Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.149.571/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 422954 \ CV EXPL 13-1275)
arrest van 6 december 2016
in de zaak van
Recreatiecentrum Sondel B.V.,
gevestigd te [A] ,
appelante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna:
Sondel,
Sondel,
advocaat: mr. T. Binnema, kantoorhoudend te Leeuwarden,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [B] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. N.H.M. Poort, kantoorhoudend te Heerenveen.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 9 februari 2016 hier over.
1.2
Ingevolge het tussenarrest heeft op 8 november 2016 een comparitie van partijen plaatsgevonden waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Ter zitting hebben beide partijen akte genomen van het overleggen van nadere, op voorhand aan het hof en de wederpartij toegezonden stukken. Daarna is arrest bepaald op de beschikbare stukken.
1.3
Sondel vordert in hoger beroep kort gezegd voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] vanaf september 2014 aan Sondel 5% provisie bij verhuur van zijn recreatiewoning verschuldigd is of wordt, met veroordeling van [geïntimeerde] op die grond tot betaling van € 2.561,44, vermeerderd met wettelijke rente. Ook vordert Sondel [geïntimeerde] te veroordelen tot overlegging van de tussen [geïntimeerde] en de heer [C] beweerdelijk gesloten huurovereenkomst.
2.Eisvermeerdering
2.1
[geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis, terwijl ook niet is gebleken dat deze vermeerdering in strijd is met de regels van goede procesorde. Derhalve zal in hoger beroep worden uitgegaan van de gewijzigde eis.
3.De feiten
3.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.5 van het bestreden vonnis van 14 februari 2014. Het hof vult deze feiten aan met feiten die in hoger beroep onbestreden zijn gebleven. Daarmee staat het volgende vast.
3.1.1
Sondel is eigenaar en beheerder van een recreatiepark. De gemeenschappelijke ruimte op dat park behoort in eigendom toe aan Sondel. De kavels met daarop recreatiewoningen zijn eigendom van particulieren. [geïntimeerde] is eigenaar van de recreatiewoning met het nummer [00] .
3.1.2
In de tussen Tadema Haarsma B.V. en [geïntimeerde] gesloten koopovereenkomst, staat in artikel 6 lid 2 - voor zover van belang - het volgende vermeld.
"{...)Verkoper heeft kennis gegeven van (...) kettingbedingen (...) kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en blijkend en/of voortvloeiend uit:
I de (laatste) akte(n) van levering;
2.andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd.
Aan koper zijn (...) de navolgende stukken ter hand gesteld:
1. algemene akte vaststelling kettingbedingen (...)
2. boekingsovereenkomst;
3. beheersovereenkomst;
(...)
Koper verklaart van de inhoud van deze bijlagen kennis te hebben genomen als ware deze woordelijk in deze overeenkomst opgenomen en daarvan deel uit te maken en hiermee akkoord te gaan. Alle bepalingen voor zover van toepassing zullen in de notariële akte van levering worden opgenomen.
(...)"
3.1.3
In de akte van levering van de bungalow aan [geïntimeerde] van 12 september 2005 staat - voor zover van belang - het volgende vermeld.
"(...)
OMSCHRIJVING KETTINGBEDINGEN, KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN, VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN EN OPSOMMING BESTAANDE ERFDIENSTBAARHEDEN
Met betrekking tot bekende kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen, vestiging erfdienstbaarheden en bestaande erfdienstbaarheden, wordt verwezen naar:
1. een algemene akte vaststelling kettingbedingen (...), waarin woordelijk staat vermeld:
"A. KETTINGBEDINGEN
(...)
2a.
(...)
De eventuele verhuur dient bij voorkeur te geschieden door Sondel of een door Sondel aan te wijzen instelling in overleg met koper een en ander zoals zal worden vastgelegd in tussen koper en Sondel te sluiten boekingsovereenkomst.
