ECLI:NL:GHARL:2019:3542

• Datum uitspraak: 24 april 2019
• Publicatiedatum: 23 april 2019
• Zaaknummer: 18/00721
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I. Linssen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen waardevaststelling woning op grond van de Wet WOZ

Belanghebbende betwist de vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning aan een ventweg naast een drukke doorgaande weg, mede vanwege de waardedrukkende effecten van het bestemmingsplan [a-straat]. De heffingsambtenaar stelde de waarde vast op €900.000, onderbouwd met een taxatiematrix met drie referentieobjecten.

De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde. Het hof oordeelt dat twee van de drie referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat de waardedrukkende effecten van de ligging reeds in de transactiecijfers zijn verwerkt. Het hof wijst het argument van belanghebbende dat de planschadevergoeding een groter waardedrukkend effect impliceert af, omdat deze na de waardepeildatum is vastgesteld.

De verkoop van gesplitste percelen bevestigt de redelijkheid van de vastgestelde waarde. Het hof verklaart het hoger beroep ongegrond en bevestigt de uitspraak van de rechtbank. Er wordt geen proceskostenvergoeding toegekend.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €900.000 wordt bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 18/00721

uitspraakdatum:
24 april 2019

Uitspraak van de zestiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 19 juni 2018, nummer 17/5238, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (BghU) (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 900.000. Tegelijk met deze beschikking zijn door de heffingsambtenaar aanslagen in de onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing eigenaren 2017 opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 april 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende was in het onderhavige jaar eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is een vrijstaande woning van het bouwjaar 1952, met een gebruiksoppervlakte van 181 m² en een garage. De kaveloppervlakte is 2235 m².

2.2.

De woning is gelegen aan een ventweg naast een drukke doorgaande weg. Deze ventweg is aangelegd bij bestemmingsplan “ [a-straat ] ” en in 2017 bij bestemmingsplan “Herziening [a-straat ] ” aangepast. De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan “Herziening [a-straat ] ” op 8 november 2016 vastgesteld, waarna het in 2017 in werking is getreden.

2.3.

Belanghebbende heeft in 2013 verzocht om een tegemoetkoming in planschade omdat door het bestemmingsplan [a-straat ] de waarde van het perceel is verminderd. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zeist (hierna: het college van B&W) heeft in 2017 de aanvraag toegewezen in de vorm van compensatie in natura en een tegemoetkoming van € 16.000. De compensatie in natura betreft het bestemmingsplan “Herziening [a-straat ] ”. Over de hoogte van de planschade zijn belanghebbende en het college van B&W nog aan het procederen bij de Raad van State.

2.4.

Eind 2016 heeft belanghebbende een koopovereenkomst gesloten met een koper, waarin is bepaald dat koper de overeenkomst kan ontbinden indien de door hem gewenste splitsing van het perceel niet mogelijk blijkt. De splitsing van het perceel is totstandgekomen. Op 5 juli 2017 is 1090 m² (H 5947) verkocht voor € 450.000 en op 28 september 2017 is 1145 m² (H 5948) verkocht voor € 561.000. De woning op het perceel is vervolgens gesloopt.

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is.

4.2.

Ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde is een door [A] (hierna: de taxateur) op 30 januari 2018 opgemaakte taxatiematrix overgelegd, waarin drie referentieobjecten zijn aangedragen, te weten:

De onroerende zaak [b-straat 2] te [Z] , [(wijk)] . Deze onroerende zaak is een in 1955 gebouwde geschakelde woning met garage en een gebruiksoppervlakte van 168 m². De kaveloppervlakte is 1360 m². De woning is gelegen nabij een rotonde bij de [a-straat ] . De uitstraling/het type woning wordt gewaardeerd op normaal, de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud op voldoende. De woning is op 22 april 2015 (transportdatum 2 november 2015) verkocht voor € 875.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 900.000.

