Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie: Arnhem
nummer 15/00609
uitspraakdatum:
15 maart 2016
15 maart 2016
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z]
[Z]
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 24 maart 2015, nummer AWB 14/5558, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Zevenaar(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
gemeente Zevenaar(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 141 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 303.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag OZB) aan belanghebbende opgelegd ten bedrage van € 393,90.
1.2
Op het bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar, bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar, de WOZ-beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 februari 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als gemachtigde van belanghebbende en [B] , WOZ-taxateur, namens de heffingsambtenaar.
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 2011 gebouwde, vrijstaande woning met een inhoud van 459 m3, een garage en een perceel met een oppervlakte van 434 m2.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is de waarde van de onroerende zaak.
3.2
Partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3
Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en, kort gezegd, tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 263.000.
3.4
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2013.
4.2
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.
4.3
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde, verwijst de heffingsambtenaar naar het in de procedure voor de Rechtbank overgelegde taxatierapport van 11 september 2014 van de WOZ-taxateur [B] , waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 303.000. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van vier in [Z] dan wel [C] gelegen referentieobjecten, alle vrijstaande woningen. De betreffende gegevens zijn vermeld in onderstaande tabel. Partijen zijn het erover eens dat met name de referentieobjecten [b-straat] 10 en [c-straat] 33 te [Z] en [d-straat] 5 te [C] goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
Object + wijk
Bouw-
jaar
Opper-vlakte
in m2
Prijs
per m²
Grond-waarde
Inhoud
hoofd-
gebouw
in m3
prijs
per m³
Waarde
Hoofd-
gebouw
Waarde bij-
gebouwen
WOZ-waarde
koopsom
+ datum,
bijzonderheden
[a-straat]
141
[Z]
Wijk [000]
2011
434
210
91.14
459
432
198.099
13.86
303.099
-
[b-straat] 10
[Z]
Wijk [001]
1992
384
294
112.896
450
364
163.906
16.2
293
€ 296.000
01-03-2013
Goede ligging
[c-straat]
33
[Z]
Wijk [002]
1997
4.418
42
186.84
456
335
152.849
57.78
397
€ 406.000
18-09-2012
[d-straat] 5 [C]
Wijk [003]
1994
572
191
109.368
467
349
162.854
16.65
288
€ 300.000
01-05-2012
[e-straat]
12A
[Z]
Wijk [004]
2011
3.444
67
230.832
719
444
319.012
73.1
622
€ 635.000
24-09-2012
4.4
Ter informatie heeft de taxateur voorts nog verkoopgegevens vermeld van het, evenals de onroerende zaak in wijk [000] gelegen, object [f-straat] 23, een in 2009 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een inhoud van 406 m3, een perceel van 246 m2, aanbouw en garage, welk object op 30 september 2013 is verkocht voor € 267.500.
4.5
In de procedure voor het Hof heeft de heffingsambtenaar een aanvullende matrix overgelegd, waarin naast de hiervoor vermelde gegevens per referentieobject factoren - met vermelding van de daarbij behorende waardecorrecties - zijn toegekend ter zake van ligging (correctie 15%), kwaliteit (correctie 7%), onderhoud (correctie 5%), uitstraling (correctie 5%), doelmatigheid (correctie 5%) en voorzieningen (correctie 10%).
4.6
Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd geen inzicht kunnen verstrekken in de berekening van de gehanteerde m3-prijs van de onroerende zaak, welke fors hoger ligt dan die van de meest geschikte referentieobjecten, terwijl de inhoud van de onroerende zaak en de referentieobjecten nagenoeg gelijk is. Evenmin heeft hij inzicht kunnen verstrekken in de onderlinge verhoudingen tussen de gehanteerde m3-prijzen. De factoren zijn immers onderling niet vergelijkbaar aangezien, naar de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht, de daarbij behorende correctiepercentages uitsluitend gelden binnen een wijk met onderling vergelijkbare objecten en de onroerende zaak in een andere wijk – een nieuwbouwwijk – is gelegen dan de referentieobjecten.
4.7
Dit betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005: AU4300).
4.8
Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt een taxatiekaart overgelegd, waarin de onroerende zaak per de waardepeildatum wordt gewaardeerd op € 263.436. Daarin zijn voorts objectgegevens en verkoopprijzen vermeld van drie referentieobjecten, te weten [d-straat] 5 en [d-straat] 27 te [C] en [c-straat] 33 te [Z] . Blijkens deze taxatiekaart is voor de volledige percelen van de onroerende zaak (434 m2), [d-straat] 5 (572 m2) en [d-straat] 27 (537 m2) een grondprijs van € 250 per m2 gehanteerd, terwijl van het perceel van [c-straat] 33 (4.418 m2) alleen de eerste 500 m2 op € 250 per m2 is gewaardeerd en de overige grond op € 25 per m2. De gemachtigde heeft ter zitting van het Hof toegelicht dat de taxateur voor de eerste 500 m2 steeds een waarde van € 250 per m2 heeft gehanteerd en dat daarna is ‘afgestaffeld’. Omdat de percelen aan de [d-straat] huiskavels betreffen die de 500 m2 slechts in geringe mate overschrijden, zijn die percelen - aldus de gemachtigde - geheel op € 250 per m2 gewaardeerd. Het Hof acht, mede in het licht van het door de heffingsambtenaar overgelegde overzicht van de in de gemeente Zevenaar gehanteerde grondstaffels, echter niet aannemelijk dat voor alle percelen, ongeacht de locatie - en in een aantal gevallen ook ongeacht de grootte van die percelen - een vaste m2-prijs kan worden gehanteerd. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde derhalve evenmin aannemelijk gemaakt.
4.9
Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 290.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Kosten
Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de bezwaarfase vast op € 367 (€ 246 voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand [1 punt voor bezwaarschrift waarde per punt € 246, wegingsfactor 1] en € 121 in verband met het taxatierapport [2 uur a € 50 vermeerderd met BTW]), op € 992 voor de beroepsfase en op € 992 voor de hoger beroepsfase (€ 992 voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand [1 punt voor (hoger)beroepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 496, wegingsfactor 1], derhalve in totaal op € 2.351.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 290.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.351,
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 45 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 123 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. M.G.J.M van Kempen en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is op 15 maart 2016 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(A. Vellema)
(R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 17 maart 2016
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.