Het is de koper toegestaan de op het verkochte te stichten recreatiewoning zelf te verhuren, echter met inachtneming van hetgeen is omschreven in artikel 3 van de aan koper ter hand gestelde boekingsovereenkomst.
(...)
8. Volgens de huidige overheidsbepalingen is/zijn het/de nog te
bouwen recreatiewoning/recreatiewoningen uitsluitend bestemd voor recreatief gebruik en
mag/mogen deze niet voor permanente bewoning worden gebruikt dan wel ingebruik
worden gegeven.
(…)
11. Op overtreding of niet-nakoming van het hiervoor A.1 tot en met A10 bepaalde verbeurt koper en/of de gebruiker aan Sondel een boete van Vijftigduizend euro (€.50.000,00) per overtreding en eenhonderd euro (€.100,00) voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, welke boete onmiddellijk opeisbaar zal zijn door het enkele feit van overtreding of niet-nakoming, zonder dat enige ingebrekestelling of andere formaliteit in acht behoeft te worden genomen, één en ander onverminderd de bevoegdheid daarnaast nakoming en/of schadevergoeding te vorderen.
(…)"
3.1.4
Sondel en [geïntimeerde] hebben op 29 december 2005 een boekingsovereenkomst gesloten overeenkomstig de door Tadema Haarsma B.V. aan [geïntimeerde] ter hand gestelde tekst. Daarin is onder meer het volgende bepaald.
"(...)
Artikel 1 Taak Sondel
De werkzaamheden van Sondel bestaan uit:
1.1.
De ondersteuning van de eigenaar bij verhuuractiviteiten, zoals onder meer het afsluiten van verhuurovereenkomsten, het in-en uitchecken van huurders, het afhandelen van de borg waaronder het verzorgen van de eindcontrole behoort, en verder het verlenen van service aan huurders en potentiële huurders.
1.2.
Het toezenden van een afschrift van de huurovereenkomsten aan de eigenaar.
1.3
Het afdragen van de huurpenningen die zij van in dat kalenderjaar nieuw aangekomen gasten ter zake van de gehele verblijfsduur heeft ontvangen. (...)
1.4.
Het vaststellen van de verhuurprijzen voor de recreatiewoning in overleg met de eigenaar.
(…) .
Artikel 3 Provisie verhuurbemoeienissen
3.1
Alle boekingen zullen door Sondel worden geadministreerd.
a. Indien de verhuurovereenkomst door tussenkomst van Sondel plaatsvindt is naast een verhuur provisie van 5% van de bruto-huuropbrengst een extra provisie van 15% van de vastgestelde huurprijs aan Sondel verschuldigd voor de verhuurbemoeienissen.
b. Indien de verhuurovereenkomst door tussenkomst van de eigenaar tot stand komt is de eigenaar per boeking 5% van de vastgestelde huurprijs (met een minimum van vijfentwintig euro (€.25,00) aan Sondel verschuldigd. Dit ter dekking van de kosten die voortvloeien uit de werkzaamheden zoals deze zijn beschreven in artikel 1.
c. Indien de verhuurovereenkomst tot stand komt via een derde (externe) organisatie, welke door Sondel is ingeschakeld, zal naast de alsdan door die derde , in rekening gebrachte verhuurprovisie eveneens, per boeking, 5% van de vastgestelde huurprijs (met een minimum van vijfentwintig euro (€25,00) aan Sondel verschuldigd zijn. Dit ter delging van de kosten die voortvloeien uit de werkzaamheden zoals deze zijn beschreven in artikel 1.
(...)
3.2.
Alle leden van het gezin (eerste- en tweedegraads bloedverwanten) van de eigenaar mogen gebruik maken van de recreatiewoning van de eigenaar zonder dat zij hiervoor een vergoeding aan Sondel verschuldigd zijn.
3.3.
Een ieder die niet valt onder de personen zoals benoemd in de hiervoor onder 3 genoemde artikelen is aan Sondel 5% met een minimum van vijfentwintig euro (€25,00) van de over die periode vastgestelde huurprijs van de recreatiewoning verschuldigd.
