ECLI:NL:GHARL:2019:3099

• Datum uitspraak: 9 april 2019
• Publicatiedatum: 9 april 2019
• Zaaknummer: 18/00280
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R. den Ouden
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardevaststelling woning leidt tot verlaging waarde

Belanghebbende maakte bezwaar tegen de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning aan de [a-straat] 24 te [Z], die was vastgesteld op €306.000 voor het belastingjaar 2017. Na ongegrondverklaring van het bezwaar door de heffingsambtenaar en de rechtbank, stelde belanghebbende hoger beroep in bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Tijdens de zitting werden de taxaties van beide partijen besproken, waarbij de heffingsambtenaar verwees naar een taxatiematrix met referentieobjecten en belanghebbende een eigen waardematrix overlegde. Het hof constateerde dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de waarde niet te hoog was vastgesteld, mede omdat er fouten waren gemaakt bij de inhoudsvergelijking van referentieobjecten en onjuiste data werden gebruikt.

Belanghebbende kon evenmin overtuigend aantonen dat zijn lagere waarde van €281.000 correct was. Het hof stelde daarom de WOZ-waarde in goede justitie vast op €295.000. Tevens veroordeelde het hof de heffingsambtenaar in de proceskosten en in de vergoeding van het betaalde griffierecht.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de woning wordt vastgesteld op €295.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

belasting

Locatie Arnhem

nummer 18/00280

uitspraakdatum:
9 april 2019

Uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 2 maart 2018, nummer AWB 17/1691, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT; gemeente Zwolle) (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 24 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het jaar 2017 vastgesteld op € 306.000. Tegelijk met deze beschikking is door de heffingsambtenaar aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelasting 2017 van de gemeente [Z] opgelegd.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 13 maart 2019. Daarbij zijn verschenen en gehoord: [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede – namens de heffingsambtenaar – [B] , bijgestaan door ing. [C] (taxateur).

1.6.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onderhavige onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 24 te [Z] . De onroerende zaak is een in 1988 gebouwde twee-onder-een-kap-woning (semi bungalow) met een garage (inhoud 45 m³). De perceeloppervlakte bedraagt 379 m2 en de inhoud 360 m3. De onroerende zaak is gelegen in de wijk Schelle.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak van belanghebbende per waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 306.000.

2.3.

Na bezwaar heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.

2.4.

Ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde is een door ing. [C] RT RDMW op 24 november 2017 opgemaakte taxatiematrix overgelegd. Daarin zijn drie zogenoemde referentieobjecten aangedragen, te weten:

De onroerende zaak [a-straat] 22 te [Z] gelegen in de wijk Schelle. Deze onroerende zaak is een in 1988 gebouwde twee-onder-een-kap-woning (semi bungalow) met een inhoud van 377 m³ en heeft een garage (inhoud 45 m³). De oppervlakte van het perceel bedraagt 264 m². De ligging ervan is door de taxateur gewaardeerd op ‘3’, zijnde een gemiddelde ligging. De woning is op 20 oktober 2016 verkocht voor € 270.000.

De onroerende zaak [b-straat] 15 te [Z] gelegen in de wijk Schelle. Deze onroerende zaak is een in 1988 gebouwde twee-onder-een-kap-woning (semi bungalow) met een inhoud van 360 m³ met een garage en een carport. De oppervlakte van het perceel bedraagt 194 m². De ligging is door de taxateur gewaardeerd op ‘3’, zijnde een gemiddelde ligging. De woning is op 23 maart 2015 verkocht voor € 225.000.

De onroerende zaak [c-straat] 8 te [Z] gelegen in de wijk Schelle. Deze onroerende zaak is een in 1988 gebouwde twee-onder-een-kap-woning (semi bungalow) met een inhoud van 360 m³ met een garage en een berging. De oppervlakte van het perceel bedraagt 323 m². De ligging is door de taxateur gewaardeerd op ‘3’, zijnde een gemiddelde ligging. De woning is op 2 december 2015 verkocht voor € 260.000.

2.5.

De Woz-waarden van de referentieobjecten per waardepeildatum 1 januari 2016 zijn door taxateur [C] bepaald aan de hand van een woningindexcalculator, waarbij is uitgegaan van de zogenoemde transportdatum van de betreffende objecten in plaats van de data waarop de obligatoire koopovereenkomsten met betrekking tot die objecten tot stand zijn gekomen.

2.6.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt in bezwaar een waardematrix overgelegd, opgemaakt door [D] op 3 mei 2017. Hierin wordt geconcludeerd tot een waarde voor de onroerende zaak per waardepeildatum van € 276.000. Hierbij zijn de volgende referentieobjecten aangevoerd;In deze waardematrix zijn de volgende vergelijkingsobjecten vermeld:

De onroerende zaak [d-straat] 31 te [Z] . Deze onroerende zaak is een in 1989 gebouwde twee-onder-een-kap-woning met een inhoud van 360 m³ met een carport en tuinhuis. De oppervlakte van het perceel bedraagt 225 m². De ligging is door de taxateur gewaardeerd op ‘7’. De woning is op 1 februari 2016 verkocht voor € 230.000.

