Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.117.252
(zaaknummer rechtbank Arnhem 220564)
arrest van 19 januari 2016
in de zaak van
de stichting
Stichting Woningbeheer Betuwe,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
hierna: SWB,
advocaat: mr. L.A. Burgersdijk,
tegen:
1.[geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [geïntimeerde 2],
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats],
3. [geïntimeerde 3],
wonende te [woonplaats],
4. [geïntimeerde 4],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
hierna: [geïntimeerden],
advocaat: mr. R.A.C.J. van Kessel.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 8 januari 2013 hier over.
1.2
Het verdere verloop blijkt uit:
- het proces-verbaal van comparitie van partijen;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord met één productie;
- de pleidooien op 4 december 2015 overeenkomstig de pleitnotities.
1.3
Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.
2.De vaststaande feiten
2.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten.
2.2
[geïntimeerden] hadden de gezamenlijke en onverdeelde eigendom van een perceel boomgaard met verdere aanhorigheden, gelegen te [plaats], ter grootte van ongeveer 1.61.60 hectare, destijds kadastraal bekend gemeente [kadastraal nummer].
2.3
[geïntimeerden] hebben dit perceel bij koopovereenkomst van 27 juni 2007 (productie 1 bij inleidende dagvaarding) verkocht aan Bouw-, Beheer- en Beleggingsmaatschappij Hollands Midden B.V. (hierna: Hollands Midden). [geïntimeerden] hebben met het oog op de bouw van een woning voor [geïntimeerde 1] sr. van de koop uitgezonderd twee gedeelten van het oorspronkelijke kadastrale perceel, welke gedeelten in de bijlagen bij de koopovereenkomst gearceerd zijn weergegeven en zijn benoemd als perceel A en perceel B (hierna: de percelen van [geïntimeerden]). Op deze bijlagen is tevens te zien dat een strook grond van 50 m aan de oostelijke zijde van het gehele oorspronkelijke perceel is aangeduid als spuitzone. De percelen die eigendom zijn gebleven van [geïntimeerden] vallen grotendeels binnen deze spuitzone.
2.4
De artikelen 1, 16 en 17 van deze koopovereenkomst luiden, voor zover hier relevant, als volgt:
“
notariële akte van levering
notariële akte van levering
Artikel 1
De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden (…) binnen 1 maand na onherroepelijke bestemmingswijziging van overheidswege van het desbetreffende gedeelte van verkochte (…) in wonen voor de bouw van woningen (…) doch uiterlijk op
1 november 2012of zoveel eerder als koper wenst.
Afspraken ten aanzien van percelen A en B
Artikel 16
Koper garandeert er voor 1 november 2012 zorg voor te dragen dat de bestemming van de, op de tekening van
BIJLAGE 1met de aanduiding A en B weergegeven percelen (“de percelen A en B”), ter grootte van gezamenlijk circa 1.250 m2, gelegen aan en nabij de [straat], kadastraal bekend gemeente [kadastraal nummer], wordt gewijzigd in een woonbestemming c.q. om ten aanzien van deze percelen een vrijstelling van het bestemmingsplan te verkrijgen ten behoeve van de realisatie van woningbouw.
BIJLAGE 1met de aanduiding A en B weergegeven percelen (“de percelen A en B”), ter grootte van gezamenlijk circa 1.250 m2, gelegen aan en nabij de [straat], kadastraal bekend gemeente [kadastraal nummer], wordt gewijzigd in een woonbestemming c.q. om ten aanzien van deze percelen een vrijstelling van het bestemmingsplan te verkrijgen ten behoeve van de realisatie van woningbouw.
Koper dient uitvoering te geven aan de hiervoor in dit artikel genoemde garantie op vergelijkbare wijze als hij doet om de bestemming van het verkochte te doen wijzigen in een woonbestemming c.q. om ten aanzien van het verkochte een vrijstelling van het bestemmingsplan te verkrijgen ten behoeve van woningbouw.
