Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, sector handel
zaaknummer gerechtshof 200.244.008/01
(zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen: 6536959)
arrest van 3 maart 2020
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VM Vastgoed B.V.,
gevestigd te Groningen,
hierna aan te duiden als:
VM Vastgoed,in eerste aanleg: eiseres,
VM Vastgoed,in eerste aanleg: eiseres,
in hoger beroep: appellante,
advocaat: mr. P.P.J.M. Bruens, kantoorhoudend te Groningen,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [A] ,
hierna aan te duiden als:
[geïntimeerde] ,
[geïntimeerde] ,
in eerste aanleg: gedaagde,
in hoger beroep: geïntimeerde,
advocaat: mr. J.F. Koenders, kantoorhoudend te Groningen.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Bij tussenarrest van 26 februari 2019 is een comparitie van partijen gelast, die is gehouden op 23 januari 2020. Van de comparitie van partijen is proces-verbaal opgemaakt dat aan de processtukken is toegevoegd. Aan het slot van de comparitie hebben partijen arrest gevraagd. De zaak is verwezen naar de rol voor arrest.
2.De feiten
2.1
De rechtbank heeft in haar vonnis van 8 mei 2018 onder 2 (2.1 tot en met 2.7) een aantal feiten vastgesteld. Tegen die feitenvaststelling zijn geen grieven gericht, en ook anderszins is niet gebleken van bezwaren daartegen, zodat het hof van de door de rechtbank vastgestelde feiten zal uitgaan. Aangevuld met wat in hoger beroep is komen vast te staan, zijn de feiten als volgt.
2.2
Partijen waren allebei geïnteresseerd in de koop van een onroerende zaak aan de
[a-straat 1] te [A] (hierna: de onroerende zaak).
2.3
[geïntimeerde] en de heer [B] (hierna: [B] ) als bestuurder van VM Vastgoed hebben gesproken over de aankoop van de onroerende zaak door [geïntimeerde] en de doorverkoop ervan aan VM Vastgoed.
2.4
In een door partijen ondertekende brief d.d. 27 juni 2016 is opgenomen, voor zover hier van belang:
“Hierbij deel ik u mede dat u een aflossingsvrije hypotheek zal verlenen voor een bedrag van Eur 235.000 k.k. de aanschaf van huis+kavel gelegen aan de [a-straat 1] te [A] .
Rentepercentage =3%
Onderpand is [a-straat 1] te [A] .
Het doel is dat vM Vastgoed BV terstond nadat het huis uw eigendom is over te nemen voor hetzelfde bedrag.
[geïntimeerde] stuurt voor zijn werk een nota van stalling hout t.h.v. euro 12.500 Excl. BTW
Het is de intentie om ook [a-straat 2] te gaan kopen."
2.5
De onroerende zaak is door [geïntimeerde] gekocht voor € 200.000,-- en aan hem geleverd.
2.6
De advocaat van VM Vastgoed heeft [geïntimeerde] bij brief van 7 september 2016
gesommeerd om binnen een week te berichten of tot verkoop en levering van de onroerende
zaak aan VM Vastgoed wordt over gegaan. [geïntimeerde] heeft geen gehoor gegeven aan deze
sommatie.
2.7
Bij vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van
23 augustus 2017 (rolnummer C/18/173262/HA ZA 17-8) is [geïntimeerde] veroordeeld om, verkort weergegeven, zijn medewerking te verlenen aan de levering van de onroerende zaak aan VM Vastgoed. Levering vond vervolgens plaats op 8 september 2017.
2.8
Het woonhuis wordt thans verbouwd.
2.9
Tegen eerdergenoemd vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van
23 augustus 2017 heeft [geïntimeerde] hoger beroep ingesteld, maar dit hof heeft hem bij arrest van
16 oktober 2018 daarin niet-ontvankelijk verklaard, omdat hij zijn hoger beroep niet heeft laten inschrijven in het rechtsmiddelenregister als bedoeld in art. 433 Rv Pro en art. 3:301 lid 2 BW Pro. Tegen dit arrest van het hof (hierna: het arrest) heeft [geïntimeerde] beroep in cassatie ingesteld. De Hoge Raad heeft in deze zaak nog geen uitspraak gedaan.
3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1
VM Vastgoed heeft in eerste aanleg veroordeling gevorderd van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 16.988,40 ten titel van schadevergoeding, te vermeerderen met rente en kosten.
3.2
De rechtbank heeft de vorderingen van VM Vastgoed afgewezen.
4.
