Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 15/01548
uitspraakdatum: 20 december 2016
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn(hierna: de heffingsambtenaar)
en het incidentele hoger beroep van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X] B.V.te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 8 december 2015, nummer AWB 14/3213 WOZ, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 7 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2014 vastgesteld op € 1.436.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2014 (OZB) vastgesteld op € 4.102,65.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 8 december 2015 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 1.133.000.
1.4
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en tevens incidenteel hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft bij schrijven van 23 mei 2016 het incidentele hoger beroep beantwoord. Belanghebbende heeft na ontvangst van de uitnodiging voor de zitting bij schrijven van 14 september 2016 op dit antwoord gereageerd, welk schrijven als een nader stuk moet worden aangemerkt.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 oktober 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [B] , als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [C] , taxateur, alsmede [D] namens de heffingsambtenaar.
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak plaatselijk bekend [a-straat] 7 te [A] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een autoshowroom met garage, bouwjaar 1998, met een bruto vloeroppervlakte van 2.183 m2 en extra grond met een oppervlakte van 484 m2. Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
2.2
De onroerende zaak is met ingang van 1 oktober 2013 voor 60 percent verhuurd voor € 5.500,00 (exclusief BTW) per maand, op jaarbasis € 66.000. Het verhuurde gedeelte bestaat uit een gedeelte showroom, receptie/balie, kantoor, opslag/magazijn, kantine en werkplaats. De huurder heeft zijn vestiging begin februari 2014 feitelijk geopend voor het publiek nadat de onroerende zaak is gerenoveerd en gemoderniseerd. Een kopie van de huurovereenkomst, waarin een ingangsdatum van 1 oktober 2013 is vermeld, behoort tot de gedingstukken. De overige 40 percent van de onroerende zaak betreft louter showroom en een poetsruimte.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum.
3.2
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.3
De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot handhaving van de uitspraak op bezwaar en van de beschikking naar een waarde van € 1.436.000.
3.4.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot € 1.029.000 en een overeenkomstige vermindering van de aanslag, en tot vergoeding van de kosten rechtens.
3.5
Voorts betoogt belanghebbende dat de kosten van het beroep overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) dienen te worden vergoed zonder de ten onrechte aangenomen samenhang met twee andere bij de Rechtbank behandelde beroepen.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44).
4.2
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde van niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking, dan wel door middel van de discounted-cash-flow methode.
4.3
Het vorenstaande laat echter onverlet dat de vorenbedoelde Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals hiervoor in de wetsbepaling is omschreven. Deze waarde kan ook op andere wijze worden bepaald (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en HR 11 juni 2004, nr. 39.467, ECLI:NL:HR:2004: AP1375).
4.4
Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde gemotiveerd heeft bestreden rust op de heffingsambtenaar ook in hoger beroep de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
4.5
Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van één voor de toepassing van de Wet WOZ te waarderen object. Het gegeven dat een gedeelte van 60 percent is verhuurd en het resterende deel nog niet is verhuurd, maakt dat naar het eensluidend standpunt van partijen niet anders. Evenzo geldt dat de waardepeildatum tevens de toestandsdatum vormt. Het Hof volgt partijen in deze opvatting nu niet is gebleken dat zij zich daarbij op een juridisch onjuist standpunt hebben gesteld.
4.6
Tussen partijen staat vast dat de bedongen huur van € 66.000 per jaar marktconform is voor het verhuurde deel (60%), zodat deze huur naar het oordeel van het Hof bij het bepalen van de huurwaarde van het gehele object als uitgangspunt kan dienen. Gelet daarop heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde huurwaarde van € 135.000 voor de gehele onroerende zaak, niet aannemelijk gemaakt, nu deze huurwaarde aanzienlijk afwijkt van 10/6e deel van de zakelijke huur van € 66.000 voor 60% van de onroerende zaak. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde huurwaarde heeft de heffingsambtenaar nog gewezen op vergelijkingsobject [b-straat] 1 te [A] . Het Hof hecht in dit verband echter minder gewicht aan de huurwaarde van een vergelijkingsobject dan aan een gerealiseerde huursom voor (een gedeelte van) de onderhavige onroerende zaak.