Indien koper er niet in slaagt om voor 1 november 2012 de bestemming van het verkochte te doen wijzigen in een woonbestemming c.q. om ten aanzien van het verkochte een vrijstelling van het bestemmingsplan verkrijgen ten behoeve van woningbouw vervalt de hiervoor in dit artikel genoemde garantie en heeft koper dienaangaande geen verplichtingen meer jegens verkoper.
Verkoper is zelf verantwoordelijk voor het ontwerpen en realiseren van bebouwing op de percelen A en B, voor het aanleggen van nutsvoorzieningen op de percelen A en B en het verkrijgen van de vereiste vergunningen.
Indien koper overgaat tot de aanleg van infrastructuur ten behoeve van op het verkochte te realiseren woningbouw, zal koper tevens voor zijn rekening zorgdragen voor een behoorlijke ontsluiting van de percelen A en B en de aanleg van nutsvoorzieningen tot de grens van de percelen A en B. De aanleg zal geschieden rekening houdend met de door koper aan te houden fasering voor de realisatie van woningen en infrastructuur op het verkochte.
Koper zal de verplichtingen als in dit artikel opgenomen bij wege van kettingbeding opleggen aan zijn rechtsopvolgers.
ontbindende voorwaarden
Artikel 17
(…)
3. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het volgende, voorts ontbonden (kunnen) worden als vóór 1 november 2012 van overheidswege geen bestemmingswijziging is gerealiseerd danwel geen bouwvergunning is afgegeven, alles zoals hiervoor in artikel 1 is vermeld.
Partijen zullen ter verkrijging van de gemelde bestemmingswijziging danwel gemelde bouwvergunning al het hen mogelijke verrichten.
4. Op vervulling van de in lid 3 gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris.
Deze mededeling dient schriftelijk gedocumenteerd uiterlijk op 1 november 2012 in het bezit van de notaris te zijn.”
2.5
Op 6 juni 2008 hebben [geïntimeerden] de eigendom van het verkochte geleverd aan Gatimel B.V (hierna: Gatimel), die door Hollands Midden ten tijde van de levering als verkrijger van het perceel is aangewezen (productie 2 bij inleidende dagvaarding). Op dezelfde dag heeft Gatimel het verkochte geleverd aan SWB (productie 3 bij inleidende dagvaarding). In deze laatste leveringsakte is de in artikel 16 van de koopovereenkomst van 27 juni 2007 tussen [geïntimeerden] en Hollands Midden neergelegde garantieverplichting letterlijk overgenomen op pagina 5 onder het kopje ‘
Omschrijving erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en bijzondere verplichtingen’ met de titel ‘
Garantie koper’. Voorts staat in deze leveringsakte op pagina 6/7 voor zover thans relevant het volgende opgenomen:
Omschrijving erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en bijzondere verplichtingen’ met de titel ‘
Garantie koper’. Voorts staat in deze leveringsakte op pagina 6/7 voor zover thans relevant het volgende opgenomen:
“
Kettingbeding
Kettingbeding
Voor zover in bovengenoemde bepalingen verplichtingen voorkomen welke verkoper verplicht is aan koper op te leggen, doet hij dat bij deze en wordt een en ander bij deze door koper aanvaard.
Voor zover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die rechten bij deze tevens door verkoper voor die derden aangenomen.
Binding aan de koopovereenkomst
Voor zover daarvan bij deze akte niet is afgeweken blijft tussen partijen gelden hetgeen voor het verlijden van deze akte overigens tussen hen is overeengekomen, met dien verstande, dat geen beroep meer kan worden gedaan op eventuele overeengekomen ontbindende voorwaarden. (…)
Ontbindende voorwaarden uit onderliggende overeenkomst
Alle ontbindende voorwaarden die zijn overeengekomen in de koopovereenkomst (…) zijn thans uitgewerkt. Noch verkoper noch koper kan zich ter zake van deze koop en levering nog op een ontbindende voorwaarde beroepen.”
