ECLI:NL:GHARL:2020:10500

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.284.923/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 8710957)

arrest in kort geding van 15 december 2020

in de zaak van

Boer Vastgoed Groep VIII B.V.,

gevestigd te Haren,

appellante,

bij de kantonrechter: gedaagde,

hierna:
BVG,

advocaat: mr. E.D. de Jong, die kantoor houdt in Groningen,

tegen

Yspeert Advocaten N.V.,

gevestigd te Groningen,

geïntimeerde,

bij de kantonrechter: eiseres,

hierna:
Yspeert,

advocaat: mr S.E.J.A. Collard, die kantoor houdt te Eindhoven.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis in kort geding van 6 oktober 2020 dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland (locatie Groningen, verder: de kantonrechter) als voorzieningenrechter heeft gewezen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 16 oktober 2020 (met grieven en incidentele vordering tot schorsing van de uitvoerbaarheid bij voorraad);

- de conclusie van eis en akte inbreng producties zijdens BVG van 27 oktober 2020;

- de memorie van antwoord in incident en hoofdzaak van 10 november 2020

(met producties).

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald, nadat eerst nog BVG in de gelegenheid is gesteld op de producties bij de memorie van antwoord te reageren. BVG heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt en heeft op 8 december 2020 nog een akte genomen.

3.Waar het in deze procedure over gaat

De centrale vraag in dit kort geding is of Yspeert als huurder kan verlangen dat haar verhuurder BVG wordt verplicht (op straffe van een hoge dwangsom) een andere huurder in hetzelfde pand (een hogeschool) te verbieden nog langer (dag)onderwijs in de door die hogeschool gehuurde etages te geven. Die vraag beantwoordt het hof, anders dan de kantonrechter, ontkennend.

Het hof motiveert die beslissing hieronder.

4.De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.

4.1.

BVG houdt zich bezig met verhuur van onroerend goed. Zij is onder meer eigenaar van het bedrijfspand aan de Eemsgolaan 17 te Groningen (hierna: het pand). Yspeert is een advocatenkantoor met circa 35 advocaten en ondersteunende staf, met vestigingen onder meer in Groningen en Drachten.

4.2.

Het pand heeft een gemeenschappelijke ingang, entree- en ontvangsthal en (één) lift. Het pand heeft tevens een open atrium naar alle verdiepingen en een open trappenhuis.

4.3.

BVG had voor de verhuur van het pand makelaar Cushman & Wakefield (verder: Cushman) ingeschakeld. In de verhuurbrochure stond vermeld:

"Naast de kenmerkende uitstraling aan de buitenzijde is ook de binnenzijde van het object onder architectuur ingericht. Dit heeft geresulteerd in een speelse, prettige en daarnaast zeer hoogwaardige kantoorruimte.

Op de bovenste verdieping bevindt zich een luxueuze kantine, alsmede een aantal grote en kleine congres/vergaderruimtes (...) Het gehele kantoor is per 1 september 2018 beschikbaar voor verhuur.”

4.4.

Yspeert heeft het pand, tezamen met een makelaar van Cushman, bezichtigd op 30 januari, 19 februari en 15 juni 2018. Op 3 juli 2018 heeft Cushman Yspeert bevestigd dat een huurovereenkomst was gesloten voor de vijfde en een groot deel van de vierde etage van het pand. De huurovereenkomst tussen Yspeert en BVG met betrekking tot (een gedeelte van) de vierde en vijfde verdieping van het pand is door Yspeert en BVG ondertekend op 12 en 13 september 2018. De huurprijs bedroeg bij aanvang € 120 per m2 (neerkomende op € 130.694,10 per jaar) plus servicekosten (€ 30 per m2 per jaar). De huur is inclusief een gebruik van 25 parkeerplaatsen op het naastgelegen parkeerterrein. De huurovereenkomst bepaalt onder meer dat de algemene ruimten een neutraal karakter hebben.

4.5.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard. Artikel 2.1 daarvan luidt als volgt:

"Geschiktheid van het gehuurde

2.1

Voor de vraag of huurgenotsbeperkende feiten en omstandigheden kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek, is van belang wat Huurder bij aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten ten aanzien van het gehuurde."

4.6.

