ECLI:NL:GHARL:2016:7884

• Datum uitspraak: 4 oktober 2016
• Publicatiedatum: 4 oktober 2016
• Zaaknummer: 15/00923
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.W. baron van Knobelsdorff
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging WOZ-waarde woning na hoger beroep tegen te hoge waardering

De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde van een woning aan de [a-straat] 12 te [Z] per 1 januari 2012 vast op €294.000. Belanghebbende betwistte deze waarde en stelde een lagere waarde van €275.000 voor, onderbouwd met een eigen taxatierapport. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde.

Tijdens het hoger beroep heeft het hof het bewijs van de heffingsambtenaar getoetst aan de hand van diverse taxatierapporten, marktgegevens en vergelijkingsobjecten. Het hof concludeerde dat de gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar waren en dat de waardering van de grond en de inhoud van de woning adequaat en inzichtelijk was onderbouwd.

Het hof wees de stellingen van belanghebbende af dat de gehanteerde vierkantemeterprijzen en waarderingsmethodiek onvoldoende objectief zouden zijn. Ook achtte het hof het niet aannemelijk dat de verschillen in ligging en voorzieningen een waardedrukkend effect hadden dat niet was meegenomen.

Gelet op de volledige onderbouwing en de gehanteerde waarderingsmethodiek oordeelde het hof dat de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs was geslaagd en verklaarde het hoger beroep ongegrond. Er werd geen proceskostenveroordeling opgelegd.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €294.000 wordt bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer 15/00923

uitspraakdatum: 4 oktober 2016

Uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 4 juni 2015, nummer LEE 13/3425, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Grootegast (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 12 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 294.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 4 juni 2015 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 september 2016 te Leeuwarden. Gelijktijdig heeft het onderzoek plaatsgevonden van het hoger beroep van [A] , kenmerk 15-00922. Daarbij zijn verschenen namens belanghebbende de gemachtigde [B] , bijgestaan door [C] , taxateur. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [D] , bijgestaan door [E] , taxateur, en [F] .

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

De onroerende zaak aan de [a-straat] 12 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) is een in 2004 gebouwde vrijstaande woning met een garage, een carport en een berging. De inhoud van de woning is 600 m³. De kaveloppervlakte is 499 m². De onroerende zaak heeft een vrij uitzicht.

2.2

Met betrekking tot de onroerende zaak is namens de heffingsambtenaar in hoger beroep een taxatierapport met dagtekening 18 september 2015 opgesteld door de taxateur, die de onroerende zaak op 23 april 2013 heeft laten bezoeken. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum getaxeerd op € 302.000. De grond is in dit kader gewaardeerd op € 95 per m² en de inhoud op € 386 per m³. Het onderhoud van het dak, de gevels, de kozijnen en het schilderwerk binnen wordt als goed omschreven, het schilderwerk buiten als voldoende. In de bijbehorende matrix zijn het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en het voorzieningenniveau als gemiddeld gewaardeerd, met uitzondering van de woning en garage waarvan de kwaliteit respectievelijk als goed en matig is omschreven. Als onderbouwende marktgegevens worden drie objecten genoemd:

 [b-straat] 11 te [G] (bouwjaar 2002, inhoud woning 513 m³, kaveloppervlakte 627 m²) verkocht op 21 september 2010 voor € 340.000. De grond is gewaardeerd op € 120 per m² en de inhoud op € 440 per m³ voor de woning. De kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en het voorzieningenniveau zijn als gemiddeld gewaardeerd, met uitzondering van de kwaliteit van de woning die als goed is aangemerkt.

 [c-straat] 23 te [H] (bouwjaar woning 1995, inhoud woning 570 m³, inpandige garage, kaveloppervlakte 720 m²) verkocht op 17 februari 2011 voor € 290.000. De grond is gewaardeerd op € 107 per m² en de inhoud op € 351 per m3. De kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en het voorzieningenniveau zijn als gemiddeld gewaardeerd;

 [d-straat] 46 te [H] (bouwjaar 2006, inhoud woning 600 m³, kaveloppervlakte 864 m²) verkocht op 27 april 2012 voor € 350.000. De grond is gewaardeerd op € 102 per m² en de inhoud op € 350 per m³. De kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en het voorzieningenniveau zijn als gemiddeld gewaardeerd, met uitzondering van de garage, waarvan voorzieningenniveau als zeer goed is gewaardeerd en de kwaliteit, uitstraling en de doelmatigheid als goed;

2.3

In beroep heeft de heffingsambtenaar ook een door de taxateur [E] opgemaakt taxatierapport overgelegd. Dit taxatierapport met dagtekening 31 januari 2014 concludeert tot een waarde van € 294.000 per de waardepeildatum. Het verschil met het in hoger beroep overgelegde rapport is de hogere waarde van de inhoud van de onroerende zaak, te weten € 388 per m³ en de lagere aan de garage, de carport en de berging toegekende waarden. De onderbouwende marktgegevens zijn hetzelfde. Aan het in hoger beroep overgelegde taxatierapport zijn wat betreft de waardering van de bijgebouwen kengetallen van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen van 1 mei 2012 toegevoegd. Ook is in het in appel overgelegde taxatierapport een nadere onderbouwing van de grondwaarde gegeven.

