ECLI:NL:GHARL:2019:1218

• Datum uitspraak: 12 februari 2019
• Publicatiedatum: 8 februari 2019
• Zaaknummer: 18/00174
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I. Linssen; R. den Ouden; J.A. Monsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over waardevaststelling woning op grond van Wet WOZ

Belanghebbende is eigenaar van een woonboerderij met bijgebouwen nabij de snelweg A28. De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde aanvankelijk vast op €588.000, later verminderd tot €443.000 na bezwaar. Belanghebbende stelde dat de waarde €350.000 moet zijn en ging in beroep tegen de uitspraak van de rechtbank die het beroep ongegrond verklaarde.

Het hof oordeelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is, met name omdat geen bewijs is geleverd dat vergelijkingsobjecten ook asbest bevatten, terwijl belanghebbende een offerte overlegt waaruit asbest blijkt. Ook is de door de heffingsambtenaar gehanteerde m²-prijs voor aanbindstallen onvoldoende onderbouwd.

Belanghebbende heeft met een taxatierapport en onderbouwing via de Taxatiewijzer agrarische gebouwen aannemelijk gemaakt dat de waarde €350.000 bedraagt, inclusief een aftrek voor asbestverwijdering. Het hof verklaart het hoger beroep gegrond, vernietigt de eerdere uitspraken, stelt de waarde vast op €350.000 en vermindert de aanslagen dienovereenkomstig. Tevens worden de proceskosten aan belanghebbende toegekend.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de woning wordt vastgesteld op €350.000 en de aanslagen worden dienovereenkomstig verminderd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 18/00174

uitspraakdatum: 12 februari 2019

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 31 januari 2018, nummer Awb 17/1697, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het jaar 2017 vastgesteld op € 588.000. Tegelijk met deze beschikking is door de heffingsambtenaar aan belanghebbende een aanslag in de onroerendezaakbelasting 2017 en een aanslag watersysteemheffing gebouwd 2017 opgelegd.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 443.000 en de opgelegde aanslagen dienovereenkomstig verminderd.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 januari 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning). Het betreft een woonboerderij uit bouwjaar 1969 met een inhoud van 350 m³ en een perceel van 21.860 m². Tot de onroerende zaak behoort verder een aantal bijgebouwen: een paardenstal van 205 m², een aanbindstal van 187 m², een schuur van 15 m², een open werktuigenberging van 45 m², een hooischuur van 40 m², een schuur van 30 m² en een buitenmanege van 800 m². De woning ligt in de nabijheid van de snelweg A28.

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

3.2.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 350.000. De heffingsambtenaar bepleit daarentegen een waarde van € 443.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22 885, nr 3, blz. 44 en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

4.2.

Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix, opgemaakt door ing. [A] van [B] , waarin de waarde van de woning aan de hand van drie vergelijkingsobjecten is getaxeerd op € 445.000.

4.4.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar betwist weliswaar niet langer dat asbest aanwezig is in opstallen, maar heeft ter zitting het nadere standpunt ingenomen dat bij de vergelijkingsobjecten ook asbest aanwezig zal zijn, zodat een waardedrukkende invloed wegens kosten voor verwijdering daarvan reeds in de transactieprijzen is verdisconteerd. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat bij de vergelijkingsobjecten eveneens asbest aanwezig is, nu hij daar geen onderzoek naar heeft gedaan, terwijl uit de door belanghebbende overgelegde offerte valt op te maken dat asbest aanwezig is in de op zijn perceel aanwezige opstallen. Het Hof acht het op grond van de offerte en hetgeen overigens is aangevoerd door belanghebbende aannemelijk dat (ook op de peildatum) daadwerkelijk asbest aanwezig is. Bij de waardering van de woning heeft de heffingsambtenaar dus ten onrechte geen rekening gehouden met de waardedrukkende invloed daarvan.

4.5.

