ECLI:NL:GHARL:2018:739

• Datum uitspraak: 23 januari 2018
• Publicatiedatum: 23 januari 2018
• Zaaknummer: 200.194.456/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.W. Zandbergen; W.P.M. ter Berg; J. Smit
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake huurachterstand en verbouwingskosten voormalig café

In deze civiele zaak stond een geschil centraal tussen appellant en geïntimeerde over een huurachterstand en de betaling van verbouwingskosten aan een voormalig café. Geïntimeerde had appellant verhuurd voor €1.250 per maand, waarbij appellant een huurachterstand had opgebouwd. Daarnaast voerde appellant werkzaamheden uit aan het voormalig café en vorderde daarvoor betaling.

De kantonrechter had appellant veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en diens tegenvordering afgewezen. In hoger beroep stelde appellant dat er mondelinge afspraken waren gemaakt over huurverlaging en beëindiging van de huurovereenkomst, alsmede contante betalingen bij aanvang van de huur. Het hof oordeelde dat appellant onvoldoende specifiek bewijs had aangeboden om deze stellingen te onderbouwen.

Ten aanzien van de verbouwingskosten erkende geïntimeerde een bedrag van €1.000 verschuldigd te zijn voor sloopwerkzaamheden, ondanks het ontbreken van een factuur. Het hof kende dit bedrag toe met wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding. Het vonnis werd verder bekrachtigd en appellant werd veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof wijst de vordering voor sloopwerkzaamheden van €1.000 toe met rente en bekrachtigt verder het vonnis inzake huurachterstand.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.194.456/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 3705449 CV EXPL 14-18524)

arrest van 23 januari 2018

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in voorwaardelijke reconventie,

hierna:
[appellant] ,

advocaat: mr. E.T. van Dalen, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [B] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in voorwaardelijke reconventie,

hierna:
[geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M.H. Heeg, kantoorhoudend te Groningen.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 2 augustus 2016 hier over.

1.2

In dit tussenarrest heeft het hof een comparitie na aanbrengen gelast. Deze comparitie is gehouden op 8 november 2016. Het daarvan opgemaakte proces-verbaal maakt deel uit van de stukken.

1.3

Het verdere verloop blijkt uit:

- de memorie van grieven,

- de memorie van antwoord (met producties).

1.4

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2. De vaststaande feiten

2.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende vaststaande feiten.

2.1.1

[geïntimeerde] heeft aan [appellant] verhuurd de onroerende zaak te [C] , [a-straat]

62-64, voor de prijs van € 1.250,- per maand. [appellant] heeft een huurachterstand laten ontstaan.

2.1.2

[geïntimeerde] heeft ter verzekering van zijn vordering op [appellant] ten laste van hem conservatoir beslag gelegd. De kosten daarvan bedragen € 1.115,94.

2.1.3

[appellant] heeft in opdracht van [geïntimeerde] werkzaamheden verricht aan een onroerende zaak gelegen te [D] , een voormalig café aan de [b-straat] , gelegen naast het [E] (hierna: het voormalig café).

2.1.4

In het najaar van 2014 zijn in het voormalig café twee appartementen gerealiseerd.

3. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg en de vordering in hoger beroep

3.1

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg in conventie kort gezegd gevorderd om [appellant] te veroordelen tot betaling van € 35.034,03, met rente en kosten (de huurachterstand). [appellant] heeft een voorwaardelijke tegenvordering ingesteld van € 17.499,96 (loon voor verrichte verbouwingswerkzaamheden in het voormalig café). De kantonrechter heeft bij vonnis van 15 maart 2016 in conventie [appellant] veroordeeld tot betaling van € 34.908,35 met rente en kosten en diens reconventionele vordering afgewezen.

3.2

[appellant] vordert in het hoger beroep kort gezegd het bestreden vonnis van 15 maart 2016 te vernietigen, in conventie de vordering van [geïntimeerde] toe te wijzen tot (slechts) € 22.500,- en in reconventie primair [geïntimeerde] alsnog te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] € 17.499,96 te betalen. Subsidiair in reconventie vordert hij [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 1.000,- , een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling in de proceskosten.

4. De beoordeling van de grieven en de vordering

4.1

De grieven lenen zich voor de navolgende thematische bespreking. Daarbij tekent het hof aan dat
grief VII onbesproken zal blijven, omdat [appellant] terecht aanvoert dat die geen zelfstandige betekenis heeft.