2.4

Belanghebbende heeft in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd van de hand van [C] ( [I] makelaardij o.z.) met dagtekening 8 juli 2013 waarin de onroerende zaak wordt getaxeerd op € 275.000. Ten aanzien van de omgeving wordt gesteld dat sprake is van een goede woonstand in een woonwijk. Er zijn geen uitgebreide voorzieningen in de directe omgeving. In het rapport worden ter onderbouwing van de waarde twee vergelijkingsobjecten genoemd. Eén daarvan is [e-straat] 21B te [G] , verkocht op 15 juni 2012 voor € 255.000. Een ander vergelijkingsobject is [f-straat] 6 te [G] , verkocht op 14 december 2012 voor € 240.000.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit in hoger beroep een waarde van € 275.000. Belanghebbende voert hiertoe onder meer aan dat de bij de herleiding uit de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten gebruikte vierkantemeterprijzen voor de grond, de daaraan ontleende inhoudsprijzen en de forfaitair bepaalde waarden voor bijgebouwen niet zijn onderbouwd met objectieve toetsbare gegevens. Ook is hij van mening dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn. Verder voert belanghebbende aan dat de waardering van de grond niet inzichtelijk is gemaakt en met de ligging in [Z] met een lager voorzieningenniveau als de vergelijkingsobjecten geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden.

3.3

De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2012 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2

De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs heeft geleverd moet worden beantwoord in het licht van hetgeen belanghebbende daarover naar voren heeft gebracht.

4.3

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde bescheiden en hetgeen overigens is aangevoerd, in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd. Het Hof neemt hierbij het volgende in aanmerking.

4.4

De in de taxatierapporten van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn gelet op type woning, bouwjaar en inhoud en ligging voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, zoals inhoud, onderhoud, kaveloppervlakte en kwaliteit, alsmede met de verschillen tussen de bijgebouwen, heeft de heffingsambtenaar bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Daarbij houdt de heffingsambtenaar in de nieuwe matrix terecht rekening met de in beginsel optredende relatieve afname van de aan een inhoud van een woning toe te kennen waarde naarmate de inhoud toeneemt. Dit geldt ook voor de aan een garage toe te kennen waarde. Uit controle met de overgelegde kengetallen van de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen blijkt dat de in de nieuwe matrix aan de garage, de carport en aan de berging toegekende waarden niet te hoog zijn ervan uitgaande dat kengetallen voor woningen hoger zijn dan kengetallen voor agrarische gebouwen. Indien het Hof belanghebbende volgt in zijn stelling dat - in vergelijking met [c-straat] 23 - aan de garage van de onroerende zaak ten onrechte een waarde is toegekend, laat dit onverlet dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld bij de alsdan toe te rekenen inhoud van de garage aan de woning. Dat van de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak in de soorten aangrenzende percelen zoals woningen, boomwallen, wandelpaden, een speeltuin en een weiland een dusdanig waardedrukkend effect uitgaat dat daarmee in de waardevaststelling rekening gehouden moet worden - zoals belanghebbende stelt - acht het Hof niet aannemelijk gemaakt. Bovendien staat deze stelling van belanghebbende op gespannen voet met hetgeen in het van zijn zijde overgelegde taxatierapport is opgemerkt over de ligging, en wel dat de woonstand goed genoemd kan worden.

4.5

Met betrekking tot de waardering van de grond is in de in appel overgelegde nieuwe matrix opgenomen dat de nader aangedragen transactiegegevens van twee bouwkavels in 2014 en 2015 leiden tot een waarde van gemiddeld (afgerond) € 124 per m² bij een gemiddelde oppervlakte van 884 m². Hieruit leidt het Hof af dat de door de taxateur van de heffingsambtenaar gehanteerde waarde van de grond van gemiddeld € 95 per m² per 1 januari 2012 gelet op een na 2012 dalende markt niet te hoog is. Mede gelet op de voor de eerder genoemde vergelijkingsobjecten, gehanteerde waarde van de grond is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in kavelgrootte en in ligging in verschillende dorpen met een verschillend voorzieningenniveau. Het Hof merkt daarbij op dat de onroerende zaak is gewaardeerd naar een lager gewaardeerde ligging in buurt 30 in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten die zijn gewaardeerd naar de hoger gewaardeerde buurten 10 en 20. Het Hof acht de waarde van de tot de onroerende zaak behorende grond voldoende onderbouwd en inzichtelijk gemaakt.

4.6

Het Hof overweegt naar aanleiding van belanghebbendes stellingen ter zake van de herleiding van de onderdelen van de onroerende zaak in de waardematrix uit objectieve marktgegevens, dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak als geheel doorslaggevend is en dat de gehanteerde methodiek, waarbij uit de transactiegegevens de respectieve onderdelen van de onroerende zaak worden herleid, van ondergeschikt belang is.

4.7

Al hetgeen belanghebbende overigens aanvoert kan niet leiden tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld, zodat het Hof zal oordelen als hierna vermeld.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is op 4 oktober 2016 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(K. de Jong-Braaksma)

(J.W. van Knobelsdorff)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 5 oktober 2016

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.