Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.236.246/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 5908310)
arrest van 17 december 2019
in de zaak van
1.de vennootschap onder firma [appellant1] ,
gevestigd te [A] ,
2. [appellant2] ,
wonende te [B] ,
3. [appellante3] ,
wonende te [B] ,
appellanten,
in eerste aanleg gedaagden in conventie, tevens eisers in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna gezamenlijk aan te duiden als
[appellanten] c.s.,
[appellanten] c.s.,
gemachtigde: mr. P.M. Jongeling, advocaat te Amsterdam,
tegen
Gorecht Vastgoedfonds BV, voorheen Hanzevast Vastgoedfonds B.V.
gevestigd te Groningen,
geïntimeerde,
in eerste aanleg eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna:
Gorecht,
Gorecht,
gemachtigde: mr. J.W. Hilhorst, advocaat te Amsterdam.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van
27 juni 2017 en 5 december 2017 die de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter) heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 27 februari 2018,
- de memorie van grieven, met producties,
- de memorie van antwoord,
- het tussenarrest van 30 juli 2019,
- de comparitie van partijen van 1 november 2019 en het daarvan opgemaakt proces-verbaal.
2.2
Na afloop van de comparitie van partijen hebben beide partijen arrest gevraagd op basis van het voorafgaand aan die comparitie door [appellanten] c.s. overgelegde procesdossier, aangevuld met het proces-verbaal van de comparitie in hoger beroep.
2.3
[appellanten] c.s. vorderen in hoger beroep dat het hof de vonnissen van de kantonrechter van 27 juni 2017 en 5 december 2017 vernietigt en, opnieuw rechtdoende, de in eerste aanleg ingestelde vorderingen van Gorecht afwijst en die van [appellanten] c.s. toewijst, met veroordeling van Gorecht in de proceskosten in beide instanties, inclusief nakosten.
3.De vaststaande feiten
3.1
De kantonrechter heeft in het vonnis van 5 december 2017 in de rechtsoverwegingen 1.2 tot en met 1.4 een aantal feiten vastgesteld. Partijen hebben tegen die vaststelling geen bezwaren ontwikkeld. Aangevuld met wat overigens nog is komen vast te staan in hoger beroep zijn de feiten als volgt.
3.2
Tussen [appellanten] c.s. als huurder en Hanzevast Vastgoed Fonds B.V. (verder: Hanzevast) als verhuurder is per 19 februari 2015 een huurovereenkomst bedrijfsruimte gesloten met betrekking tot de winkelruimte aan de Herestraat 102 en 104 te Groningen. Van die overeenkomst maken deel uit de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (model 2012), verder aan te duiden als ‘de algemene voorwaarden’. Daarin is bepaald:
"11.3 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.
11.4
Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:
- indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder;
- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;
- indien het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst door aan verhuurder toe te rekenen omstandigheden.
- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 van de algemene bepalingen niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen.
- indien verhuurder de door huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 10.1 van de algemene bepalingen om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen."
3.3
Gorecht is de rechtsopvolgster van Hanzevast. Per 30 oktober 2017 is het gehuurde door Gorecht verkocht aan een derde. Vanaf die datum huren [appellanten] c.s. van deze derde.
3.4
[appellanten] c.s. hebben de huur over de periode van 1 juni 2016 tot en met
1 oktober 2017 onbetaald gelaten.
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1
Hanzevast heeft in eerste aanleg in conventie - na vermeerdering én vermindering van eis - wegens huurachterstand, servicekosten, contractuele boete en buitengerechtelijke incassokosten gevorderd de veroordeling van [appellanten] c.s. tot betaling van € 28.179,56, vermeerderd met rente en kosten.
4.2
[appellanten] c.s. hebben in (voorwaardelijke) reconventie naast andere vorderingen, die in hoger beroep niet meer van belang zijn en om die reden hier niet vermeld worden, ook gevorderd de huurprijs te verminderen wegens gebreken. Daarnaast is veroordeling tot levering van een cv-ketel gevorderd.
