Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Locatie Arnhem
nummers 18/00150, 18/00151, 18/00152, 18/00153 en 18/00154
uitspraakdatum: 14 mei 2019
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 12 februari 2018, nummers UTR 17/2775, 17/2802, 17/2803, 17/2805 en 17/2806, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Almere(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
gemeente Almere(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2017 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 18-20, [a-straat] 22, [a-straat] 24, [a-straat] 26 en [a-straat] 28 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op respectievelijk € 241.000, € 177.000, € 177.000, € 98.000 en € 98.000. Tegelijk met deze beschikking zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) vastgesteld.
1.2
In verband met een door belanghebbende en de heffingsambtenaar voor de onderhavige objecten voor het jaar 2016 gesloten compromis, heeft de heffingsambtenaar de voor het jaar 2017 vastgestelde WOZ-waarden bij beschikking van 28 februari 2017 ambtshalve verminderd tot € 219.000 ( [a-straat] 18-20), € 162.000 ( [a-straat] 22), € 162.000 ( [a-straat] 24), € 85.000 ( [a-straat] 26) en € 85.000 ( [a-straat] 28). Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar de aanslagen OZB 2017 dienovereenkomstig verminderd.
1.3
Het door belanghebbende tegen de bij beschikking voor de onroerende zaken vastgestelde waarden en tegen de aanslagen OZB ingediende bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.5
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 februari 2019 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [B] MRE als gemachtigde van belanghebbende en [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D] RT (taxateur).
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken [a-straat] 18-28 te [A] (hierna: de onroerende zaken). Het betreft in 2007 gebouwde kantoorruimte, gelegen in de [E] van [A] .
2.2
Op de zitting van 6 februari 2017 bij de Rechtbank heeft belanghebbende met de heffingsambtenaar een schikking getroffen over de waarden van de onroerende zaken voor het belastingjaar 2016. Daarvoor is voor alle hier in geschil zijnde onroerende zaken uitgegaan van een huurwaarde van € 85,- per vierkante meter bruto vloeroppervlakte (hierna: b.v.o.) en een kapitalisatiefactor van 8,5. Bij het ambtshalve genomen verminderingsbesluit van 28 februari 2017, dat ziet op het belastingjaar 2017, heeft de heffingsambtenaar zich bij deze waarden aangesloten. Daarbij heeft de heffingsambtenaar het object gewaardeerd als kantoorruimte.
2.3
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem in beroep en hoger beroep verdedigde waarden een taxatieverslag van 10 augustus 2017 van de onroerende zaken overgelegd, opgesteld door [D] RT, WOZ-taxateur. De taxateur heeft de waarden van de onroerende zaken, op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode – uitgaande van een huurprijs van € 85 per vierkante meter b.v.o. en een kapitalisatiefactor van 8,5 – vastgesteld op € 219.000 ( [a-straat] 18-20), € 162.000 ( [a-straat] 22), € 162.000 ( [a-straat] 24), € 85.000 ( [a-straat] 26) en € 85.000 ( [a-straat] 28). Bij het taxatierapport is – onder meer – de navolgende kadastrale kaart gevoegd:
2.4
De onroerende zaken [a-straat] 18-20 en [a-straat] 22 zijn in gebruik als kinderdagverblijf.
2.5
Tot de stukken van het geding behoren afschriften van een aantal door belanghebbende met derden gesloten huurcontracten, namelijk van [a-straat] 18-20 (2011), [a-straat] 22 (2012), [a-straat] 24 (2012) en [a-straat] 26/28 (2012). Deze dragen het opschrift “Huurovereenkomst kantoorruimte”, en hebben als voorwerp van overeenkomst de verhuur van “bedrijfsruimte” (18-20 en 22), de verhuur van “kantoorruimte” (24) en de verhuur van “kantoor/bedrijfsruimte”(26-28). In de verhuurovereenkomst van [a-straat] 24 wordt vermeld dat een kantoorgebouw wordt verhuurd bestaande uit twee verdiepingen, met circa 225 m² kantoorruimte.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is of de vastgestelde waarden van de onroerende zaken op waardepeildatum – na de ambtshalve verminderingen van 28 februari 2017 – te hoog zijn.
3.2
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag daarentegen ontkennend.
3.3
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.4
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de voor de waardepeildatum 1 januari 2016 vastgestelde waarden van de onroerende zaken en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB.
3.5
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2016.
4.2
Het Hof is met partijen van oordeel dat de gezochte waarde in de onderhavige situatie kan worden bepaald op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaken zijn aan te merken als courante, in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaken.
4.3
De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende – zoals hier – aannemelijk te maken dat de waarde van een onroerende zaak niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.