Partijen zijn verder overeengekomen dat, voordat Yspeert het gehuurde in gebruik zal nemen, BVG op basis van een door Yspeert gemaakt verbouwplan werkzaamheden zal verrichten en dat de daarmee gepaard gaande kosten (begroot op € 94.842,-) zullen worden gedeeld door huurder en verhuurder.

4.7.

BVG heeft een (eerste) huurovereenkomst gesloten met Hogeschool NHL Stenden (hierna: Stenden) voor de duur van in beginsel één jaar met ingang van 1 augustus 2018 met

betrekking tot de begane grond, eerste verdieping en tweede verdieping van het pand. De

huurovereenkomst is ongedateerd.

4.8.

Partijen hebben gesproken over het (ver)huren van het resterende deel van de vierde

verdieping met het oog op verhuizing van advocaten van de vestiging Drachten van Yspeert naar Groningen. In verband hiermee heeft Yspeert op 4 oktober 2019 en 17 januari 2020 per e-mail aan BVG een voorstel gedaan om het resterende gedeelte van de vierde verdieping te huren voor dezelfde huurprijs, maar met een huurvrije periode van 36 maanden.

BVG heeft vervolgens op 20 januari 2020 per e-mail aan Yspeert een tegenvoorstel (een jaar huurvrij) gedaan en aangegeven dat Yspeert voor 27 januari 2020 moet laten weten of zij belangstelling heeft en dat BVG anders verder gaat met een andere kandidaat.

Yspeert heeft op 24 januari 2020 per e-mail aan BVG laten weten dat zij graag een

afspraak wil maken voor 29 januari 2020 om het voorstel te bespreken. Op laatstgenoemde dag heeft BVG aan Yspeert medegedeeld dat zij de derde verdieping en het resterende gedeelte van de vierde verdieping aan Stenden heeft verhuurd. In dat gesprek heeft Yspeert haar zorg geuit over het feit dat er eveneens een dagopleiding van Stenden in het pand zal worden gegeven.

4.9.

BVG en Stenden hebben op 19 maart 2020 een (tweede) huurovereenkomst gesloten, met ingang van 1 augustus 2020 lopende tot en met 31 juli 2023, met betrekking tot de begane grond, eerste verdieping, tweede verdieping, derde verdieping en het resterende deel van de vierde verdieping van het pand. De huurprijs bedraagt (exclusief servicekosten en btw) € 363.094,08 per jaar.

4.10.

Op 1 mei 2020 heeft Yspeert BVG per email bericht:

"U hebt aangegeven dat Stenden thans ook dagonderwijs vanuit de Eemsgolaan 17 gaat verzorgen. Dat is niet wat wij hebben mogen verwachten toen wij met u een huurovereenkomst sloten. Wij kozen voor een pand waar zakelijke dienstverlening zou plaatsvinden. Daar valt dagonderwijs niet onder. Voorts hebt u ook aangegeven de zakelijke uitstraling van het pand te bewaken. Dat is niet of nauwelijks te doen met dagstudenten die in grote getale het pand bezoeken en veelal op de fiets komen. (...)

Als huurder hebben wij recht op huurgenot vrij van gebreken (...) Om aantasting van dat huurgenot van Yspeert te voorkomen en waarop huurder verhuurder zal kunnen aanspreken, zullen er onder andere duidelijke afspraken moeten worden gemaakt en zullen die strak moeten worden bewaakt, door verhuurder."

4.11.

BVG heeft op 6 mei 2020 geantwoord niet in te zien waarom de bereikbaarheid en/of de toegankelijkheid en/of de uitstraling van het gehuurde in het gedrang zou komen onder toevoeging van: “Waarom u niet mocht verwachten dat Stenden dagonderwijs zou gaan verzorgen, kan cliënte niet plaatsen. Het verzorgen van onderwijs, waaronder dagonderwijs, behoort immers tot de normale bedrijfsvoering van Stenden. Indien u huiverig bent voor de activiteiten van Stenden en de andere huurders had het op uw weg gelegen om daarover een en ander in de huurovereenkomst vast te leggen. Dat is niet gebeurd. Het achteraf stellen van allerlei voorwaarden en verplichtingen voor cliënte is vanzelfsprekend misplaatst.”

4.12.

Stenden heeft het door haar gehuurde verbouwd en daarin onderwijsruimten laten aanbrengen en ook een kantine die is bedoeld voor studenten.

