Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.206.575/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 5042224 / LC EXPL 16-1776)
arrest van 11 september 2018
in de zaak van
Oost Flevoland Woondiensten,
gevestigd te Dronten,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna:
OFW,
OFW,
advocaat: mr. R.M. Goeman, kantoorhoudend te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [A] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: voorheen mr. D. Talsma, opgevolgd door mr. J. de Ruiter, kantoorhoudend te Kampen, thans onttrokken.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 25 mei 2016 en 19 oktober 2016 die de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 21 december 2016 met grieven en met producties, tevens houdende een wijziging van eis,
- de memorie van antwoord, met producties.
2.2
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld verhinderdata op te geven voor een meervoudige comparitie van partijen, welke data niet zijn opgegeven. De laatst vermelde advocaat van [geïntimeerde] heeft zich onttrokken, waarna [geïntimeerde] vergeefs de gelegenheid is geboden een procesvertegenwoordiger te stellen.
2.3
Vervolgens heeft OFW de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.4
OFW vordert in het hoger beroep de vernietiging van het vonnis van 19 oktober 2016 en opnieuw rechtdoende de toewijzing van haar - in hoger beroep gewijzigde - vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst aangaande de woning te [A] aan de [a-straat 1] met de daaraan verbonden ontruiming en vordering tot betaling van € 4.138,62 aan huur, rente en incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 december 2016 en de wettelijke rente over iedere onbetaald gelaten termijn vanaf de vervaldatum alsmede € 595,81 per maand voor iedere maand dat [geïntimeerde] het gehuurde na 1 januari 2017 in gebruik heeft, onder veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.
2.5
OFW is niet meer in de gelegenheid geweest om nog te reageren op de door [geïntimeerde] bij memorie van antwoord in hoger beroep overgelegde producties. Die producties zijn, zoals zal blijken uit wat hierna wordt overwogen, door het hof niet ten nadele van OFW betrokken in zijn oordeelsvorming, zodat OFW daardoor niet in haar belangen is geschaad.
3.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten zoals enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende bestreden.
3.1
OFW is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. [geïntimeerde] huurt met ingang van 3 oktober 2008 van OFW de woning gelegen aan het [a-straat 1] te [A] .
3.2
Partijen zijn onder meer overeengekomen dat de huurpenningen bij vooruitbetaling
moeten worden voldaan.
3.3
Op het moment van de inleidende dagvaarding van 25 april 2016 bedroeg de huurprijs € 589,40 per maand. Per 1 juli 2016 is de huurprijs verhoogd tot € 595,81 per maand.
3.4
Er is een achterstand ontstaan in de betaling van de huurpenningen van januari 2016, februari 2016, maart 2016, april 2016 en mei 2016.
3.5
Per brief van 29 maart 2016 heeft HNL namens OFW [geïntimeerde] aangemaand voor een achterstand in de betaling van de huur ter grootte van € 1.768,20, ofwel drie maanden huur. In die brief is [geïntimeerde] verzocht dat bedrag over te maken op een daarbij genoemde, door OFW bij de ING Bank aangehouden bankrekening. In die brief wordt niet verwezen naar een dossiernummer.
3.6
Per brief, gedateerd op 14 april 2016, heeft HNL namens OFW [geïntimeerde] aangemaand voor een achterstand van € 2.357,60 aan huur, vermeerderd met bedragen aan rente en incassokosten. In die brief wordt als dossiernummer vermeld: “ [00000] ” en wordt [geïntimeerde] gesommeerd dat bedrag te betalen aan HNL, contant, via pinbetaling op haar kantoor dan wel door overboeking van dat bedrag op één van de aan de onderzijde van die brief genoemde rekeningnummers van HNL. Deze brief is door [geïntimeerde] op 15 april 2016 ontvangen.
