de verkoop relevant is, omdat op die datum de prijs is overeengekomen. Van de zeven referentieobjecten zijn er vier binnen een periode van één jaar, gerekend vanaf de waardepeildatum 1 januari 2012, verkocht. Gelet op de goede vergelijkbaarheid van deze vier objecten is het Hof van oordeel dat hiermee de vastgestelde waarde door de heffingsambtenaar voldoende is onderbouwd. De omstandigheid dat de verkoop van drie referentieobjecten is gerealiseerd in 2010 respectievelijk 2013 behoeft mitsdien geen nadere bespreking.

4.6

Voor zover belanghebbende nog aanvoert dat ten onrechte geen rekening is gehouden met het verschil in het type woning en het afwerkingsniveau, heeft de heffingsambtenaar gesteld dat het referentieobject [a-straat] 50 -verkocht op 13 maart 2013 voor € 255.000- van hetzelfde type is als de onroerende zaak en dat de andere referentieobjecten aan de [a-straat] van een ander type zijn. In de in hoger beroep overgelegde matrix zijn eenheidsprijzen vermeld die zijn ontleend aan de verkoopprijzen. Deze eenheidsprijzen onderbouwen, aldus de heffingsambtenaar, de eenheidsprijs van de onroerende zaak. De berekende eenheidsprijs van de woning ligt onder het gemiddelde niveau van de referentieverkopen. Ten aanzien van het afwerkingsniveau heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat bij de inpandige opname in de bezwaarfase van de onroerende zaak is gebleken dat de afwerking vergelijkbaar is met de referentieobjecten. Hij tekent hierbij aan dat alle woningen van het zelfde recente bouwjaar, namelijk 2008, zijn. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat het afwerkingsniveau van de woning de waarde niet negatief beïnvloedt en dat voor zover een waardedruk moet worden toegekend aan het type van de woning deze is verdisconteerd in de verkoopsommen van de referentieobjecten.

Slotsom 4.7 Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, mr. B. van Walderveen en mr. G.J. van Muijen, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 27 oktober 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(J.W. van Knobelsdorff)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 oktober 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.