Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.226.118
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, 325057)
arrest in kort geding van 6 november 2018
in de zaak van
1.de naamloze vennootschap Rabohypotheekbank N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
hierna: Rabohypotheekbank,
en
2.de coöperatie Coöperatieve Rabobank U.A.,
als rechtsopvolgster van de Coöperatieve Rabobank Vallei en Rijn U.A.
gevestigd te Amsterdam,
hierna: Rabobank U.A.,
Rabohypotheekbank en Rabobank U.A. hierna tezamen ook te noemen: Rabobank,
appellanten,
eiseressen in eerst aanleg,
advocaat: mr. T.A. Vermeulen
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
niet in hoger beroep verschenen.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 14 september 2017 (hierna: het vonnis).
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 10 oktober 2017;
- de verstekverlening tegen de in hoger beroep niet verschenen [geïntimeerde] ;
- de memorie van grieven.
2.2
Vervolgens heeft Rabobank de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3.De feiten waar het hof vanuit gaat
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in rov. 2.1 tot en met 2.6 van het vonnis.
4.Het geschil en de beoordeling door het hof
4.1
Het gaat in deze zaak - samengevat – om het volgende. Op 12 december 2012 hebben [geïntimeerde] en de stichting Stichting Woonstede (hierna: Woonstede) bij notaris mr. E.A.P. Boerkamp in [plaats] een erfpachtsakte (hierna: de erfpachtsakte) ondertekend. Uit de erfpachtsakte blijkt dat Woonstede de grond en het huis aan [adres] (hierna: de woning) aan [geïntimeerde] in erfpacht heeft uitgegeven.
Uit de erfpachtsakte blijkt tevens dat de woning aan [geïntimeerde] in erfpacht wordt uitgegeven om de woning voor [geïntimeerde] betaalbaar te houden: om de koopprijs laag te houden, gelden voor de erfpacht van de woning een aantal regels die zijn opgenomen in de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen (hierna: de Bepalingen). De Bepalingen zijn in een aparte notariële akte van 7 februari 2012 vastgelegd.
In de erfpachtsakte worden de Bepalingen op de erfpacht van de woning van toepassing verklaard. De Bepalingen kennen een aanbiedingsplicht voor [geïntimeerde] (artikel 8.1) en een terugkoopplicht voor Woonstede (artikel 8.2): [geïntimeerde] dient de woning aan Woonstede te koop aan te bieden, onder meer als hij voornemens is de woning te verkopen of als de hypotheekhouder schriftelijk heeft medegedeeld te willen overgaan tot gedwongen verkoop (gebruikmaking van het recht als bedoeld in artikel 3:268 BW); Woonstede moet in dat geval de woning terugkopen. De woning wordt door Woonstede van [geïntimeerde] dan teruggekocht tegen een in de Bepalingen geregelde terugkoopprijs op basis van een hernieuwde taxatie van de woning. Als [geïntimeerde] bij die verkoop winst maakt, dan moet [geïntimeerde] die winst met Woonstede delen (artikel 4.4 en 8.4). [geïntimeerde] dient bij verkoop van de woning aan Woonstede de woning - kort gezegd - leeg en ontruimd aan Woonstede op te leveren (artikel 8.2 lid 8 onder letter b van de Bepalingen), tenzij [geïntimeerde] de woning op grond van de eveneens in de Bepalingen opgenomen huurgarantie (artikel 8.5) na de terugkoop van Woonstede gaat huren. Artikel 5.2 bevat bepalingen voor het geval de woning met een hypotheek wordt belast. Woonstede verklaart zich onder meer bereid de woning via een gedwongen onderhandse of openbare verkoop in de zin van artikel 3:268 BW aan te kopen voor dezelfde prijs als waartoe Woonstede zich op grond van artikel 8.4 jegens [geïntimeerde] heeft verbonden. In artikel 5.2 onder f is bepaald dat deze regeling, voor zover de hypotheekhouder daaraan rechten of prestaties ontleent, dient te worden beschouwd als een onherroepelijk derdenbeding, waarvan de aanvaarding in de hypotheekakte dient te geschieden. Artikel 5.2 onder g bevat de tekst die daartoe in de hypotheekakte moet worden opgenomen.
