ECLI:NL:GHARL:2019:9945

• Datum uitspraak: 19 november 2019
• Publicatiedatum: 19 november 2019
• Zaaknummer: 200.238.051/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.W. Zandbergen; K.M. Makkinga; P.S. Bakker
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg van een overeenkomst inzake de verkoop van een perceel met opstallen en de vraag of een loods is uitgesloten van de koop

In deze zaak gaat het om de uitleg van een overeenkomst betreffende de verkoop van een perceel met bijbehorende opstallen. De appellanten, eigenaren van het perceel, zijn in hoger beroep gegaan tegen een eerdere uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. De kern van het geschil is of een loods, die zich op het perceel bevindt, bij de koop was inbegrepen of dat deze was uitgesloten. Het hof heeft vastgesteld dat op 10 september 2016 een bezichtiging heeft plaatsgevonden waarbij de partijen een handgeschreven overeenkomst hebben opgesteld. De appellanten hebben tijdens de procedure betoogd dat de loods niet bij de koop was inbegrepen, maar het hof heeft deze stelling verworpen. Het hof concludeert dat de loods wel degelijk onderdeel uitmaakte van de koopovereenkomst, en dat er geen concrete omstandigheden zijn aangevoerd die de conclusie van de rechtbank zouden kunnen weerleggen. Het hof bekrachtigt daarom het vonnis van de rechtbank en veroordeelt de appellanten in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.238.051/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/435689 / HL ZA 17-97)

arrest van 19 november 2019

in de zaak van

1. [appellant] ,

wonende te [A] ,

hierna:
[appellant] ,

2. [appellante] ,

wonende te [A] ,

hierna:
[appellante] ,

appellanten,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s. ,

advocaat: mr. D.W.J. Leijs, kantoorhoudend te Hilversum,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [B] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiser,

hierna:
[geïntimeerde] ,

advocaat: mr. H.C. Vroege, kantoorhoudend te Hilversum.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Naar aanleiding van het tussenarrest van 2 juli 2019 heeft op 24 oktober 2019 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Een kopie van het proces-verbaal dat daarvan is opgemaakt, is aan het dossier toegevoegd. Het hof heeft na de comparitie bepaald dat opnieuw arrest zal worden gewezen.

2. De vaststaande feiten

2.1

[appellanten] c.s. waren in 2016 eigenaars van een bedrijventerrein aan de [a-straat 1] in [A] , kadastraal bekend gemeente [A] sectie [Y] nummer [000] (het perceel). Dit perceel omvat twee garageboxen, een kantoor, een pantry, drie opslagruimtes, een toegangspad en een loods aan dat pad. De zoon van [geïntimeerde] (hierna: [C] ) voert een onderneming op een perceel in de buurt van het perceel.

2.2

Op 10 september 2016 heeft een bezichtiging van het perceel plaatsgevonden waar [geïntimeerde] en zijn vrouw en [appellanten] aanwezig waren. [C] is bij het eerste deel van deze bezichtiging aanwezig geweest. Na afloop van de bezichtiging heeft [geïntimeerde] op verzoek van [appellanten] de volgende handgeschreven tekst opgesteld, die door [geïntimeerde] , zijn vrouw en [appellanten] is getekend.

10-9-2016

[geïntimeerde]

[b-straat 2] [B]

vandaag 10-9-2016 zijn wij overeengekomen

Perceel [a-straat 1] gekocht voor € 150.000

ingaande +/- 20 december 2016

Makelaar Hermans 06 55 226 347

2.3

Na 10 september 2016 heeft [appellanten] onderhandeld met [C] over een overeenkomst waarbij [C] het perceel zou kopen. Dat heeft niet tot afspraken geleid.

2.4

Op 16 januari 2017 heeft op het kantoor van een notaris een gesprek plaatsgevonden tussen [geïntimeerde] en [appellant] . [appellant] heeft toen meegedeeld dat de loods niet is verkocht en dat ingeval van een verkoop ten behoeve van de loods een erfdienstbaarheid moest worden gevestigd, zodat [appellanten] c.s. vanaf haar perceel bij de loods zou kunnen komen. [geïntimeerde] heeft vervolgens aangeboden € 20.000,- meer te betalen voor het perceel. [appellant] heeft dat bod van de hand gewezen. Op 19 januari 2017 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] bevestigd dat op 16 januari 2017 geen overeenstemming was bereikt en dat [appellanten] c.s. afzag van een verkoop van het perceel aan hem.

