ECLI:NL:GHARL:2019:6000

• Datum uitspraak: 23 juli 2019
• Publicatiedatum: 23 juli 2019
• Zaaknummer: 200.229.109/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.P.M. ter Berg; O.E. Mulder; G.T. de Jong
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over tussentijdse opzegging van huurovereenkomst in strijd met bestemmingsplan

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van Samog B.V. tegen een vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, waarin de huurovereenkomst tussen Samog en [geïntimeerde] werd ontbonden. De huurovereenkomst betrof een praktijk- en woonruimte die door [geïntimeerde] werd geëxploiteerd voor 24-uurs opvang van personen die niet zelfstandig kunnen wonen. Het hof oordeelt dat de exploitatie in strijd was met het geldende bestemmingsplan, en dat [geïntimeerde] terecht gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid tot tussentijdse opzegging die in een allonge bij de huurovereenkomst was opgenomen. De opzegtermijn die door [geïntimeerde] is gehanteerd, van ruim één maand, werd door het hof als redelijk beoordeeld, ondanks het verweer van Samog dat een langere termijn gebruikelijk zou zijn. Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank en veroordeelt Samog in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.229.109/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 5545850)

arrest van 23 juli 2019

in de zaak van

Samog B.V.,

gevestigd te Hoogeveen,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

hierna:
Samog ,

advocaat: mr. E.T. van Dalen, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [A] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna:
[geïntimeerde] ,

advocaat: mr. Ph.H. Elzerman, kantoorhoudend te Zwolle.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 12 maart 2019 hier over. Ter uitvoering daarvan is op 21 juni 2019 een comparitie van partijen gehouden. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Voorafgaand aan de comparitie heeft [geïntimeerde] bij brief van 6 juni 2019 aanvullende producties ingezonden. Vervolgens is arrest bepaald op basis van het door Samog overgelegde procesdossier, de nagekomen stukken en het proces-verbaal van de comparitie.

1.2

De vordering van Samog in hoger beroep strekt tot vernietiging van het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 29 augustus 2017, en toewijzing alsnog van haar (reconventionele) vorderingen.

2. De vaststaande feiten

2.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.17 van het vonnis van 29 augustus 2017, voor zover van belang in hoger beroep, nu van bezwaren tegen die vaststelling niet is gebleken, aangevuld met wat overigens nog is komen vast te staan in hoger beroep.

2.2

Samog heeft als verhuurder aan [geïntimeerde] als huurder met ingang van

15 november 2014 de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat 1] in [B] verhuurd. Zij hebben hun huurovereenkomst neergelegd in een akte die op 29 oktober 2014 namens Samog en op 28 oktober 2014 door [geïntimeerde] is ondertekend. Die akte hebben partijen aangeduid als 'Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7.230a BW'. In de akte is bepaald, voor zover van belang:

"Het gehuurde, bestemming

1.2.

. Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als praktijk- en woonruimte ten behoeve van het uitvoeren van zorgactiviteiten . Voorwaarden

2.1.

Van deze overeenkomst maken deel uit de 'ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE' en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW' (…).

Duur, verlenging en opzegging

3.1.

Deze overeenkomst is aan gegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 15 november 2014 en lopende tot en met 14 november 2019 .

3.3.

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar. Huurder heeft, met inachtneming van het hiervermelde, éénmalig de mogelijkheid de huurovereenkomst per 15 november 2016 op te zeggen.

(…)

Bankgarantie

6. Het in 12.1 algemene bepalingen bedoelde bedrag van de bankgarantie wordt bij deze tussen partijen vastgesteld op € 7.950,00 zegge; zeven duizend negen honderd en vijftig euro"

2.3

In een voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst aan de makelaar van Samog op 14 oktober 2014 gestuurde e-mail heeft [geïntimeerde] geschreven:

"Ik heb vandaag een bezichtiging gehad aan de [a-straat 1] te [B] . Ik heb te kennen gegeven dat ik interesse heb in het pand, mits hier maatschappelijk gewoond mag worden. U gaf aan dit met de verhuurder te bespreken of dit mogelijk is en of de gemeente toestemming hier voor geeft of gaat geven. Ik zal u in het kort uitleggen wat ik in het pand wil gaan houden, het word een particulier wooninitiatief (kleinschalig Max 9 cliënten/bewoners )

*Korte beschrijving

Het betreft 24 uurs opvang met begeleiding ( begeleid wonen). De doelgroep is mensen die door omstandigheden tijdelijk niet in staat zijn om zelfstandig te wonen. Men moet 18 jaar en ouder zijn en in bezit zijn van een indicatie/pgb. Er zal dus 24 uur gediplomeerd personeel aanwezig zijn om de bewoners/cliënten te begeleiden, ondersteunen en te voorzien van hun behoeften en knelpunten. Er zullen maximaal 9 mensen komen te wonen (…)."