De heffingsambtenaar heeft verder niet aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde m²-prijs van € 275 voor de beide aanbindstallen niet te hoog is. Hij stelt dat deze m²-prijs is gebaseerd op de Taxatiewijzer agrarische gebouwen, maar heeft desgevraagd niet kunnen toelichten van welke archetypes is uitgegaan en hoe tot dit bedrag is gekomen. Het Hof kan in de Taxatiewijzer evenmin een aansluiting vinden bij de door de taxateur genoemde bedragen.

4.6.

Vervolgens moet worden beoordeeld of belanghebbende zijn standpunt dat de waarde van de woning € 350.000 is, aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof acht belanghebbende daarin geslaagd. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van deze waarde een taxatierapport overgelegd, met daarbij gevoegd een matrix die uitgaat van dezelfde vergelijkingsobjecten als die de taxateur van de heffingsambtenaar heeft gebruikt. In dit taxatierapport wordt naast een waardering van de deelobjecten woning, grond en diverse opstallen, een aftrek voor asbestverwijdering in aanmerking genomen van € 4.200. De hoogte van deze aftrek heeft belanghebbende voldoende aannemelijk gemaakt met de offerte voor verwijdering van asbesthoudende golfplaten van € 6.575 exclusief BTW. De twee stallen die door de heffingsambtenaar als aanbindstallen zijn aangemerkt, heeft belanghebbende uitgesplitst in een aanbindstal uit 1920 en een paardenstal uit 1969. Voor de aanbindstal van 187 m² en bouwjaar 1920 heeft belanghebbende een m²-prijs van € 60 gehanteerd, en daartoe ter onderbouwing verwezen naar de Taxatiewijzer agrarische gebouwen. Het Hof acht aannemelijk dat dit een reële m²-prijs is voor de aanbindstal uit 1920, omdat deze in lijn ligt met de m²-prijzen die zijn genoemd in de Taxatiewijzer voor de archetypes Ligboxenstal hoog (A430302S) van € 58 en de Aanbindstal (A430401S) van € 77,99, beide vóór correctie in verband met afwijkende grootte van de stal en uitgaande van bouwjaar 1982. Voor de paardenstal van 205 m² heeft de taxateur van belanghebbende een m²-prijs van € 110 gehanteerd, welke m²-prijs het Hof eveneens aannemelijk acht. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat uit de overgelegde foto’s blijkt dat de stal een paardenstal betreft. Voor de m²-prijs is dan terecht aansluiting gezocht bij het archetype paardenstal (boxen) met nummer A610416S uit de Taxatiewijzer agrarische gebouwen, waar een m²-prijs van € 105 is opgenomen, eveneens vóór correctie in verband met de grootte van de stal en uitgaande van bouwjaar 1982. De overige waardeverschillen van de deelobjecten woning, grond en overige opstallen tussen de taxatie van belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn zo gering dat het Hof deze tot de normale marges van een taxatie rekent. Het gelijk is derhalve aan belanghebbende.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Daarbij merkt het Hof het door belanghebbende met dagtekening 3 januari 2019 ingebrachte stuk aan als nader stuk (artikel 8:58 van de Awb) en niet als een conclusie van repliek omdat dit stuk na het sluiten van het vooronderzoek en na de uitnodiging voor de zitting bij het Hof is binnengekomen.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op: € 1.281 voor de kosten in eerste aanleg (€ 1.024 voor proceshandelingen en € 257 voor de kosten van het taxatierapport, 4 uren x € 53 vermeerderd met 21% omzetbelasting) en op € 1.024 voor de kosten in hoger beroep (2 punten  wegingsfactor 1  € 512), ofwel in totaal op € 2.305. Opmerking verdient dat de kosten voor de bezwaarfase reeds aan belanghebbende zijn vergoed.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde tot € 350.000,

– vermindert de aanslagen OZB en watersysteemheffing dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.305,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 124 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Linssen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van mr. A.W.M. van der Waerden als griffier.

De beslissing is op 12 februari 2019 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(A.W.M. van der Waerden) (I. Linssen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 13 februari 2019.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.