De onroerende zaak Boulevard 31 te [Z] , [(wijk)] . Deze onroerende zaak is een in 1968 gebouwde vrijstaande woning met dubbele garage en een gebruiksoppervlakte van 257 m². De kaveloppervlakte is 1090 m². De woning is gelegen aan een drukke doorgaande weg. De uitstraling/het type woning wordt gewaardeerd op normaal, de bouwkundige kwaliteit op voldoende en de staat van onderhoud op matig/voldoende. De woning is op 26 mei 2015 (transportdatum 31 augustus 2015) verkocht voor € 825.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum bedraagt de waarde € 844.000.

De onroerende zaak [d-straat 4] te [Z] , [(wijk)] . Deze onroerende zaak is een in 1950 gebouwde twee-onder-eenkapwoning met bijgebouw en garage en een gebruiksoppervlakte van 200 m². De kaveloppervlakte is 762 m². De woning is gelegen aan een wijkontsluitingsweg nabij de [a-straat ] . De uitstraling/het type woning wordt gewaardeerd op eenvoudig, de bouwkundige kwaliteit op voldoende en de staat van onderhoud op goed. De woning is op 15 januari 2016 (transportdatum 1 juni 2016) verkocht voor € 860.000.

4.3.

Belanghebbende stelt dat bij de waardevaststelling onvoldoende rekening is gehouden met de verslechtering van de ligging door het bestemmingsplan [a-straat ] en waarvoor hij een tegemoetkoming in de planschade heeft toegekend gekregen. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting nader toegelicht dat op de ventweg paaltjes waren geplaatst ter hoogte van de onroerende zaak van belanghebbende en dat het verkeer daar niet verder kon rijden. De auto’s die niet verder konden rijden, keerden vervolgens op de oprit van belanghebbende waarna ze de ventweg weer afreden. Dit heeft veel overlast veroorzaakt. Dat deze situatie is verbeterd met het bestemmingsplan “Herziening [a-straat ] ” is niet relevant omdat dit bestemmingsplan na waardepeildatum is vastgesteld en inwerking is getreden.

4.4.

De heffingsambtenaar betwist dat voor de ligging een extra waardedruk in aanmerking moet worden genomen en verwijst naar de ligging van de referentieobjecten. Daarnaast wijst hij op de transactiecijfers van de gesplitste percelen in 2017.

4.5.

Naar het oordeel van het Hof kan het door de heffingsambtenaar gebruikte object [d-straat 4] niet als referentieobject dienen. Dit object verschilt op te veel kenmerken van de onderhavige onroerende zaak, het betreft namelijk een ander type woning, het is een twee-onder-eenkapwoning, heeft een eenvoudige uitstraling, een betere staat van onderhoud en een veel kleinere kavel. De twee resterende objecten zijn voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Met deze twee referentieobjecten heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft met behulp van de taxatiematrix en de daarbij gegeven toelichting ter zitting inzichtelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden. Het Hof neemt in het bijzonder in aanmerking dat de referentieobjecten zijn gelegen aan een drukke doorgaande weg, respectievelijk nabij een rotonde bij de [a-straat ] , zodat bij deze objecten de mindere ligging is verdisconteerd in de transactiecijfers. Uit de taxatiematrix volgt bovendien dat de grondprijzen per m² van de referentieobjecten € 405 respectievelijk € 435 zijn, terwijl de grondprijs per m² van de onroerende zaak € 334 is. Dat voor de ligging van de onroerende zaak een groter waardedrukkend effect in aanmerking moet worden genomen, dan waar de heffingsambtenaar vanuit is gegaan heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. De verwijzing naar de toegekende planschade voor het bestemmingsplan “ [a-straat ] ” dat ruim voor de waardepeildatum zijn beslag heeft gekregen, is daartoe onvoldoende. Het Hof ziet verder in de verkoopcijfers van het gesplitste kavel een bevestiging dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet te hoog is.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Linssen, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.

De beslissing is op
24 april 2019 in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd de uitspraak

te ondertekenen, De raadsheer,

(C.E. te Brake) (I. Linssen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 april 2019.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.