ECLI:NL:GHARL:2018:9439

• Datum uitspraak: 30 oktober 2018
• Publicatiedatum: 30 oktober 2018
• Zaaknummer: 17/00911
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.A. Monsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vermindering WOZ-waarde onroerende zaak na hoger beroep tegen gemeente Barneveld

Belanghebbende is eigenaar van een perceel grond met paardenstallen, een buitenbak en een gastenverblijf, dat in strijd met het bestemmingsplan wordt bewoond. De gemeente Barneveld stelde de WOZ-waarde van dit perceel per 1 januari 2015 vast op €295.000. Belanghebbende stelde bezwaar en beroep in, maar de rechtbank verklaarde het beroep ongegrond.

In hoger beroep betwistte belanghebbende de waarde en stelde een lagere waarde van €140.000 voor, gebaseerd op een eerdere uitspraak van het Hof over een eerdere waardepeildatum. Het Hof oordeelde dat noch de heffingsambtenaar noch belanghebbende hun stellingen voldoende aannemelijk hadden gemaakt. De heffingsambtenaar kon niet aantonen dat de hogere waarde juist was, mede omdat de grond deels agrarisch was en niet als bouwkavel kon worden gewaardeerd vanwege de bewoning van een aangrenzend perceel.

Het Hof stelde daarom in goede justitie de waarde vast op €269.050, gebaseerd op de niet betwiste waarde van de opstallen en een aangepaste waardering van de grond. Tevens werden de eerdere uitspraken van de rechtbank en de heffingsambtenaar vernietigd. De heffingsambtenaar werd veroordeeld tot vergoeding van griffierecht en proceskosten aan belanghebbende.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de onroerende zaak wordt verminderd tot €269.050 en eerdere uitspraken worden vernietigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 17/00911

uitspraakdatum: 30 oktober 2018

Uitspraak van de twaalfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 13 september 2017, nummer AWB 17/525, ECLI:NL:RBGEL:2017:4713, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de gemeente Barneveld (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 22 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 295.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2016 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 317,72.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 september 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van twee kadastrale percelen in [Z] . Het ene perceel betreft WOZ-object [a-straat] 26. Dit perceel heeft een woonbestemming. Het andere perceel is voor de Wet WOZ aan te merken als twee WOZ-objecten: [a-straat] 22 (waarvan de waarde in deze procedure in geschil is) en [a-straat] 24. [a-straat] 24 betreft een perceel grond met daarop een woning, die wordt verhuurd aan derden.

2.2.

[a-straat] 22 betreft een perceel grond van 16.790 m² met paardenstallen (ongeveer 150 m²), een buitenbak en een gastenverblijf van ongeveer 225 m³. Het gastenverblijf is sinds 2006 door diverse (elkaar opvolgende personen) bewoond. Deze bewoning is in strijd met het Bestemmingsplan.

2.3.

Voor [a-straat] 22 is een vergunning afgegeven voor de bouw van een woning. De vergunning is verleend onder de voorwaarde, dat de woonfunctie van de opstal van WOZ-object [a-straat] 24 vervalt.

2.4.

Het perceel grond van 16.790 m² bestaat uit een erf van 1.290 m2 en 15.500 m2 agrarische grond.

2.5.

[a-straat] 22 en [a-straat] 24 hebben beide een agrarische bestemming.

2.6.

Op 16 mei 2017 heeft het Gerechtshof-Leeuwarden uitspraak gedaan betreffende de waardering van de onroerende zaak voor het aanslagjaar 2013, waardepeildatum 1 januari 2012. Het Hof heeft overwogen:

(…)

4.1.

Bij aangetekende brief van 8 maart 2017 is de heffingsambtenaar op juiste wijze uitgenodigd voor het bijwonen van de mondelinge behandeling van onderhavig hoger beroep op 7 april 2017. Omdat de heffingsambtenaar niet is verschenen, heeft de griffier voor aanvang van de zitting telefonisch contact gezocht met de heffingsambtenaar. De heer [A] van de gemeente Barneveld heeft telefonisch aangegeven niet te weten waar het fout is gegaan, maar dat de zitting niet in hun agenda is opgenomen. De heer [A] heeft vervolgens benadrukt dat de gemeente Barneveld graag bij de zitting aanwezig zou willen zijn, zeker nu dit geschil ieder jaar terugkomt. Voor zover de wens aanwezig te willen zijn bij de zitting dient te worden opgevat als een verzoek om uitstel van de zitting, wordt dit verzoek afgewezen. Hoewel het Hof het belang van de heffingsambtenaar ter zitting aanwezig te zijn onderkent, dienen het algemeen belang van een doelmatige en voorspoedige procesgang en het belang van de wederpartij – die zo spoedig mogelijk duidelijkheid wenst – in dit geval te prevaleren boven het belang van de heffingsambtenaar. Het ligt op de weg van de heffingsambtenaar zorgvuldiger om te gaan met uitnodigingen voor zittingen.

