ECLI:NL:GHARL:2018:9438

• Datum uitspraak: 30 oktober 2018
• Publicatiedatum: 30 oktober 2018
• Zaaknummer: 17/00792
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R. den Ouden; M.G.J.M. van Kempen; I. Linssen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardevaststelling twee-onder-een-kapwoning nabij spoorbaan

Belanghebbende is eigenaar van een twee-onder-een-kapwoning nabij een spoorbaan, waarvan de WOZ-waarde per 1 januari 2015 is vastgesteld op €251.000. Tegen deze vaststelling en de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting heeft belanghebbende bezwaar gemaakt, dat is afgewezen door de heffingsambtenaar en de rechtbank.

In hoger beroep betwist belanghebbende de waarde en stelt een lagere waarde van €237.000 voor. Het hof heeft tijdens de zitting taxatierapporten van beide partijen bestudeerd, waarbij vergelijkingsobjecten met vergelijkbare kenmerken en ligging nabij de spoorbaan zijn betrokken. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten bevestigen de vastgestelde WOZ-waarde.

Het hof acht het verschil in waarde met de vergelijkingsobjecten vooral toe te schrijven aan de substantieel grotere kavel van belanghebbendes woning. De gehanteerde grondprijs van €275 per m2 is gebaseerd op de gemeentelijke uitgifteprijs en wordt als correct beoordeeld. Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €251.000 bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

belasting

Locatie Arnhem

nummer 17/00792

uitspraakdatum: 30 oktober
2018

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 23 juni 2017, nummer UTR 17/42, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de gemeente Almere (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 16 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2015 voor het jaar 2016 vastgesteld op € 251.000. Tegelijk met deze beschikking is door de heffingsambtenaar aan belanghebbende een aanslag in de onroerendezaakbelasting 2016 opgelegd.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 11 oktober 2018. Daarbij zijn verschenen en gehoord: [A] en [B] als de gemachtigden van belanghebbende alsmede – namens de heffingsambtenaar – [C] , vergezeld van [D] (taxateur).

1.6.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onderhavige onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 16 te [Z] . De onroerende zaak is een in 1993 gebouwde twee-onder-een-kap-woning met een garage en een dakkapel. De perceeloppervlakte bedraagt 353 m2 en de inhoud 325 m3. De woning is gelegen op ongeveer 40 meter van een spoorbaan.

2.2.

In de directe nabijheid van deze woning is de onroerende zaak [b-straat] 12 te [Z] gelegen. Deze onroerende zaak, die ongeveer 45 meter van de spoorbaan is gelegen, is een in 1993 gebouwde twee-onder-een-kap-woning met een inhoud van 325 m3 plus een aanbouw van 83 m3. De oppervlakte van het perceel bedraagt 191 m2. Tot de woning behoort een garage. Deze woning is op 4 augustus 2015 verkocht voor € 221.735.

2.3.

In de straat waarin de onderhavige woning is gelegen, ligt tevens - op ongeveer 105 meter van de spoorlijn - de onroerende zaak [a-straat] 4. Deze onroerende zaak betreft een in 1993 gebouwde twee-onder-een-kap-woning met een inhoud van 325 m3. De oppervlakte van het perceel bedraagt 226 m2. Tot deze woning behoort een garage en een dakkapel. Deze woning is op 25 augustus 2015 verkocht voor € 215.000.

2.4.

De heffingsambtenaar heeft de woz-waarde van de woning van belanghebbende per peildatum 1 januari 2015 vastgesteld op € 251.000.

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum.

3.2.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 237.000. De heffingsambtenaar bepleit daarentegen een waarde van € 251.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is.

4.2.

Naar het oordeel van het Hof is hij daarin geslaagd. Beide partijen hebben in deze procedure een taxatierapport overgelegd. In beide rapporten zijn de in 2.2 en 2.3 genoemde vergelijkingsobjecten gehanteerd. In aanmerking genomen de voor deze objecten - niet al te ver van de waardepeildatum - gerealiseerde verkoopprijzen, acht het Hof aannemelijk dat de vastgestelde waarde van € 251.000 niet te hoog is. Van belang hierbij is dat het Hof aannemelijk acht dat het aspect van de ligging nabij een spoorbaan is verdisconteerd in de voor deze vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen (met name [b-straat] 12 heeft in dit verband een met de woning van belanghebbende vergelijkbare ligging). Het waardeverschil tussen de onderhavige, voor de woning vastgestelde woz-waarde en de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen, vloeit dan met name voort uit de omstandigheid dat de kavel van belanghebbende substantieel groter is dan de kavels van genoemde vergelijkingsobjecten. Dat verschil rechtvaardigt naar het oordeel van het Hof de hogere vaststelling van de waarde van de woning van belanghebbende (met € 30.000 tot € 35.000) ten opzichte van genoemde verkoopcijfers. Met betrekking tot de door de taxateur van de heffingsambtenaar gehanteerde grondprijs van € 275 per m2 voor alle in het geding betrokken objecten zij nog opgemerkt dat de heffingsambtenaar ter zitting desgevraagd heeft toegelicht dat hij daarvoor heeft aangeknoopt bij de door de gemeente Almere gehanteerde uitgifteprijs voor kavels tot 400 m2 voor twee-onder-een-kap-woningen (te weten € 275 per m2). Daarom wordt, aldus de heffingsambtenaar, voor de grond bij twee-onder-een-kap-woningen tot 400 m2 geen staffel gehanteerd. Anders dan belanghebbende betoogt, acht het Hof een dergelijke handelwijze correct. Het Hof acht niet aannemelijk dat in de gemeente Almere bij kavels tot 400 m2 bij twee-onder-een-kap-woningen er verschillen tussen de grondwaarden zijn binnen de bandbreedte 0 – 400 m2.

4.3.

De gerealiseerde verkoopprijzen van de twee genoemde vergelijkingsobjecten bevestigen, zoals gezegd, het standpunt van de heffingsambtenaar dat de onderhavige woz-waarde van de woning van belanghebbende per 1 januari 2015 niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende daartegenover overigens nog heeft aangevoerd, doet aan deze conclusie niet af.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. M.G.J.M. van Kempen en mr. I. Linssen, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2018

De griffier, De voorzitter,

(J.W.J. de Kort) (R. den Ouden)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 oktober 2018.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.