2.4

Met het oog op die door [geïntimeerde] beoogde exploitatie hebben partijen in

aanvulling op hun schriftelijke huurovereenkomst, afspraken gemaakt die zij hebben

neergelegd in een schriftelijke verklaring gedateerd 29 oktober 2014, die partijen ook wel aanduiden als allonge. Daarin is te lezen, voor zover belang:

"Samog (..) verklaart jegens mevrouw [geïntimeerde] (...) dat zij de huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen indien de gemeente Veendam aangeeft dat de door haar beoogde exploitatie niet binnen het bestemmingsplan past en dat de gemeente niet bereid is medewerking te verlenen aan een wijziging van het bestemmingsplan. Indien van deze opzegmogelijk gebruik wordt gemaakt, is de in de huurovereenkomst vermelde opzegtermijn niet van toepassing."

2.5

Nadien hebben partijen via WhatsApp meerdere malen contact gehad over de

bestemming die op de onroerende zaak rust. Zo heeft [geïntimeerde] aan Samog bericht dat

cliënten niet ingeschreven kunnen worden op het adres [a-straat 1] in [B] .

In die WhatsAppconversatie is onder meer te lezen, voor zover van belang:

"13-12-14 [geïntimeerde] : Goede middag, heb je ook nog iets vernomen van de gemeente? (…).

13-13-14 [C] (hof: namens Samog): Niets vernomen!

(…)

15-12-14 [geïntimeerde] : Goede middag, ik heb nog niets vernomen van de gemeente. Heb jij ook informatie gekregen of ingewonnen??? Want hoop toch echt dat dit snel wordt geregeld want dit kost mij min 600 euro per dag en de bewoners kunnen geen uitkering aanvragen Gr. [geïntimeerde] .

(…)

17-12-14 [geïntimeerde] : Gemeente heeft mij net gebelt en denk dat hier nog het 1 en ander achter weg komt.

17-12-14 [C] Verhuurder: Wij zijn strijdbaar!

(…)

17-12-14 [geïntimeerde] : Maar er komt een onderzoek hadden ze het over, om te kijken met het maatschappelijke en mag nu maar 4 bewoners inschrijven.

17-12-14 [C] : 4 is iig beter dan 1, maar het moeten er 9 worden!

(…)

28-01-15 [geïntimeerde] , er komen vanmiddag om 15.30 uur twee man sterk van de gemeente, om te praten over inschrijving en of ze met mijn onderneming accoord gaan. Weet niet of jij hier van ook op de hoogte bent of als jij al iets meer weet? (…)

28-01-15 [C] Verhuurder: Ben niet door de gemeente op de hoogte gebracht van hun komst, maar weet zeker dat jij je met kracht zult verdedigen! (…)

28-01-15 [geïntimeerde] : Laat hun eerst praten en verdedig mij zeker!!! Zal allemaal wel goed komen. (…)

28-01-15 [geïntimeerde] : Ze zijn net geweest en geven aan dat hier geen zorg/maatschappelijk bestemming op zit. Orbis had toestemming voor 4 (gezin vorm) en dit word dus nu intern besproken.

28-01-15 [C] Verhuurder: Als ze moeilijk blijven doen vragen we een bestemmingswijziging aan.

(…)"

2.6

Op 13 februari 2015 heeft [geïntimeerde] een e-mail ontvangen van [D] (hierna: [D] ) van de Eenheid Dienstverlening van de Kompanjie (van de gemeente Pekela en Veendam), waarin hij aan [geïntimeerde] bericht, voor zover van belang:

"De door u voorgenomen opvangactiviteiten (wonen met zorg voor 9 personen) in het pand [a-straat 1] zijn besproken met de verantwoordelijke bestuurders.

