ECLI:NL:GHARL:2018:10263

• Datum uitspraak: 27 november 2018
• Publicatiedatum: 26 november 2018
• Zaaknummer: 18/00012
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.A.V. Boxem; A.E. Keulemans; R.A. Wolf
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardebepaling woning in Krekenbuurt

De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde van de woning aan de [a-straat] 28 te [Z] voor het jaar 2016 vast op €311.000 per waardepeildatum 1 januari 2015. Belanghebbende maakte bezwaar en kwam in beroep tegen deze vaststelling, waarbij de rechtbank het beroep ongegrond verklaarde. In hoger beroep stelde belanghebbende dat de waarde te hoog was vastgesteld.

Tijdens de zitting verscheen de heffingsambtenaar niet, hoewel deze correct was uitgenodigd. De heffingsambtenaar onderbouwde de waarde met een taxatierapport waarin vergelijkbare woningen in de buurt als referentie werden gebruikt. De wijze van correctie van verkoopprijzen naar waardepeildatum werd echter onvoldoende toegelicht, waardoor het hof de waarde niet aannemelijk achtte.

Belanghebbende stelde een lagere waarde van circa €290.000 voor, maar bracht geen taxatierapport in. Het hof concludeerde dat geen van beide partijen de waarde voldoende aannemelijk had gemaakt en stelde de waarde in goede justitie vast op €300.000. Het hoger beroep werd gegrond verklaard, de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar werden vernietigd, en de heffingsambtenaar werd veroordeeld tot vergoeding van griffierecht en proceskosten.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de woning wordt vastgesteld op €300.000 en het hoger beroep wordt gegrond verklaard.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 18/00012

uitspraakdatum:
27 november 2018

Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel, van 28 november 2017, nummer Awb 16/3120 in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT) (hierna: de heffingsambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 28 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2016, per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, vastgesteld op € 311.000.

1.2.

Op de bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de WOZ-beschikking gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 november 2018. De heffingsambtenaar is, zonder voorafgaande kennisgeving, niet ter zitting verschenen. De uitnodiging voor de zitting is op het door de heffingsambtenaar opgegeven adres afgeleverd op 10 september 2018 om 7.40 uur. Voor ontvangst is getekend door “ [A] ”. De heffingsambtenaar is derhalve op de juiste wijze voor de zitting van het Hof uitgenodigd.

1.6.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende was in de onderhavige periode eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een woning uit 1973, gelegen in de zogeheten Krekenbuurt in [Z] , met een inhoud van 406 m³ en een kaveloppervlakte van 299 m². Tot de onroerende zaak behoort een berging.

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 te hoog heeft vastgesteld, hetgeen belanghebbende bepleit en de heffingsambtenaar betwist.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2.

Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing heeft de heffingsambtenaar gewezen op een door taxateur [B] opgesteld taxatierapport gedateerd 10 januari 2017. In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak middels de vergelijkingsmethode per waardepeildatum 1 januari 2015 getaxeerd op € 311.000. In dit rapport worden de volgende eveneens de Krekenbuurt gelegen panden als referentie opgevoerd. [b-straat] 13, verkocht per 16 november 2015 voor € 356.000, [a-straat] 29, per 31 oktober dan wel 3 november 2014 verkocht voor € 265.000 en [a-straat] 15, per 1 december 2014 verkocht voor € 320.000.

4.4.

De waarde van de onroerende zaak is vervolgens uit deze verkoopcijfers herleid aan de hand van een zogenoemde matrix (onderverdeeld in de waarde van de kavel, het hoofdgebouw en de waarde van bijgebouwen). In deze matrix wordt ervan uitgegaan dat de (“getaxeerde”) waarde van [a-straat] 29 per 1 januari 2015 € 288.152 bedroeg (waardestijging in november/december 2014 van 8,74%). De “getaxeerde” waarde van [a-straat] 15 wordt in de matrix gesteld op € 319.754 (een waardedaling van 0,08% in de periode december 2014). Gelet op de betwisting van de omrekening van marktgegevens naar waarde op waardepeildatum door belanghebbende is het aan de heffingsambtenaar mede gelet op de zeer uiteenlopende wijze van herleiden van de verkoopprijs naar de waarde op de waardepeildatum (de correctie voor waardefluctuaties die het gevolg zijn van het verstrijken van tijd gelegen tussen de datum van verkoop en de waardepeildatum) daarvoor een inzichtelijke verklaring te geven. Een dergelijke verklaring ontbreekt, zodat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld.

4.5.

Op grond van het bovenstaande heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld.

4.6.

Belanghebbende heeft ter zitting aangegeven dat de waarde van het bijgebouw correct is vastgesteld op € 17.100 en dat de onroerende zaak in een betere staat verkeerde dan [a-straat] 29, maar in slechtere staat dan [b-straat] 13. Ter zitting is verder gesteld dat, gelet op de verkoopcijfers en onderlinge verschillen, de waarde van de gehele onroerende zaak ongeveer € 290.000 moet zijn geweest. Een taxatierapport heeft belanghebbende niet ingebracht. Naar ’s Hofs oordeel heeft belanghebbende met het bovenstaande de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt.

4.7.

Nu geen van beide partijen de door hen bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen op € 300.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 498 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 249), € 1.002 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 501) en € 1.002 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 501), totaal € 2.502.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar,

– vermindert de waarde tot € 300.000,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.502,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 126 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. A.E. Keulemans en mr. R.A. Wolf, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op
27 november 2018 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (R.A.V. Boxem)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 27 november 2018.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.