Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 18/00832
uitspraakdatum: 24 december 2019
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT)(hierna: de heffingsambtenaar)
en het incidentele hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 27 juli 2018, nummer Awb 17/2582, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) ten aanzien van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 3 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 273.000. Tegelijk met deze beschikking zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) opgelegd.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de WOZ-waarde vastgesteld op € 260.000 en de aanslagen OZB en watersysteemheffing dienovereenkomstig verminderd. De Rechtbank heeft de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.500. Daarnaast heeft de Rechtbank de heffingsambtenaar gelast het betaalde griffierecht van € 46 aan belanghebbende te vergoeden.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft hiertegen verweer gevoerd.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 november 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 3 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is een in 1995 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een garage en twee bergingen. De onroerende zaak heeft een inhoud van 494 m³, waarvan een deel van 121 m³ in 2015 is aangebouwd. De perceeloppervlakte is 375 m².
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum
3.2.
De heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 273.000 zoals deze bij beschikking is vastgesteld. Belanghebbende staat een waarde voor van € 258.000.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige, tot woning dienende, onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt in dit geval als waardepeildatum 1 januari 2016.
4.2.
Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 Wet Pro WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is.
4.3.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, opgemaakt op 5 maart 2018 door ing. [A] RT , waarin drie referentieobjecten zijn aangedragen. De referentieobjecten betreffen de twee-onder-één-kapwoningen [a-straat] 11 (bouwjaar 1995 en op 31 oktober 2016 verkocht voor € 257.000), [b-straat] 1A (bouwjaar 1984 en op 30 september 2016 verkocht voor € 236.000)) en [c-straat] 19 (bouwjaar 2000 en op 1 december 2016 verkocht voor € 256.000), alle gelegen te [Z] . In de matrix is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum gewaardeerd op € 275.000.
4.4.
De taxatiematrix is als volgt:
Hoofdgebouw
[a-straat] 3
Ligging
3
objectkenmerken
inhoud
opp
kl
oh
dm
vz
uit
prijs/eenheid
waarde
woning
373
3
3
3
3
3
€ 355
€ 132.415
bijgebouwen
garage
29
€ 600
€ 17.400
berging
7
€ 400
€ 2.800
berging
15
€ 400
€ 6.000
aanbouw
121
€ 284
€ 34.364
2 dakkappellen
perceel
kavel
375
€ 220
€ 82.500
WEV
€ 275.000
Hoofdgebouw
[a-straat] 11
Ligging
3
objectkenmerken
inhoud
opp
kl
oh
dm
vz
uit
prijs/eenheid
waarde
woning
500
3
3
3
3
3
€ 315
€ 157.500
bijgebouwen
garage
18
€ 600
€ 10.800
aanbouw
48
€ 252
€ 12.096
carport
20
€ 125
€ 2.500
dakkappel
€ 1.500
perceel
kavel
307
€ 220
€ 67.540
WEV
€ 251.000
Koopsom
€ 257.000
Verkoopdatum
31-10-2016
Hoofdgebouw
[b-straat] 1A
Ligging
3
objectkenmerken
inhoud
opp
kl
oh
dm
vz
uit
prijs/eenheid
waarde
woning
460
2
3
3
3
3
€ 285
€ 131.100
bijgebouwen
garage
29
€ 600
€ 17.400
tuinhuisje
€ 500
perceel
kavel
378
€ 220
€ 83.160
WEV
€ 232.000
Koopsom
€ 236.000
Verkoopdatum
30-9-2016
Hoofdgebouw
[c-straat] 19
Ligging
3
objectkenmerken
inhoud
opp
kl
oh
dm
vz
uit
prijs/eenheid
waarde
woning
445
3
3
3
3
3
€ 310
€ 137.950
bijgebouwen
garage
42
€ 550
€ 23.100
aanbouw
94
€ 248
€ 23.312
perceel
kavel
306
€ 220
€ 67.320
WEV
€ 251.000
Koopsom
€ 256.000
Verkoopdatum
1-12-2016
4.5.
Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix volgt dat de waarde van de onroerende zaak is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit betekent dat de onroerende zaak is vergeleken met soortgelijke woningen waarvan marktgegevens (zoals verkoopdata en verkoopprijzen) beschikbaar zijn. Dit is voor een woning een bruikbare methode van waardebepaling ingevolge de Wet WOZ en de daarbij behorende uitvoeringsregels (artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ). Een waardevaststelling op basis van een vergelijking met WOZ-waarden van andere objecten, zoals belanghebbende voorstaat, is in strijd met genoemde methodiek.
4.6.
Naar het oordeel van het Hof kan het door de heffingsambtenaar gebruikte object [b-straat] 1A niet als referentieobject dienen. Dit object verschilt op te veel kenmerken van de onroerende zaak, zoals het bouwjaar, de kwaliteit van de woning en de afwezigheid van een aanbouw. De twee andere objecten zijn, gelet op het bouwjaar, type woning, kwaliteit, onderhoudstoestand, inhoud, perceeloppervlakte en ligging voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Met deze twee referentieobjecten heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix en de daarbij gegeven toelichting ter zitting voldoende inzichtelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen tussen de objecten in voldoende mate rekening is gehouden. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat aannemelijk is de stelling van de heffingsambtenaar dat een kleinere basisinhoud van de woning leidt tot een hogere gemiddelde m³-prijs en dat de onroerende zaak een relatief grote uitbouw een twee bergingen heeft. Daarnaast is in de taxatiematrix geen afzonderlijke waarde toegekend aan de twee dakkapellen. Met inachtneming van de normale marges van een taxatie bieden de transactiegegevens van de referentieobjecten voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak.
4.7.
Belanghebbende wijst er verder op dat de WOZ-waarde van het buurpand, de andere helft van de twee-onder-één-kapwoning, lager is vastgesteld dan zijn onroerende zaak, terwijl dat niet geheel te verklaren is door het kleinere perceel.
4.8.
Het Hof vat deze stelling van belanghebbende op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Dit beroep faalt, reeds omdat voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel (zogenoemde meerderheidsregel) is vereist dat belanghebbende stelt en aannemelijk maakt dat minstens twee identieke ojecten lager zijn gewaardeerd. Evenmin is gesteld noch gebleken dat sprake is van een ongelijke behandeling waaraan begunstigend beleid van de heffingsambtenaar of een begunstigend oogmerk ten grondslag lag.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond en het incidentele hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, en
– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Linssen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
De beslissing is op
24 december 2019in het openbaar uitgesproken.
24 december 2019in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd de uitspraak De voorzitter,
te ondertekenen.
(I. Linssen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 december 2019.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH DEN HAAG.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.