Uit dit overleg is naar voren gekomen dat de gemeente het niet gewenst acht om hiervoor ontheffing te verlenen van de bepalingen van het geldende bestemmingsplan, waarin het pand uitsluitend een woonbestemming heeft en geen maatschappelijke. Los van de vraag of het pand (en de locatie) wel geschikt is voor de opvang van het door u gewenste aantal personen, is de gemeente nog bezig om de maatschappelijke opvang problematiek op de rij te zetten gelet op de nieuwe verantwoordelijkheden van de gemeente.

Wat de gemeente betreft blijft (zoals eerder aangegeven) huisvesting van maximaal 4 personen die dan gezamenlijk 1 huishouding vormen toegestaan op basis van de woonbestemming."

2.7

Per brief van 24 april 2016 heeft [geïntimeerde] de huur opgezegd. Zij schrijft in die brief:

"Via mijn aangetekend schrijven wil ik kenbaar maken dat ik gebruik wil maken van het tussentijds opzeggen van het huurcontract, wat beschreven staat in de verklaring wat verbonden is aan het huurcontract. Hier in staat: dat ik huurder de huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen indien de gemeente Veendam aangeeft dat door haar beoogde exploitatie niet binnen het bestemmingsplan past en dat de gemeente niet bereid is medewerking te verlenen aan een wijziging van het bestemmingsplan. Ik wil u kenbaar maken dat ik gebruik wil maken van deze opzegmogelijkheid omdat het bekend is vanaf januari 2015 dat de gemeente Veendam geen medewerking verleend en u deze verklaring sindsdien in bezit heeft en op de hoogte bent van deze situatie en beslissing. Hierdoor kan ik mijn beoogde exploitatie niet uitvoeren. Mijn Huur zal hierdoor ook lopen tot 31-05-2016 en wil mijn huurcontract ook op 31-05-2016 laten beëindigen.(…)"

2.8

In zijn e-mail van 2 juni 2016 schrijft [D] aan [geïntimeerde] :

"Het gebruik van het pand voor de door u aangegeven maatschappelijke opvangactiviteiten is niet toegestaan.

Het ter plaatse geldende bestemmingsplan is recentelijk door de raad vastgesteld. Dit is

derhalve actueel ruimtelijk beleid

Zoals eerder aangegeven vindt de gemeente de huisvesting (opvang) van maximaal 4 personen die gezamenlijk 1 huishouding vormen nog toegestaan op basis van de woonbestemming."

2.9

Samog heeft de in de huurovereenkomst genoemde en door [geïntimeerde] gestelde bankgarantie ingeroepen op de grond dat zij vanaf 1 juni 2016 ten onrechte geen huurpenningen meer heeft ontvangen. De betrokken bank heeft die claim gehonoreerd en ter uitvoering daarvan de rekening van [geïntimeerde] belast voor het bedrag van de garantie ad € 7.950,- vermeerderd met € 250,- aan administratiekosten, derhalve in totaal € 8.200,-.

3. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg (in conventie) kort samengevat gevorderd veroordeling van Samog tot betaling van:

- het bedrag van de ingeroepen bankgarantie vermeerderd met administratiekosten ad € 8.200,-,

- buitengerechtelijke incassokosten ad € 785,-,

- wettelijke rente over de hoofdsom en

- proceskosten.

3.2.

Samog heeft in eerste aanleg (in reconventie) kort samengevat gevorderd veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van:

- huur over de periode van 1 juni 2016 tot en met 31 januari 2017 ad € 21.412,-,

- boete wegens te late betaling ad € 10.800,-,

- boete wegens het niet in gebruik hebben van het gehuurde ad € 42.800,-, subsidiair boete wegens te laat inleveren van de sleutels van het gehuurde ad € 10.250,-,

- een en ander vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten.

3.3.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 29 augustus 2017 de vordering van [geïntimeerde] toegewezen op basis van het oordeel dat [geïntimeerde] terecht een beroep heeft gedaan op de haar in de allonge bij de huurovereenkomst geboden mogelijkheid van tussentijdse huuropzegging. De reconventionele vorderingen, voor zover gebaseerd op de stelling dat [geïntimeerde] niet mocht opzeggen, zijn afgewezen omdat [geïntimeerde] wel tot opzegging bevoegd is geoordeeld. Voor zover die vorderingen zijn gebaseerd op te late inlevering van sleutels is geoordeeld dat Samog in schuldeisersverzuim is geraakt door niet bij de oplevering aanwezig te zijn. Op die grond is ook dat (subsidiaire) onderdeel van de vordering afgewezen. Samog is, zowel in conventie als in reconventie, in de proceskosten veroordeeld.

