Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 18/00431
uitspraakdatum: 14 januari 2020
Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 9 april 2018, nummer AWB 17/2982, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
de gemeente Overbetuwe(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
de gemeente Overbetuwe(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 9 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 238.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 263,94.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 december 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een rijwoning met een inhoud van 420 m3, een aanbouw van 20 m3, een berging van 14 m3 en is gelegen op een perceel van 136 m2.
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016.
3.2.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 207.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag OZB.
3.3.
De heffingsambtenaar bepleit dat de waarde van € 238.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.2.
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
4.3.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport van 18 juli 2017, opgemaakt door [A] , WOZ‑taxateur, waarin de waarde is getaxeerd op € 238.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2016. Op basis van de vergelijkingsmethode heeft de taxateur zes panden, alle te [Z] , als referentieobject gebruikt.
Object
Bouwjaar
Inhoud opstal
(m³)
Prijs per m3
Perceel
(m²)
Prijs per m2
Bijgebouwen
Koopsom, datum koop
[a-straat] 9
2010
420
€ 441
136
€ 300
Aanbouw 20 m3 € 6.000
Dakkapel € 4.000
Berging 14 m3 € 2.310
€ 238.000 (WOZ)
[a-straat] 22
2010
420
€ 441
137
€ 300
Berging 14 m3 € 2.310
Overkapping 15 m2 € 1.500
€ 237.000, 31-03-2016
[b-straat] 21
2010
418
€ 476
137
€ 300
Aanbouw 20 m3 € 6.000
Berging 17 m3 € 2.805
€ 245.000, 12-07-2015
[c-straat] 20
2010
437
€ 438
136
€ 300
Berging 18 m3 € 2.970
€ 228.000, 30-10-2014
[a-straat] 13
2010
420
€ 441
164
€ 300
Aanbouw 43 m3 € 12.900
Berging 14 m3 € 2.310
€ 255.000, 26-01-2016
[d-straat] 20
2010
418
€ 464
137
€ 300
Dakkapel € 4.000
Berging 17 m3 € 2.805
Overkapping 12 m2 € 1.200
€ 242.500, 30-01-2016
[b-straat] 9
2010
440
€ 437
144
€ 300
Berging 17 m3 € 2.805
€ 237.000, 05-08-2015
4.4.
Het Hof is van oordeel dat het taxatierapport in beginsel steun biedt aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 238.000 per waardepeildatum 1 januari 2016. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de referentieobjecten qua onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, ligging, voorzieningenniveau, bouwjaar, inhoud en perceelgrootte zeer goed vergelijkbaar zijn met de woning. Met verschillen in inhoud, perceelgrootte, onderhoudstoestand en ligging is voldoende rekening gehouden.
4.5.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in luxe van de keuken. Belanghebbende heeft daartoe foto’s overgelegd van de keukens van de referentieobjecten en van de woning.
4.6.
De heffingsambtenaar stelt daartegenover dat alle woningen voorzieningen hebben die niet luxer zijn dan verwacht mag worden van woningen uit 2010. Er is hoogstens sprake van een verschil in uitvoering en smaak. Ook de heffingsambtenaar heeft foto’s overgelegd.
4.7.
Dienaangaande overweegt het Hof als volgt. De keuken van de woning maakt blijkens het overgelegde fotomateriaal geen gedateerde of eenvoudige, minder luxe indruk dan de keukens van de referentieobjecten. De keuken van de woning ziet er goed onderhouden uit en is voorzien van een groot aantal keukenkastjes en van alle gangbare apparatuur. Het Hof acht niet aannemelijk dat deze keuken, die geplaatst is in 2010, niet aan de eisen van de huidige tijd voldoet. Dat de keuken een andere stijl heeft dan de keukens van de referentieobjecten, maakt niet dat daarvan in het onderhavige geval een waardedrukkend effect uitgaat.
4.8.
Voorts heeft belanghebbende aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de condensvorming in het dubbel glas van sommige ramen in de woning.
4.9.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat condensvorming in beginsel waardedrukkend is, maar, dat deze problematiek zich eveneens voordoet bij de referentieobjecten [a-straat] 13 en [a-straat] 22. Verder is bij een bezoek aan de woning slechts condensvorming in één van de ramen van de woning geconstateerd. Bovendien wordt de waardedruk gecompenseerd door de aanwezigheid van vloerverwarming in de woning, hetgeen waardeverhogend is.
4.10.
Belanghebbende betwist niet dat de condensvorming bij meer huizen in dezelfde straat als de woning voorkomt, maar geeft aan dat het bij de woning om meer ramen gaat dan bij de referentieobjecten. Voorts betwist belanghebbende niet dat vloerverwarming een waardeverhogend effect heeft, maar heeft de gemachtigde van belanghebbende ter zitting bij het Hof bij gebrek aan wetenschap betwist dat vloerverwarming in de woning aanwezig is.
4.11.
Nu tussen partijen vaststaat dat op de waardepeildatum de condensvorming zich zowel bij de woning als bij een aantal referentieobjecten ( [a-straat] 13 en [a-straat] 22) voordoet, is naar het oordeel van het Hof de waardedruk door deze condensvorming in ieder geval ten dele verdisconteerd in de voor deze objecten gerealiseerde verkoopprijzen. Voor zover het verschil tussen de mate van condensvorming waarmee de woning te kampen heeft en de mate waarin [a-straat] 13 en [a-straat] 22 daarmee te kampen hebben zo groot is dat daarvan een extra waardedrukkend effect uitgaat, is het Hof van oordeel dat deze waardedruk wordt gecompenseerd door de aanwezigheid van de vloerverwarming, hetgeen waardeverhogend is. Aan de betwisting bij gebrek aan wetenschap door de gemachtigde van belanghebbende van de aanwezigheid van deze vloerverwarming gaat het Hof voorbij. De door de gemachtigde in de onderhavige procedure aangehaalde uitspraak van de rechtbank Gelderland van 31 juli 2019 betreffende de WOZ waarde van de woning voor het jaar 2018, bij welke procedure de gemachtigde ook is betrokken, vermeldt in punt 8 immers expliciet de aanwezigheid van de vloerverwarming.
4.12.
Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd kan niet leiden tot de conclusie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is op 14 januari 2020 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, Het lid van de enkelvoudige
Belastingkamer
(S. Darwinkel) (A.E. Keulemans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 14 januari 2020.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH DEN HAAG.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.