Bij akte van 12 december 2012 heeft [geïntimeerde] aan Rabobank een hypotheekrecht op de woning verleend tot zekerheid van de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de tussen Rabobank en [geïntimeerde] gesloten geldlening. In die hypotheekakte is ook het derdenbeding van artikel 5.2 van de Bepalingen opgenomen.
[geïntimeerde] komt zijn betalingsverplichtingen jegens Rabobank niet na en heeft inmiddels een betalingsachterstand van enige maanden. Rabobank heeft [geïntimeerde] daarop laten weten dat zij wil overgaan tot gebruikmaking van het recht als bedoeld in artikel 3:268 BW, te weten dat zij de woning wil gaan verkopen. [geïntimeerde] heeft Woonstede niet op de hoogte gesteld van dat voornemen van Rabobank.
4.2
Rabobank heeft in eerste aanleg in kort geding gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van de woning met afgifte van de sleutels aan Rabobank. Ook heeft Rabobank machtiging gevorderd om de woning namens [geïntimeerde] aan Woonstede te koop aan te bieden, te verkopen en te leveren tegen de koopsom die wordt bepaald volgens de systematiek in de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen. De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis de vorderingen afgewezen en Rabobank in de proceskosten veroordeeld.
Tegen dat oordeel komt Rabobank met acht grieven op. In hoger beroep vordert zij vernietiging van het bestreden vonnis en (alsnog) toewijzing van haar vorderingen met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.
4.3
De grieven lenen zich voor gezamenlijke beoordeling.
4.4
Ten aanzien van de door Rabobank gevorderde machtiging om de woning namens [geïntimeerde] te koop aan te bieden en vervolgens te verkopen en te leveren aan Woonstede conform de daartoe in de erfpachtsakte en de Bepalingen opgenomen regeling overweegt het hof als volgt. Uit de erfpachtsakte en de Bepalingen, in samenhang bezien, volgt dat deze erfpachtstructuur is ingericht teneinde het “eigenwoningbezit” binnen het bereik te brengen van (voormalige) huurders die op de “vrije markt” een dergelijke woning niet zouden kunnen financieren. Dat die structuur met dat doel is gebruikt blijkt uit de inleidende tekst van de Bepalingen en uit de nauwe verwevenheid van de in de Bepalingen opgenomen regeling van de aanbiedingsplicht voor de erfpachter (artikel 8.1), de terugkoopplicht voor Woonstede (artikel 8.2), de taxatie- en winstdelingsregeling tussen Woonstede en de erfpachter (artikelen 8.3 en 8.4), de verplichting tot terugkoop voor Woonstede jegens de bank op basis van het derdenbeding (artikel 5.2 aanhef en sub f) en de verplichting van Woonstede om ingeval van een zodanige inkomensdaling bij de erfpachter dat hij redelijkerwijs niet meer aan zijn hypothecaire verplichtingen kan voldoen na teruglevering van de woning de woning aan de erfpachter (weer) te verhuren (artikel 8.5).
4.5
Rabobank heeft gemotiveerd en onweersproken gesteld dat zij - kort gezegd - [geïntimeerde] de voor de financiering van de woning benodigde gelden heeft geleend (mede) op basis van de vooronderstelling dat [geïntimeerde] zijn verplichtingen uit hoofde van de erfpachtsakte en (in het bijzonder artikel 8.1 van) de Bepalingen zou nakomen, omdat die nakoming voor Rabobank de garantie bood op een marktconforme opbrengst van de woning tegen beperkte kosten. Nakoming van die verplichtingen door [geïntimeerde] zou immers leiden tot terugkoop van de woning door Woonstede tegen een koopsom op basis van een taxatie van de marktwaarde van de woning via een onderhandse overdracht: de (bijna per definitie) lagere opbrengst bij executoriale verkoop en de bij een dergelijke (openbare) verkoop behorende kosten zouden op die wijze worden vermeden.
