Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
nummer 18/00718
uitspraakdatum:
11 februari 2020
11 februari 2020
Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaarvan de
gemeente Midden-Groningen(hierna: de heffingsambtenaar)
gemeente Midden-Groningen(hierna: de heffingsambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 17 juli 2018, nummer LEE 17/3064, in het geding tussen de heffingsambtenaar en
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 161 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 967.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) opgelegd ter zake van de eigendom.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 910.000 en de aanslag in de OZB dienovereenkomstig verminderd, de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht te vergoeden, en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 1.788,59.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft verweer gevoerd.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 januari 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
De onroerende zaak is een vrijstaande woonboerderij, met bouwjaar 2011, met een inhoud van 3.100 m³, met een garage en een vrijstaande carport. De perceeloppervlakte is 5.782 m². De boerderij beschikt over een voorhuis. Dit voorhuis is ingericht als kantoorruimte met een entree/hal met toilet, twee kantoorvertrekken en een aanrechtblok. Het overige deel van de boerderij is ingericht als woonhuis. Het voorhuis is via een deur verbonden met het woongedeelte van de boerderij.
2.2.
Belanghebbende is in gemeenschap van goederen gehuwd met [A] (hierna: de echtgenote). Belanghebbende en zijn echtgenote zijn beiden eigenaar van de onroerende zaak en gezamenlijk gebruiker van het woongedeelte. De echtgenote gebruikte het voorhuis van de boerderij, in ieder geval tot 1 december 2017, als kantoor voor haar eenmanszaak.
2.3.
Ter onderbouwing van de waarde van € 967.000 heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg een waardematrix overgelegd (hierna: de matrix). Daarin zijn de volgende referentieobjecten, alle vrijstaande woningen, opgenomen:
- [b-straat] 15 te [B] ( [C] ), een woning met bouwjaar 2002, met een inhoud van 1.229 m³, met garage en steigers, op een perceel van 1.175 m², op 18 januari 2016 overgedragen voor € 950.000;
- [c-straat] 13 te [D] , een woning met bouwjaar 2005, met een inhoud van 1.650 m³, met een bijgebouw, op een perceel van 41.760 m², op 26 april 2017 overgedragen voor € 1.250.000;
- [d-straat] 10 te [E] , een woning met bouwjaar 1990, met een inhoud van 1.143 m³, met een schuur, op een perceel van 18.893 m², op 2 januari 2017 overgedragen voor € 838.750.
In deze matrix heeft de heffingsambtenaar voor de referentieobjecten een gemiddelde m³-prijs berekend van € 499. Voor de onroerende zaak is in de matrix aan de woning (exclusief voorhuis) een m³-prijs van € 300 toegekend voor de eerste 1.650 m³ en € 47 voor de resterende 1.061 m³, resulterend in een waarde voor de opstal (exclusief voorhuis) van € 544.686. In de taxatieopbouw is ter bepaling van de grondwaarden voor de onroerende zaak en de referentieobjecten gebruik gemaakt van de volgende grondstaffels:
m²
Onroerende zaak
[b-straat] 15 [B]
[c-straat] 13 [D]
[d-straat] 10 [E]
0-600
€ 250
€ 250
€ 300
€ 300
601-1.000
€ 125
€ 125
€ 150
€ 150
1.001-1.500
€ 62,50
€ 62,50
€ 75
€ 75
1.501-
€ 2
€ 2
€ 2
Grondwaarde
€ 239.814
€ 210.938
€ 358.020
€ 312.286
2.4.
Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgesteld door [F] op 24 april 2017, waarin de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 is getaxeerd op € 850.000.
2.5.
De Rechtbank heeft in haar uitspraak van 17 juli 2018 geconcludeerd dat beide partijen niet erin zijn geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken en de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vastgesteld op € 910.000.
2.6.