De beoordeling van de vorderingen en de grieven
De beoordeling van de vorderingen en de grieven
De vorderingen
4.1
VM Vastgoed vordert in hoger beroep vernietiging van het vonnis van de rechtbank en alsnog toewijzing van haar vorderingen. VM Vastgoed heeft in haar memorie van grieven haar eis gewijzigd. Verkort weergegeven luidt de vordering in appel als volgt: veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 20.386,08 respectievelijk € 30.000 ten titel van schadevergoeding, beide te vermeerderen met rente en kosten.
4.2
VM Vastgoed heeft voornoemde eiswijziging tijdig (bij memorie van grieven) gedaan. Weliswaar heeft [geïntimeerde] bij memorie van antwoord bezwaar gemaakt tegen deze eiswijziging, maar dit bezwaar is door hem niet onderbouwd. Het hof ziet ook geen reden de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten, zodat het hof recht zal doen op de gewijzigde vorderingen.
4.3
Aan haar vorderingen legt VM ten grondslag dat [geïntimeerde] in strijd met de tussen partijen gemaakte afspraken gehandeld heeft en de onroerende zaak te laat aan VM Vastgoed heeft geleverd, waardoor laatstgenoemde schade heeft geleden.
4.4
VM Vastgoed heeft het vonnis van de rechtbank in hoger beroep bestreden in een
tweetal grieven. Het hof zal de grieven hierna bespreken.
Betekenis vonnis rechtbank in procedure betreffende levering onroerende zaak
4.5
In de eerste grief stelt VM Vastgoed het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 23 augustus 2017 aan de orde. In dit vonnis is [geïntimeerde] veroordeeld tot levering van de onroerende zaak aan VM Vastgoed.
4.6
Uit de toelichting op de eerste grief maakt het hof op dat VM Vastgoed zich op het standpunt stelt dat genoemd vonnis inmiddels kracht van gewijsde heeft en daarom ook bindende kracht (gezag van gewijsde) toekomt in de onderhavige procedure. Het hof volgt VM Vastgoed daarin niet en verwerpt de grief. Zoals [geïntimeerde] terecht heeft betoogd, staat aan het honoreren van de stelling van VM Vastgoed in de weg dat het door [geïntimeerde] ingestelde cassatieberoep nog niet in een uitspraak van de Hoge Raad heeft geresulteerd en dat derhalve niet kan worden uitgesloten dat het arrest van het hof door de Hoge Raad zal worden vernietigd en [geïntimeerde] alsnog zal kunnen worden ontvangen in zijn hoger beroep tegen het hiervoor genoemde vonnis van de rechtbank. Gelet daarop is van kracht van gewijsde (onaantastbaarheid) daarvan (nog) geen sprake en evenmin van gezag van gewijsde in de onderhavige procedure. Wat in dat vonnis is overwogen en beslist staat daarom in de onderhavige procedure niet (om die reden) vast.
4.7
Met haar tweede grief komt VM Vastgoed op tegen de afwijzing door de rechtbank van haar vordering tot schadevergoeding. De gevorderde schadevergoeding ziet op misgelopen huurinkomsten en hogere verbouwingskosten.
4.8
Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief voorop dat - als veronderstellenderwijs ervan zou worden uitgegaan dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekortgeschoten is in zijn verplichting tot (tijdige) levering van de onroerende zaak -, het aan VM Vastgoed is om te stellen, en bij
Schadevergoeding wegens misgelopen huurinkomsten
4.9
Voor wat betreft het derven van huurinkomsten heeft VM Vastgoed ook in hoger beroep niet aan haar hiervoor onder 4.8 aangeduide stelplicht voldaan. Noch in haar memorie van grieven noch tijdens de comparitiezitting heeft VM Vastgoed aannemelijk kunnen maken dat zij ten tijde van de beoogde doorlevering in 2016 van de onroerende zaak door [geïntimeerde] aan VM Vastgoed concreet uitzicht had op verhuur van (gedeelten van) de onroerende zaak. Het enkele overleggen van een verklaring van een makelaar dat de onroerende zaak na verbouw voor een bepaald bedrag zal kunnen worden verhuurd, volstaat daarvoor niet. De verdere stellingen die VM Vastgoed op dit punt in hoger beroep heeft ingenomen zijn innerlijk tegenstrijdig, niet met stukken of anderszins onderbouwd en worden bovendien gemotiveerd betwist door [geïntimeerde] . Zo is in de memorie van grieven betoogd dat voor VM Vastgoed uitzicht bestond op verhuur van een kamer in de onroerende zaak aan een zekere [C] , terwijl door [B] ter comparitiezitting namens VM Vastgoed is verklaard dat er nog geen concrete afspraken met beoogde huurders bestonden en daarover dan ook geen stukken beschikbaar zijn. Tijdens deze zitting heeft [B] voorts enerzijds gesteld dat het de bedoeling was dat hij zelf in privé de onroerende zaak van VM Vastgoed zou gaan huren en dat de vordering van VM Vastgoed ten aanzien van gemiste huurinkomsten op díe beoogde huurverhouding betrekking heeft, maar anderzijds weer, in navolging van [geïntimeerde] , aangegeven dat de onroerende zaak nog altijd in de steigers staat en hij niet weet of hij daarin “op termijn” wel wil gaan wonen, nu [geïntimeerde] in dat geval zijn buurman zou worden. Ook heeft VM Vastgoed ter zitting niet duidelijk kunnen maken hoe haar stellingen over de voorgenomen verhuur van de onroerende zaak aan derden of aan [B] zich verhouden tot de door haar in een eerder kort geding tussen partijen (productie 4 bij conclusie van antwoord) onbetwist betrokken stelling dat [B] op het perceel aan de [a-straat 1] voor zichzelf een nieuwe woning wilde bouwen.
