ECLI:NL:GHARL:2019:3537

• Datum uitspraak: 24 april 2019
• Publicatiedatum: 23 april 2019
• Zaaknummer: 18/00516
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.F.A. van Huijgevoort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging WOZ-waarde hoekwoning na hoger beroep tegen aanslag onroerendezaakbelasting

Belanghebbende is eigenaar van een hoekwoning met twee aanbouwen en een garage, aangepast voor rolstoelgebruik, gelegen in [Z]. De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde per 1 januari 2016 vast op €210.000, wat leidde tot een aanslag onroerendezaakbelasting voor 2017.

Belanghebbende stelde dat de waarde €200.000 zou moeten zijn en ging in beroep tegen de uitspraak van de rechtbank die de aanslag bevestigde. Het hof hield een zitting waarbij partijen hun standpunten toelichtten en taxatierapporten werden besproken.

Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De taxatiematrix met vergelijkingsobjecten, de toegepaste correcties voor rolstoeltoegankelijkheid en de waardering van de garage werden als voldoende onderbouwing gezien. De verschillen tussen de woningen werden adequaat verklaard.

Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd. Het hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van griffierecht of proceskosten.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €210.000 bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Locatie Arnhem

nummer 18/00516

uitspraakdatum:
24 april 2019

Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 30 april 2018, nummer AWB 17/2155, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van het
Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 7 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 210.000. Tegelijk met deze beschikking is door de heffingsambtenaar aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelasting (hierna: de aanslag) opgelegd.

1.2

De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraken op bezwaar in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 30 april 2018 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 april 2019 te Arnhem. Daarbij is verschenen belanghebbende, bijgestaan door haar gemachtigde mr. [A] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen [B] , bijgestaan door ing. [C] RT RDMW, taxateur.

1.6

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een hoekwoning met een inhoud van 302 m³, met twee aanbouwen (respectievelijk 83 m³ en 14 m³) en een garage (24 m²), uit het bouwjaar 1979 (hierna: de onroerende zaak). De oppervlakte van het perceel bedraagt 176 m².

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016.

3.2

Belanghebbende bepleit een waarde van € 200.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de beschikking en de aanslag.

3.3

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Krachtens artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2

De bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar de taxatiematrix van 6 januari 2018 van ing. [C] RT RDMW (hierna: de taxateur), waarin de waarde per waardepeildatum is getaxeerd op € 210.000 (hierna: de taxatiematrix). In de taxatiematrix zijn drie objecten als vergelijkingsobjecten gebruikt, die alle drie - evenals de onroerende zaak - zijn gelegen in [Z] :

Object

Bouwjaar

Inhoud

(m3)

Waarde

per m3

(€)

Waarde inhoud

(€)

Perceel

(m²)

Waarde

per m² (€)

Waarde perceel

(€)

Bijgebouwen

(€)

Waarde

(afgerond)

(€)

Koopsom en datum

[a-straat] 7

1979

302

425

128.35

176

215

37.84

Aanbouw (31.291),

Aanbouw (5.278), Garage (18.000)

Correctie (-/- 10.000)

210

[a-straat] 1

1979

380

416

158.08

128

215

27.52

Aanbouw (12.800), Berging (2.500)

200

204.500 (29-07-2016)

[b-straat] 15

1979

302

412

124.424

178

215

38.27

Aanbouw (27.722)

Berging (2.500)

192

187.5

(30-09-2015)

[c-straat] 19

1979

302

535

161.57

191

215

41.065

Aanbouw (36.188)

Berging (2.500)

241

235

(03-07-2015)

In de taxatiematrix is met betrekking tot de onroerende zaak vermeld dat de kwaliteit/luxe matig is. Verder is een neerwaartse correctie van € 10.000 opgenomen omdat de onroerende zaak voor rolstoelgebruik is aangepast.

4.3

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof merkt allereerst op dat het geschil beperkt is tot de vraag of de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 € 210.000 of € 200.000 waard is. Aangezien het vergelijkingsobject [a-straat] 1 veel overeenkomsten met de onroerende zaak heeft, te weten dat ze deel uitmaken van hetzelfde blok, beide objecten een hoekwoning zijn, hetzelfde bouwjaar hebben, dezelfde onderhoudstoestand, doelmatigheid, voorzieningen en uitstraling hebben, heeft het Hof met name dit vergelijkingsobject bij zijn oordeel laten meewegen. De taxateur heeft aan de onroerende zaak ten opzichte van [a-straat] 1 een hogere kubieke meterprijs (respectievelijk € 425 en € 416) toegekend, hetgeen door hem wordt verklaard met het feit dat de woning – zonder aanbouw – van [a-straat] 1 een grotere inhoud heeft. Verder merkt het Hof met betrekking tot het vergelijkingsobject [b-straat] 15 op dat de verschillen tussen de in de taxatiematrix gehanteerde kubieke meterprijzen voor de inhoud (respectievelijk € 425 en € 412) en de aanbouw (respectievelijk € 377 en € 334) door de taxateur worden verklaard door het matig zijn van het onderhoud en de voorzieningen van het vergelijkingsobject [b-straat] 15. Het vergelijkingsobject [c-straat] 19 is naar het oordeel van het Hof minder goed bruikbaar, alleen al omdat er een aanzienlijk verschil qua kwaliteit/luxe bestaat. De onroerende zaak beschikt ten opzichte van de vergelijkingsobjecten over een garage. De taxateur heeft ter zitting van het Hof verklaard dat de waardering van de garage van (24 m² x € 750 =) € 18.000 voortvloeit uit een standaardbedrag van € 750 per m². Dat de garage breder is dan een standaard garage (van 18 m²) vanwege het rolstoelgebruik van belanghebbende, maakt naar het oordeel van het Hof niet dat van een andere waarde per vierkante meter dan het standaardbedrag moet worden uitgegaan, omdat de oorzaak van het verbreden van de garage niet relevant is. Het Hof realiseert zich overigens dat belanghebbende, vanwege haar medische situatie, genoodzaakt was de garage groter te maken. Ten slotte merkt het Hof nog op dat de taxateur er rekening mee heeft gehouden dat de onroerende zaak een aangepaste rolstoelwoning is, door een neerwaartse correctie van € 10.000 toe te passen.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
24 april 2019

De griffier, Het lid van de enkelvoudige belastingkamer,

(J.H. Riethorst) (B.F.A. van Huijgevoort)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 april 2019.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen
binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

postbus 20303, 2500 EH Den Haag

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.