4.3
De kantonrechter heeft bij vonnis van 5 december 2017 in conventie de gevorderde hoofdsom met de daarover gevorderde wettelijke handelsrente toegewezen tot een bedrag van € 28.082,61. Ook is toegewezen de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten tot een bedrag van € 912,12. [appellanten] c.s. zijn daarnaast veroordeeld tot betaling van de proceskosten, begroot op € 1.630,36. In reconventie is Hanzevast veroordeeld tot levering van een cv-ketel. De overige vorderingen zijn afgewezen. [appellanten] c.s. zijn in de proceskosten van de reconventie (€ 300,-) veroordeeld.
4.4
De kantonrechter heeft - samengevat - in conventie overwogen dat [appellanten] c.s. niet gerechtigd waren tot opschorting van de huurbetaling. Om die reden dienen zij de huurachterstand te betalen. Daarnaast heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellanten] c.s. de kosten van water en elektra, de contractuele boete en buitengerechtelijke kosten moeten betalen. In reconventie heeft de kantonrechter vastgesteld dat Hanzevast gehouden was tot levering van een cv-ketel maar daarmee in gebreke is gebleven. Om die reden is Hanzevast tot levering daarvan veroordeeld. De vordering tot vermindering van de huurprijs is afgewezen omdat van gebreken geen sprake was.
5.De beoordeling van de grieven en de vordering
De grieven
5.1
In de memorie van grieven hebben [appellanten] c.s. bezwaren geformuleerd tegen de beslissing van de kantonrechter in het vonnis van 5 december 2017. Die bezwaren zien op de volgende kwesties:
- de hoogte van het onbetaald gelaten deel van de huurprijs (grief 2)
- de opschorting van de huurbetaling (grieven 1 en 3 tot en met 8)
- de huurprijsvermindering (grieven 4 tot en met 8)
- kosten water en elektra (grief 9)
- boete (grief 10)
- buitengerechtelijke incassokosten (grief 11)
- proceskosten (grief 12).
Deze bezwaren van [appellanten] c.s. worden hierna in de aangegeven volgorde behandeld.
Tegen het tussenvonnis van 27 juni 2017 waarbij een comparitie van partijen is bevolen staat op grond van artikel 131 lid 2 Rv geen hogere voorziening open, zodat het hof [appellanten] c.s. in hun hoger beroep tegen dat tussenvonnis, nog daargelaten dat er geen grieven tegen dat vonnis zijn gericht, niet-ontvankelijk zal verklaren.
Onbetaald gelaten deel van de huurprijs
5.2
Partijen verschilden aanvankelijk van mening over het precieze bedrag van de onbetaald gelaten huur. Ter comparitie van partijen in hoger beroep hebben beide partijen echter verklaard ervan uit te gaan dat in totaal een bedrag van € 27.018,41 (inclusief btw) onbetaald is gelaten. Van dat bedrag zal het hof dan ook verder uitgaan. Bij de beoordeling van grief 2 hebben [appellanten] c.s. in het licht hiervan geen belang meer.
De opschorting van de huurbetaling
5.3
[appellanten] c.s. hebben de betaling van de huur opgeschort in verband met een viertal door hen als gebreken aangemerkte kwesties: de niet geleverde cv-ketel, achterstallig schilderwerk, lekkage aan de goot en het gehuurde betreffende herontwikkelingsplannen. Ter comparitie van partijen in hoger beroep hebben [appellanten] c.s. verklaard dat deze gebreken niet langer bestaan en er geen reden tot opschorting meer is. Dat betekent dat zij ook geen belang meer hebben bij beoordeling van de grieven 1 en 3 tot en met 8 voor zover die betrekking hebben op de opschorting.
De huurprijsvermindering
5.4
De genoemde gebreken hebben, zo betoogt [appellant2] , gedurende de periode dat zij bestonden wel geleid tot verminderd huurgenot. Om die reden is vermindering van de huurprijs op zijn plaats. De vordering daartoe is door de kantonrechter dan ook ten onrechte afgewezen.
5.5
Ter afwering van het verzoek tot huurprijsvermindering heeft Gorecht een beroep gedaan op artikel 11.3 van de algemene voorwaarden. Daarin staat dat in geval van gebreken geen beroep gedaan kan worden op huurprijsvermindering. [appellanten] c.s. hebben de inhoud en betekenis van de bepaling niet bestreden. Zij hebben in reactie op de stelling van Gorecht slechts aangevoerd dat een bepaling als artikel 11.3 van de algemene voorwaarden buiten werking gesteld kan worden. In dat verband is een beroep gedaan op een drietal uitspraken:
a. Hof Amsterdam 3 december 2010;
b. Hof Arnhem-Leeuwarden 22 februari 2011, ECLI:NL:GHARL:2011:BQ0173 en
c. Hof Den Haag 30 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BR6281.