4.1
In het licht van deze wirwar van stellingen en de gemotiveerde betwisting daarvan door [geïntimeerde] ontbeert de vordering tot schadevergoeding wegens gederfde huurinkomsten een deugdelijke feitelijke grondslag, waardoor deze ook in hoger beroep niet voor toewijzing vatbaar is. Het hof komt aan bewijslevering door VM Vastgoed niet toe.
Schadevergoeding wegens hogere verbouwingskosten
4.11
Dan komt het hof toe aan de beoordeling van de gevorderde € 30.000,- aan hogere verbouwingskosten. Bij memorie van grieven heeft VM Vastgoed onder verwijzing naar een verklaring van een door haar ingeschakelde aannemer (productie 4 bij memorie van grieven) aangegeven dat door de verlate levering van de onroerende zaak de verbouwingskosten
€ 30.000,- hoger zijn uitgepakt dan als ten tijde van de beoogde levering in 2016 begroot. Ook deze vordering komt niet voor toewijzing in aanmerking. Het hof licht dit toe als volgt.
4.12
Ook ten aanzien van dit deel van het gevorderde heeft VM Vastgoed niet voldaan aan haar stelplicht. Noch in haar memorie van grieven noch tijdens de comparitiezitting heeft VM Vastgoed aannemelijk kunnen maken dat, laat staan in welke mate, de verbouwingskosten als gevolg van het gestelde tekortschieten van [geïntimeerde] zijn toegenomen. Het enkele overleggen van een zeer summiere verklaring van een aannemer, zonder inzicht te bieden in stukken, waaruit de aard, omvang, tijdsduur, materiaalkeuze en begrote manuren en het gestelde prijsverschil kunnen worden opgemaakt, is daartoe onvoldoende. Mede gelet op de gemotiveerde betwisting zijdens [geïntimeerde] en de mededeling van [B] ter comparitiezitting dat een en ander destijds mondeling is besproken met de aannemer en er geen stukken zijn die zien op het gestelde prijsverschil zal het hof ook dit deel van de vordering bij gebrek aan feitelijke grondslag afwijzen. Ook hier passeert het hof het bewijsaanbod van VM Vastgoed omdat zij niet aan haar stelplicht heeft voldaan. Het aanbod om aannemer [D] als getuige te horen over de stijging van de kosten en over hoe ver de verbouwing is gevorderd is bovendien niet ter zake dienend.
5.Slotsom
5.1
Conclusie is dat hetgeen door VM Vastgoed is aangevoerd tegen de afwijzing door de rechtbank van haar vordering tot schadevergoeding faalt bij gebrek aan deugdelijk onderbouwde feitelijke grondslag. Bij een verdere behandeling van haar grieven, voor zover deze ten behoeve van de hiervoor weergegeven stellingen zijn voorgedragen, heeft VM Vastgoed geen belang.
5.2
Uit de voorgaande overwegingen volgt dat het vonnis van de rechtbank zal worden bekrachtigd. VM Vastgoed zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten in hoger beroep van [geïntimeerde] worden veroordeeld (2 punten, tarief IV).
6.De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 8 mei 2018;
veroordeelt VM Vastgoed in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 726,- aan verschotten en op € 3.918,- voor geliquideerd salaris van de advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mr. P.S. Bakker, mr. I.F. Clement en mr. J. Smit en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag
3 maart 2020.