ECLI:NL:GHARL:2020:2073

• Datum uitspraak: 10 maart 2020
• Publicatiedatum: 10 maart 2020
• Zaaknummer: 200.210.294/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.H. Kuiper; W.P.M. ter Berg; W.F. Boele
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussentijds hoger beroep tegen omvang deskundigenbericht met aanpassing vraagstelling deskundige

In deze zaak gaat het om een tussentijds hoger beroep van De Vries Beheer B.V. tegen een vonnis van de kantonrechter in een huurprijsdispuut met Jess Optiek B.V. De Vries Beheer is van mening dat de deskundige de verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) niet correct heeft gemeten conform de NEN 2580-norm. Het hof heeft het hoger beroep ontvankelijk verklaard en de vraagstelling aan de deskundige aangepast. De zaak betreft een huurovereenkomst die gold van 1 maart 2004 tot 28 februari 2019, waarbij Jess Optiek het pand huurde van De Vries Beheer. De huurprijs was vastgesteld op € 42.357,03 exclusief btw per jaar. Jess Optiek heeft in 2013 een verzoekschrift ingediend voor de benoeming van een deskundige om de huurprijs te herzien. De deskundige heeft een rapport uitgebracht, maar er ontstond een geschil over de meting van de verhuurbare vloeroppervlakte. Het hof heeft de grieven van De Vries Beheer gegrond verklaard en de deskundige opgedragen om de meting opnieuw uit te voeren, met duidelijke motivering van de keuzes in het meetproces. Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter vernietigd voor zover het de vragen aan de deskundige betreft, maar het vonnis voor het overige bekrachtigd. De kosten van het hoger beroep worden gereserveerd voor het eindvonnis.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.210.294/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 4226832)

arrest van 10 maart 2020

in de zaak van

De Vries Beheer B.V. ,

gevestigd te Weesp,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
De Vries Beheer ,

advocaat: mr. F.C. Borst, kantoorhoudende te Amsterdam,

tegen

Jess Optiek B.V. ,

gevestigd te Weesp,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
Jess Optiek ,

advocaat: mr. A.J.M. de Bruijn, kantoorhoudende te Bussum.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 22 oktober 2019 hier over.

1.2

Het verdere verloop na het tussenarrest blijkt uit het proces-verbaal van de op
20 december 2019 gehouden comparitie van partijen, waarbij Jess Optiek pleitaantekeningen heeft overgelegd.

1.3

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2. De vaststaande feiten

2.1

Het hof gaat in dit hoger beroep uit van de volgende feiten.

2.2

Van 1 januari 1992 tot 1 maart 2004 heeft de heer [A] (hierna: [A] ) het winkelpand met bovenwoning en kelder aan de [a-straat] 6 in [B] gehuurd van de heer [C] . Met ingang van 1 maart 2004 huurt Jess Optiek van De Vries Beheer dit pand samen met het winkelpand aan de [a-straat] 4 (hierna gezamenlijk te noemen: het gehuurde). Er is een schriftelijke huurovereenkomst opgesteld. [A] is directeur en enig aandeelhouder van Jess Optiek. Jess Optiek exploiteert in het gehuurde een optiekwinkel.

2.3

De huurovereenkomst gold tot 28 februari 2019. De huurprijs bedroeg op

2.4 18

18 juni 2015 € 42.357,03 exclusief btw per jaar.

2.5

[A] heeft De Vries Beheer op 8 november 2012 verzocht om verlaging van de huurprijs. De Vries Beheer is hier niet mee akkoord gegaan.

3. De procedure in eerste aanleg

3.1

Op 15 mei 2013 heeft Jess Optiek een verzoekschrift ingediend tot benoeming van

3 of 1 deskundige(n) voor het uitbrengen van een advies omtrent een nadere huurprijs ex artikel 7:304 lid 2 BW.

3.2

Bij beschikking van 11 oktober 2013 heeft de kantonrechter [D] van MVGM Bedrijfshuisvesting B.V. te Amersfoort (hierna: MVGM) tot deskundige benoemd.

3.3

Tussen MVGM en De Vries Beheer is een dispuut ontstaan over het aantal m2 verhuurbaar vloeroppervlak. De Vries Beheer heeft Hofstede CS Milieuadviseurs B.V. (hierna: Hofstede) ingeschakeld om de oppervlakte van het woon- en winkelpand te bepalen conform de NEN 2580-norm, waarbij Hofstede een groter vloeroppervlak heeft berekend dan MVGM.