2.6
SWB is voornemens op de aangekochte gronden woningbouw te ontwikkelen en te realiseren, hetgeen op grond van het eertijds geldende bestemmingsplan niet is toegestaan. Om die reden heeft SWB de gemeente Neder-Betuwe (hierna: de Gemeente) verzocht planologische medewerking te verlenen aan haar project en hebben SWB en de Gemeente een projectgroep samengesteld.
2.7
De planologische situatie met betrekking tot het perceel van SWB is als volgt. Aan de westzijde van het perceel bevindt zich een spuitzone van 50 meter die verband houdt met de naastgelegen agrarische percelen, terwijl de zuidzijde van het perceel valt binnen de beschermingssfeer van de Keur van het Waterschap Rivierenland (hierna: het Waterschap). Op de percelen van [geïntimeerden] overlappen de spuitzone en de dijkbeschermings-zone elkaar. Een klein deel van de percelen van [geïntimeerden] valt buiten de spuitzone. In verband met deze situatie heeft SWB overleg gevoerd met de Gemeente en het Waterschap en is tot de conclusie gekomen dat het niet, althans voor een zeer beperkt deel, mogelijk is om de bestemming van de percelen van [geïntimeerden] te wijzigen in een woonbestemming.
2.8
SWB heeft medio 2009 een eerste schetsontwerp laten maken. In 2010 heeft zij een stedenbouwkundig ontwerp laten opstellen. Op basis hiervan heeft SWB vervolgens op
17 augustus 2010 een conceptbestemmingsplan ‘[plaats]’ (productie 3 bij conclusie van antwoord) ter becommentariëring aan de Gemeente voorgelegd. Vanuit de veronderstelling dat een woonbestemming voor de percelen van [geïntimeerden] niet haalbaar was, heeft SWB in het conceptbestemmingsplan de bestemming ‘groen’ voorzien voor deze percelen. Ook voor het deel van haar eigen perceel dat in de spuitzone valt, is niet voorzien in een woonbestemming.
2.9
In april 2010 heeft SWB aan [geïntimeerden] medegedeeld dat het onmogelijk is een woonbestemming op hun percelen te verkrijgen. Medio juni 2010 heeft zij aan [geïntimeerden] medegedeeld dat zij van mening was geen verplichtingen meer aan hen te hebben (producties 4 en 5 bij inleidende dagvaarding). Eind 2010 hebben [geïntimeerden] het perceel van SWB ontruimd. Tot die tijd hebben zij het perceel nog gebruikt voor de fruitteelt.
2.1
Het door SWB opgestelde bestemmingsplan voor [plaats] is op
19 december 2013 vastgesteld, welk plan voorziet in de bouw van 45 woningen. Tegen dit besluit tot vaststelling is door belanghebbenden beroep ingesteld. Het beroep is door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 3 september 2014 gegrond verklaard. Het vaststellingsbesluit van 19 december 2013 is daarbij vernietigd. Bij besluit van
17 december 2015 is uiteindelijk een bestemmingsplan vastgesteld, dat voorziet in de realisering van 26 woningen.
3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1
Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of SWB jegens [geïntimeerden], kort gezegd, toerekenbaar tekort is geschoten omdat de percelen [geïntimeerden] geen woonbestemming hebben gekregen. Daarbij gaat het met name om de inhoud en de strekking van het tussen partijen overeengekomen garantiebeding zoals aangehaald in rechtsoverweging 2.4. Volgens [geïntimeerden] rust op SWB een garantieverplichting, terwijl SWB meent dat zij een inspanningsverplichting op zich heeft genomen. Deze verplichting is volgens SWB bovendien per 1 november 2012 komen te vervallen, omdat zij er ondanks de inspanningen die zij in dat kader heeft verricht, niet in is geslaagd om de bestemming van de percelen van [geïntimeerden] alsmede een deel van haar eigen perceel te doen wijzigen in een woonbestemming.
