ECLI:NL:GHARL:2017:5666

• Datum uitspraak: 4 juli 2017
• Publicatiedatum: 4 juli 2017
• Zaaknummer: 200.198.218/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.W. Zandbergen; W. Breemhaar; K.M. Makkinga
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verjaring en bezit van een zolder in een appartementencomplex

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van [appellant] tegen de Vereniging van Eigenaren (VvE) betreffende het gebruik van een gemeenschappelijke zolderruimte in een appartementencomplex. [appellant] stelt dat hij sinds 1994 als bezitter van de zolderruimte moet worden beschouwd, omdat hij deze ruimte voor zichzelf heeft gehouden. De VvE heeft echter betoogd dat [appellant] slechts houder is van de zolderruimte op basis van een bruikleenovereenkomst, die later door de kantonrechter nietig is verklaard. Het hof oordeelt dat voor verjaring vereist is dat [appellant] de feitelijke macht over de zolder voor zichzelf heeft uitgeoefend, wat niet het geval is. De kantonrechter had eerder geoordeeld dat [appellant] het onrechtmatig gebruik van de zolderruimte moest staken en deze in de oorspronkelijke staat moest herstellen. Het hof bekrachtigt dit vonnis, omdat de grieven van [appellant] falen. Het hof oordeelt dat de VvE terecht heeft betoogd dat [appellant] in 1994 houder is geworden en niet bezitter, en dat de vernietiging van de bruikleenovereenkomst niet leidt tot een terugwerkende kracht van het bezit. [appellant] wordt in de kosten van het hoger beroep veroordeeld.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.198.218/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 4331645 / MC EXPL 15-8161)

arrest van 4 juli 2017

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,

hierna:
[appellant] ,

advocaat: mr. W.Y. Hofstra, kantoorhoudend te Hilversum,

tegen

Vereniging van Eigenaren [VvE naam] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna:
de VvE ,

niet verschenen.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere van 27 juli 2016.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 19 augustus 2016, het tegen de VvE verleende verstek en de memorie van grieven met producties.

2.2

Vervolgens heeft [appellant] de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

[appellant] vordert in het hoger beroep kort gezegd dat de vordering van de VvE tot het staken van het onrechtmatig gebruik door [appellant] van de gemeenschappelijke zolderruimte alsnog wordt afgewezen, onder toewijzing van zijn eigen vordering.

3. De vaststaande feiten

3.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.4 van het bestreden vonnis. Daarmee staat het volgende vast.

3.2

De leden van de VvE zijn gezamenlijk eigenaar van het pand staande en gelegen te [vestigingsplaats] aan de [adres] . [appellant] is lid van de VvE en eigenaar van het appartementsrecht met huisnummer [huisnr.] .

3.3

In het verslag van de vergadering van de VvE van 7 maart 1994 is, onder meer, het volgende opgenomen:

"
[appellant] [ [appellant] ] heeft een verzoek ingediend om een gedeelte van de gemeenschappelijke zolder bij zijn flat te trekken en een doorgang binnendoor te maken.

(…)

Na nadere toelichting van [appellant] en vragen van de overige eigenaren gaat de vergadering unaniem akkoord met het voorstel, met dien verstande dat hij de ruimte in bruikleen krijgt. "

3.4

Na een stemming in de VvE op 19 juli 2013 (het besluit) waarbij vijf van de eigenaren voor stemden en [appellant] tegen stemde, is per die datum een huishoudelijk reglement ingegaan. In het huishoudelijk reglement is onder meer opgenomen dat aan [appellant] ) voor het gebruik van de gemeenschappelijke zolder een huurbedrag/vergoeding van € 250,- per kalenderjaar (of een evenredig deel daarvan) in rekening wordt gebracht.

3.5

[appellant] heeft bij de kantonrechter een verzoekschrift ingediend strekkende tot vernietiging van het besluit. De kantonrechter heeft in de beschikking van 19 februari 2014 het volgende overwogen en beslist.

"(…)

10. Met de VvE is de kantonrechter van oordeel dat het (eerdere) besluit van de VvE van 7 maart 1994 in strijd is met de splitsingsakte en als zodanig nietig is.

(…)

11. De kantonrechter is voorts van oordeel dat dit ook geldt voor het besluit waarvan vernietiging wordt gevorderd. In het huishoudelijk Reglement kan immers niet worden afgeweken van de splitsingsakte, in die zin dat aan de eigenaren van de appartementen [adres 2] en [huisnr.] het recht wordt verleend tot het exclusieve gebruik van een deel van de gemeenschappelijke zolder. Nu dit besluit in strijd is met de splitsingsakte behoeft dit niet te worden vernietigd en wordt het verzoek afgewezen ".

4. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis [appellant] op vordering van de VvE (eiseres in conventie) veroordeeld om het onrechtmatig gebruik van de gemeenschappelijke zolderruimte te staken en de zolderruimte binnen drie maanden na de betekening van dit vonnis in de oorspronkelijke toestand te herstellen, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag dat [appellant] nalaat om aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 15.000,-. De reconventionele vordering van [appellant] , strekkend tot een verklaring voor recht dat sprake is van verkrijging van een exclusief gebruiksrecht van die zolderruimte door verjaring ex artikel 3:105 jo. 3:306 BW, is afgewezen.