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1
OFW heeft in eerste aanleg - na vermeerdering van eis - gevorderd de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming door [geïntimeerde] van het gehuurde en de veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 3.276,14 aan huur, rente en incassokosten, te vermeerderen met € 589,40 per maand voor iedere maand dat [geïntimeerde] het gehuurde na 1 augustus 2016 in gebruikt heeft, onder veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
4.2
De kantonrechter heeft bij vonnis van 19 oktober 2016 [geïntimeerde] veroordeeld om aan OFW wettelijke rente te betalen over te laat betaalde huurtermijnen van april en mei 2016, OFW veroordeeld in de proceskosten en het meer of anders gevorderde afgewezen. Daartoe heeft de kantonrechter samengevat overwogen dat [geïntimeerde] met de overlegging van bankafschriften genoegzaam heeft aangetoond dat op 13 april 2016, 19 april 2016 en
11 mei 2016 de aan OFW verschuldigde huurpenningen alsmede rente en incassokosten van haar bankrekening zijn afgeschreven en zijn overgeschreven naar OFW dan wel de door haar ingeschakelde incassogemachtigde HNL en dat OFW onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat zij die betalingen niet heeft ontvangen.
5.De beoordeling van de grieven en de vordering
5.1
Het hof zal uitgaan van de bij de appeldagvaarding gewijzigde eis, nu daartegen door [geïntimeerde] geen bezwaar is gemaakt en het hof ook ambtshalve geen reden aanwezig acht om deze vermeerdering van eis niet toelaatbaar te achten.
5.2
Tegen de beslissing tot afwijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming, van de gevorderde huurachterstand alsmede tot haar veroordeling in de proceskosten en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt OFW met haar vijf grieven op.
5.3
De kantonrechter heeft bij de beoordeling van de vraag of sprake is van huurachterstand terecht tot uitgangspunt genomen dat het aan [geïntimeerde] was, gezien de betwisting door OFW dienaangaande, aan te tonen dat OFW dan wel de door deze ingeschakelde incassogemachtigde HNL de door [geïntimeerde] gestelde betalingen heeft ontvangen door bijschrijving van die bedragen op een rekening van OFW dan wel haar gemachtigde HNL. Het verweer dat zij de huur met bijkomende kosten heeft voldaan, is immers een bevrijdend verweer waarvan zij ingevolge artikel 150 Rv Pro de bewijslast draagt.
5.4
Het hof is van oordeel dat de door [geïntimeerde] overgelegde (kopieën van) bankafschriften nog niet aantonen dat sprake is van geslaagde bijschrijvingen op de bankrekening van HNL (afschrijvingen 13 en 19 april 2016) dan wel OFW (afschrijving 11 mei 2016). Daarvoor is redengevend het volgende.
Uit die bankafschriften blijkt allereerst dat [geïntimeerde] meermalen eerder afgeschreven bedragen heeft doen storneren en dat in het bijzonder de huurincasso voor de maand mei 2016 d.d. 4 mei 2016 is gestorneerd, en dat vanwege onvoldoende saldo zoals [geïntimeerde] bij conclusie van antwoord in eerste aanleg heeft gesteld. Weliswaar heeft [geïntimeerde] volgens een door haar overgelegd kopie van een bankafschrift de huur over de maand mei op 11 mei 2016 opnieuw betaald, maar in het licht van wat hierna wordt overwogen blijkt daaruit nog niet dat OFW die betaling ook heeft ontvangen.
OFW heeft daarnaast afschriften overgelegd van de door haar en de door HNL gebruikte bankrekeningen waarnaar [geïntimeerde] stelt te hebben overgeschreven en in die afschriften komen geen ontvangsten voor die corresponderen met de door [geïntimeerde] gestelde betalingen. Over die bankafschriften heeft [geïntimeerde] niet meer aangevoerd dan dat zij niet inziet waarom deze afschriften wel juist zouden zijn. [geïntimeerde] miskent daarmee dat op haar de bewijslast rust.
