ECLI:NL:GHARL:2019:3734

• Datum uitspraak: 24 april 2019
• Publicatiedatum: 30 april 2019
• Zaaknummer: 18/00529
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.F.A. van Huijgevoort; J.H. Riethorst
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van belanghebbende, [X] [Z], tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 3 mei 2018. De rechtbank had de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan [a-straat] 72 te [Z], vastgesteld op € 238.000, na vernietiging van de eerdere beschikking van de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad, die de waarde op € 248.000 had vastgesteld. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) per waardepeildatum 1 januari 2016. De heffingsambtenaar handhaafde zijn eerdere beslissingen in de uitspraken op bezwaar, maar de rechtbank oordeelde dat de waarde te hoog was vastgesteld en verlaagde deze.

In het hoger beroep heeft belanghebbende een waarde van € 207.000 bepleit en verzocht om vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraken op bezwaar. De heffingsambtenaar daarentegen concludeerde tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. Tijdens de zitting op 3 april 2019 in Arnhem zijn de gemachtigde van belanghebbende en de vertegenwoordigers van de heffingsambtenaar verschenen.

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof heeft de vergelijkingsmethode gehanteerd en de waarde van de onroerende zaak vergeleken met andere objecten in de omgeving. Het Hof concludeert dat de waarde van € 238.000 gerechtvaardigd is, mede op basis van de taxatie door [D], de taxateur. Het Hof heeft het hoger beroep ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd. Er is geen aanleiding voor vergoeding van griffierecht of proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Locatie Arnhem

nummer 18/00529

uitspraakdatum:
24 april 2019

Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 3 mei 2018, nummer UTR 17/2077, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Lelystad (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 72 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 248.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerende-zaakbelasting eigenaar vastgesteld op € 489 (hierna: de aanslag).

1.2

De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraken op bezwaar in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 3 mei 2018 gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 238.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 april 2019 te Arnhem. Daarbij is verschenen de gemachtigde van belanghebbende, mr. [A] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen [B] , bijgestaan door [C] en [D] , taxateur.

1.6

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. Eveneens is de ter zitting door de heffingsambtenaar overlegde pleitnota aan deze uitspraak gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een hoekbungalow met een carport en een veranda (25 m²), uit het bouwjaar 1974 (hierna: de onroerende zaak). De oppervlakte van het perceel bedraagt 427 m².

2.2

De onroerende zaak is in 2001 verbouwd.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016.

3.2

Belanghebbende bepleit een waarde van € 207.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de beschikking en de aanslag.

3.3

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Krachtens artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2

De bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het taxatierapport van 27 juni 2017 van [D] , gediplomeerd en gecertificeerd taxateur (hierna: de taxateur), waarin de waarde per waardepeildatum is getaxeerd op € 238.000 (hierna: het taxatierapport). Op basis van de vergelijkingsmethode heeft de taxateur vijf objecten als vergelijkingsobjecten gebruikt, die alle vijf - evenals de onroerende zaak - zijn gelegen in [Z] :

Object

Bouwjaar

Woon-opper-vlakte

(m2)

Waarde

per m2

(€)

Waarde inhoud

(€)

Perceel

(m²)

Waarde

per m² (€)

Waarde perceel

(€)

Bijgebouwen

(€)

Waarde

(peildatum)

(€)

Koopsom en datum

[a-straat] 72

1974

193

900

173.7

427

132

56.401

Carport (3.000), Veranda (10.000)

238

[a-straat] 74

1974

138

770

107.56

520

119

61.94

Garage (10.000), Carport (3.000)

182.5

182.500 (03-12-2015)

[a-straat] 151

1972

135

763

102.993

510

121

61.47

Garage (11.000)

Berging (3.000)

Dakkapel (1.500)

179.963

186.25

(02-08-2016)

[b-straat] 45 30

1979

160

1.081

172.956

773

96

73.831

Tuinhuisje (1.000)

247.787

244

(31-08-2015)

[b-straat] 45 2

1979

191

944

180.398

454

128

58.102

Berging (1.500), Tuinhuisje (1.000), Luifel (500)

241.5

241.500 (04-01-2016)

[c-straat] 1

1980

145

1.309

189.794

752

96

73.314

Tuinhuisjes (2.000)

265.108

279

(31-10-2016)

4.3

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Aangezien het vergelijkingsobject [a-straat] 74 naast de onroerende zaak is gelegen, beide objecten bungalows zijn, hetzelfde bouwjaar hebben en dezelfde uitstraling hebben, heeft het Hof met name dit vergelijkingsobject bij zijn oordeel laten meewegen. Partijen houdt in de vergelijking tussen de onroerende zaak en het vergelijkingsobject [a-straat] 74 met name verdeeld de omvang van de woonoppervlakte van de onroerende zaak en wel of de taxateur de garage (22 m²) terecht tot de woonoppervlakte heeft gerekend. Het Hof beantwoordt deze vraag bevestigend gelet op de verbouwing van de onroerende zaak in 2001 (zie 2.2), de bouwtekening van deze verbouwing die in het taxatierapport is opgenomen en gelet op de overgelegde foto’s van de onroerende zaak en de toelichting ter zitting van het Hof van de taxateur. Verder heeft de onroerende zaak meer daglichttoetreding omdat het een hoekbungalow betreft terwijl de bungalow [a-straat] 74 niet op een hoek is gelegen. Ook heeft de taxateur naar het oordeel van het Hof in het taxatierapport voldoende inzicht gegeven in de onderhoudstoestand van de onroerende zaak (voldoende) en het vergelijkingsobject [a-straat] 74 (gedateerd) en de gevolgen hiervan voor de waardebepaling. Verder merkt het Hof nog op dat de taxateur de grondstaffel consequent heeft toegepast en dat het taxatierapport een rekenfout bevat omdat de waarde kan worden berekend op (€ 173.700 + € 56.401 + € 3.000 + € 10.000 =) € 243.000 (afgerond), terwijl de getaxeerde waarde € 238.000 is. Ten slotte merkt het Hof nog op dat de vergelijkingsobjecten [a-straat] 151, [b-straat] 45 30, [b-straat] 45 2 minder goed bruikbaar zijn, alleen al omdat het andere objecttypen betreft die een andere uitstraling hebben en het vergelijkingsobject [c-straat] 1 ook minder goed bruikbaar is omdat het in een ander deel van [Z] is gelegen en de oppervlakte van het perceel veel groter is.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
24 april 2019

De griffier, Het lid van de enkelvoudige belastingkamer,

(J.H. Riethorst) (B.F.A. van Huijgevoort)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 april 2019.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen
binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

postbus 20303, 2500 EH Den Haag

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.