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een aanvullende matrix overgelegd (hierna: de aanvullende matrix), waarin voor de onroerende zaak is uitgegaan van een gewijzigde grondwaarde. Voor de onroerende zaak is daarin uitgegaan van de volgende grondstaffel:
m²
Onroerende zaak
0-600
€ 160
601-1.000
€ 80
1.001-1.500
€ 40
1.501-
€ 2
Grondwaarde
€ 156.564
In de nieuwe taxatieopbouw is voor de onroerende zaak aan de woning (exclusief voorhuis) een m³-prijs toegekend van € 347 voor de eerste 1.650 m³ en € 52 voor de resterende 1.061 m³, resulterend in een (hogere) waarde voor de opstal (exclusief voorhuis) van € 627.936. In de aanvullende matrix wordt evenals in de in eerste aanleg overgelegde matrix een waarde aan de onroerende zaak toegekend van € 967.000.
3.Geschil
3.1.
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 te hoog heeft vastgesteld.
3.2.
De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
3.3.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2.
De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
4.3.
De objectafbakening is tussen partijen niet meer in geschil. Het Hof ziet geen aanleiding hiervan af te wijken.
4.4.
De heffingsambtenaar verwijst in hoger beroep naar de aanvullende matrix. Met de in deze aanvullende matrix vermelde gegevens en de daarop gegeven toelichting maakt de heffingsambtenaar echter, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum, niet te hoog is. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.
4.5.
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar beaamd dat de ligging van de onroerende zaak ten opzichte van het object [b-straat] 15 te [B] ( [C] ), een woning gelegen aan het water, waaraan in de in eerste aanleg overgelegde matrix een gelijke m²-prijs is toegekend als de onroerende zaak, niet vergelijkbaar is. Daarom heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep een aanvullende matrix overgelegd, waarin is uitgegaan van een lagere m²-prijs (€ 160 voor de eerste 600 m² in plaats van € 250) voor het perceel van belanghebbende. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat dit de gangbare kavelprijs voor percelen in [Z] is en dat deze waarde het verschil in ligging tussen [Z] en [C] beter tot uitdrukking brengt. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar de toegepaste grondstaffel echter niet aan de hand van objectieve, voor het Hof controleerbare gegevens onderbouwd. Voorts is, mede gelet op de betere ligging van de drie referentieobjecten en de aanzienlijke verschillen in kavelgrootte van de onroerende zaak en de drie referentieobjecten, niet inzichtelijk gemaakt of bij de bepaling van de grondwaarde voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen.
4.6.
Dit laatste klemt temeer omdat de heffingsambtenaar in de aanvullende matrix, hoewel hij daarin de grondwaarde fors naar beneden heeft bijgesteld, tot dezelfde eindwaarde concludeert als in de eerdere matrix door verhoging met hetzelfde bedrag van de waarde van de woonboerderij, terwijl de m³-prijzen van de referentieobjecten waarmee vergeleken wordt, zijn bepaald door de kavelwaarden en de waarden van de bijgebouwen in mindering te brengen op de transactieprijzen van de referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft voor evenvermelde verhoging geen afdoende verklaring gegeven. De enkele stelling dat het gemiddelde van de m³-prijzen van de referentieobjecten ook in de aanvullende matrix ligt boven de taxatiewaarde van de onderhavige woonboerderij is daartoe niet voldoende. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe vanuit de transactieprijzen van de referentieobjecten de voor de onroerende zaak van belanghebbende gehanteerde m³-prijzen kunnen worden herleid, waarvan kan worden gezegd dat die in vergelijking tot de waarde van de referentieobjecten, waarbij rekening moet worden gehouden met de onderlinge verschillen, niet te hoog zijn. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de referentieobjecten qua bouwstijl, uitstraling, vorm en inhoud aanzienlijk verschillen.
4.7.
Nu belanghebbende heeft berust in de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde en het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, geen aanleiding ziet van deze waarde af te wijken, bevestigt het Hof de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde van € 910.000.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Proceskosten
Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht voor kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.050 (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 525), en voor de aanwezigheid van de taxateur ter zitting op € 30,25, ofwel in totaal op € 1.080,25.
6.Beslissing
Het Hof:
– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.080,25 en
– bepaalt dat van de heffingsambtenaar op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 508.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
De beslissing is op
11 februari 2020in het openbaar uitgesproken.
11 februari 2020in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(H. de Jong) (G.B.A. Brummer)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 12 februari 2020
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH DEN HAAG.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.