ECLI:NL:GHARL:2019:4531

• Datum uitspraak: 28 mei 2019
• Publicatiedatum: 28 mei 2019
• Zaaknummer: 18/00494
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.A.V. Boxem
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardevaststelling hoekwoning te Zeewolde

Belanghebbende is eigenaar van een hoekwoning met aanbouw, garage en blokhut te Zeewolde. De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde per 1 januari 2016 vast op €262.000. Belanghebbende betwist deze waarde en stelt dat de waarde €242.000 moet zijn vanwege achterstallig onderhoud en onvoldoende onderzoek naar de staat van vergelijkingspanden.

De heffingsambtenaar overlegt een taxatierapport waarin de woning wordt vergeleken met vijf vergelijkingsobjecten in Zeewolde. Het hof acht met name twee vergelijkingsobjecten zeer geschikt vanwege gelijke kenmerken en ligging. De taxateur heeft de onderhoudstoestand van de woning en vergelijkingsobjecten beoordeeld op basis van een geveltaxatie, omdat belanghebbende geen toegang verleende voor een inpandige opname.

Het hof oordeelt dat de taxatiewaarde van €262.000 aannemelijk is en dat de onderhoudstoestand van de woning vergelijkbaar is met die van de vergelijkingsobjecten. De door belanghebbende ingebrachte foto's en offertes leiden niet tot een andere waardering. Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €262.000 bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 18/00494

uitspraakdatum: 28 mei 2019

Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 23 april 2018, nummer AWB 17/6527, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de gemeente Zeewolde (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2017 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 53 te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2016 voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 262.000.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning met aanbouw, een garage en een blokhut. De inhoud van de woning is ongeveer 460 m³, de inhoud van de aanbouw is 50 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 260 m².

3. Geschil

In geschil is de waarde van de woning op waardepeildatum. Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij vindt dat de waarde € 242.000 moet zijn. Hij voert daartoe aan dat ten opzichte van de vergelijkingspanden sprake is van een waardedruk in verband met achterstallig onderhoud en dat de heffingsambtenaar geen onderzoek heeft gedaan naar de staat van onderhoud van de vergelijkingspanden.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 5 februari 2018 door [A] , WOZ-taxateur (hierna: het taxatierapport). In het taxatierapport is de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2016 getaxeerd op € 262.000. Naast gegevens van de woning van belanghebbende bevat het taxatierapport gegevens van de volgende vergelijkingspanden alle gelegen te [Z] :

[a-straat] 87 (een gelijke hoekwoning met kaveloppervlakte 261 m², inhoud woning 460 m³, inhoud aanbouw 40 m³) verkocht per 12 januari 2016 voor € 256.000;

[a-straat] 137
( een tussenwoning met kaveloppervlakte 133 m², inhoud woning 480 m³) verkocht per 2 januari 2015 voor € 206.000;

[a-straat] 93, (een gelijke hoekwoning met kaveloppervlakte 240 m², inhoud woning 460 m³, inhoud aanbouw (serre) 14 m³) verkocht per 11 augustus 2017 voor € 265.000;

[b-straat] 125 (een gelijke hoekwoning met kaveloppervlakte 231 m², inhoud woning 460 m³, inhoud aanbouw 54 m³) verkocht per 24 augustus 2015 voor € 278.500;

[c-straat] 24, (een hoekwoning met kaveloppervlakte 206 m², inhoud woning 400 m³, inhoud aanbouw 71 m³) verkocht per 19 september 2016 voor € 231.000.

4.2.

Het Hof acht het object [a-straat] 87 zeer geschikt als vergelijkingsobject. Het betreft een vrijwel identiek pand, gelegen in dezelfde straat, met een nagenoeg identieke woning- garage- en aanbouwinhoud en kaveloppervlakte. [a-straat] 87 beschikt over een luifel/overkapping, daar waar de woning beschikt over een blokhut. [b-straat] 125 is weliswaar gelegen in een andere straat, maar die woning is ook vrijwel identiek en de ligging is gewaardeerd op eenzelfde niveau als de woning.

4.3.

Met de beschikbaarheid van bovenstaande marktgegevens acht het Hof de overige vergelijkingsobjecten minder geschikt. [c-straat] 24 is een ander type woning met een –volgens het taxatierapport – mindere ligging in een andere straat. De transactiedata van [a-straat] 137 en 93 zijn beide een jaar of meer gelegen van de waardepeildatum. [a-straat] 137 is daarenboven een tussenwoning en geen hoekwoning.

4.4.

Met het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar, geabstraheerd van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd omtrent de staat van onderhoud, naar ’s Hofs oordeel aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet lager is dan € 262.000.

4.5.

Het Hof is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de staat van onderhoud van de woning vergelijkbaar is met die van [a-straat] 87 en [b-straat] 125. Ten eerste is zulks in het taxatierapport opgenomen, waarbij met betrekking tot de vergelijkingsobjecten gebruik is gemaakt van verkoopgegevens. Verder heeft de heffingsambtenaar getracht contact op te nemen met belanghebbende voor het maken van een afspraak voor een inpandige opname van de woning. In eerste instantie is een brief gestuurd, in tweede instantie is een aangetekende brief gestuurd. Belanghebbende heeft op beide brieven niet gereageerd. Gelet hierop kon de taxateur naar ’s Hofs oordeel volstaan met een geveltaxatie van de woning. De taxateur heeft aan de hand van deze geveltaxatie de staat van onderhoud ingeschat als voldoende/gemiddeld, dezelfde aanduiding als bij [a-straat] 87 en [b-straat] 125. De foto’s en offertes die belanghebbende heeft ingebracht brengen het Hof niet tot een ander oordeel, aangezien bij een gemiddelde onderhoudstoestand enige mankementen te verwachten zijn en derhalve verdisconteerd zijn in het transactiecijfer van [a-straat] 87 en [b-straat] 125, en overigens de kosten van reparatie van deze mankementen niet leiden tot een evenredige afname van de waarde van de woning, zoals belanghebbende voorstaat.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is op 28 mei 2019 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De raadsheer,

(J.H. Riethorst) (R.A.V. Boxem)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 mei 2019.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.