3.4.
De eigenaar zorgt er voor dat hij indien iemand anders in zijn recreatiewoning toelaat, hij dit ruim van tevoren aan Sondel meedeelt en er voor zorgdraagt dat deze persoon de sleutel van de recreatiewoning bij de receptie afhaalt en direct het verschuldigde bedrag (zie artikel 3.3.) voldoet.
(…)"
3.2
Sondel heeft de boekingsovereenkomst per brief van 15 februari 2012 eenzijdig 'beëindigd'. In deze brief schrijft zij het volgende.
"(...) Dat betekent dat het recreatiecentrum alleen nog verplichtingen jegens u na zal komen die voortvloeien uit de bij de aankoop van uw kavel verplichte contracten, zoals o.a. de koopovereenkomst kavels, vaststelling kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en erfdienstbaarheden. Aangezien sleutelafgifte geen deel uitmaakt van deze verplichtingen, zal het recreatiecentrum deze dienst dan ook niet meer ten behoeve van uw bungalow verrichten. Hierbij uw sleutels retour (...)."
3.3
De boekingsovereenkomst is hierna van de zijde van [geïntimeerde] bovendien buitengerechtelijk ontbonden.
4.De vordering in eerste aanleg en de beslissing van de kantonrechter
4.1
Zowel de in eerste aanleg ingestelde vordering tot betaling van een percentage van de vastgestelde huurprijs ter zake van de verhuur aan een zekere [C] als de vordering tot overlegging van een met die partij beweerdelijk gesloten schriftelijke huurovereenkomst, is door de kantonrechter afgewezen.
5.Het incident (de ontvankelijkheid van Sondel in het hoger beroep)
5.1
[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat Sondel op grond van het bepaalde in artikel 332 Rv niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vordering omdat deze in eerste aanleg minder dan € 1.750,- beliep. Aan de vordering tot overlegging van de huurovereenkomst met [C] kan volgens [geïntimeerde] niet een waarde van € 50.000,- worden toegekend, zoals Sondel beweert.
5.2
Het hof stelt bij de beoordeling van dit incident voorop dat ingevolge de in artikel 332 lid 1 Rv vastgelegde hoofdregel partijen van een in eerste aanleg gewezen vonnis in beroep kunnen komen. Behoudens wettelijke uitzonderingen - die hier niet aan de orde zijn - is hoger beroep echter onder meer niet toegelaten indien de vordering waarover de rechter in eerste aanleg had te beslissen van onbepaalde waarde is, en er duidelijke aanwijzingen bestaan dat die vordering geen hogere waarde vertegenwoordigt dan € 1.750,-.
5.3
De vordering tot overlegging van de huurovereenkomst is van onbepaalde waarde, en ziet op een volgens Sondel verbeurde boete van € 50.000,- door ingebruikgeving voor permanente bewoning van zijn recreatiewoning aan een zekere [C] (zie de hiervoor geciteerde artikelen 8 en 11 van het kettingbeding). Dat betekent dat, voor zover al een aanwijzing bestaat omtrent de waarde van deze vordering, geen sprake is van de hiervoor genoemde uitzondering. Sondel is in haar vordering dus ontvankelijk. Anders dan [geïntimeerde] beweert, doet daaraan niet af dat de boete zelf in deze procedure niet wordt gevorderd.
6.Grief 1
6.1
De eerste grief van Sondel ziet op de afgewezen vordering tot betaling van provisie, die in hoger beroep inmiddels is vermeerderd. Deze vordering is afgewezen omdat de strekking ervan is dat de boekingsovereenkomst op 15 februari 2012 is geëindigd. Gelet daarop kan [geïntimeerde] niet rechtstreeks op grond van de boekingsovereenkomst provisie aan Sondel verschuldigd zijn, aldus de kantonrechter. In aanvulling hierop heeft de kantonrechter het volgende overwogen.
