Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummers 17/00708 tot en met 17/00719
uitspraakdatum: 22 januari 2019
Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 15 juni 2017, nummers UTR 16/4452, 16/4529, 16/4530, 17/1001, 17/1003 tot en met 17/1010, in de gedingen tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht BghU(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht BghU(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarden van de volgende onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op:
[a-straat] 87 € 80.000
[a-straat] 87 BS € 87.000
[b-straat] 41 € 98.000
[c-straat] 7 € 244.000
[d-straat] 12 € 208.000
[e-straat] 66 € 263.000
[f-straat] 70 € 118.000
[f-straat] 72 € 102.000
[f-straat] 74 € 102.000
[g-straat] 13 € 239.000
[h-straat] 13 € 206.000
[d-straat] 10 € 16.000
Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2016 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
1.2.
Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden‑Nederland (hierna: de Rechtbank). Ter zitting bij de Rechtbank heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard dat het geschil enkel nog ziet op de volgende panden:
[a-straat] 87
[a-straat] 87 BS
[b-straat] 41
[c-straat] 7
[d-straat] 12
[e-straat] 66.
De Rechtbank heeft ten aanzien van deze zes onroerende zaken uitspraak gedaan, het beroep gegrond verklaard voor wat betreft de [a-straat] 87 BS, de waarde van de [a-straat] 87 BS verminderd naar € 67.000, de aanslag OZB 2016 van de [a-straat] 87 BS overeenkomstig verminderd en het beroep ten aanzien van de overige onroerende zaken ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 december 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. Ter zitting bij het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard dat enkel nog de waarden van de [a-straat] 87, de [a-straat] 87 BS, de [d-straat] 12 en de [e-straat] 66 in geschil zijn.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onder 1.5 genoemde onroerende zaken. De [a-straat] 87 betreft een in 1904 gebouwde benedenwoning met een gebruiksoppervlakte van 50 m2. De [a-straat] 87 BS is de daarboven gelegen bovenwoning met een gebruiksoppervlakte van 60 m2. De [d-straat] 12 en de [e-straat] 66 zijn in respectievelijk 1930 en 1904 gebouwde tussenwoningen. De [e-straat] 66 heeft een gebruiksoppervlakte van 129 m2.
3.Geschil
3.1.
In geschil zijn de waarden van de [a-straat] 87, de [a-straat] 87 BS, de [d-straat] 12 en de [e-straat] 66 op waardepeildatum 1 januari 2015.
3.2.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
[a-straat] 87 en 87 BS
4.2.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar voor de waarde van de [a-straat] 87 naar een taxatierapport waarin de waarde per waardepeildatum is getaxeerd op € 80.000. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie panden als referentie gebruikt. Daarbij zijn voor de [a-straat] 87 en de referentieobjecten de verschillen in bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud weergegeven. De referentieobjecten zijn in de zelfde wijk gelegen als de [a-straat] 87.
Object
Bouw
jaar
Kwaliteit en
Onderhoud
BGO woning (m2)
Waarde per m2
(€)
Waarde op waardepeildatum (€)
Koopsom (€)
Datum koopovereenkomst
[a-straat] 87
1904
Voldoende
Matig
50
1.6
80
[a-straat] 141
1904
Voldoende
Voldoende
66
2.318
153
158
20-05-2015
[i-straat] 40
1913
Voldoende
Matig
60
2.55
153
149
20-06-2014
[j-straat] 42
1915
Voldoende
Voldoende/goed
54
2.37
128
131
03-03-2015
4.3.
Ter onderbouwing van de door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 67.000 voor de [a-straat] 87 BS verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport waarin de waarde per waardepeildatum is getaxeerd op € 87.000. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie panden als referentie gebruikt. Daarbij zijn voor de [a-straat] 87 BS en de referentieobjecten de verschillen in bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud weergegeven. De referentieobjecten zijn in de zelfde wijk gelegen als de [a-straat] 87 BS.
Object
Bouw
jaar
Kwaliteit en
Onderhoud
BGO woning (m2)
Waarde per m2 (€)
Waarde op waardepeildatum (€)
Koopsom (€)
Datum koopovereenkomst
[a-straat] 87 BS
1904
Voldoende
Matig
60
1.45
87
[k-straat] 25 I
1935
Voldoende
Voldoende/goed
84
2.321
195
192.5
22-10-2014
[l-straat] 16 BS
1915
Voldoende
Voldoende/goed
87
1.966
171
180
08-07-2015
[m-straat] 37
1904
Voldoende
Voldoende
50
2.12
106
106.25
07-01-2015
4.4.