5. De beoordeling van de grieven en de vordering

5.1

De
eerste grief van [appellant] raakt de kern van de zaak: hij stelt dat hij sinds 13 juli 1994 als bezitter van de zolderruimte beschouwd moet worden, omdat hij ingevolge het bepaalde in artikel 3:109 BW wordt vermoed die ruimte vanaf dat moment voor zichzelf te houden, en omdat hij al die tijd bij uitsluiting van de overige leden van de VvE het genot van die zolder heeft gehad. Van bruikleen was geen sprake, omdat het met de VvE overeengekomen recht de zolderruimte te gebruiken oneindig was en bij verkoop van de woning van [appellant] mee verkocht mocht worden.

5.2

Deze grief moet om de volgende redenen stranden.

Bij de beoordeling van de grief dient tot uitgangspunt dat [appellant] de zolder zonder recht of titel in gebruik heeft sinds het moment dat de kantonrechter het besluit van de VvE uit maart 1994 bij vonnis van 19 februari 2014 nietig heeft verklaard. Dat is alleen anders als hij er door verjaring eigenaar van is geworden. Voor dat laatste is vereist dat hij gedurende 20 jaar het bezit van de zolder heeft gehad - dat wil zeggen: dat hij de feitelijke macht over die zolder voor zichzelf heeft uitgeoefend, en niet voor een ander. In dat laatste geval is sprake van houderschap, niet van bezit. Voor het antwoord op de vraag of [appellant] de zolder voor zichzelf houdt of voor een ander, is niet van belang dat hij sinds 1994 als enige toegang tot die zolder heeft gehad en dat hij die zolder indertijd 'als voorwaarde voor het gebruik' aan zijn persoonlijke behoeften en wensen heeft aangepast. Dat alles zou immers ook het geval kunnen zijn indien hij niet als bezitter maar als houder is aan te merken. Van belang is wel, dat de essentie van bezit (het houden voor zichzelf) is, dat een eigen zakelijk recht wordt gepretendeerd. [appellant] lijkt dat te onderkennen, waar hij spreekt over de klaarblijkelijke bedoeling de zolder als eigenaar te verkrijgen. De vraag of hij zich op enig moment daadwerkelijk als eigenaar heeft gedragen, is van feitelijke aard. Bepalend voor het antwoord op die vraag is in dit geval de gang van zaken op het moment dat het beweerdelijke bezit een aanvang nam.

5.3

Naar het oordeel van het hof heeft de VvE terecht betoogd dat [appellant] in 1994 houder is geworden op grond van een toen als 'bruikleen' aangeduide overeenkomst. Dat hij zichzelf indertijd ook als zodanig heeft beschouwd (en dus niet als bezitter), blijkt uit zijn eigen brief van 10 juni 1994. Daarin schrijft hij, verwijzend naar de door hem twee dagen later ondertekende overeenkomst: "Ik heb (…) het eigendomsrecht verandert in een bruikleenovereenkomst." Het standpunt dat uit de overgelegde notulen desalniettemin volgt dat het zijn bedoeling zou zijn geweest van de zolderruimte eigenaar te worden, is zonder nadere onderbouwing - die ontbreekt - onbegrijpelijk, ook als daarbij wordt betrokken dat partijen indertijd 'bruikleen voor onbeperkte tijd' zijn overeengekomen en dat de bruikleenovereenkomst bij verkoop van de woning was 'begrepen'.

5.4

Anders dan [appellant] heeft aangevoerd, heeft de latere vernietiging van het aan die overeenkomst ten grondslag liggende besluit van de VvE niet tot gevolg dat [appellant] met terugwerkende kracht van houder tot bezitter is geworden.

5.5

Met
grief II richt [appellant] zich tegen de belangenafweging van de kantonrechter. Volgens hem heeft de kantonrechter miskend dat hij de zolder heeft bevloerd en een vlizotrap en een stopcontact heeft aangelegd. De stroom wordt mede door de VvE afgenomen, maar wordt door [appellant] betaald, evenals (extra) premies. Het belang van de andere eigenaren is bovendien gering.

5.6

Het beroep op belangenafweging strandt ook, bij gebrek aan een deugdelijke onderbouwing: [appellant] verschaft geen inzicht in de kosten waarop hij doelt, en tegenover die kosten staat een gebruik dat hij (voor het overige) om niet gedurende ruim twintig jaar van de zolderruimte heeft kunnen maken.

5.7

Grief III richt zich ertegen dat [appellant] ertoe is veroordeeld de zolder in de oorspronkelijke staat terug te brengen. Na ruim 23 jaar - en bij gebrek aan enige specificatie - is volgens hem onduidelijk of dat wel mogelijk is.

5.8

Dit verweer kan evenmin doel treffen, omdat het op de weg van [appellant] als bewoner (en verbouwer) van de zolder ligt om te stellen en onderbouwen dat (in hoeverre) herstel in de oude toestand niet mogelijk is of dat de daarmee gemoeide kosten onredelijk hoog zijn. Dat heeft hij nagelaten. Het enkele feit dat hij al lang geleden de zolder heeft betrokken en verbouwd, volstaat in dit verband niet.

5.9

De
grieven IV en V hebben naast de al besproken grieven geen bijzondere betekenis en zullen om die reden verder onbesproken blijven.

6. De slotsom

6.1

De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.

6.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van de VvE zullen worden vastgesteld op nihil.

7. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere van 27 juli 2016;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE vastgesteld op nihil;

Dit arrest is gewezen door mr. M.W. Zandbergen, mr. W. Breemhaar en mr. K.M. Makkinga en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2017.