De onroerende zaak [b-straat] 15 te [Z] . De onroerende zaak is een in 1988 gebouwde twee-onder-een-kap-woning (semi bungalow) met een inhoud van 360 m³ met een garage en een carport. De oppervlakte van het perceel bedraagt 194 m². De ligging is door de taxateur gewaardeerd op ‘7’. De woning is op 23 maart 2015 verkocht voor € 230.000.

De onroerende zaak [e-straat] 3 te [Z] . Deze onroerende zaak is een in 1989 gebouwde twee-onder-een-kap- woning met een inhoud van 360 m³ en een garage en een luifel. De oppervlakte van het perceel bedraagt 239 m². De ligging is door de taxateur gewaardeerd op ‘7’. De woning is op 31 december 2015 verkocht voor € 276.000.

In beroep en hoger beroep heeft belanghebbende vervolgens gesteld dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum € 281.000 bedraagt en heeft daartoe verwezen naar de gerealiseerde verkoopprijzen van de objecten [d-straat] 31 te [Z] , [b-straat] 15 te [Z] , [c-straat] 5 en 8 te [Z] en [a-straat] 22 te [Z] .

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3.2.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 281.000. De heffingsambtenaar bepleit daarentegen een waarde van € 306.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is.

4.2.

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd en aan bewijs heeft ingebracht, de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2016 niet te hoog heeft vastgesteld. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar erkend dat hij in het kader van de waardebepaling van de onroerende zaak bij de vergelijking met het object [a-straat] 22 ten onrechte is uitgegaan van een inhoud van 360 m³ van dat object, aangezien de juiste inhoud van dat object (nr. 22) 377 m³ bedraagt. De grotere inhoud van [a-straat] 22 in aanmerking nemende, heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard dat de waarde van de onroerende zaak van belanghebbende nader zou moeten worden vastgesteld op € 303.000 in plaats van de in het taxatierapport vermelde waarde van € 310.000. Reeds hierom is de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van € 306.000 te hoog. Ook de vergelijking van de onroerende zaak met de twee andere genoemde referentieobjecten acht het Hof in dezen niet toereikend om de heffingsambtenaar geslaagd te achten in zijn bewijslast. Ten onrechte is de heffingsambtenaar bij zijn indexering uitgegaan van de transportdatum van de referentieobjecten in plaats van de data waarop de koopovereenkomsten tot stand zijn gekomen. Verder acht het Hof het niet aannemelijk dat met betrekking tot de onroerende zaak sprake is van een dusdanig betere ligging dat dit een hogere grondprijs rechtvaardigt dan de gemiddelde grondprijzen die zijn gehanteerd voor de referentieobjecten.

4.3.

De omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in zijn bewijslast betekent niet dat de door belanghebbende bepleite waarde dan zonder meer als juist kan worden aanvaard. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd – daarbij in wezen gebruikmakend van dezelfde referentieobjecten als die door de heffingsambtenaar zijn gehanteerd – acht het Hof niet toereikend voor de conclusie dat de woz-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum € 281.000 bedraagt. Belanghebbende heeft onvoldoende inzicht verschaft, althans onvoldoende aannemelijk gemaakt, dat de door hem gehanteerde prijzen per m² en per m3 correct zijn.

4.4.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum in goede justitie vast op € 295.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ter zake van beroepsmatige verleende rechtsbijstand in bezwaar, beroep en hoger beroep. De op de voet van het Besluit proceskosten berekende vergoeding hiervoor is als volgt berekend:

bezwaar 1 (gewicht van de zaak) x 1 punt (aantal proceshandelingen) x € 254 = € 254

beroep 1 (gewicht van de zaak) x 2 punten (aantal proceshandelingen) x € 512= € 1.024

hoger beroep 1 (gewicht van de zaak) x 2 punten (aantal proceshandelingen) x € 512= € 1.024. Derhalve in totaal € 2.302.

Voorts ziet het Hof aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten van de door belanghebbende ingebrachte taxatie. Overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxatie, Stcrt. 2012, 26.039, berekent het Hof die vergoeding op een bedrag van € 121 (€ 50 x 2 (geen inpandige taxatie) plus 21% BTW).

6. Beslissing

Het Hof

• vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
• verklaart het beroep gegrond,
• vernietigt de uitspraken op bezwaar,
• vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum tot € 295.000,
• vermindert de aanslag dienovereenkomstig,
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op een bedrag van in totaal € 2.423, en
• gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende vergoedt het door hem in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 172.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
9 april 2019

De griffier is verhinderd de uitspraak

te ondertekenen, De raadsheer,

(R. den Ouden)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 9 april 2019.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.