4.13.

Vakbond CNV huurt vanaf 1 januari 2020 bedrijfsruimte op de derde verdieping van het pand.

4.14.

Op 1 september 2020 heeft Yspeert per e-mail aan BVG laten weten dat Stenden is

begonnen met geven van onderwijs aan een kleine groep studenten, dat de geluidsoverlast en

de wijze waarop Stenden de algemene ruimten gebruikt een onwerkbare situatie oplevert voor Yspeert en dat BVG wordt verzocht om in te grijpen.

5.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

5.1.

Yspeert heeft in eerste aanleg, na wijziging van haar eis, samengevat gevorderd dat de voorzieningenrechter BVG verbiedt om het pand aan Stenden of een andere onderwijsinstelling in gebruik te geven voor onderwijsdoeleinden, in ieder geval voor dagonderwijs, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

5.2.

De kantonrechter, optredende als voorzieningenrechter, heeft geoordeeld dat het in gebruik geven van het pand aan Stenden voor onderwijsdoeleinden kwalificeert als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en dat het pand niet geschikt is voor huisvesting van én een hogeschool én zakelijke dienstverlening. BVG moet dit gebrek verhelpen en daarom heeft de kantonrechter het gevraagde verbod op gebruik voor dagonderwijs toegewezen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- per dag met een maximum van € 200.000,-.

6.De beoordeling van de vordering en de grieven in hoger beroep

6.1.

BVG vordert in hoger beroep dat het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigt en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Yspeert alsnog afwijst. In incident vordert BVG dat het hof de uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis schorst voor de duur van dit spoedappel.

6.2.

BVG heeft negen grieven geformuleerd, die het hof hierna onderwerpsgewijs zal bespreken. De
grieven 1 en 2richten zich tegen de feitenvaststelling. Aangezien het hof hiervoor de feiten zelfstandig heeft vastgesteld zal het hof daarop niet verder ingaan.

Spoedeisend belang

6.3.

Het hof stelt voorop dat bij beantwoording van de vraag of een in kort geding verlangde voorziening, hetzij na toewijzing, hetzij na weigering daarvan, in hoger beroep voor toewijzing in aanmerking komt, zo nodig ambtshalve, mede dient te worden beoordeeld of de oorspronkelijk eisende partij ten tijde van het arrest van het hof bij die voorziening nog een spoedeisend belang heeft.

6.4.

Het hof oordeelt dat Yspeert nog steeds een spoedeisend belang heeft bij haar vordering, die is ingegeven door de overlast die zij ervaart van de aanwezigheid van groepen studenten in en om het pand. Het hof verwerpt
grief 3waarin BVG stelt dat Yspeert al vanaf oktober 2018 bekend was met het medehuurderschap van Stenden en dat daarom in 2020 Yspeert geen spoedeisend belang meer heeft. BVG gaat er ten onrechte aan voorbij dat het gebruik dat Stenden van het pand is gaan maken, sterk is uitgebreid na oktober 2018 en dat Yspeert stelt dat zij met name na de start van het studiejaar 2020-2021 ernstige overlast is gaan ondervinden van groepen studenten in en om het pand.

De omstandigheid dat als gevolg van het overheidsbeleid met betrekking tot de tweede golf van de Coronacrisis medewerkers van Yspeert meer thuis werken en de fysieke onderwijsactiviteiten in het pand zijn beperkt, maakt niet dat het spoedeisend belang van Yspeert is komen te vervallen.

Medehuurderschap Stenden is een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW

6.5.

Yspeert heeft anderhalve etage (ongeveer 20% van het vloeroppervlak) gehuurd in een kantoorgebouw. De bestemming van dit pand laat ook ander gebruik dan verhuur aan zakelijke dienstverleners toe; Yspeert mocht dan ook niet verwachten dat de rest van het pand verhuurd zou worden aan met haar vergelijkbare huurders. Een beding van die strekking is ook niet tussen partijen overeengekomen.

Daartegenover staat dat BVG het pand in de markt heeft gezet, via Cushman, als zeer hoogwaardige kantoorruimte.

6.6.