"
Nu de in artikel 3 van de boekingsovereenkomst opgenomen verplichting tot betaling van provisie ziet op dekking van de kosten voor de door Sondel te verrichten werkzaamheden als bedoeld in artikel 1 van de boekingsovereenkomst en deze werkzaamheden niet zijn verricht, kan Sondel naar het oordeel van de kantonrechter geen aanspraak maken op de betaling van provisie. Dat Sondel niet in de gelegenheid is gesteld tot het verrichten van de werkzaamheden maakt dit oordeel niet anders, nu Sondel ook niet bereid was deze werkzaamheden te verrichten."
Nu de in artikel 3 van de boekingsovereenkomst opgenomen verplichting tot betaling van provisie ziet op dekking van de kosten voor de door Sondel te verrichten werkzaamheden als bedoeld in artikel 1 van de boekingsovereenkomst en deze werkzaamheden niet zijn verricht, kan Sondel naar het oordeel van de kantonrechter geen aanspraak maken op de betaling van provisie. Dat Sondel niet in de gelegenheid is gesteld tot het verrichten van de werkzaamheden maakt dit oordeel niet anders, nu Sondel ook niet bereid was deze werkzaamheden te verrichten."
6.2
In de toelichting op de grief en in de inleiding daarop, voert Sondel aan dat zij - naar de kantonrechter heeft miskend - aan [geïntimeerde] duidelijk heeft gemaakt dat zij bereid bleef alle verplichtingen uit de kettingbedingen na te komen en dat zij dat ook altijd heeft gedaan, voor zover haar daartoe de gelegenheid is gegeven. Immers, in- en uitchecken van huurders op het park doet Sondel altijd omdat zij het eerste feitelijke aanspreekpunt voor alle huurders is. Sondel geeft voorts voorlichting over het park en verstrekt toeristische informatie aan huurders, beantwoordt vragen van huurders en voorziet huurders van informatie omtrent hun verblijf. Sondel verzorgt ook de klachtenafhandeling van huurders. Zij verricht dus altijd wel een deel van de werkzaamheden waartoe zij verplicht is. De huurders van [geïntimeerde] maken daar gebruik van.
Het hof overweegt het volgende.
6.3
Sondel veronderstelt dat de provisie op grond van het kettingbeding ook verschuldigd kan zijn als zij met de betreffende eigenaar geen boekingsovereenkomst heeft gesloten of als dat wel het geval is, maar die overeenkomst is geëindigd. Omdat deze veronderstelling door [geïntimeerde] wordt bestreden, zal het hof zich daarover eerst uitlaten.
6.4
[geïntimeerde] heeft als koper tegenover de toenmalige verkoper Tadema Haarsma B.V. verklaard dat hij heeft kennisgenomen van en akkoord is gegaan met de woordelijke tekst van de kettingbedingen. Voor zover hier van belang, is daarin bepaald dat het [geïntimeerde] is toegestaan de op het verkochte te stichten recreatiewoning zelf te verhuren, met inachtneming van hetgeen is omschreven in artikel 3 van de aan hem ter hand gestelde boekingsovereenkomst. Dit artikel uit de standaardtekst die Tadema Haarsma B.V. aan [geïntimeerde] ter hand heeft gesteld, bevat een regeling ter zake van door [geïntimeerde] aan Sondel te betalen provisie in geval van verhuur van de recreatiewoning. Op dat moment was deze boekingsovereenkomst tussen [geïntimeerde] en Sondel nog niet gesloten. [geïntimeerde] heeft zich dus tegenover Tadema Haarsma verplicht tot betaling van provisie aan Sondel op grond van de standaardtekst van een nog met Sondel te sluiten boekingsovereenkomst. De verwijzing in het kettingbeding naar die overeenkomst kan dan ook slechts zien op de standaardtekst, en niet op de overeenkomst zelf. Dat laat geen andere conclusie toe dan dat [geïntimeerde] zich door aanvaarding van de kettingbedingen tegenover Tadema Haarsma