4.6
Nu [geïntimeerde] niet heeft betwist dat de regeling in artikel 8 van de Bepalingen - waarmee Rabobank zich in de hypotheekakte uitdrukkelijk bekend heeft verklaard - met name ook het belang dient van de hypotheekhouder, moet de overeenkomst aldus worden uitgelegd dat daarin ook een verplichting van [geïntimeerde] jegens Rabobank besloten ligt (in de vorm van een derdenbeding) om na een aankondiging van parate executie de woning te koop aan te bieden aan Woonstede. Bovendien geldt dat de belangen van Rabobank zo nauw zijn betrokken bij de behoorlijke uitvoering van de overeenkomst tussen [geïntimeerde] en Woonstede dat zij schade of ander nadeel kan lijden als [geïntimeerde] in die uitvoering tekortschiet. Rabobank mocht er onder deze omstandigheden op vertrouwen dat [geïntimeerde] haar belangen zou ontzien. Gelet daarop vloeit daarnaast ook uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voort dat [geïntimeerde] jegens Rabobank gehouden is om, nu hij kennelijk niet in staat is om aan zijn hypothecaire verplichtingen te voldoen, de woning te koop aan te bieden en te leveren aan Woonstede conform het bepaalde in artikel 8.1 lid 1 aanhef en sub c van de Bepalingen e.v. Nu [geïntimeerde] dat nalaat, zal het hof Rabobank machtigen om zelf datgene te bewerken waartoe nakoming door [geïntimeerde] zou hebben geleid, namelijk de woning aan Woonstede te koop aan te bieden en vervolgens te verkopen en leveren aan Woonstede conform vorenbedoelde regeling. Gelet op het specifieke karakter van de onderhavige erfpacht en het feit dat de koopsom nog dient te worden bepaald, ziet het hof geen aanleiding te bepalen dat zijn arrest dezelfde kracht heeft als de voor de levering van de woning door Rabobank aan Woonstede vereiste notariële akte.
4.7
Ten aanzien van de door Rabobank gevorderde ontruiming van de woning overweegt het hof dat toewijzing van deze vordering de in artikel 8.5 van de Bepalingen ten behoeve van [geïntimeerde] opgenomen huurgarantie doorkruist. Het belang voor [geïntimeerde] bij (de mogelijkheid tot) behoud van een recht op gebruik van zijn woning is evident. Het belang van Rabobank weegt daar niet tegenop, aangezien dat belang met de toewijzing van de gevorderde machtiging tot verkoop en levering al maximaal is gediend: ook wanneer [geïntimeerde] zelf de woning aan Woonstede had aangeboden, was de waarde van de woning bepaald met inachtneming van het daartoe bepaalde in artikel 8.4 van de Bepalingen.
De ontruimingsvordering komt dan ook niet voor toewijzing in aanmerking.
5.De slotsom
5.1
Het hoger beroep slaagt gedeeltelijk. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd, omwille van de duidelijkheid van het dictum in zijn geheel.
5.2
[geïntimeerde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling aan Rabobank van de kosten in beide instanties.
De door [geïntimeerde] te betalen proceskosten van Rabobank in de rechtbankprocedure zullen worden vastgesteld op:
- explootkosten dagvaarding € 80,42
- griffierecht
€ 618
€ 618
totaal verschotten € 698,42
- salaris advocaat € 816 (kort gedingtarief).
De door [geïntimeerde] te betalen proceskosten van Rabobank in de hoger beroep procedure zullen worden vastgesteld op:
- explootkosten dagvaarding € 99,21
- griffierecht
€ 716
€ 716
totaal verschotten € 815,21
- salaris advocaat € 1.074 (1 punt x appeltarief II).
6.De beslissing
Het hof, recht doende in kort geding in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 14 september 2017;
machtigt Rabobank om het recht van erfpacht op het perceel grond met het zich daarop bevindende woonhuis met erf en verdere aan- en toebehoren, gelegen aan [adres] , kadastraal bekend [kadastrale aanduidingen] , groot één are en vijftig centiare, aan Woonstede te koop aan te bieden en vervolgens te verkopen en te leveren, een en ander conform het bepaalde in de erfpachtsakte en de Bepalingen;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de kosten van de procedure bij de rechtbank tot aan het rechtbankvonnis aan de zijde van Rabobank vastgesteld op € 698,42 aan verschotten en op
€ 816 aan salaris;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de kosten van de procedure bij het hof tot aan deze uitspraak aan de zijde van Rabobank vastgesteld op € 815,21 aan verschotten en op € 1.074 aan salaris;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. ter Veer, H.L. Wattel en M.H.F. van Vugt en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 6 november 2018.