OFW heeft voorts omtrent de door [geïntimeerde] gestelde afschrijving van 13 april 2016 gemotiveerd gesteld dat [geïntimeerde] het daarbij door haar - [geïntimeerde] - gebruikte dossiernummer op dat moment niet kon kennen omdat dat dossiernummer pas op 14 april 2016 door HNL is aangemaakt, voor het eerst pas in de brief van 14 april 2016 is vermeld en daardoor pas op zijn vroegst op 15 april 2016 aan [geïntimeerde] kenbaar is gemaakt. OFW heeft er verder op gewezen dat de incassobrief van 29 maart 2016 het nummer bevatte van de bankrekening van OFW en niet van HNL, dat het nummer van de bankrekening van HNL niet op de website van HNL is gepubliceerd en ook overigens niet via internet te vinden is. OFW heeft voorts onder overlegging van informatie van de Rabobank aangevoerd dat de datum van 13 april 2016 als verwerkingsdatum ook betekent dat een bedrag daadwerkelijk van een bankrekening wordt afgeschreven, zodat de stelling van [geïntimeerde] dat zij op 13 april 2016 heeft betaald onhoudbaar is omdat het in die betaling vermelde dossiernummer pas op
15 april 2016 aan haar kenbaar is gemaakt. [geïntimeerde] is op dit betoog niet inhoudelijk gegaan en heeft volstaan met herhaling van haar niet onderbouwde stelling dat de vermelding van het door HNL gebruikte dossiernummer op 15 april 2016 nog aan de betalingsopdracht kon worden toegevoegd omdat de op 13 april 2016 gegeven betalingsopdracht nog in verwerking stond en heeft voorts betwist dat sprake is van vervalsingen. Dat de betalingsopdracht op
13 april 2016 inderdaad nog in de verwerking stond, heeft zij tegenover de weerlegging daarvan door OFW echter niet onderbouwd. Ook heeft zij niet verklaard hoe zij op
13 april 2016 wetenschap had van de bankrekening van HNL en waarom zij toen op een bankrekening van HNL heeft betaald, daar waar in de brief van 29 maart 2016 een ander rekeningnummer is genoemd waarop zij diende te betalen, te weten de rekening van OFW.
5.5
Andere bewijsmiddelen waaruit de hiervoor bedoelde geslaagde bijschrijvingen kunnen blijken, heeft [geïntimeerde] niet overgelegd. Daarmee heeft zij niet aangetoond dat de van haar rekening afgeschreven bedragen ook zijn bijgeschreven op de rekening(en) van OFW en/of HNL. Het hof heeft hierbij in aanmerking genomen dat OFW in haar stukken, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, er bij [geïntimeerde] op heeft aangedrongen een (daarop gerichte) verklaring van haar bank over te leggen waaruit zou kunnen blijken dat de afschrijvingen en bijschrijvingen daadwerkelijk hebben plaatsgevonden, dat [geïntimeerde] niet heeft gesteld dat zo’n verklaring niet door haar zou kunnen worden verkregen en dat zo’n verklaring is uitgebleven. [geïntimeerde] heeft nog aangeboden om in aanwezigheid van de gemachtigde van OFW in te loggen en haar bankgegevens inzichtelijk te maken. Het hof gaat aan dat aanbod als niet ter zake dienend voorbij, nu dat aanbod niet ziet op het bewijs dat de gestelde betalingen ook door OFW en/of HNL zijn ontvangen.
5.6
Een en ander leidt tot de slotsom dat het er voor moet worden gehouden dat [geïntimeerde] de huurtermijnen over de maanden januari 2016 tot en met mei 2016 niet heeft voldaan. Dit betekent dat de
grieven 1 en 2slagen.
grieven 1 en 2slagen.
5.7
[geïntimeerde] heeft voorts niet weersproken dat zij de termijnen over de maanden oktober 2016 en november 2016 onbetaald heeft gelaten. Gelet op een en ander heeft [geïntimeerde] een achterstand in de huurbetalingen doen ontstaan van € 4.138.62, zoals OFW ook bij haar memorie van grieven heeft gespecificeerd. Die specificatie is, behoudens het voorgaande, niet door [geïntimeerde] weersproken, zodat het hof uitgaat van de juistheid daarvan.