3.2
[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg kort samengevat een verklaring voor recht gevorderd dat SWB jegens hen toerekenbaar tekort is geschoten in de op haar rustende garantieverplichting, ten gevolge waarvan [geïntimeerden] schade hebben geleden en/of nog zullen lijden, alsmede een veroordeling tot schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en een veroordeling om aan hen de buitengerechtelijke kosten van € 902,- te voldoen, een en ander onder veroordeling van SWB in de kosten van deze procedure.
3.3
De rechtbank heeft bij vonnis waarvan beroep de gevorderde verklaring voor recht toegewezen, inhoudende dat SWB jegens hen toerekenbaar tekort is geschoten in de op haar rustende garantieverplichting. SWB is tevens veroordeeld tot vergoeding van de schade die [geïntimeerden] ten gevolge van deze toerekenbare tekortkoming heeft geleden en/of nog zal lijden, op te maken bij staat. De vordering ten aanzien van de buitengerechtelijke kosten is afgewezen. De rechtbank heeft SWB wel in de proceskosten veroordeeld.
4.De beoordeling van de grieven en de vordering
4.1
Onder aanvoering van vijf grieven, die zich voor gezamenlijke behandeling lenen, is SWB van het oordeel van de rechtbank in beroep gekomen.
4.2
[geïntimeerden] doen een beroep op voormeld garantiebeding. Van belang is dat dit beding via een kettingbeding in de akte van levering (door Gatimel) aan SWB is terecht gekomen. Bij de uitleg van een dergelijk in de akte van levering opgenomen beding, welk beding naar zijn aard mede is bestemd om de rechtspositie van derden te bepalen (in dit geval: SWB), ligt als uitgangspunt een toespitsing van de Haviltex-norm op een geobjectiveerde maatstaf in de rede. Dat betekent dat de koper (SWB) in beginsel mag afgaan op de tekst van het beding, gelezen in het licht van de gehele inhoud van de leveringsakte. Er kunnen echter omstandigheden zijn waaronder de koper onderzoek moet doen naar de bedoeling van de opstellers van het beding, bij gebreke waarvan hij deze bedoeling, ook als die van de bewoordingen van het beding afwijkt, tegen zich moet laten gelden. Zodanige omstandigheden kunnen zijn: onduidelijkheden in de tekst van het beding en vragen die het beding reeds bij eerste lezing met betrekking tot de achterliggende bedoeling van de opstellers ervan oproept, mede in aanmerking genomen de bezwarendheid van het beding voor de koper. In verband hiermee kunnen de kennis, ervaring en deskundigheid van de koper een rol spelen bij het antwoord op de vraag wat van hem ter zake mag worden verwacht. Vgl. HR 2-2-2007 ECLI:NL:HR:2007:AZ4410.
4.3
Met inachtneming van deze maatstaf oordeelt het hof als volgt. Blijkens de bewoordingen van alinea 1 van het garantiebeding garandeert SWB er vóór 1 december 2012 zorg voor te dragen dat de bestemming van de percelen van [geïntimeerden] wordt gewijzigd in, kort gezegd, een woonbestemming. Naar de tekst van het beding is duidelijk sprake van een garantieverplichting van de koper. Tegen die achtergrond evenwel roepen het tweede en derde lid van artikel 16 vragen op. Volgens het tweede lid dient aan die verplichting uitvoering te worden gegeven op vergelijkbare wijze als ten aanzien van de wijziging van de bestemming van het verkochte in een woonbestemming en volgens het derde lid vervalt de garantieverplichting indien de koper er niet in slaagt om bedoelde woonbestemming ten aanzien van het verkochte voor 1 november 2012 te realiseren. In zodanig geval was de koper volgens de van de koopovereenkomst (in artikel 17) deel uitmakende ontbindende voorwaarde gerechtigd tot ontbinding daarvan (zie hiervoor onder 2.4). Daarmee is sprake van vragen die het ‘garantiebeding’ reeds bij eerste lezing aangaande de achterliggende bedoeling van de opstellers ervan oproept, zodat overeenkomstig de hiervoor omschreven maatstaf van de koper, in dit geval SWB, kon worden gevergd dat zij zich door onderzoek nader op de hoogte stelde van de betekenis die naar de bedoeling van de opstellers ervan (in dit geval Hollands Midden en [geïntimeerden]) aan het beding moet worden toegekend, bij gebreke waarvan hij die bedoeling, ook als die van de bewoordingen van het beding afwijkt, tegen zich moet laten gelden.
