ECLI:NL:GHARL:2018:9849

• Datum uitspraak: 13 november 2018
• Publicatiedatum: 13 november 2018
• Zaaknummer: 200.219.360/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: M.W. Zandbergen; O.E. Mulder; W.F. Boele
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over resterende huurschuld en verrekening met waarborgsom na beëindiging huur

In deze tussenuitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, gedateerd 13 november 2018, wordt een huurgeschil behandeld tussen Bellamy Vastgoed B.V. en twee geïntimeerden. De zaak betreft de resterende huurschuld en boetes na de beëindiging van een huurovereenkomst voor een horecaruimte. De huurovereenkomst was aangegaan door de geïntimeerden voor een maandhuur van € 6.000,-, met een waarborgsom van € 21.420,-. Bellamy heeft de waarborgsom niet terugbetaald en vordert in hoger beroep dat de vordering van de geïntimeerden tot terugbetaling van de waarborgsom slechts tot een bedrag van € 3.385,07 wordt toegewezen.

Het hof gaat uit van de feiten zoals vastgesteld in het vonnis van de rechtbank, met uitzondering van de datum waarop de huur is geëindigd. De geïntimeerden stellen dat de huur is geëindigd op 1 mei 2010, terwijl Bellamy stelt dat dit pas op 1 juni 2010 was. Het hof oordeelt dat de geïntimeerden de plicht hebben om te bewijzen dat de huur over mei 2010 niet verschuldigd was. De geïntimeerden hebben een verklaring overgelegd van de opvolgend huurder, maar het hof oordeelt dat dit niet voldoende bewijs levert voor hun standpunt.

Daarnaast wordt er een beroep gedaan op verrekening van een vordering van de geïntimeerden met de openstaande huur, maar het hof oordeelt dat dit beroep niet voldoende is onderbouwd. De verschuldigdheid van de boetes staat niet ter discussie, maar de geïntimeerden stellen dat er afwijkende afspraken zijn gemaakt. Het hof laat de geïntimeerden toe tot bewijslevering over de beëindiging van de huurovereenkomst en houdt verdere beslissingen aan.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.219.360/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 4983860 MC 16-4216)

arrest van 13 november 2018

Bellamy Vastgoed B.V. ,

gevestigd te Almere,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

hierna:
Bellamy ,

advocaat: mr. E. Sengül, kantoorhoudend te Kampen,

tegen

1. [geïntimeerde1] ,

wonende te [A] ,

hierna:
[geïntimeerde1] ,

2. [geïntimeerde2] ,

wonende te [A] ,

hierna:
[geïntimeerde2] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: eisers in conventie en verweerders in reconventie,

hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s. ,

advocaat: mr. K.Chr. Spee, kantoorhoudend te Amsterdam.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

In het tussenarrest van 26 september 2017 heeft het hof een comparitie na aanbrengen gelast. Deze comparitie is gehouden op 9 november 2017. Het daarvan opgemaakte proces-verbaal maakt deel uit van de stukken. Het verdere verloop blijkt uit de memorie van grieven, de memorie van antwoord (beide met producties) en een akte van Bellamy.

1.2

Vervolgens heeft het hof de stukken van Bellamy ontvangen voor het wijzen van arrest en is bepaald dat daaraan vandaag gevolg wordt gegeven.

2. De vaststaande feiten

2.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten die zijn beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.3 van het vonnis van 18 januari 2017 en verwijst daar op deze plaats naar, omdat die feiten in hoger beroep niet ter discussie staan. Een uitzondering moet worden gemaakt voor de datum waarop de huur is geëindigd. Het volgende dient daarmee bij de verdere beoordeling tot uitgangspunt.

2.2

Met ingang van 1 april 2009 hebben [geïntimeerden] c.s. tegen een maandhuur van € 6.000,- exclusief bijkomende kosten van Bellamy een horecaruimte gehuurd aan de [a-straat 1] in [A] . Zij hebben een waarborgsom van € 21.420,- betaald. Simon's Power Gym BV (SPG, vertegenwoordigd door de heer [B] ) is daarna een huurovereenkomst aangegaan die als ingangsdatum 1 juni 2010 vermeldt. Bellamy heeft de waarborgsom niet aan [geïntimeerden] c.s. terugbetaald.

3. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

[geïntimeerden] c.s. hebben in eerste aanleg terugbetaling gevorderd van de waarborgsom, te vermeerderen met rente en kosten. De strekking van het verweer en de reconventionele eis van Bellamy is dat die vordering moet worden afgewezen en dat [geïntimeerden] c.s. op hun beurt moeten worden veroordeeld tot betaling van € 6.626,22 met rente en kosten. De kantonrechter heeft deze vordering van Bellamy afgewezen en heeft haar veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerden] c.s. van € 20.187,87, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 1 juni 2010.