(…)

Nu beide partijen niet zijn geslaagd in het verlangde bewijs zal het Hof in goede justitie een waarde bepalen. Het Hof gaat daarbij uit van de feitelijke toestand van de onroerende zaak in 2012 (perceel, gastenverblijf, paardenstallen en buitenbak). Er is feitelijk geen sprake van een bouwkavel met tuin, maar van agrarische grond met een gastenverblijf, paardenstallen en een buitenbak. Het Hof komt met deze uitgangspunten in goede justitie tot een waarde van € 169.000.

2.7.

Tegen deze uitspraak is geen beroep in cassatie ingesteld.

3. Geschil

3.1.

In geschil is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [a-straat] 22. Het geschil spitst zich toe op de waardering van de tot de onroerende zaak behorende grond.

3.2.

Belanghebbende heeft ter zitting in hoger beroep verklaard een waarde voor te staan van € 140.000 voor de onroerende zaak.

3.3.

De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 295.000 voor de onroerende zaak.

3.4.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 140.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2.

Belanghebbende betoogt primair dat uitgegaan moet worden van een waarde van € 140.000. Belanghebbende neemt hiervoor als uitgangspunt de door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in de uitspraak van 16 mei 2017 vastgestelde waarde van de onroerende zaak voor het aanslagjaar 2013 en op waardepeildatum 1 januari 2012 van € 169.000. Na correctie van deze waarde voor inflatie en de op waardepeildatum geldende marktomstandigheden resulteert de door belanghebbende verdedigde waarde. Subsidiair betoogt belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak ten onrechte uitgaat van een bouwkavel van 1.260 m2 en 15.500 m2 extra grond.

4.3.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd voor de onroerende zaak een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.

4.4.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar de aanvullende motivering op zijn verweerschrift in eerste aanleg d.d. 4 augustus 2017 (hierna: het aanvullend verweerschrift). In de daarin opgenomen berekeningen bestaat de waarde van de onroerende zaak uit de som van de waarde van de tot de onroerende zaak behorende opstallen (hierna: de opstallen) en de waarde van de tot de onroerende zaak behorende grond (hierna: de grond).

4.5.

In het aanvullend verweerschrift kent de heffingsambtenaar aan de opstallen een gezamenlijke waarde toe van € 97.250. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: € 45.000 voor het gastenverblijf, € 30.000 voor de paardenstallen, € 8.750 voor de erfverharding en € 13.500 voor de buitenbak. Ter zitting in eerste aanleg heeft de taxateur verklaard dat deze waarden zijn bepaald aan de hand van de van toepassing zijnde taxatiewijzers. Tussen partijen is de aan de opstallen toe te kennen waarde niet in geschil.

4.6.

In het aanvullend verweerschrift heeft de heffingsambtenaar voor de waardering van de grond gebruik gemaakt van de in de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten opgenomen grondstaffel behorend bij het landbouwgebied Westelijke Veluwe. Deze grondstaffel maakt onderscheid tussen een erf met daarop een woning en een erf zonder een woning daarop. Op grond van de grondstaffel voor een erf met daarop een woning berekent de heffingsambtenaar de waarde van de grond op € 57.400 (400 m2 a € 143,50) + € 15.600 (600 m2 a € 26,00) + € 70.000 (3500 m2 a € 20,00) + € 35.250 (3.000 m2 a € 11,75) + € 56.669 (9.290 m2 a 6,10 m2) is in totaal € 234.919. Op grond van de grondstaffel voor een erf zonder woning daarop komt de waarde van de grond uit op € 23.600 (400 m2 a € 59,00) + € 15.600 (600 m2 a € 26,00) + € 70.000 (3.500 m2 a € 20,00) + € 35.250 (3.000 m2 a € 11,75) + € 56.669 (9.290 m2 a 6,10 m2) is in totaal € 201.119.

4.7.

Gevoegd bij de waarde van de opstallen van € 97.250 heeft het object, zo berekent de heffingsambtenaar in het aanvullend verweerschrift, een waarde van € 322.000 als uitgegaan wordt van een erf met een woning erop en van € 298.000 als uitgegaan wordt van een erf zonder woning erop. In beide gevallen is, zo betoogt de heffingsambtenaar, aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 295.000 niet te hoog is.

4.8.

