Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 19/00531
uitspraakdatum: 14 januari 2020
Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 6 maart 2019, nummer UTR 17/4639, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 34 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 408.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (hierna: OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 430,03.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 december 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
De woning aan de [a-straat] 34 is een tussenwoning uit 1927 met een gebruiksoppervlakte van 120 m2 en een perceel van 110 m2. De woning beschikt over een berging.
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016.
3.2.
Belanghebbende bepleit primair een waarde van € 278.000 en subsidiair een waarde van ongeveer € 380.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag OZB.
3.3.
De heffingsambtenaar bepleit dat de waarde van € 408.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.2.
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
4.3.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatiematrix van 25 januari 2018, opgemaakt door [A] , taxateur, waarin de waarde is getaxeerd op € 408.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2016. Op basis van de vergelijkingsmethode heeft de taxateur vijf panden, alle te [Z] , als referentieobject gebruikt. De taxateur heeft daarbij de kwaliteit (K) en het onderhoud (O) van de woning en referentieobjecten weergegeven.
Object
Bouw-jaar
KO
Gebruiksopper
vlakte
(m2)
Prijs per m2
Perceel
(m²)
Bijgebouwen
Woz/Koopsom
Datum koop
[a-straat] 34
1927
v-m
120
€ 2.842
110
Berging € 1.000
€ 408.000 (WOZ)
[b-straat] 45
1928
v-m
127
€ 2.847
119
Berging € 1.000
€ 434.000
06-11-2015
[a-straat] 40
1927
v-v
116
€ 2.987
110
Berging € 1.000
€ 378.000
04-03-2015
[a-straat] 58
1927
v- v/g
116
€ 3.116
110
Berging € 1.000
€ 390.000
18-02-2015
[c-straat] 37
1936
v-m
110
€ 2.895
101
Berging € 1.000
€ 376.200
06-08-2015
[d-straat] 78
1927
m-m
124
€ 2.625
110
Berging € 1.000
€ 392.500
23-03-2016
4.4.
Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd van 19 juli 2015, opgemaakt door [B] , taxateur, waarin de waarde is getaxeerd op € 275.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 17 juli 2015. De taxateur heeft zes panden, alle te [Z] , als referentieobjecten gebruikt:
Object
Bouwjaar
Inhoud (m3)
Perceel (m²)
Woz/verkoopprijs
Datum koop
[a-straat] 34
1930
355
110
€ 275.000
[a-straat] 4
1928
310
97
€ 260.000
15-03-2013
[a-straat] 20
1930
1927
310
340
98
98
€ 354.000, 28-04-2015 (Calcasa)
€ 354.000, 28-04-2015 (NBWO)
[a-straat] 32
1926
350
110
€ 340.000
26-06-2012
[a-straat] 2
1927
390
95
€ 363.500
24-11-2014
[a-straat] 106
1930
380
99
€ 305.000
17 maart 2014
[a-straat] 18
1930
370
98
€ 327.000
7 november 2011
4.5.
Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De ter vergelijking opgenomen referentieobjecten zijn in dezelfde wijk gelegen als de woning, hebben een vergelijkbaar bouwjaar, inhoud en perceelgrootte en - blijkens de tot het dossier behorende foto’s - een vergelijkbare uitstraling. Anders dan belanghebbende bepleit, zijn de referentieobjecten naar het oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar om als referentie te kunnen dienen Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning is in de visie van het Hof voldoende rekening gehouden. Referentieobjecten die beter scoren op kwaliteit en onderhoud hebben een duidelijk hogere m2-prijs en referentieobjecten die hetzelfde of minder goed scoren op kwaliteit en onderhoud een lagere m2-prijs. Nu het door belanghebbende overgelegde taxatierapport het onderhoud van de woning zowel binnen als buiten als ‘voldoende’ omschrijft, acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar door het onderhoud als ‘matig’ te kwalificeren voldoende rekening heeft gehouden met het (iets) mindere onderhoud van de woning en is een lagere kwalificatie van het onderhoud niet aan de orde.
4.6.
Het door belanghebbende in het geding gebrachte taxatierapport doet hieraan niet af. In dit rapport is onder meer uitgegaan van de waardepeildatum en toestandsdatum 17 juli 2015 in plaats van 1 januari 2016. Daarnaast zijn vijf van de zes referentieobjecten meer dan een jaar voor de waardepeildatum verkocht, waardoor de voor deze objecten gerealiseerde verkoopprijzen een beperkt tot geen licht werpen op de gezochte waarde. Het resterende referentieobject ( [a-straat] 20), dat op 28 april 2015 is verkocht voor € 354.000, onderbouwt de primair door belanghebbende voorgestane waarde van € 278.000 per waardepeildatum 1 januari 2016 niet. Ook de subsidiair bepleite waarde van € 380.000 wordt met dit referentieobject niet onderbouwd. Hierbij is van belang dat het taxatierapport niet inzichtelijk maakt op welke wijze is omgegaan met de verschillen tussen de woning en dit referentieobject. Daarbij komt nog dat het taxatierapport verschillende objectkenmerken vermeldt ten aanzien van de [a-straat] 20.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is op 14 januari 2020 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, Het lid van de enkelvoudige
belastingkamer
(S. Darwinkel) (A.E. Keulemans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 14 januari 2020.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH DEN HAAG.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.