3.2

De afwijzing van de eigen vordering van Bellamy staat niet meer ter discussie, net zomin als de gedeeltelijke afwijzing van die van [geïntimeerden] c.s. In hoger beroep vordert Bellamy dat de vordering van [geïntimeerden] c.s. slechts wordt toegewezen tot een bedrag van € 3.385,07 in hoofdsom.

4. De beoordeling van de grief en de vordering

De grief

4.1

Bellamy berekent haar restantschuld aan [geïntimeerden] c.s. als volgt.

Met uitzondering van de waarborgsom - die is voldaan - beliep de totale betalingsverplichting van [geïntimeerden] c.s. € 104.018,36 . Met inbegrip van een verrekening tot een bedrag van € 14.577,50 is daarvan in totaal € 87.465,- voldaan. Het verschil van € 16.553,38 is nagenoeg gelijk aan de huurtermijnen over april en mei 2010. Die zijn dus nog niet voldaan. Op grond van artikel 18.2 van de toepasselijke algemene voorwaarden zijn [geïntimeerden] c.s. wegens te late betaling bovendien een boete verschuldigd van € 1.927,80 . Deze nog verschuldigde huurtermijnen en boetes moeten in mindering worden gebracht op de vordering van [geïntimeerden] c.s., zodat die partijen nog € 3.385,07 te vorderen hebben (€ 21.866,25 - € 16.553,38 - € 1.927,80). De enige grief van Bellamy komt erop neer dat de kantonrechter dit heeft miskend. Die grief laat zich aan de hand van het verweer van [geïntimeerden] c.s. thematisch als volgt behandelen.

De huur over mei 2010

4.2

Volgens [geïntimeerden] c.s. is de huur geëindigd op het moment dat de nieuwe huurder de sleutels ontving. Dat was 1 mei 2010, en niet 1 juni dat jaar, zoals Bellamy stelt. [B] , de opvolgend huurder, herinnert zich namelijk dat hij de sleutel daags na Koninginnedag heeft ontvangen - dus op 1 mei 2010. Bellamy heeft er volgens [geïntimeerden] c.s. mee ingestemd dat de huurovereenkomst met hen op dat moment eindigde.

4.3

Uitgangspunt bij de beoordeling van dit geschilpunt is, dat op [geïntimeerden] c.s. de plicht rust te stellen en bij deugdelijke betwisting te bewijzen dat de huur over mei 2010 niet langer verschuldigd was. Bellamy heeft daar onder meer tegenin gebracht dat de huurovereenkomst met [B] blijkens de door [geïntimeerden] c.s. zelf in het geding gebrachte huurovereenkomst pas op 1 juni 2010 is ingegaan, en dat zij nooit heeft ingestemd met een huurvrije periode vanaf 1 mei dat jaar - en dus ook niet met beëindiging van de huurovereenkomst met [geïntimeerden] c.s. met ingang van die datum. Bovendien zou sprake zijn van een gedekt verweer, omdat [geïntimeerden] c.s. zelf bij dagvaarding en gedurende het verdere verloop van de eerste aanleg het standpunt hebben ingenomen dat pas ultimo mei een einde was komen aan de huurrelatie tussen hen en Bellamy.

4.4

Van een gedekt verweer in de zin van artikel 348 Rv is naar het oordeel van het hof geen sprake, omdat daarvoor de eis geldt dat het verweer ondubbelzinnig is prijsgeven. Het enkele feit dat [geïntimeerden] c.s. in eerste aanleg zijn uitgegaan van beëindiging van de huur per 1 juni 2010 is daarvoor onvoldoende.

4.5

[B] heeft een schriftelijke verklaring afgelegd waarin hij zegt dat hij bar/restaurant de President per 1 mei 2010 van [geïntimeerden] c.s. heeft overgenomen, en dat de afspraak is gemaakt dat de maand mei huurvrij was, in verband met de verbouwing. Hoewel deze verklaring steun geeft aan het verweer van [geïntimeerden] c.s., staat daarmee nog niet (voorshands) vast dat [geïntimeerden] c.s. vanaf dat moment geen huur meer verschuldigd waren. Hun standpunt is immers in eerste aanleg steeds geweest dat de huurovereenkomst met hen pas per 1 juni 2010 is geëindigd. Dat is in overeenstemming met de aansluitende huurovereenkomst met SPG met ingang van die datum. Bovendien ligt het onder de gegeven omstandigheden niet voor de hand dat Bellamy een maand huur heeft willen prijsgeven. Volgens Bellamy was zij ook niet degene die de nieuwe huurder de sleutels overhandigde, maar [geïntimeerden] c.s. zelf. Dat vindt steun in een brieven van

12 oktober 2010 en 10 december 2010, waarin Bellamy erover klaagt dat de sleutels zonder haar toestemming of instemming aan [B] zijn overgedragen.

4.6

[geïntimeerden] c.s. zullen overeenkomstig het door hen gedane aanbod worden toegelaten tot bewijslevering.

