ECLI:NL:GHARL:2017:787

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.154.944/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 2509970 CV EXPL 13-5086)

arrest van 31 januari 2017

in de zaak van

Stichting Woonconcept,

gevestigd te [A] ,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
Woonconcept,

advocaat: mr. W.J. Aardema, kantoorhoudend te Heerenveen,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [A] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. R.A.U. Juchter van Bergen Quast, kantoorhoudend te Den Haag.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 20 mei 2014 dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, (hierna: de kantonrechter) heeft gewezen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 19 augustus 2014,

- de memorie van grieven d.d. 31 maart 2015 (met producties),

- de memorie van antwoord.

2.2

Vervolgens heeft Woonconcept de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

Woonconcept vordert in het hoger beroep - samengevat - gedeeltelijke vernietiging van het bestreden vonnis, alsmede ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van de verhuurde zaak, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

3.De vaststaande feiten

3.1.

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.3 van het bestreden vonnis, alsmede van hetgeen verder - als enerzijds gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken - in hoger beroep is komen vast te staan. Daarmee staat het volgende tussen partijen vast.

3.2.

Tussen Woonconcept als verhuurder enerzijds en [geïntimeerde] als huurder anderzijds bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning c.a. aan de [a-straat] 9 te [A] . De huur moet bij vooruitbetaling worden voldaan.

3.3.

In de periode van december 2011 tot en met mei 2012 is er een huurachterstand ontstaan. In die periode bedroeg de huurprijs € 480,12 per maand. Ondanks herhaalde aanmaning heeft [geïntimeerde] de huurachterstand niet (volledig) voldaan.

4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1.

Woonconcept heeft in eerste aanleg - kort weergegeven - gevorderd ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsmede schadevergoeding.

4.2.

De kantonrechter heeft de vordering tot ontbinding en ontruiming afgewezen en heeft [geïntimeerde] veroordeeld om aan Woonconcept ter zake van achterstallige huur een bedrag van € 1.920,48 (4 x € 480,12), vermeerderd met de wettelijke rente, te betalen, zulks met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

5.De beoordeling van de grieven en de vordering

5.1.

Woonconcept heeft haar vordering tot ontbinding en ontruiming in eerste aanleg gebaseerd op een huurachterstand ter zake van de maanden december 2011, januari 2012, februari 2012 en april 2012 (zie productie 1 bij de conclusie van repliek). Voorts heeft zij aangevoerd dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten door in de periode mei 2012 tot 1 november 2013 herhaaldelijk niet te voldoen aan haar verplichting tot stipte vooruitbetaling van de huur.

5.2.

Ten aanzien van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst heeft de kantonrechter geoordeeld dat de tekortkomingen, gelet op de bijzondere omstandigheden van het geval (waaronder het feit dat Woonconcept geen inningsmaatregelen heeft genomen vóór 10 september 2013) en de verstrekkende gevolgen van een ontbinding, niet ernstig genoeg zijn om de ontbinding te rechtvaardigen.

5.3.

Tegen dit oordeel en de motivering daarvan zijn de grieven gericht. De grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.

5.4.

Ter nadere onderbouwing van de ernst van de tekortkomingen heeft Woonconcept zich in hoger beroep beroepen op eerdere huurachterstanden in 2000 (waarna [geïntimeerde] werd toegelaten tot schuldsanering), 2004 en in de periode van 2008 tot 2012. Woonconcept betoogt dat [geïntimeerde] in een voor haar te dure woning woont, waarvan zij de huur niet kan en wil betalen, zodat in de toekomst opnieuw problemen met de betaling van de huur zullen ontstaan.
Voorts heeft Woonconcept aangevoerd dat zij als gevolg van een dwangakkoord minder dan 10% van het door de kantonrechter toegewezen bedrag vergoed heeft gekregen. In 2012/2013 heeft Woonconcept gewacht met maatregelen om [geïntimeerde] de gelegenheid te geven waar te maken dat zij externe hulp kreeg bij haar financiële situatie. Ten slotte heeft Woonconcept aangevoerd dat [geïntimeerde] , anders dan zij heeft gesteld, niet met drie minderjarige kinderen maar alleen in de woning woont.

5.5.

Het hof stelt voorop dat de tekortkomingen waarop Woonconcept zich beroept, in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen Ook het structureel enkele dagen te laat betalen van huur kan grond opleveren voor ontbinding. Ten aanzien van de vraag of de bijzondere omstandigheden van het geval toch een ontbinding niet rechtvaardigen, overweegt het hof als volgt.
De huurachterstand die Woonconcept aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd, heeft betrekking op de laatste maand van 2011 en de eerste maanden van 2012. Na het instellen van dit hoger beroep tegen het door de kantonrechter gewezen vonnis, waarbij de vordering tot ontbinding is afgewezen, heeft Woonconcept ruim zeven maanden gewacht met het nemen van de memorie van grieven. In deze gehele periode, derhalve van 1 juni 2012 tot 31 maart 2015, heeft [geïntimeerde] volgens de eigen stellingen van Woonconcept geen nieuwe huurachterstand doen ontstaan. Dat [geïntimeerde] , zoals Woonconcept stelt, de huur in de periode na mei 2012 herhaaldelijk enkele dagen te laat zou hebben betaald, acht het hof in dit verband thans nog van ondergeschikte betekenis. De door Woonconcept geuite vrees voor betalingsproblemen in de toekomst vindt dan ook geen dan wel onvoldoende steun in de feiten. Mede gelet op het feit dat sprake is van sociale woninghuur, waarop [geïntimeerde] als gevolg van haar economisch zwakke positie is aangewezen, is het hof van oordeel dat in de gegeven omstandigheden een ontbinding van de huurovereenkomst vanwege de verstrekkende gevolgen daarvan op dit moment niet gerechtvaardigd is. [geïntimeerde] dient zich echter te realiseren dat, indien zij wederom huurachterstand laat ontstaan en/of structureel te laat de huur betaalt, van Woonconcept niet meer kan verlangen dat zij contractueel aan [geïntimeerde] gebonden blijft.

6.De slotsom

6.1.

De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd voor zover de kantonrechter de gevorderde ontbinding en ontruiming heeft afgewezen en [geïntimeerde] in de proceskosten heeft veroordeeld.

6.2.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof Woonconcept in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht
€ 308,-

subtotaal verschotten € 308,-

- salaris advocaat
€ 894,- (1 punt x tarief II)

Totaal € 1.202,-

7.
De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Assen van 20 mei 2014 voor zover de kantonrechter de gevorderde ontbinding en ontruiming heeft afgewezen en [geïntimeerde] in de proceskosten heeft veroordeeld;

veroordeelt Woonconcept in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 308,- voor verschotten en op € 894,- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. M.E.L. Fikkers en O.E. Mulder en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op dinsdag 31 januari 2017.