3. De vordering en de beslissing van de rechtbank

3.1

De rechtbank heeft [appellanten] c.s. op vordering van [geïntimeerde] veroordeeld mee te werken aan het passeren van de notariële akte tot levering ter zake van het gehele perceel (dus inclusief de loods) en alle rechtshandelingen te verrichten die daarvoor noodzakelijk zijn. Daarbij is bepaald dat één van de medewerkers van het notariskantoor Davina & Partners in Hilversum [appellanten] c.s. zal vertegenwoordigen en namens hen medewerking zal verlenen aan het passeren van de notariële akte tot levering als zij dat niet zelf doen.

4. Thematische bespreking van de grieven

Wat is de inzet van het hoger beroep?

4.1

De strekking van de bezwaren van [appellanten] c.s. tegen het vonnis van 7 maart 2018 is, (i) dat de toegewezen vordering van [geïntimeerde] alsnog wordt afgewezen, (ii) dat de levering die inmiddels heeft plaatsgevonden, ongedaan wordt gemaakt, en (iii) dat alles wordt

teruggestort wat [appellanten] c.s. op grond van het veroordelende vonnis aan [geïntimeerde] hebben betaald.

Het hof is het eens met het oordeel van de rechtbank

4.2

De verweren die in de grieven worden onderbouwd, heeft de rechtbank al verworpen. Dat oordeel is goed gemotiveerd in rechtsoverwegingen 4.2 tot en met 4.9 van het vonnis van 7 maart 2018. Dat vonnis moet dus in stand blijven. Voor alle duidelijkheid voegt het hof daar nog het volgende aan toe.

Toelichting: [geïntimeerde] en [appellant] hebben op 10 september 2016 weldegelijk een koopovereenkomst gesloten

4.3

Vast staat dat op 10 september 2016 een bezichtiging heeft plaatsgehad waarbij [appellant] als verkoper optrad en [geïntimeerde] en zijn vrouw als geïnteresseerde kopers. De bezichtiging heeft ertoe geleid dat [geïntimeerde] de hierboven geciteerde tekst heeft geschreven en dat hijzelf, zijn vrouw en [appellant] die hebben getekend. Dit gebeurde op verzoek van [appellant] omdat hij 'de afspraken op papier wilde hebben staan'. Hij was ook degene die het ertoe heeft geleid dat deze tekst later naar de notaris is gestuurd met het verzoek de levering voor te bereiden. Met dit alles staat vast dat op 10 september 2016 tussen [geïntimeerde] (niet: [C] ) en [appellant] voor € 150.000,- de verkoop is overeengekomen van ‘perceel [a-straat 1] ’. [appellant] heeft niets aangevoerd dat aan die conclusie in de weg staat. In tegendeel, ter zitting bij het hof heeft hij opgemerkt dat op dat moment wel iets is gekocht (maar niet de loods).

4.4

Het hof begrijpt niet waar [appellant] het standpunt op baseert dat het van meet af aan de bedoeling was de eigendom aan [C] over te doen. Die conclusie kan niet worden getrokken uit het feit dat [geïntimeerde] jr. na het sluiten van de koopovereenkomst door zijn vader - en nadat daarover vervolgens discussie was ontstaan - pogingen heeft gedaan om in onderling overleg andere afspraken te maken die erop neerkwamen dat het perceel niet aan zijn ouders, maar aan hem zou worden geleverd. Het feit ten slotte, dat [geïntimeerde] bereid was de koopprijs met € 20.000,- te verhogen toen de discussie met [appellant] bij de notaris werd voortgezet, kan evenmin als onderbouwing dienen voor het standpunt dat het niet de bedoeling was aan [geïntimeerde] , maar aan [C] te verkopen.

4.5

Er bestond op 10 september 2016 geen discussie over verhuurde gedeelten van het perceel, en partijen waren het erover eens dat een waterafsluiting moest worden verplaatst. Ten aanzien van de op het perceel aanwezige ondergrondse tank of een eerste recht van koop van de loods zijn toen geen voorwaarden gesteld. Daarover is op dat moment zelfs helemaal niet gesproken. Deze onderwerpen kwamen pas aan de orde toen [C] pogingen deed om met [appellant] tot nieuwe afspraken te komen. Hetzelfde geldt voor het recht van weg dat [appellant] zich ten aanzien van de loods op enig moment is gaan voorbehouden. In de grieven is in ieder geval niet aangevoerd dat daarover al op 10 september 2016 met [geïntimeerde] is gesproken. [appellant] heeft ter zitting bij het hof zelfs opgemerkt dat dat 'natuurlijk niet' is gebeurd.