B.V. heeft verplicht tot betaling van provisie aan Sondel 'met inachtneming van hetgeen is omschreven in artikel 3' van de aan hem ter hand gestelde standaardtekst, onafhankelijk van de vraag of overeenkomstig die tekst een boekingsovereenkomst tussen hem en Sondel tot stand zou komen, en uiteraard ook ongeacht de vraag of een dergelijke overeenkomst na totstandkoming zou worden opgezegd of ontbonden. Niet valt in te zien dat aan de verplichting krachtens dit door Sondel bij de in rechtsoverweging 3.1.3 genoemde akte van levering aanvaard derdenbeding een einde is gekomen doordat die laatste situatie zich heeft voorgedaan. De uit het derdenbeding voortvloeiende verplichtingen zijn dus niet afhankelijk van het bestaan of voortbestaan van latere boekingsovereenkomsten. Bij het vorenstaande tekent het hof aan dat het ervoor moet worden gehouden dat tegenover de reeds op grond van het derdenbeding bestaande verplichting van [geïntimeerde] tot betaling van provisie aan Sondel de verplichting van Sondel jegens [geïntimeerde] staat om de in de tekst van artikel 1 van de boekingsovereenkomst omschreven werkzaamheden te verrichten, nu de tekst van artikel 3 van de boekingsovereenkomst vermeldt dat de provisie dient ter dekking van 'de kosten die voortvloeien uit de werkzaamheden zoals deze zijn beschreven in artikel 1.' (zie hiervoor rechtsoverweging 3.1.4).
6.5
In het onderhavige geval betekent dat evenwel niet dat [geïntimeerde] provisie aan Sondel verschuldigd is geworden. Daartoe overweegt het hof het volgende.
6.6
[geïntimeerde] heeft erkend dat hij zijn recreatiewoning aan [C] heeft verhuurd (conclusie van antwoord onder 8 en conclusie van dupliek onder 4). Hij betoogt dat het desalniettemin naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn indien hij daarvoor provisie aan Sondel verschuldigd zou zijn.
6.7
Blijkens artikel 3 van de standaardtekst van de boekingsovereenkomst dient de provisie ter dekking van de kosten die voortvloeien uit de in artikel 1 van die overeenkomst omschreven werkzaamheden. Dat eerste artikel ziet op werkzaamheden van Sondel die kort gezegd bestaan uit de ondersteuning van de eigenaar bij verhuuractiviteiten, het toezenden van afschriften huurovereenkomsten, het afdragen van huurpenningen en het vaststellen van verhuurprijzen.
6.8
Tussen partijen staat vast dat Sondel op 15 februari 2012 de boekingsovereenkomst met [geïntimeerde] eenzijdig heeft opgezegd, de sleutels van diens woning heeft geretourneerd en heeft laten weten alleen nog verplichtingen jegens [geïntimeerde] na te zullen komen die voortvloeien uit (onder meer) de kettingbedingen. De vraag die moet worden beantwoord is, hoe [geïntimeerde] die uitlating heeft kunnen opvatten. Daarbij is van belang te constateren dat niet is gesteld of gebleken dat Sondel op grond van de boekingsovereenkomst tegenover [geïntimeerde] tot het uitvoeren van andere taken gehouden was dan hetgeen daaromtrent in artikel 1 is geregeld. De opzegging kwam er dus op neer dat Sondel niet langer bereid was die specifieke taken op grond van de overeenkomst uit te voeren. Uit de gelijktijdige verwijzing naar de verplichtingen die voor haar uit de kettingbedingen voortvloeien, heeft [geïntimeerde] niet kunnen afleiden dat Sondel desalniettemin bereid bleef deze specifieke taken uit te voeren. Dat zou de opzegging immers betekenisloos maken. Aan dat oordeel draagt bij dat die ongespecificeerde verwijzing niet enkel ziet op deze taken, nu de kettingbedingen aanzienlijk meer omvatten dan enkel de verwijzing naar artikel 3 van de boekingsovereenkomst.