SWB heeft bij monde van de heer [A] (manager vastgoed van SWB) ter zitting bij het hof verklaard dat SWB advies over de garantiebepaling heeft ingewonnen toen zij deze bepaling tot haar verrassing in de leveringsakte zag staan. Hieraan heeft de heer [B] (projectmanager van SWB) toegevoegd dat bij hem direct “alle signalen op rood stonden” en dat de “hele context van de overeenkomst door ons als een inspanningsverplichting is uitgelegd”. Gesteld noch gebleken is dat SWB (nader) onderzoek heeft verricht naar hetgeen de opstellers van de garantiebepaling ([geïntimeerden] en Hollands Midden) bij het tot stand komen van de koopovereenkomst voor ogen hebben gehad, blijkbaar omdat (zo begrijpt het hof de stellingen van SWB op dit punt) zij er vanuit ging dat op haar (slechts) een inspanningsverplichting rustte, die bovendien van tijdelijke aard was.
4.4
Het hof zal thans onderzoeken wat de bedoeling van de opstellers van het garantiebeding is geweest. Daarbij acht het hof het volgende van belang. [geïntimeerden] hebben onder meer ter gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg verklaard dat zij al in 2001 zijn benaderd door de heer [C] van Hollands Midden die geïnteresseerd was in hun grond met het oog op toekomstige woningbouw. Zij hebben toen geantwoord dat zij daar wel oren naar hadden, maar onder de voorwaarde dat zij op het perceel dat bij hen in eigendom zou blijven een huis voor [geïntimeerde 1] senior zouden kunnen bouwen. Volgens [C] zou dat geen enkel probleem zijn en daarop hebben zij vertrouwd. Verder hebben [geïntimeerden] verklaard dat zij nooit met Hollands Midden hebben gesproken over de eventuele mogelijkheid dat
geenbestemmingswijziging op hun percelen (de percelen A en B) kon worden gerealiseerd. De datum van 1 november 2012 is op voorstel van [geïntimeerden] als uiterste datum voor levering en ontbinding in de koopovereenkomst opgenomen, omdat zij op een gegeven moment weer vrij wilden zijn om nieuwe bomen te planten op het perceel als die woonbestemming er niet zou komen ( “wij zijn tenslotte fruittelers”, p. 2 van het proces-verbaal van comparitie in eerste aanleg), aldus [geïntimeerden] Volgens [geïntimeerden] is artikel 16 uitvoerig onderwerp van gesprek geweest. De koopovereenkomst met de onderhavige garantieverplichting is door Hollands Midden, althans door haar advocaat, opgesteld. Zowel de heer [C] van Hollands Midden als [geïntimeerden] waren op de hoogte van het bestaan van de aanwezige spuitzone. Beide partijen verwachtten echter dat de spuitzone binnen afzienbare tijd zou worden versmald naar 35 meter. De keurzone van het Waterschap is tijdens de besprekingen met de heer [C] niet aan de orde geweest, aldus nog steeds [geïntimeerden]
geenbestemmingswijziging op hun percelen (de percelen A en B) kon worden gerealiseerd. De datum van 1 november 2012 is op voorstel van [geïntimeerden] als uiterste datum voor levering en ontbinding in de koopovereenkomst opgenomen, omdat zij op een gegeven moment weer vrij wilden zijn om nieuwe bomen te planten op het perceel als die woonbestemming er niet zou komen ( “wij zijn tenslotte fruittelers”, p. 2 van het proces-verbaal van comparitie in eerste aanleg), aldus [geïntimeerden] Volgens [geïntimeerden] is artikel 16 uitvoerig onderwerp van gesprek geweest. De koopovereenkomst met de onderhavige garantieverplichting is door Hollands Midden, althans door haar advocaat, opgesteld. Zowel de heer [C] van Hollands Midden als [geïntimeerden] waren op de hoogte van het bestaan van de aanwezige spuitzone. Beide partijen verwachtten echter dat de spuitzone binnen afzienbare tijd zou worden versmald naar 35 meter. De keurzone van het Waterschap is tijdens de besprekingen met de heer [C] niet aan de orde geweest, aldus nog steeds [geïntimeerden]
SWB heeft een en ander onvoldoende weersproken. Volgens SWB kan zij niet anders, nu zij niet bij de onderhandelingen tussen [geïntimeerden] en Hollands Midden aanwezig is geweest. Dit laatste neemt echter niet weg dat zij, zoals uit het voorgaande reeds blijkt (zie hiervoor onder 4.2), daarnaar onderzoek (navraag) had kunnen en ook had moeten doen. Nu zij dat heeft nagelaten gaat het hof uit van de onvoldoende betwiste lezing van [geïntimeerden] zoals hiervoor weergegeven.