Het hof oordeelt dat het verhuren door BVG van het overgrote deel van het pand aan een hogeschool voor onderwijsdoeleinden, met name voor onderwijs overdag aan verschillende groepen jongvolwassenen tegelijkertijd, zich niet verdraagt met de omschrijving van het pand waaronder Yspeert dit heeft gehuurd. Het hof betrekt daarbij hoe het pand is vormgegeven (één entree met open trappenhuis met één liftinstallatie) en wat Yspeert heeft gesteld - deels ondersteund met videobeelden - over de wijze waarop Stenden van deze algemene ruimten gebruik maakt:

plaatsing van drankautomaten in de ontvangsthal ten behoeve van studenten en het gebruik van deze ruimte als ontmoetingsplek voor studenten, waarbij in de introductieperiode ook een blokfluitevenement werd georganiseerd. Als gevolg van de open structuur van het kantoorgebouw dringen geluiden uit de algemene ruimte makkelijk door tot ook de hoogst gelegen etages;
inrichting van de algemene ruimten in Stenden-huisstijl, weliswaar mede ingegeven om de geluidsgevoeligheid te verminderen maar niet in overeenstemming met het contractueel overeengekomen neutrale karakter van inrichting;

het gebruik van de lift door studenten waardoor deze minder beschikbaar is voor de clientèle van Yspeert;
het gebruik door studenten van door Yspeert gehuurde parkeerplaatsen.

6.7.

Het hof deelt niet de opvatting van Yspeert dat de aanwezigheid van Stenden als medehuurder in het pand al een tekortkoming van BVG jegens Yspeert oplevert. De aanwezigheid van ondersteunende diensten en het verrichten van beperkte onderwijsactiviteiten - ook overdag - zoals het contractonderwijs dat dat Stenden in de studiejaren 2018-2019 en 2019-2020 in het pand verrichtte, waarvan Yspeert noch CNV noemenswaardig overlast van ondervonden, is geen tekortkoming. Ook indien BVG het pand zo zou hebben ingericht dat voor studenten een afzonderlijke ingang (met voor hen verplicht karakter) beschikbaar was en verdere voorzieningen waren getroffen die de bewerkstelligden dat de overige huurders geen overlast ondervinden van het geven van onderwijs zou de verhuur aan Stenden geen tekortkoming jegens Yspeert betekenen. Bij de inrichting van het pand zoals die thans is, levert de aanwezigheid van meerdere voltijdse dagopleidingen van Stenden, met enige honderden studerenden, wel een tekortkoming van BVG op in haar verhouding tot Yspeert.

6.8.

Deze tekortkoming levert een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het hof verwerpt het betoog van BVG dat dit artikel door artikel 2.1 van de Algemene Bepalingen buiten werking is gesteld en dat op grond van dit artikel 2.1 uitsluitend van belang zou zijn wat de situatie was bij het ingaan van de huurperiode. Dit artikel bepaalt dat bij de vraag wat als een gebrek in de zin van artikel 7:204 kwalificeert, van belang is wat de huurder bij de aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten. De huurovereenkomst tussen Yspeert en BVG is gesloten op of kort voor 3 juli 2018 - uit de door BVG bij de memorie van antwoord nog overgelegde mailwisseling blijkt dat partijen op 4 juni 2018 al in beginsel overeenstemming over de huurvoorwaarden hadden bereikt - waarbij Yspeert hoogwaardige kantoorruimte mocht verwachten op grond van de mededelingen van de door BVG ingeschakelde makelaar. Van verhuur van het grootste deel van het pand aan een hogeschool en een op de aanwezigheid van honderden studenten in het pand toegesneden inrichting van het pand was op dat moment geen sprake. Het hof verwerpt het standpunt van BVG dat bepalend zou zijn het moment waarop Yspeert, na de uitgevoerde verbouwing, feitelijk haar intrek in het gehuurde heeft genomen.

6.9.

Uit het voorgaande volgt al dat niet van belang is wanneer de (eerste) overeenkomst met Stenden precies is gesloten. Uit de door BVG bij de memorie van grieven overgelegde brief van Tijssen & Vos makelaars van 14 juni 2018 blijkt dat BVG toen (via dit makelaarskantoor) een voorstel had gedaan aan Stenden, zodat de onderhandelingen mogelijk deels parallel hebben gelopen met de onderhandelingen die BVG via Cushman voerde met Yspeert. De heer [A] , de bestuurder van BVG, heeft blijkens het proces-verbaal van de behandeling bij de kantonrechter verklaard dat hij niet aan Yspeert heeft medegedeeld dat Stenden ging huren. Zelfs als ervan wordt uitgegaan dat Stenden eerder een huurovereenkomst had gesloten dan Yspeert, hoefde Yspeert niet te verwachten dat de door haar gehuurde hoogwaardige kantoorruimte na verloop van ongeveer 2 jaar zou veranderen in (overwegend) een schoolgebouw.