Mondelinge afspraken en contante betalingen en buitengerechtelijke incassokosten ( grieven I, II, III en IV )

4.2

[appellant] beroept zich op de volgende, beweerdelijk mondeling met [geïntimeerde] gemaakte afspraken: (i) verlaging van de door [appellant] verschuldigde huur met ingang van oktober 2013 van € 1.250,- naar € 1.000,- en (ii) beëindiging van de huurovereenkomst met ingang van 1 november 2014 in verband met het voortijdig vertrek van [appellant] uit het gehuurde. Hij betoogt verder (iii) dat hij bij het begin van de huur in totaal € 5.000,- aan huur en waarborgsom contant aan [geïntimeerde] heeft betaald.

Voor de onder (i) en (iii) genoemde verweren geldt dat het hof in de grieven en in de daarop gegeven toelichting in essentie geen andere relevante stellingen of verweren leest dan die reeds in eerste aanleg waren aangevoerd en door de rechtbank na bewijsvoering gemotiveerd zijn verworpen. Het hof onderschrijft hetgeen de kantonrechter ter motivering van haar beslissing heeft overwogen en neemt die motivering over.

4.3

Zowel voor deze verweren als voor het onder (ii) genoemde verweer geldt verder het volgende ten aanzien van de mogelijkheid om in dit hoger beroep (nader) bewijs te leveren.

4.4

Het antwoord op de vraag wanneer een bewijsaanbod voldoende specifiek is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Mede in verband met de eisen van een goede procesorde zal de rechter daarbij moeten letten op de wijze waarop het processuele debat zich heeft ontwikkeld en het stadium waarin de procedure verkeert. In hoger beroep zal van een partij die bewijs door getuigen aanbiedt in beginsel mogen worden verwacht dat hij voldoende concreet aangeeft op welke van haar stellingen dit bewijsaanbod betrekking heeft en, voor zover mogelijk, wie daarover een verklaring zouden kunnen afleggen. Over het algemeen zal het hof daarbij niet mogen verlangen dat wordt aangegeven wat daarover door getuigen zal kunnen worden verklaard. Als al getuigen zijn gehoord of schriftelijke verklaringen van getuigen zijn overgelegd, dan zal de eis dat het bewijsaanbod voldoende specifiek ter zake dienend moet zijn, kunnen meebrengen dat nader wordt omschreven in hoeverre de getuigen meer of anders kunnen verklaren dan zij al hebben gedaan.

4.5

In dit hoger beroep heeft [appellant] volstaan met een algemeen bewijsaanbod van zijn stellingen, met name door het horen van de personen die in eerste aanleg al verklaringen hebben afgelegd. Gelet op de hiervoor geformuleerde uitgangspunten kon hij daarmee niet volstaan. Dat geldt niet alleen voor de bewijsthema's waarover de kantonrechter al getuigen heeft gehoord (i en iii), het geldt ook voor de gemotiveerd betwiste stelling dat de huur met ingang van 1 november 2014 in onderling overleg is geëindigd en dat over die maand dus geen huur verschuldigd is. Op die constatering stranden de grieven.

Verbouwingskosten ( grieven V en VI )

4.6

[appellant] stelt in opdracht van [geïntimeerde] het voormalige café te hebben gesloopt en verbouwd tot een dubbel appartement.

4.7

Voor zover de grieven betrekking hebben op de in rekening gebrachte verbouwingskosten, geldt hetzelfde al wat hiervoor onder 4.4 en 4.5 is overwogen. Het hof volstaat met die verwijzing.

4.8

[geïntimeerde] erkent dat hij [appellant] € 1.000,- verschuldigd is ter zake van de door die partij verrichte sloopwerkzaamheden. Zijn verweer is op dat punt beperkt tot de opmerking dat hij daarvoor nooit een factuur heeft gekregen. Nu daaromtrent inderdaad niets is gesteld of gebleken, zal het hof deze vordering toewijzen met de wettelijke rente vanaf de dag dat de vordering in rechte aanhangig is gemaakt (3 februari 2015).

Conclusie

4.9

Het bestreden vonnis zal alleen worden vernietigd voor zover de oorspronkelijk reconventionele vordering ter zake van de sloopwerkzaamheden is afgewezen. Die vordering zal tot een bedrag van € 1.000,- met rente worden toegewezen. De kostenveroordeling die in eerste aanleg is uitgesproken, blijft geheel in stand. Ook in hoger beroep zal [appellant] in de proceskosten worden verwezen, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij. Het hof stelt deze kosten vast op € 812,08 voor verschotten (griffierecht) en op € 2.316,- voor salaris advocaat (tariefgroep III, 2 punten).

De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 15 maart 2016, behoudens voor zover de vordering van [appellant] tot een bedrag van € 1.000,- aan hoofdsom is afgewezen; vernietigt dit vonnis in zoverre en doet wat dat aangaat opnieuw recht;

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van € 1.000,- te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 3 februari 2015;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 812,08 voor verschotten en op € 2.316,- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. M.W. Zandbergen, mr. W.P.M. ter Berg en mr. J. Smit en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 23 januari 2018.