4.7
De heffingsambtenaar heeft zich – onder verwijzing naar het taxatierapport van [D] d.d. 17 april 2015 - op het standpunt gesteld dat de kapitalisatiefactor 10,3 bedraagt. Belanghebbende heeft deze factor gemotiveerd bestreden en daartoe aangevoerd dat deze factor louter geldt voor de op de beste locatie gelegen onroerende zaken. De onroerende zaak heeft volgens haar niet een zodanige ligging, zodat de factor op een lager getal dient te worden gesteld. Voorts wordt naar de mening van belanghebbende met de leegstandsfactor onvoldoende rekening gehouden nu de onroerende zaak lange(re) tijd leeg heeft gestaan en belanghebbende slechts erin is geslaagd 60 percent van de onroerende zaak te verhuren. Met de enkele verwijzing naar de kapitalisatiefactoren van vergelijkingsobjecten waarin eveneens automotive ondernemingen zijn gevestigd, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat met de door belanghebbende aangedragen factoren voldoende rekening is gehouden.
4.8
Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft de door haar verdedigde kapitalisatiefactor van 9,3 evenmin aannemelijk gemaakt, zodat de daarop gebaseerde waarde van € 1.029.000 ook niet als juist kan worden aanvaard.
4.9
Nu partijen niet zijn geslaagd in het van hen te verlangen bewijs zal het Hof in goede justitie een waarde bepalen. Het Hof komt in goede justitie tot dezelfde waarde als de Rechtbank.
Vergoeding proceskosten eerste aanleg
4.1
Belanghebbende heeft gesteld dat de Rechtbank bij het vergoeden van de proceskosten ten onrechte is uitgegaan van samenhang tussen drie zaken welke de Rechtbank, gelijktijdig maar niet gevoegd, heeft behandeld. Ter ondersteuning van dat standpunt heeft belanghebbende aangevoerd dat het drie verschillende objecten betreft welke niet (nagenoeg) identiek zijn.
4.11
Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank ten onrechte ervan is uitgegaan dat de drie zaken samenhangen in de zin van artikel 3, tweede lid, Bpb, aangezien de gemachtigde in die zaken niet nagenoeg identieke werkzaamheden kon verrichten gelet op de verschillen tussen de objecten. Het gelijk is aan de zijde van belanghebbende, zodat in zoverre de uitspraak van de Rechtbank moet worden vernietigd. De proceskosten worden vergoed naar het tarief ten tijde van deze Hofuitspraak (vgl. HR 17 juni 2016, nr. 15/04534, ECLI:NL:HR:2016:1203).
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het principaal hoger beroep ongegrond en het incidentele hoger beroep gegrond.
5.Proceskosten
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 246 (tarief 2016) voor de kosten in de bezwaarfase, € 992 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten; beroepschrift en verschijnen zitting) en € 1.488 (3 punten; verweerschrift, incidenteel hogerberoepschrift en bijwonen zitting) voor de kosten in hoger beroep, ofwel in totaal op € 2.726 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, te vermeerderen met de kosten van het taxatierapport à € 439,58, derhalve in totaal € 3.165,58.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover het de toegekende proceskostenvergoeding betreft en bevestigt deze voor het overige,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.165,58, en
– bepaalt dat van de heffingsambtenaar op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 503 (tarief 2016).
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. A.W.M. van der Waerden als griffier. De beslissing is op 20 december 2016 in het openbaar uitgesproken. De voorzitter is verhinderd om deze uitspraak te ondertekenen.
De griffier, De voorzitter,
(A.W.M. van der Waerden)
(B. van Walderveen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 20 december 2016
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.