Het Hof is van oordeel dat de taxatierapporten in beginsel steun bieden aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarden van € 80.000 ( [a-straat] 87) en € 67.000 ( [a-straat] 87 BS) per waardepeildatum 1 januari 2015. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat met de verschillen voldoende rekening is gehouden.
4.5.
Belanghebbende stelt dat de waarde van de [a-straat] 87 € 50.000 bedraagt en van de [a-straat] 87 BS € 49.000. De staat van onderhoud is slecht. Ter onderbouwing heeft belanghebbende foto’s van de [a-straat] 87 en 87 BS overgelegd. De Rechtbank heeft onvoldoende rekening gehouden met de erbarmelijke staat, aldus belanghebbende. Terugrekenend naar de waardepeildatum is een bedrag van ongeveer € 40.000 per onroerende zaak nodig om de onroerende zaken op te knappen.
4.6.
Tussen partijen is niet meer in geschil dat de staat van onderhoud van de [a-straat] 87 en 87 BS slecht is. Het Hof zal hiervan uitgaan en overweegt als volgt. De prijs per vierkante meter van zowel de [a-straat] 87 als de [a-straat] 87 BS (uitgaande van een waarde van € 67.000) ligt aanzienlijk lager dan die van de referentieobjecten. Hierdoor is ten aanzien van de [a-straat] 87 en 87 BS, uitgaande van de gemiddelde m2-prijs van de referentieobjecten, rekening gehouden met een verschil in waarde van in totaal ongeveer € 100.000 (ongeveer € 40.000 voor de [a-straat] 87 en ongeveer € 60.000 voor de [a-straat] 87 BS). Gelet op de door belanghebbende gestelde noodzakelijke investeringen van ongeveer € 40.000 per onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar met het hanteren van de lagere m2-prijzen van de [a-straat] 87 en 87 BS met al het noodzakelijke onderhoud rekening gehouden. De grief slaagt derhalve niet.
[d-straat] 12
4.7.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het taxatierapport van 21 april 2017 van [A] , taxateur, waarin de waarde per waardepeildatum is getaxeerd op € 208.000. Op basis van de vergelijkingsmethode heeft de taxateur drie panden als referentie gebruikt. Daarbij zijn voor de [d-straat] 12 en de referentieobjecten de verschillen in bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud weergegeven. De referentieobjecten zijn in de zelfde wijk gelegen als de [d-straat] 12.
Object
Bouw
jaar
Kwaliteit en
Onderhoud
BGO woning (m2)
Waarde per m2
(€)
Kavel
oppervlakte
(m2)
Kavel
waarde (€)
Waarde op waardepeil
datum
(€)
Koopsom (€)
Datum koopovereenkomst
[d-straat] 12
1930
Voldoende
Matig
128
1.001
94
79.9
208
[d-straat] 57
1904
Voldoende
Matig
116
1.17
96
81.6
224
220
01-08-2014
[n-straat]
99
1930
Voldoende
voldoende
100
1.533
92
78.2
231.5
231.5
01-02-2015
[d-straat] 28
1933
Voldoende
Voldoende/
goed
107
1.899
93
79.05
287
287
21-10-2014
4.8.
Het Hof is van oordeel dat het taxatierapport in beginsel steun biedt aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 208.000 per waardepeildatum 1 januari 2015. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de [d-straat] 12 en dat met de verschillen, behoudens het hieronder genoemde, voldoende rekening is gehouden.
4.9.
Belanghebbende stelt dat de waarde van de [d-straat] 12 te laag is vastgesteld en ten minste € 305.000 is. In 2014 is namelijk de zolder afgetimmerd en zijn daar twee studio’s gecreëerd. Hierdoor is 55 m2 aan verhuurbaar grondoppervlakte extra gecreëerd. De inhoud van de woning is hierdoor niet gewijzigd.
4.10.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van de [d-straat] 12 niet te laag is vastgesteld. Het vloeroppervlakte van de zolder en de aanwezige dakkapellen zijn meegenomen in de waardering. Daarbij is het gebruiksoppervlakte vastgesteld aan de hand van tekeningen en een meetprogramma.
4.11.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te laag is vastgesteld. Weliswaar is aannemelijk dat de zolderruimte als zodanig en de dakkapellen bij de waardering zijn meegenomen, maar de heffingsambtenaar heeft geen inzicht gegeven op welke wijze de verbouwing van de zolder in de waarde is meegenomen en of de referentieobjecten een zolder hebben die is afgetimmerd en als leefruimte bruikbaar is.
4.12.
Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Belanghebbende heeft niet aan die bewijslast voldaan, nu belanghebbende op geen enkele wijze heeft onderbouwd waarom de waarde van [d-straat] 12 € 305.000 of hoger is door het aftimmeren van de zolder en de verbouwing tot leefruimte.
4.13.
Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof erin is geslaagd het verlangde bewijs te leveren, zal het Hof de waarde van de [d-straat] 12 op de waardepeildatum, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, schattenderwijs vaststellen op € 230.000.
[e-straat] 66
4.14.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het taxatierapport van 21 april 2017 van [A] , taxateur waarin de waarde per waardepeildatum is getaxeerd op € 263.000. Op basis van de vergelijkingsmethode heeft de taxateur drie panden als referentie gebruikt. Daarbij zijn voor de [e-straat] 66 en de referentieobjecten de verschillen in bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud weergegeven. De referentieobjecten zijn in de zelfde wijk gelegen als de [e-straat] 66. Er is bij de taxatie uitgegaan van een woning die bewoonbaar is.
Object
Bouw
jaar
Kwaliteit en
Onderhoud
BGO woning
(m2)
Waarde per m2
(€)
Kavel
oppervlakte
(m2)
Kavel
waarde (€)
Waarde op waardepeildatum
(€)
Koopsom
(€)
[e-straat] 66
1904
Voldoende
Voldoende
129
1.584
69
58.65
263
[n-straat] 87
1931
Voldoende
Voldoende
113
1.811
84
71.4
280
273.5
26-02-2014
[n-straat] 99
1930
Voldoende
Voldoende
100
1.533
92
78.2
231.5
231.5
01-02-2015
[d-straat] 28
1933
Voldoende
Voldoende/goed
107
1.899
93
79.05
287
287
21-10-2014
4.15.
Het Hof is van oordeel dat het taxatierapport in beginsel steun biedt aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van €263.000 per waardepeildatum 1 januari 2015. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de [e-straat] 66 en dat met de verschillen voldoende rekening is gehouden.
4.16.
Belanghebbende stelt dat de waarde van de [e-straat] 66 € 213.000 bedraagt. Eerst ter zitting bij het Hof heeft belanghebbende gesteld dat de waarde lager moet zijn omdat de woning van binnen nog wordt verbouwd en daardoor ten tijde van de waardepeildatum 1 januari 2015 niet bewoonbaar was. Ter onderbouwing heeft belanghebbende een fotorapportage van de buitenkant van de woning overgelegd. De fotoreportage, die gemaakt is in het najaar van 2018, laat zien dat voor het pand een bouwafvalcontainer staat. De foto’s laten de straat, het deurbellentableau en de afvalcontainer voor de deur zien alsmede de voor- en achterkant van de buitengevel van de begane grond en van de eerste en tweede etage. Belanghebbende verklaart dat de foto’s relevant zijn, omdat zichtbaar wordt dat het pand nog wordt verbouwd en dat het pand (zichtbaar op de foto van het raam) onbewoond is. De heffingsambtenaar kijkt ten onrechte alleen naar de nette buitengevel en komt dan tot een waarde van € 263.000. Die waarde moet met minstens € 50.000 verlaagd worden naar € 213.000. Als alles klaar is, kan de waarde omhoog naar € 305.000 of meer maar dat kan nog niet op de waardepeildatum, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar betwist dat een verbouwing heeft plaatsgevonden die invloed heeft op de waarde van de onroerende zaak.
4.17.
Het Hof is van oordeel dat het door belanghebbende naar voren gebrachte niet af kan doen aan de waardebepaling van de heffingsambtenaar. Voor zover een door een verbouwing veroorzaakte tijdelijke onbewoonbaarheid al een significante invloed heeft op de waarde van een woning, geven de foto’s geen informatie over deze (on)bewoonbaarheid van de onroerende zaak ten tijde van de waardepeildatum. De foto’s geven geen informatie over de binnenkant van de onroerende zaak en zijn bovendien eerst in het najaar van 2018 genomen. Gelet hierop is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de feitelijke toestand van de onroerende zaak overeenkomt met de uitgangspunten zoals neergelegd in het taxatierapport. Hetgeen belanghebbende hier tegenin heeft gebracht, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.
De Rechtbank heeft de kosten voor de behandeling van het bezwaar en het beroep vastgesteld op € 495. Daartegen zijn in hoger beroep geen grieven aangevoerd, zodat het Hof daarvan zal uitgaan.
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.024 (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 512.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, voor zover het betreft de beslissing omtrent de [d-straat] 12,
– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige,
– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond voor wat betreft de [d-straat] 12
– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar voor wat betreft de [d-straat] 12,
– vermeerdert de waarde van de [d-straat] 12 tot € 230.000,
– vermeerdert de aanslag OZB 2016 dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor het hoger beroep tot een bedrag van € 1.024, en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 124 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. I. Linssen, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
De beslissing is op 22 januari 2019 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(J.W.J. de Kort) (A.E. Keulemans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 22 januari 2019.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH DEN HAAG.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.