5.6
Over de onder a. genoemde uitspraak zijn door [appellanten] c.s. niet meer gegevens verstrekt dan de hiervoor vermelde. Daarmee is die uitspraak echter (op rechtspraak.nl) niet vindbaar gebleken. In de onder b genoemde zaak was wel aan de orde de vraag of sprake is van een gebrek dat aanspraak geeft op huurprijsvermindering, maar niet op de vraag of die bepaling contractueel kan worden uitgesloten (op de wijze waarop dat in de algemene voorwaarden in deze zaak is gebeurd). In de onder c genoemde zaak was evenmin aan de orde de vraag van contractuele uitsluiting van een beroep op huurprijsvermindering. Daarin ging het om de vraag of zich de situatie voordeed die in een overeengekomen exoneratiebeding was beschreven (verhuurder kende het gebrek niet of behoorde dat niet te
kennen). Wat [appellanten] c.s. hebben aangevoerd over het buiten werking blijven van artikel 11.3 van de algemene voorwaarden kan hen dan ook niet baten, nu zij naast verwijzing naar de genoemde uitspraken hun stelling niet met een juridische grondslag en daarop toegespitste feiten en omstandigheden hebben onderbouwd. Tot huurprijsvermindering kan het daarom niet komen.
5.7
Vastgesteld wordt bovendien dat [appellanten] c.s. geen (al dan niet subsidiair) beroep hebben gedaan op artikel 11.4 van de algemene voorwaarden, waarin is beschreven op grond van welke omstandigheden een huurder toch wel huurprijsvermindering kan vorderen. Ook in zoverre kan dan ook niet tot vermindering van de huurprijs worden gekomen. De grieven 4 tot en met 8, voor zover betrekking hebbende daarop, falen.
5.8
Inhoudelijk beoordeeld (op basis van artikel 11.4 van de algemene voorwaarden of artikel 7:207 BW) zou het beroep op huurprijsvermindering overigens ook niet slagen:
- Het aanvankelijk (tot 6 december 2017) ontbreken van de cv-ketel heeft, in de visie van [appellanten] c.s. zelf, nauwelijks tot vermindering van het huurgenot geleid en is daarom onvoldoende basis voor vermindering van de huurprijs. Daarbij is mede in aanmerking genomen dat [appellanten] c.s. niet eerder dan op 20 juni 2017 (in de conclusie van antwoord) aan Hanzevast kenbaar hebben gemaakt dat de ketel (nog steeds) niet geleverd was.
- De door [appellanten] c.s. gemelde lekkage aan de goot is verholpen. Dat die lekkage nadien onvoldoende verholpen bleek dan wel dat opnieuw lekkage is ontstaan die tot enige vermindering van het huurgenot heeft geleid is niet onderbouwd.
- De klacht van [appellanten] c.s. dat sprake is van ernstig achterstallig onderhoud van omliggende panden, in het bijzonder de etages gelegen boven de door [appellanten] c.s. gehuurde winkelruimte, levert ook geen grond voor huurprijsvermindering op. Het is nog maar de vraag of deze situatie een gebrek in de zin van artikel 7:207 BW oplevert. Als dat zo is geldt echter dat niet onderbouwd is dat en in welke mate het huurgenot van [appellanten] c.s. daardoor is verminderd.
- Eveneens niet onderbouwd is in welke mate mogelijke herontwikkelingsplannen met betrekking tot het gehuurde - indien het bestaan van plannen al een gebrek kan worden genoemd - het huurgenot hebben aangetast. De grieven 4 tot en met 8, voor zover ziende op de huurprijsvermindering, falen. Met welk bedrag de huurprijs zou moeten worden verminderd hebben [appellanten] c.s. overigens in het midden gelaten.