6.10.

De grieven 4 en 5treffen geen doel.

Beroep op klachtplicht faalt

6.11.

In de toelichting op
grief 6wil BVG ten onrechte ingang doen vinden dat Yspeert bij haar had moeten klagen zodra zij de aanwezigheid van Stenden in het pand had opgemerkt, op straffe van verval van haar recht daartoe. BVG dient Yspeert het huurgenot te verschaffen waarop zij recht heeft. De klachtplicht ziet niet op voortdurende gebreken in die zin dat een huurder de aanwezigheid van een gebrek voor de rest van diens huurperiode heeft te dulden als hij niet bij het ontstaan daarvan direct heeft geklaagd. Yspeert heeft al voordat zij daadwerkelijk (ernstige) overlast ondervond van de verhuur aan Stenden haar bezorgdheid geuit over de uitbreiding van de activiteiten van Stenden in het pand.

Beëindiging van het gebruik door Stenden is voor BVG bezwaarlijk

6.12.

Op grond van artikel 7:206 BW kan de huurder verlangen dat verhuurder een gebrek verhelpt. De verhuurder is daar in beginsel toe verplicht, maar niet wanneer dat onmogelijk is of slechts tegen grote kosten.

6.13.

Stenden huurt het grootste deel van het pand. Op zich is die huurovereenkomst even rechtsgeldig als de huurovereenkomst tussen BVG en Yspeert, alleen gaan beide huurovereenkomsten niet goed samen, althans niet in de huidige fysieke vorm van het pand. De vordering van Yspeert komt er op neer dat BVG verplicht wordt contractbreuk te plegen tegenover Stenden. Dit kan slechts tegen hoge kosten voor BVG - de huur die Stenden betaalt, is in totaliteit veel hoger dan de huur die Yspeert is verschuldigd - nog daargelaten of Stenden in staat is op korte termijn vervangende ruimte te huren voor haar onderwijsactiviteiten en nog daargelaten eventuele claims ter vergoeding van de schade die Stenden lijdt.

6.14.

Het hof acht de kans dat de bodemrechter de vordering van Yspeert tot herstel van het gebrek (in de nu door haar gevorderde vorm) zou toewijzen dan ook niet zeer groot, zodat daarop niet mag worden vooruitgelopen. Dit betekent dat de vordering van Yspeert in kort geding niet toewijsbaar is.
Grief 7slaagt evenals de daarop voortbouwende
grief 9. Een en ander betekent niet dat Yspeert niet van BVG mag verlangen Stenden aan te spreken wanneer zij of haar studenten inbreuk maken op de rechten van Yspeert (geen lawaai in de algemene ruimte, een neutrale, bereikbare entree en gebruik van parkeerplaatsen) of dat Yspeert geen aanspraak zou kunnen maken op huurprijsvermindering of andere rechten die zij aan de tekortkoming van BVG kan ontlenen, maar daarop toegesneden vorderingen liggen in dit kort geding niet voor.

De slotsom

6.15.

Het hoger beroep slaagt in die zin dat het hof het vonnis van de kantonrechter zal vernietigen en de vorderingen van Yspeert alsnog zal afwijzen. Het hof ziet in de omstandigheid dat BVG jegens Yspeert tekortschiet in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en het falen van haar grieven die zich tegen dat oordeel richten, redenen om de proceskosten in beide instanties te compenseren zodat elke partij haar eigen kosten moet dragen.

6.16.

Aangezien het hof heden uitspraak doet in de hoofdzaak, heeft BVG geen belang meer bij beoordeling van haar incidentele vordering tot schorsing van de uitvoerbaarheid.

7.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Groningen van 6 oktober 2020 en doet opnieuw recht:

wijst de vorderingen van Yspeert af;

compenseert de kosten van beide instanties in die zin dat elke partij de eigen kosten moet dragen;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, M.E.L. Fikkers en W.F. Boele en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 december 2020.