ECLI:NL:GHARL:2015:9566

• Datum uitspraak: 15 december 2015
• Publicatiedatum: 15 december 2015
• Zaaknummer: 14/01251
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: G.J. van Muijen; J.W. baron van Knobelsdorff; B. van Walderveen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging WOZ-waarde vrijstaande villa ondanks geschil over onderhoud en grondwaarde

Belanghebbende betwistte de vastgestelde WOZ-waarde van een vrijstaande villa aan de [a-straat] 152 te [Z], gesteld op € 891.000 per 1 januari 2012. De rechtbank had het beroep ongegrond verklaard, waarna belanghebbende hoger beroep instelde tegen deze uitspraak.

Het geschil spitste zich toe op de vraag of de waarde in het economische verkeer niet te hoog was vastgesteld, met name vanwege vermeerde gebreken zoals asbest, een verzakte muur, kelderproblemen, verkeersoverlast en onduidelijkheid over de grondwaardeberekening. De heffingsambtenaar onderbouwde de waarde met een taxatie, een waardeverklaring en een matrix waarin diverse kwaliteitsfactoren waren verwerkt.

Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de onderhoudstoestand en gebreken, en dat de gehanteerde grondprijs aannemelijk was gemaakt door de taxateur. Ook de verschillen in meetmethoden en de BAG-gegevens leidden niet tot een onjuiste waardebepaling. De overige grieven werden eveneens verworpen, waarna het hof het hoger beroep ongegrond verklaarde en de uitspraak van de rechtbank bevestigde.

Uitkomst: Het gerechtshof bevestigt de WOZ-waarde van € 891.000 en verklaart het hoger beroep ongegrond.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer 14/01251

uitspraakdatum: 15 december 2015

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 2 december 2014, nummer LEE 13/2943, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Groningen (hierna: de heffingsambtenaar),

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 152 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 891.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de bestreden beschikking gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 2 december 2014 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 november 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [A] als de gemachtigde van belanghebbende,alsmede namens de heffingsambtenaar [B] , bijgestaan door [C] (taxateur).

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

De onroerende zaak is een in 1926 gebouwde, vrijstaande villa met een berging/schuur, kelder, garage en vier dakkapellen. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 2.066 m². De woonoppervlakte bedraagt 364 m².

2.2

De onroerende zaak is gelegen in het waardegebied [D] .

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende bepleit een waarde van € 800.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de beschikte waarde tot op € 800.000.

3.3

De heffingsambtenaar persisteert in de beschikte waarde ad € 891.000 en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.

4.3

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van systematische vergelijking van woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft verwezen naar een door hem overgelegde waardeverklaring van [C] , een taxatiekaart woningen en de in hoger beroep overgelegde ‘specificatie taxatie en vergelijking’. Tevens heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de in hoger beroep overgelegde matrix, met daarin een overzicht van de factoren kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid, uitstraling, voorzieningen en ligging

4.4

Belanghebbende heeft ten aanzien van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde een aantal grieven ingebracht:

- de door de heffingsambtenaar genoemde referentieobjecten zijn beter onderhouden dan de onroerende zaak van belanghebbende;

- in de onroerende zaak van belanghebbende is asbest aanwezig, is sprake van een verzakte muur en zijn er problemen met de kelder;

- er is sprake van verkeersoverlast in verband met de aanwezigheid in de directe nabijheid van de onroerende zaak van stoplichten.

- de heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe de in de matrix opgenomen grondwaarde tot stand is gekomen; de door belanghebbende opgemaakte grondstaffel geeft een grondwaarde van € 415.000; dit is € 118.000 lager dan de grondwaarde die door de heffingsambtenaar is berekend;

- het is onbegrijpelijk is waarom de WOZ-waarde van het pand van de buurman van belanghebbende, [a-straat] 150, voor het kalenderjaar 2013 na bezwaar wel is verlaagd; en

- de heffingsambtenaar heeft geen dan wel een onjuist gebruik gemaakt van de gegevens uit de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (hierna: BAG);

4.5

Met betrekking tot de onderhoudsstaat van de onroerende zaak in vergelijking tot de referentieobjecten is het Hof van oordeel dat door de in de matrix voor de staat van onderhoud van de onroerende zaak toegepaste factor 2 er door de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden is met de mindere staat van onderhoud van de onroerende zaak ten opzichte van de referentiepanden die een factor 3 of 4 hebben in de matrix.

4.6

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar door bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de onroerende zaak rekening te houden met herstelkosten van de verzakte muur en de lekkende kelder, en het verwijderen van de asbest tot het door hem genoemde bedrag van € 15.000 à € 20.000 met genoemde gebreken voldoende rekening gehouden.

4.7

Met betrekking tot de door belanghebbende gestelde verkeersoverlast verwijst het Hof naar de uitspraak van de Rechtbank en maakt het Hof de overwegingen dienaangaande tot de zijne.

4.8

Ter zitting heeft de taxateur van de gemeente verklaard dat in de onderhavige villawijk steeds sprake is van grote tot zeer grote grondkavels, waarvan de prijzen per m² niet zo sterk plegen te dalen als in een grondstaffel behorend bij een eenvoudiger woning; volgens de verklaring van de taxateur zijn er voldoende verkooptransacties die de m²-prijs rechtvaardigen, daarbij gaat het ook om verkooptransacties van woningen die na de verkoop zijn gesloopt.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar de gehanteerde m²-prijs voor de grondkavel daarmee voldoende aannemelijk gemaakt.

4.9

Het pand [a-straat] 150 is niet verkocht; dat de WOZ-waarde van dit pand mogelijk verlaagd is na een ingediend bezwaar kan belanghebbende niet baten.

4.1

Vaststaat dat de meetinstructie waarmee de makelaarsorganisaties, de Waarderingskamer en de VNG de oppervlakte van de te waarderen onroerende zaken opmeten afwijkt van de door de heffingsambtenaar toegepaste NEN-2580 norm. Naar het oordeel van het Hof leidt de door de heffingsambtenaar gehanteerde meetmethode niet tot een onjuiste uitkomst en bestaat er geen verplichting voor de heffingsambtenaar om de BAG-oppervlakte te gebruiken bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak.

4.11

Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.5 tot en met 4.10 is overwogen verwerpt het Hof de door belanghebbende opgeworpen grieven tegen de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2013. Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde onderbouwingen voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom Nu ook de overige door belanghebbende aangevoerde grieven het oordeel van het Hof niet anders maken, is op grond van het vorenstaande het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Muijen, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is op 15 december 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(K.. de Jong-Braaksma)

(G.J. van Muijen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 december 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.