4.4
De heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning van de vastgestelde waarde van de onroerende zaken (na de ambtshalve verminderingen) een taxatieverslag van 10 augustus 2017 overgelegd, opgesteld door Y.T. Libbinga RT, WOZ-taxateur. Daarin wordt de waarde van de onroerende zaken als volgt berekend, waarbij de taxateur de huurwaarde heeft bepaald en gewaardeerd als kantoorruimte:
b.v.o. huur/ m² jaarhuur kap.factor waarde
[a-straat] 18-20 159 m² b.g.g. € 85 € 13.515
145 m² 1e etage € 85
€ 12.325
€ 12.325
€ 25.840 8,5 € 219.000
[a-straat] 22 116 m² b.g.g. € 85 € 9.860
109 m² 1e etage € 85
€ 9.265
€ 9.265
€ 19.125 8,5 € 162.000
[a-straat] 24 116 m² b.g.g. € 85 € 9.860
109 m² 1e etage € 85
€ 9.265
€ 9.265
€ 19.125 8,5 € 162.000
[a-straat] 26 118 m² b.g.g. € 85 € 10.030 8,5 € 85.000
[a-straat] 28 118 m² 1e etage € 85 € 10.030 8,5 € 85.000
4.5
In de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix zijn de (genormaliseerde) huurwaarde van de onroerende zaken én de kapitalisatiefactor onderbouwd met de gegevens van drie rond de waardepeildatum verkochte referentieobjecten, alle kantoorpanden, te weten:
datum contract b.v.o. huur/m² kap.factor verkoopprijs
[b-straat] 22 te [A] 01-07-2015 465 m² € 100 10,0 € 465.000
[c-straat] 3 te [A] 11-05-2015 180 m² € 120 11,6 € 252.000
[b-straat] 21 te [A] 28-04-2015 231 m² € 95 9,4 € 205.000
4.6
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van een te hoge huurwaarde voor zover het de oppervlakte op de 1e etages betreft. Deze bedraagt – aldus belanghebbende – geen € 85,- per vierkante meter doch maximaal € 70,- per vierkante meter. Met een huurwaarde van € 85,- per vierkante meter op de begane grond kan belanghebbende zich in hoger beroep wel verenigen. Verder stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar voor de onroerende zaken [a-straat] 22 en [a-straat] 24 van een verkeerd b.v.o. is uitgegaan. Het b.v.o. van nummer 22 bedraagt 200 m² (gelijkelijk verdeeld over b.g.g. en 1e etage) en dat van nummer 24 bedraagt 218 m² (eveneens gelijkelijk verdeeld over b.g.g. en 1e etage). Belanghebbende wijst in dat verband ook op de bij de taxatie van de heffingsambtenaar overgelegde kadastrale tekening (2.3) waaruit reeds direct kan worden afgeleid dat het b.v.o. van nummer 24 groter moet zijn dan dat van nummer 22. De kapitalisatiefactor die de heffingsambtenaar hanteert acht belanghebbende te hoog, Deze bedraagt maximaal 8,0. De referentie-objecten van de heffingsambtenaar zijn gelegen in andere, niet goed vergelijkbare delen van [A] , en er is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met verschillen in onderhoud.
4.7
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarin vermelde referentie-objecten, in het licht van hetgeen namens belanghebbende is aangevoerd, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken door hem niet te hoog zijn vastgesteld. Met name heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat voor de waardering van de onderhavige onroerende zaken een kapitalisatiefactor van 8,5 kan worden gehanteerd. De verwijzing naar de verkopen van [b-straat] 22, [c-straat] 3 en [b-straat] 21 acht het Hof in dat verband onvoldoende, nu die aldaar berekende kapitalisatiefactor het resultaat is van door de heffingsambtenaar gehanteerde, veronderstelde, doch niet aannemelijk gemaakte, huurwaarden van die objecten. Daarbij overweegt het Hof tevens dat de heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat deze referentie-objecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de onderhavige onroerende zaken, en op welke wijze met verschillen in de objectkenmerken is rekening gehouden. Met betrekking tot de b.v.o.’s van [a-straat] 22 en [a-straat] 24 merkt het Hof op dat gelet op de kadastrale kaart – anders dan waarvan de heffingsambtenaar uitgaat – aannemelijk is dat [a-straat] 22 een kleiner b.v.o. heeft dan [a-straat] 24.
4.8
Belanghebbende is er evenmin in geslaagd de door haar verdedigde waarden aannemelijk te maken. Anders dan belanghebbende stelt acht het Hof niet aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde per vierkante meter van het b.v.o. op de begane grond in het onderhavige geval (waarin sprake is van algemene kantoor/bedrijfsruimte) afwijkt van de huurwaarde per vierkante meter van het b.v.o. dat op de 1e etages is gesitueerd. Het huidige feitelijke gebruik van enkele onroerende zaken als kinderdagverblijf doet daar niet aan af. De door belanghebbende gestelde te hanteren kapitalisatiefactor van 8,0 is slechts in zeer algemene termen toegelicht, en acht het Hof ook niet aannemelijk gemaakt.
4.9
Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waarden aannemelijk te maken zal het Hof de waarden, met inachtneming van hetgeen over en weer door partijen is gesteld, in goede justitie vaststellen als volgt:
[a-straat] 18-20 op € 213.000,
[a-straat] 22 op € 140.000,
[a-straat] 24 op € 157.000
[a-straat] 26 op € 82.000
[a-straat] 28 op € 82.000
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Proceskosten
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 705 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) wegingsfactor 1,5 € 235), € 1.536 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 1,5 € 512) en € 1.536 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 1,5 € 512), ofwel in totaal op € 3.777.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– vernietigt de uitspraken op bezwaar,
– vermindert de vastgestelde waarden van de onroerende zaken op waardepeildatum 1 januari 2016 als volgt:
[a-straat] 18-20 naar € 213.000,
[a-straat] 22 naar € 140.000,
[a-straat] 24 naar € 157.000,
[a-straat] 26 naar € 82.000,
[a-straat] 28 naar € 82.000,
– vermindert de aanslagen OZB voor het belastingjaar 2017 dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.777 en
– gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 333 in verband met het beroep bij de Rechtbank, en € 508 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. A.R. van der Winkel en mr. J.W. baron van Knobelsdorff, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is op
14 mei 2019in het openbaar uitgesproken.
14 mei 2019in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(A. Vellema)
(M.G.J.M. van Kempen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 14 mei 2019.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.