Water en elektra
5.9
Ter comparitie in hoger beroep hebben [appellanten] c.s. het aanvankelijk gevoerde verweer tegen de gevorderde kosten van water en elektra van € 540,14 laten varen. Bij beoordeling van grief 9 hebben zij dus geen belang meer.
Boete
5.1
De boetevordering is, aldus [appellanten] c.s., ten onrechte toegewezen omdat zij terecht de huurbetaling hebben opgeschort en zich terecht op huurprijsvermindering hebben beroepen. De gronden voor opschorting zijn, aldus [appellanten] c.s. zelf in hoger beroep, inmiddels vervallen. Desondanks laten zij na de huurachterstand te voldoen. Indien het al zo was dat [appellanten] c.s. aanvankelijk de betaling van de huur volledig mochten opschorten dan is aan die situatie dus inmiddels een einde gekomen. Van terechte opschorting is hoe dan ook niet langer sprake. Betaling van de huurachterstand heeft ten onrechte niet (alsnog) plaats gevonden. Het beroep op huurprijsvermindering is hiervoor verworpen. Ook daarin kan dus geen grond gevonden worden om te concluderen dat van huurachterstand geen sprake was. Dat ook zonder gerechtigd te zijn tot opschorting of huurprijsvermindering (tot nihil) grond bestaat voor afwijzing van de boetevordering is door [appellanten] c.s. niet (gemotiveerd) aangevoerd. Grief 10 slaagt niet.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.11
[appellanten] c.s. stellen in hoger beroep dat de huurachterstand niet correct berekend is en dat recht bestaat op huurprijsvermindering. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten sluiten daarbij volgens hen niet aan. Van huurprijsvermindering is - zie hiervoor - geen sprake. De vordering wegens huurachterstand is door Gorecht ter zitting in hoger beroep verminderd met € 22,43. Hoewel het gevorderde bedrag (€ 912,12) lager lijkt te zijn dan volgens de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten mogelijk is heeft Gorecht de vordering gebaseerd op de in dat besluit opgenomen staffel. Dat betekent dat het gevorderde zal worden verminderd met 1% van € 22,43 = € 0,22. Toewijsbaar is dus € 912,12 - € 0,22 = € 911,90. Grief 11 slaagt, zij het uiterst beperkt.
6.De slotsom
6.1
De grieven 1 tot en met 10 falen. Grief 11 slaagt. De huurachterstand moet op het ter zitting in hoger beroep overeengekomen lagere bedrag van € 27.018,41 worden vastgesteld. Dat betekent dat de toewijsbare hoofdsom wordt: € 27.018,41 + € 540,14 (water en elektra) + € 501,63 (boete) = € 28.060,18. De buitengerechtelijke kosten moeten worden vastgesteld op € 911,90. Het bestreden vonnis van 5 december 2017 zal daarom worden vernietigd waar het betreft de toegewezen hoofdsom en buitengerechtelijke incassokosten. Voor het overige kan het worden bekrachtigd. In het hoger beroep tegen het tussenvonnis van 27 juni 2017 worden [appellanten] c.s. niet-ontvankelijk verklaard.
6.2
[appellanten] c.s. zullen, als grotendeels in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van de procedure in hoger beroep worden veroordeeld. Die kosten bedragen aan de zijde van Gorecht:
griffierecht € 1.978,-
salaris advocaat € 2.782,- (2 punten tarief III à € 1.391,- per punt).
7.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verklaart [appellanten] c.s. niet-ontvankelijk in hun hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter in rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 27 juni 2017;
vernietigt het vonnis van de kantonrechter in rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 5 december 2017 doch uitsluitend voor zover daarbij in conventie:
a. aan hoofdsom is toegewezen een bedrag van € 28.082,61 en
b. aan buitengerechtelijke kosten is toegewezen een bedrag van € 912,12
en in zoverre opnieuw recht doende,
veroordeelt [appellanten] c.s. tot betaling van
a. een hoofdsom van € 28.060,18
b. € 911,90 aan buitengerechtelijke kosten;
bekrachtigt het vonnis van 5 december 2017 voor het overige;
veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Gorecht vastgesteld € 1.978,- aan griffierecht en € 2.782,- aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest op het punt van de uitgesproken veroordelingen tot betaling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. W.P.M. ter Berg, mr. J.H. Kuiper en mr. J. Smit en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op
17 december 2019.