Verrekening

4.7

[geïntimeerden] c.s. voeren aan dat naast het al genoemde bedrag van € 14.577,50 ook een vordering van € 8.925,- is verrekend met de openstaande huur. Het gaat daarbij om een factuur van 23 maart 2009 met betrekking tot door [geïntimeerden] c.s. aan Bellamy in rekening gebrachte kosten van een plafondisolatie.

Bellamy heeft gemotiveerd betwist dat die vordering is verrekend met de huur over de maand april 2010. Volgens haar is die vordering verrekend met een vordering van Bellamy op [geïntimeerden] c.s. tot betaling van het restant (van € 8.925,-) van een koopsom (inventaris en voorraden. Verwezen wordt naar de memorie van grieven onder 11). Bellamy heeft dat verweer onderbouwd door overlegging van de betreffende koopovereenkomst ( [geïntimeerden] c.s. dienden een bedrag van € 115.000,- te voldoen) en van een bankafschrift waaruit kan blijken dat [geïntimeerden] c.s. als “2de 50%” van die koopsom alleen een bedrag van
€ 48.575,- hebben voldaan (in plaats van € 57.500,-).
Tegenover die gemotiveerde betwisting hebben [geïntimeerden] c.s. hun beroep op verrekening, waarvan op hen de stelplicht en bewijslast rust, niet op enigerlei wijze onderbouwd, noch hebben zij het verweer van Bellamy inhoudelijk weerlegd.
Daarmee dient het beroep [geïntimeerden] c.s. op verrekening van de huur over de maand april 2010 te worden verworpen. [geïntimeerden] c.s. zijn de huur over die maand derhalve nog verschuldigd. In zoverre slaagt de grief. Het hof voegt daaraan toe dat een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod ter zake van de verrekening ontbreekt.

De boetes

4.8

De verschuldigdheid en de berekening van de boetes staan op zichzelf niet ter discussie (met uitzondering van de vraag of [geïntimeerden] c.s. de huur over de maand

mei 2010 wel verschuldigd zijn geworden). [geïntimeerden] c.s. beroepen zich er echter primair op dat partijen daarover afwijkende afspraken hebben gemaakt, omdat Bellamy er in correspondentie expliciet mee instemde dat de huur later werd betaald. Subsidiair wordt een beroep gedaan op rechtsverwerking. [geïntimeerden] c.s. achten het althans naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar de boetes nog te vorderen.

4.9

Ter onderbouwing van het primaire verweer is een beroep gedaan op de schriftelijke mededeling van Bellamy dat het [geïntimeerden] c.s. niet vrij staat de huur onbeperkt op te schorten. Aan die mededeling wordt het verzoek toegevoegd de huurbetalingen (die nog nimmer op de 1e van de maand zijn bijgeschreven) per direct te hervatten. Naar het oordeel van het hof kan het primaire verweer hier niet op worden gebaseerd. Gelet op de inhoud van de mededeling - waarbij juist wordt aangedrongen op betaling - behoeft dat oordeel geen nadere toelichting.

4.1

Ook het subsidiaire beroep op rechtsverwerking en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid wordt verworpen. Het enkele tijdverloop rechtvaardigt een dergelijk verweer niet. Het stond Bellamy ook vrij om die vordering pas in hoger beroep voor het eerst in te stellen. Ook voor het overige ontbreekt een deugdelijke onderbouwing.

4.11

In afwachting van de bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

4.12

Over de proceskosten overweegt het hof op voorhand het volgende.

Indien [geïntimeerden] c.s. erin slagen het opgedragen bewijs te leveren, zal Bellamy in eerste aanleg in de proceskosten worden verwezen, onder compensatie van de proceskosten in hoger beroep.

Als [geïntimeerden] niet in het bewijs slagen, zullen de proceskosten in eerste aanleg worden gecompenseerd, en zullen zij zelf in hoger beroep in de proceskosten worden verwezen.

5. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

laat [geïntimeerden] c.s. toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 mei 2010;

Bewijs door stukken

bepaalt dat, indien [geïntimeerden] c.s. uitsluitend bewijs door bewijsstukken wensen te leveren, zij die stukken op de roldatum 11 december 2018 in het geding dienen te brengen;

Bewijs door getuigen

bepaalt dat, indien [geïntimeerden] c.s. dat bewijs (ook) door middel van getuigen wensen te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. M.W. Zandbergen, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;

bepaalt dat partijen ( [geïntimeerden] c.s. in persoon, Bellamy vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte en tot het beantwoorden van vragen in staat is) bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hun naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;

verhinderdata enquête

bepaalt dat [geïntimeerden] c.s. et aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van beide partijen, van hun advocaten en van de getuigen zullen opgeven op de roldatum 27 november 2018, waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;

bepaalt dat [geïntimeerden] c.s. overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dienen op te geven;

houdt iedere verdere beslissing aan

Dit arrest is gewezen door mr. M.W. Zandbergen, mr. O.E. Mulder en mr. W.F. Boele en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

13 november 2018.