4. De beoordeling van de grieven en de vordering

Grieven

4.1

Samog heeft vijf grieven aangevoerd tegen het eindvonnis van de kantonrechter van 29 augustus 2017. In die grieven zijn de volgende thema's aan de orde gesteld:

- grief I (met subgrieven Ia, Ib, Ic en Id): de huuropzegging;

- grief II: de opzegtermijn;

- grief III: de buitengerechtelijke incassokosten;

- grief IV: de (reconventionele) boetevorderingen van Samog;

- grief V: de proceskostenveroordeling.

Het hof zal de grieven in deze volgorde behandelen.

De huuropzegging

4.2

In
grief I (met subgrieven Ia, Ib, Ic en Id) richt Samog zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] de huur mocht opzeggen tegen 1 juni 2016. Samog voert de volgende argumenten aan. De e-mail van [geïntimeerde] aan de makelaar van 14 oktober 2014 (zie hiervoor onder 2.3), waarin een beschrijving is opgenomen van de door [geïntimeerde] beoogde exploitatie, was Samog onbekend. Het enkele feit dat de e-mail is gezonden aan de makelaar van Samog maakt nog niet dat Samog daadwerkelijk met de inhoud ervan bekend was of geacht kon worden bekend te zijn. In het bijzonder geldt dat Samog niet wist dat een exploitatie beoogd werd op basis van de huisvesting van negen personen. Noch de huurovereenkomst noch de allonge spreken over een dergelijk aantal. Ook overigens is over dat aantal geen afspraak gemaakt. Waar de gemeente, blijkens de e-mail van [D] van 13 februari 2015 (zie hiervoor onder 2.6), niet instemt met huisvesting van negen personen is dat zonder belang nu over een beoogde exploitatie op basis van negen personen geen afspraak tussen partijen bestond. Daarnaast geldt dat [D] niet het bevoegd gezag was. Dat was het college van Burgemeester en Wethouders en van dat college is geen verklaring over eventuele strijdigheid met het bestemmingsplan beschikbaar. In deze procedure kan er daarom niet van worden uitgegaan dat de beoogde exploitatie niet paste binnen het vigerende bestemmingsplan. Tot slot geldt dat [geïntimeerde] heeft nagelaten zich

ervoor in te spannen dat het bestemmingsplan werd gewijzigd zodat de door [geïntimeerde]

beoogde exploitatie mogelijk zou worden. Die inspanning mocht echter wel van haar gevergd worden.

4.3

Het hof oordeelt als volgt. In de allonge is bepaald dat [geïntimeerde] tussentijds mocht opzeggen indien de gemeente Veendam zou aangeven dat de door haar beoogde exploitatie niet binnen het bestemmingsplan past en de gemeente niet bereid zou zijn medewerking te verlenen aan wijziging van het bestemmingsplan.

4.4

De exploitatie die [geïntimeerde] beoogde heeft zij omschreven in haar e-mail aan de makelaar van 14 oktober 2014. Het ging om 24-uurs opvang met begeleiding van mensen die door bijzondere omstandigheden tijdelijk niet in staat zijn zelfstandig te wonen. De begeleiding zou 24 uur per dag zijn en geschieden door gediplomeerd personeel. Het ging dus om wonen met zorg. Dat wist Samog. In de huurovereenkomst is immers als bestemming van het gehuurde genoemd "
praktijk- en woonruimte ten behoeve van het uitvoeren van zorgactiviteiten". Ter comparitie bij het hof heeft de heer [C] , namens Samog, voorts verklaard "
Ik wist dat het ging om huisvesting voor mensen die onder de brug slapen. (…) Ik had wel in de gaten dat het hier niet om een gewoon gezinnetje ging, maar om mensen aan wie zorg werd verleend (…)." Dat Samog, zoals zij aanvoert, niet wist dat het ging om wonen met zorg is in het licht van deze omstandigheden onvoldoende onderbouwd. Van belang is daarom ook niet of Samog de inhoud van de e-mail aan de makelaar van 14 oktober 2014 kende.