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar met hetgeen hiervoor is overwogen niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Nu ter zitting is komen vast te staan dat grond bestaat uit een erf van 1.290 m2 en agrarische grond ter grootte van 15.500 m2 zijn de onder 4.6 genoemde berekeningen van de heffingsambtenaar onjuist. Deze berekeningen zijn immers gebaseerd op de onjuist gebleken aanname dat het gehele stuk grond ter grootte van 16.790 m2 gewaardeerd moet worden volgens de staffel erf met daarop een woning dan wel de staffel erf zonder een woning daarop.

4.9.

In het aanvullend verweerschrift heeft de heffingsambtenaar voorts aangevoerd dat de onroerende zaak gewaardeerd kan worden als bouwkavel. In dat geval zal, zo stelt de heffingsambtenaar, de waarde van de onroerende zaak zeker niet lager zijn dan de beschikte waarde. Ter onderbouwing van deze stelling neemt de heffingsambtenaar in het aanvullend verweerschrift een overzicht op van een aantal in 2016 en 2017 verkochte bouwkavels.

4.10.

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar met hetgeen hiervoor in 4.9 is gesteld er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit de onder 2.2 en 2.3 genoemde feiten blijkt dat op de onroerende zaak niet kan worden gebouwd zolang nummer 24 nog wordt bewoond. Ter zitting heeft belanghebbende door de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat de bewoners niet bereid zijn vrijwillig te verhuizen en dat er een gerechtelijke procedure moet worden gevoerd om de bewoners te dwingen tot verhuizing. Een dergelijke procedure is tot op heden niet gevoerd. Naar het oordeel van het Hof kan de onroerende zaak dan ook niet worden beschouwd en gewaardeerd als bouwkavel.

4.11.

Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. In dat geval rust op belanghebbende de last aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is.

4.12.

Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat aan de onroerende zaak op waardepeildatum een waarde kan worden toegekend van € 140.000. Belanghebbende neemt daarbij als uitgangspunt de voor waardepeildatum 1 januari 2012 door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in de uitspraak van 16 mei 2017 vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 169.000. Na correctie voor inflatie en voor de op waardepeildatum woedende economische crisis resulteert, zo betoogt belanghebbende, een waarde van de onroerende zaak van € 140.000.

4.13.

Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende er niet in geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken. Het Hof overweegt daartoe dat belanghebbende zelf geen taxatierapport heeft ingebracht en niet voldoende inzichtelijk heeft gemaakt welke uitgangspunten en berekeningen ten grondslag hebben gelegen aan de door hem verdedigde waarde. Daarnaast is, anders dan belanghebbende stelt, de door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in de uitspraak van 16 mei 2017 vastgestelde waarde niet bruikbaar als uitgangspunt voor de waardering op waardepeildatum. Het betreft hier een waardering in goede justitie in een procedure waarin door een misverstand de heffingsambtenaar niet ter zitting verschenen is. Voorts kan uit het feit dat het college van burgemeesters en wethouders van de gemeente Barneveld tegen de uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden geen cassatie bij de Hoge Raad heeft ingesteld niet geconcludeerd worden dat de heffingsambtenaar heeft ingestemd met de door genoemd Hof vastgestelde waarde. Aan het besluit om niet in cassatie te gaan bij de Hoge Raad hebben, zo heeft de heffingsambtenaar verklaard, redenen van proceseconomische aard ten grondslag gelegen. Voorts is het Hof niet gebonden aan de uitkomst van de procedure over de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012. Uitgangspunt bij de bepaling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak is dat ieder jaar op zichzelf staat.

4.14.

Nu beide partijen niet zijn geslaagd in het van hen verlangde bewijs zal het Hof in goede justitie de waarde van de onroerende zaak bepalen. Als uitgangspunt hanteert het Hof hierbij de door de heffingsambtenaar bepaalde en door belanghebbende niet betwiste waarde van de opstallen van € 97.250. Voor de waardering van de grond, gaat het Hof uit van een erf van 1.290 m2 en van 15.500 m2 agrarische grond. Het erf dient naar het oordeel van het Hof te worden gewaardeerd als erf met woning. Op basis hiervan kent het Hof aan de grond een waarde toe van in totaal € 171.800 (€ 78.800 + € 93.000). Het Hof komt met deze uitgangspunten in goede justitie tot een waarde van de onroerende zaak van € 269.050 (€ 97.250 + € 171.800).

4.15.

Hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.002 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 501 (bedrag 2018)) en € 1.002 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 501 (bedrag 2018)), ofwel in totaal op € 2.004. Voor een kostenvergoeding voor het indienen van het bezwaar bestaat geen aanleiding aangezien daar in de bezwaarfase niet om is verzocht.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de waarde tot € 269.050,

– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.004,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 124 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is op 30 oktober 2018 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.W.J. de Kort) (J.A. Monsma)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 oktober 2018.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.