5.8
[geïntimeerde] had in december 2016 dan ook een huurachterstand van meer dan drie maanden. [geïntimeerde] is daarmee tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Gelet op het in eerste aanleg gevoerde debat overweegt het hof dat deze tekortkoming, ook wanneer rekening wordt gehouden met de woonbelangen van [geïntimeerde] en haar in 2016 mindere gezondheidssituatie, gelet op het structurele karakter ervan en de hoogte van het achterstallige bedrag, de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarmee slaagt ook
grief 4en dat leidt ertoe dat het hof het vonnis van de kantonrechter zal vernietigen en alsnog de gevorderde ontbinding en ontruiming toewijzen.
grief 4en dat leidt ertoe dat het hof het vonnis van de kantonrechter zal vernietigen en alsnog de gevorderde ontbinding en ontruiming toewijzen.
5.9
De vordering tot betaling van achterstallige huur, berekend tot en met december 2016, ad € 4.138,62, te vermeerderen met de huur vanaf januari 2017 tot aan de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, is eveneens toewijsbaar. De gevorderde wettelijke rente, de tot
9 december 2016 berekende rente ad € 57,09 daaronder begrepen, zal als niet afzonderlijk weersproken ook worden toegewezen.
5.1
OFW vordert een bedrag van € 320,92 aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Anders dan de kantonrechter heeft aangenomen, kan niet worden aangenomen dat [geïntimeerde] die vergoeding heeft voldaan op de door haar gestelde data. Dat betekent dat
grief 3ook slaagt. Dit bedrag zal alsnog worden toegewezen.
grief 3ook slaagt. Dit bedrag zal alsnog worden toegewezen.
5.11
Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat OFW overwegend in het gelijk wordt gesteld. [geïntimeerde] zal dan ook in de kosten van beide instanties worden veroordeeld.
Grief 5slaagt daardoor eveneens.
Grief 5slaagt daardoor eveneens.
De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van OFW zullen worden vastgesteld op:
- explootkosten € 96,01
- griffierecht
€ 208,-
€ 208,-
subtotaal verschotten € 304,01
- salaris advocaat
€ 1.357,50(2,5 punt x tarief II)
€ 1.357,50(2,5 punt x tarief II)
Totaal € 1.661,51
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van OFW zullen worden vastgesteld op:
- explootkosten € 98,51
- griffierecht
€ 716,-
€ 716,-
subtotaal verschotten € 814,51
- salaris advocaat
€ 1.074,-(1 punt x tarief II)
€ 1.074,-(1 punt x tarief II)
Totaal € 1.888,51
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Lelystad van 19 oktober 2016,
en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de huurovereenkomst tussen OFW en [geïntimeerde] betreffende de woning gelegen aan het adres [a-straat 1] te [A] ;
veroordeelt [geïntimeerde] de woning binnen veertien dagen na betekening van dit arrest, met al hetgeen van [geïntimeerde] is en ieder die bij [geïntimeerde] verblijft, te ontruimen en leeg op te leveren aan OFW, onder afgifte van de sleutels aan de OFW;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan OFW van een bedrag van € 4.516,63, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 4.138,62 vanaf 9 december 2016 tot aan het moment van voldoening en vermeerderd met een bedrag van € 595,81 per maand vanaf de maand januari 2017 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van OFW gevallen:
- op € 304,01 aan verschotten en op € 1.357,50 voor salaris gemachtigde voor de procedure in eerste aanleg;
- op € 814,51 aan verschotten en op € 1.074,- aan geliquideerd salaris van de advocaat voor de procedure in hoger beroep;
verklaart deze beslissingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, J.H. Kuiper en O.E. Mulder en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 11 september 2018.