4.5

Onder verwijzing naar de e-mails van [D] van 13 februari 2015 en

2 juni 2016 heeft [geïntimeerde] gesteld dat de gemeente voor de door haar beoogde zorgactiviteit in het gehuurde geen ontheffing van de bepalingen in het bestemmingsplan wilde verlenen. Samog heeft haar pijlen gericht op de bevoegdheid van [D] , maar heeft niet, althans niet onderbouwd, betwist dat het standpunt van de gemeente Veendam daadwerkelijk was zoals door [D] verwoord. "Wonen met zorg" paste niet in het bestemmingsplan ter plaatse en de gemeente was ook niet bereid om de door [geïntimeerde] beoogde exploitatie mogelijk te maken. De vraag naar de bevoegdheid van [D] is daardoor niet meer van belang.

4.6

Samog heeft haar pijlen ook gericht op het aantal bewoners. Zij zou niet geweten hebben dat [geïntimeerde] een exploitatie beoogde op basis van negen personen. Het aantal is echter niet van belang nu het standpunt van de gemeente was dat, ongeacht het aantal, "wonen met zorg" niet was toegestaan. Op basis van de voor het gehuurde geldende woonbestemming was hooguit toegestaan, zoals [D] ook schrijft, huisvesting van maximaal vier personen die gezamenlijk één huishouding vormden. Voor zover Samog al heeft bedoeld aan te voeren dat dit binnen de beoogde exploitatie viel, geldt dat dit door [geïntimeerde] betwiste standpunt onvoldoende onderbouwd is.

4.7

In zijn e-mail van 2 juni 2016 heeft [D] nog eens herhaald dat wonen met zorg (maatschappelijke opvangactiviteiten) in het gehuurde niet is toegestaan. Daaraan is toegevoegd dat het geldende bestemmingsplan recentelijk was vastgesteld. Aldus is door [geïntimeerde] voldoende onderbouwd dat een verzoek tot wijziging van dat, recent vastgestelde, bestemmingsplan niet zinvol was. Samog heeft niets aangevoerd dat erop zou kunnen wijzen dat een verzoek tot wijziging niettemin wel degelijk kans van slagen zou hebben. Haar betwisting dat op dit onderdeel aan de voorwaarden van de allonge is voldaan, is dan ook onvoldoende onderbouwd.

4.8

De conclusie moet zijn dat de kantonrechter terecht tot het oordeel is gekomen dat zich de in de allonge bedoelde situatie voordeed, te weten dat de door [geïntimeerde] beoogde exploitatie niet paste in het bestemmingsplan, dat van bereidheid tot medewerking van de gemeente aan wijziging van dat bestemmingsplan geen sprake was en dat [geïntimeerde] derhalve bevoegd was de huurovereenkomst op te zeggen. Grief I (met de subgrieven Ia, Ib, Ic en Id) faalt.

Opzegtermijn

4.9

Voor het geval [geïntimeerde] tot opzegging bevoegd geoordeeld wordt - aan welke voorwaarde, blijkens het voorgaande, is voldaan - is Samog in
grief II opgekomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst per 1 juni 2016 is geëindigd. Samog voert aan dat [geïntimeerde] niet een redelijke opzegtermijn heeft gehanteerd door op 24 april 2016 op te zeggen tegen 1 juni 2016. Een gebruikelijke opzegtermijn, aldus Samog, bij huur van bedrijfsruimte als deze is zes maanden. Samog werd door de opzegging bovendien overvallen. Op zo'n korte termijn (ruim een maand) kon zij redelijkerwijs niet een nieuwe zakelijke huurder vinden.

4.1

Het hof oordeelt als volgt. In de allonge is bepaald dat de in de huurovereenkomst vermelde opzegtermijn niet van toepassing is indien [geïntimeerde] gebruik mag maken van de in die allonge gegeven mogelijkheid van tussentijdse opzegging. Voor dat geval is dus geen opzegtermijn tussen partijen overeengekomen. De vraag is dan of de eisen van redelijkheid en billijkheid die mede de rechtsgevolgen van een overeenkomst bepalen (artikel 6:248 lid 1 BW), meebrachten dat [geïntimeerde] een opzegtermijn diende te hanteren die langer was dan zij feitelijk heeft gehanteerd (ruim een maand).