4.5
Met de rechtbank is het hof van oordeel dat, gelet op hetgeen hiervoor onder 4.4 over de totstandkoming van het garantiebeding in de koopovereenkomst is overwogen, het gebruik van het woord garantie in de 1e alinea van artikel 16 niet op een vergissing berust en bewust is gekozen. Hollands Midden heeft daarmee het risico dat zij niet zou slagen in het wijzigen van de bestemming, welk risico zij kennelijk laag inschatte, volledig op zich genomen, althans mochten [geïntimeerden] redelijkerwijs die betekenis aan de als garantie omschreven verplichting van Hollands Midden toekennen. De hoedanigheid van partijen (fruittelers versus een onderneming die zich toelegt op het beheer en beleggen van onroerende zaken) is daarbij van groot belang. Gelet op de in artikel 17 lid 3 opgenomen eenzijdige ontbindingsmogelijkheid in de koopovereenkomst mag bovendien worden aangenomen dat het risico dat Hollands Midden daarmee op zich nam was te overzien. Zij had volgens de koopovereenkomst immers nog de mogelijkheid om deze te ontbinden indien vóór 1 november 2012 van overheidswege geen bestemmingswijziging zou zijn gerealiseerd dan wel geen bouwvergunning zou zijn afgegeven. Deze datum van 1 november 2012 is ook opgenomen in de 1e en 3e alinea van artikel 16 en is kennelijk door partijen gekozen als peildatum om te bezien of de bestemmingswijziging gerealiseerd kon worden, zoals ook door [geïntimeerden] is verklaard. In het positieve geval zou ontbinding niet aan de orde zijn en zou zowel Hollands Midden als [geïntimeerden] voordeel genieten van de aan een bestemmingswijziging verbonden (bouw)mogelijkheden. In het negatieve geval zou Hollands Midden haar pogingen om de bestemming te doen wijzigen kunnen staken, zou zij de overeenkomst kunnen ontbinden en zou de garantieverplichting jegens [geïntimeerden] vervallen. Uit de 3e alinea in samenhang met de 1e alinea van artikel 16 leidt het hof, gelijk de rechtbank, af dat partijen het niet redelijk hebben geacht dat de garantieverplichting jegens [geïntimeerden] zou voortduren of een schadevergoedingsverplichting jegens [geïntimeerden] zou ontstaan, indien de bestemmingswijziging voor het verkochte niet haalbaar zou blijken te zijn. Kennelijk zijn partijen ervan uitgegaan dat als de bestemmingswijziging voor het perceel van Hollands Midden vóór 1 november 2012 niet zou slagen, Hollands Midden jegens [geïntimeerden] van haar garantieverplichting zou zijn bevrijd. [geïntimeerden] hebben, zoals hiervoor weergegeven, daarnaast met zoveel woorden verklaard dat zij nooit met Hollands Midden hebben gesproken over de eventuele mogelijkheid dat
geenbestemmingswijziging op de percelen die bij hen in eigendom bleven, kon worden gerealiseerd. Kennelijk gingen partijen uit van het principe “samen uit, samen thuis”: als Hollands Midden er niet in zou slagen om de woonbestemming voor het verkochte verkrijgen, kwam de garantie te vervallen, kon zij de koopovereenkomst ontbinden en had Hollands Midden geen verplichtingen meer jegens [geïntimeerden] Alinea 3 van artikel 16 heeft in dat licht naar het oordeel van het hof vooral betekenis in samenhang met artikel 17 lid 3, waarop volgens artikel 17 lid 4 alleen SWB als koper een beroep toekwam.