6.9
De conclusie moet luiden dat [geïntimeerde] uit de opzegging in redelijkheid niet anders heeft kunnen begrijpen dan dat Sondel niet langer bereid was de in artikel 1 van de boekingsovereenkomst bedoelde taken te verrichten. Onder die omstandigheden is het inderdaad naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Sondel met een beroep op het derdenbeding toch de provisie incasseert. Die provisie dient immers ter dekking van de uit de geweigerde werkzaamheden voortvloeiende kosten.
6.1
Op het voorgaande stuit de grief af.
6.11
De subsidiaire vordering uit ongerechtvaardigde verrijking mist, gelet op het voorgaande, elke zinnige onderbouwing.
7.Grief 2
7.1
De tweede grief richt zich tegen de afwijzing van de exhibitievordering. Het hof overweegt het volgende.
7.2
Ter onderbouwing van haar stelling dat [geïntimeerde] met [C] een
schriftelijkeovereenkomst heeft gesloten waaruit kan worden afgeleid dat sprake is van ingebruikgeving van de recreatiewoning voor permanent gebruik (ook wel permanente verhuur genoemd), heeft Sondel het volgende aangevoerd: (i) het gaat om een overeenkomst voor langere duur, (ii) deze verhuur is door bemiddeling van het bedrijf Huurzo tot stand gekomen en (iii) [C] is met die overeenkomst bij de gemeente langs geweest.
schriftelijkeovereenkomst heeft gesloten waaruit kan worden afgeleid dat sprake is van ingebruikgeving van de recreatiewoning voor permanent gebruik (ook wel permanente verhuur genoemd), heeft Sondel het volgende aangevoerd: (i) het gaat om een overeenkomst voor langere duur, (ii) deze verhuur is door bemiddeling van het bedrijf Huurzo tot stand gekomen en (iii) [C] is met die overeenkomst bij de gemeente langs geweest.
7.3
Dit alles wordt door [geïntimeerde] gemotiveerd bestreden en is op voorhand ook niet aannemelijk: het standpunt dat een overeenkomst met [C] door tussenkomst van een verhuurbureau voor een langere periode dan een of meer dagen, weekends of (mid)weken is gesloten, is niet afdoende onderbouwd. Bovendien: indien al sprake zou zijn van verhuur voor een langere, aaneengesloten termijn, is daarmee nog niet aannemelijk dat de overeenkomst op schrift is gesteld. Dat de heer [C] bij de gemeente informatie heeft ingewonnen, is wel met een verklaring van een ambtenaar onderbouwd. Die verklaring bevat echter geen aanwijzing voor het bestaan van een schriftelijke overeenkomst met hem. Dat daarvan toch sprake is, is in hoger beroep dan ook niet komen vast te staan. Omdat de vordering van Sondel alleen kan worden toegewezen indien aannemelijk is dat [geïntimeerde] daaraan zal kunnen voldoen - en omdat de bewijslast ter zake op de schouders van Sondel rust - had het op de weg van die partij gelegen om bewijs aan te bieden van haar stelling dat de huurovereenkomst met [C] schriftelijk is aangegaan. Dat heeft zij nagelaten. De vordering tot overlegging van deze overeenkomst is daarom door de kantonrechter terecht afgewezen.
7.4
De grief kan geen doel treffen.
8.Grief 3
8.1
De derde en laatste grief, die ziet op de proceskosten, deelt het lot van de overige grieven. Sondel zal ook in hoger beroep als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden verwezen (tariefgroep II, 2,5 punten).
De beslissing
Het gerechtshof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis/de vonnissen van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van 14 februari 2014;
veroordeelt Sondel in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 308,- voor verschotten en op € 2.235,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. M.W. Zandbergen, mr. W. Breemhaar en mr. W.J. Overtoom en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 6 december 2016.