4.6

Het enige discussiepunt dat overblijft, is dan ook niet of deze koop tot stand is gekomen, maar wat in de koopovereenkomst is bedoeld met de aanduiding 'perceel [a-straat 1] '. Het geschil
daarover komt neer op de vraag of de loods bij de koop was inbegrepen. Het hof is van oordeel dat dit inderdaad het geval is en dat voor die conclusie

niet beslissend is of de loods op 10 september 2016 daadwerkelijk is bezichtigd. Het hof zal dat toelichten.

Toelichting ten aanzien van de loods: die is bij deze koop inbegrepen

4.7

[appellant] bestrijdt dat de loods bij de koop was inbegrepen. Bij de beantwoording van de vraag of dit verweer voldoet aan de eisen die daaraan in dit hoger beroep kunnen worden gesteld, moet worden uitgegaan van wat over de totstandkoming van de koopovereenkomst op 10 september 2016 is komen vast te staan en wat [appellant] daaromtrent heeft aangevoerd. Het hof zet een en ander hierna op een rij.

4.7.1

Volgens [appellant] (ter zitting bij de rechtbank) heeft hij niet gezegd dat de loods niet bij de koop in zou zitten: "Dat was ook niet nodig, omdat dit wel duidelijk was". Waarom dit duidelijk was, heeft hij niet toegelicht. Het blijkt ook nergens uit. De volgende omstandigheden spreken het juist tegen.

- Vast staat dat het perceel twee garageboxen, een kantoor, een pantry, drie opslagruimtes, een toegangspad
en de loods omvat.

- Uit de overgelegde foto's en andere stukken blijkt niet dat de loods visueel of structureel van de rest van het perceel is gescheiden. Dat (en waarom) [geïntimeerde] een dergelijk onderscheid op grond van uiterlijke kenmerken toch heeft moeten maken, is niet aangevoerd.

- Terecht is geen bezwaar gemaakt tegen de overweging van de rechtbank dat een koop ook zonder schouw kan worden gedaan. Als [geïntimeerde] niet in de loods is rondgeleid, zoals [appellanten] c.s. beweren, dan wil dat dus nog niet zeggen dat [appellant] die niet wilde verkopen of dat [geïntimeerde] dat heeft mogen aannemen.

- [appellant] stelt dat [geïntimeerde] had moeten begrijpen dat de loods van de verkoop was uitgesloten omdat de nieuwe (aanstaande) huurder die had afgesloten. Het hof deelt dat standpunt niet, temeer niet omdat die verhuur volgens [appellant] zelf indertijd is besproken en bij [geïntimeerde] niet op problemen stuitte.

- [appellant] erkent dat ook de tekst van de overeenkomst suggereert dat de loods bij de koop was inbegrepen. Hij heeft daarover ter zitting bij de rechtbank namelijk opgemerkt dat hij wel zou hebben gezegd dat de loods er niet bij zat als hij had gezien dat huisnummer 20 op het briefje stond. Daarmee erkent hij impliciet dat die aanduiding zonder deze toevoeging door [geïntimeerde] zo kon worden opgevat dat de loods bij de koop was inbegrepen.

4.8

[appellanten] c.s. hebben geen concrete omstandigheden aangevoerd waaruit [geïntimeerde] ondanks al het voorgaande moest begrijpen dat de loods
wel van de koop was uitgezonderd. Ook de gang van zaken na de bezichtiging (met name: de bemoeienis van [C] met de gang van zaken en diens pogingen een afspraken te maken die voor deze koop in de plaats zouden treden) is niet strijdig met de door [geïntimeerde] gegeven lezing. Noch het verdere verloop zoals [geïntimeerde] en zijn zoon dat hebben beschreven, noch de correspondentie die daarover in het dossier is te vinden, wijst erop dat de loods ten tijde van de bezichtiging en de daaropvolgende overeenkomst van de koop was uitgesloten.

Het hoger beroep faalt

4.9

De conclusie luidt dat het hoger beroep faalt. [appellanten] c.s. zullen opnieuw in de proceskosten worden veroordeeld (tariefgroep II, 2 punten ad € 543,- per punt).

De beslissing

Het gerechtshof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland in Lelystad van 7 maart 2018 en veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep. Tot aan deze uitspraak worden die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 318,- voor verschotten en op € 1.086,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.

Deze uitspraak is ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Wat meer of anders is gevorderd, wordt afgewezen.

Dit arrest is gewezen door mr. M.W. Zandbergen, mr. K.M. Makkinga en mr. P.S. Bakker en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 november 2019.