geenbestemmingswijziging op de percelen die bij hen in eigendom bleven, kon worden gerealiseerd. Kennelijk gingen partijen uit van het principe “samen uit, samen thuis”: als Hollands Midden er niet in zou slagen om de woonbestemming voor het verkochte verkrijgen, kwam de garantie te vervallen, kon zij de koopovereenkomst ontbinden en had Hollands Midden geen verplichtingen meer jegens [geïntimeerden] Alinea 3 van artikel 16 heeft in dat licht naar het oordeel van het hof vooral betekenis in samenhang met artikel 17 lid 3, waarop volgens artikel 17 lid 4 alleen SWB als koper een beroep toekwam.
4.6
Gelet op hetgeen is overwogen, kan niet worden aangenomen dat het de bedoeling van partijen is geweest dat de garantiebepaling ook zou vervallen indien de woonbestemming voor het verkochte weliswaar vóór 1 november 2012 nog niet, maar naar verwachting in de (nabije) toekomst wel zou worden gerealiseerd. Een redelijke uitleg van artikel 16 van de koopovereenkomst brengt, gelet ook op het uitgangspunt “samen uit, samen thuis”, mee dat de 3e alinea van dit artikel aldus dient te worden gelezen dat de garantieverplichting jegens [geïntimeerden] per 1 november 2012 uitsluitend kwam te vervallen, indien SWB er (ook) niet in was geslaagd om op (het grootste deel van) van het verkochte een woonbestemming te realiseren en daarin naar verwachting in de (nabije) toekomst evenmin zou slagen. Nu zich per 1 november 2012 de situatie voordeed dat een in overleg met de gemeente door SWB opgesteld ontwerpbestemmingsplan voorlag dat perspectief had en – uiteindelijk – zij het in beperkter vorm (opnieuw) door de gemeenteraad is vastgesteld (zie hiervoor onder 2.10), kwam het bedoelde derde lid derhalve niet tot gelding en is de garantieverplichting van SWB jegens [geïntimeerden] blijven bestaan.
4.7
Nu nakoming van de verplichting om een woonbestemming op de percelen van [geïntimeerden] te doen realiseren volgens SWB blijvend onmogelijk is geworden, moet worden geconcludeerd dat SWB is tekortgeschoten in de nakoming van deze verplichting. Deze tekortkoming is toerekenbaar aangezien door het aanvaarden van het garantiebeding, SWB jegens [geïntimeerden] heeft gegarandeerd dat zij het beoogde resultaat zou behalen en daarmee de gevolgen van het niet (kunnen) nakomen van de verplichting voor haar rekening en risico zijn gekomen. SWB is in beginsel dan ook gehouden de schade voor zover die door dit toerekenbare tekortschieten is ontstaan of nog zal ontstaan, aan [geïntimeerden] te vergoeden. Gelijk de rechtbank heeft geoordeeld, komen vragen naar causaal verband en eigen schuld mogelijkerwijs in de schadestaatprocedure aan de orde.
4.8
Nu geen feiten of omstandigheden zijn gesteld, die indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden, wordt het bewijsaanbod van SWB gepasseerd.
5.De slotsom
De slotsom luidt dat het hoger beroep faalt, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof SWB in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Arnhem van 13 juni 2012;
veroordeelt SWB in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 291,- voor verschotten en op € 2.682,- (3 punten x tarief II) voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. van Rossum, A.E.F. Hillen en L.F. Wiggers-Rust en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2016.