4.11

De wet biedt geen aanknopingspunt voor een langere termijn. Indien tot uitgangspunt zou worden genomen dat het in deze zaak gaat om de huur van woonruimte geldt gegeven het feit dat de huur maandelijks werd betaald dat de minimale opzegtermijn één maand is (artikel 7:271 lid 5 BW). Indien, zoals de huurovereenkomst zelf vermeldt, sprake is van andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW geldt dat eveneens een opzegtermijn van tenminste één maand geldt (artikel 7:228 lid 2 BW).

4.12

Verder bestaat geen aanleiding voor de conclusie dat redelijkheid en billijkheid in dit geval een langere opzegtermijn dan één maand meebrachten. Op het moment van opzegging had de huurovereenkomst nog pas anderhalf jaar geduurd. Uit het WhatssAppverkeer tussen partijen (zie hiervoor onder 2.5) blijkt bovendien dat Samog al vanaf januari 2015 (dus kort na het aangaan van de huurovereenkomst en de allonge in oktober 2014) ervan op de hoogte was dat de gemeente had laten weten dat de bestemming een probleem was. Zo appte [geïntimeerde] op 28 januari 2015 aan [C] (Samog): "
Ze zijn net geweest en geven aan dat hier geen zorg/maatschappelijk bestemming op zit (…). [C] reageerde daarop met de mededeling "
Als ze moeilijk blijven doen vragen we een bestemmingswijziging aan." Samog wist dus van meet af aan dat als een zwaard van Damocles boven de huurovereenkomst hing dat [geïntimeerde] zich, bij gebreke van de mogelijkheid van bestemmingsconforme exploitatie, op de in de allonge gegeven opzegmogelijkheid zou beroepen. Samog had de mogelijkheid actie te ondernemen om duidelijkheid te krijgen over de vraag of [geïntimeerde] van die mogelijkheid gebruik zou maken en, zo ja, op welke termijn. Samog heeft echter niets gedaan. Dat stond haar vrij, maar het argument dat zij werd "overvallen" door de opzegging houdt geen stand omdat zij, aldus handelend, ervoor gekozen heeft simpelweg af te wachten of het allongerisico zich zou verwezenlijken. Zij heeft zichzelf daardoor de mogelijkheid ontnomen tijdig met [geïntimeerde] tot nadere afspraken te komen, daaronder begrepen een afspraak over het in acht nemen van een (ruimere) opzegtermijn. In dat verband wordt opgemerkt dat [geïntimeerde] niet van de ene op de andere dag uit het gehuurde kon vertrekken omdat zij eerst andere woonruimte moest huren teneinde te voorkomen dat zij de bewoners letterlijk op straat moest zetten. Dat gegeven maakte de mogelijkheid van het afspreken van een ruimere opzegtermijn dan één maand tot een reële optie. Grief II faalt.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.13

In
grief III komt Samog op tegen de toewijzing door de kantonrechter van de door [geïntimeerde] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. In de toelichting op de grief stelt Samog dat deze staat of valt met de beslissing die op grief I wordt genomen. Grief I haalt het niet, zoals hiervoor overwogen. Daarmee valt ook het doek voor grief III. Deze faalt.

Reconventionele vorderingen

4.14

In
grief IV komt Samog op tegen de afwijzing van haar reconventionele vorderingen. Aan die vorderingen en de grief ligt ten grondslag de stelling dat de huuropzegging tegen

1 juni 2016 geen stand houdt. Dat doet deze echter wel, zoals hiervoor overwogen. Ook grief IV faalt.

Proceskosten

4.15

In
grief V komt Samog op tegen de door de kantonrechter uitgesproken proceskostenveroordeling ten laste van Samog. Deze grief faalt omdat de overige grieven dat eveneens doen.

5. De slotsom

5.1.

De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.

5.2.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof Samog in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 313,-

- salaris advocaat € 2.148,- (2 punten x tarief II à € 1.074,-)

6. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling kanton, van

29 augustus 2017;

veroordeelt Samog in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 313,- voor verschotten en op € 2.148,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. W.P.M. ter Berg, mr. O.E. Mulder en mr. G.T. de Jong en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2019.