3.4

In de brief van 18 maart 2015 heeft MVGM haar eindrapportage aan de rechtbank uitgebracht. Daarin staat onder meer dat MVGM tot een wettelijke huurwaarde van € 35.328,-komt waarvan € 29.508,- ziet op de commerciële ruimte op de begane grond en € 5.820,- op de beide verdiepingen, deze laatste beoordeeld als woonruimte.

3.5

In de brief van 22 mei 2015 heeft MVGM aan Jess Optiek - onder meer - het volgende bericht:

"In deze eindrapportage zijn twee onderwerpen waarover een duidelijk verschil van mening met de advocaat van de wederpartij bestaat, ter beoordeling voorgelegd aan de rechter, te weten:

1.
1. de vraag welk meetcertificaat ten grondslag moet liggen aan de huurprijsherziening;

2.
2. de vraag of al dan niet sprake is van huur van twee afzonderlijke winkels."

3.6

In de dagvaarding in eerste aanleg van 18 juni 2015 heeft Jess Optiek gevorderd dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van 15 mei 2013 wordt vastgesteld op € 26.557,72 per jaar, althans € 35.328,- per jaar exclusief btw, althans een in goede justitie te bepalen huurprijs die lager is dan de huidige en dat De Vries Beheer wordt veroordeeld tot terugbetaling van wat Jess Optiek sinds 15 mei 2013 teveel aan huur heeft betaald.

3.7

Bij vonnis van 9 november 2016 heeft de kantonrechter ir. [E] van HaskoningDHV Nederland B.V. als deskundige benoemd ter beantwoording van de volgende vragen:

a. a) Hoeveel m2 bedraagt de verkoopvloeroppervlakte op de begane grond van het gehuurde ( [a-straat] 4 en 6 te [B] ), gemeten volgens de NEN 2580-norm en gemeten tot de door Jess Optiek aangebrachte voorzetwanden?

b) Hoeveel m2 bedraagt de oppervlakte van de werkplaats op de begane grond van het gehuurde, gemeten volgens de NEN 2580-norm en gemeten tot de door Jess Optiek aangebrachte voorzetwanden?

c) Zijn er nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang kunnen zijn?

3.8

De Vries Beheer heeft in een faxbericht van 19 november 2016 aan de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland verzocht tussentijds hoger beroep te mogen instellen, welk verzoek in het tussenvonnis van 30 november 2016 is gehonoreerd.

4. Het geschil in hoger beroep

De Vries Beheer vordert vernietiging van het tussenvonnis van 9 november 2016 en alsnog een onderzoek te bevelen door een deskundige ter beantwoording van de volgende vragen:

1. Hoeveel m2 verhuurbare vloeroppervlakte (VVO), gemeten conform de NEN 2580-norm, omvat de gehele de begane grond van de panden [a-straat] 2, 4, 4a, 6 en 6a met aanduiding van de vierkante meters per huisnummer en hoeveel m2 VVO omvat daarvan de door Jess Optiek gehuurde ruimten, gemeten conform de NEN 2580-norm?

2. a) Beïnvloed de aanwezigheid van de in de door Jess Optiek aangebrachte voorzetwanden de meetresultaten indien slechts tot de voorzetwanden zou worden gemeten? Zo ja, in welke mate?

b) Wat is de herleidbare dikte van de bij aanvang van de huur aan Jess Optiek
(1 maart 2004) aanwezige voorzetwanden tegen de buitengevels? Beïnvloed deze dikte de meetresultaten conform NEN 2580?

c) Wat is eventueel gebruikelijk bij de aanwezigheid van voorzetwanden?

3. Kunt U op tekening aangeven waar in het gehuurde zich constructieve wanden bevinden en welke delen van het gehuurde in uw optiek, bezien vanuit de NEN 2580-norm, als vloeroppervlak winkel- c.q. bedrijfsruimte moeten worden beschouwd en welke delen als overige verhuurbare vloeroppervlakte (overige ruimte zoals kantoor, magazijn, dienstruime, opslagruimte, sanitair, verkeersruimte)?

4. Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?

5. De beoordeling van de grieven en de vordering

ten aanzien van de ontvankelijkheid

5.1

Jess Optiek heeft - samengevat - aangevoerd dat De Vries Beheer niet-ontvankelijk moet worden verklaard nu tegen een benoeming van een deskundige op grond van artikel 194 lid 2 Rv geen hogere voorziening openstaat.

5.2

Het hoger beroep van De Vries Beheer richt zich - anders dan Jess Optiek veronderstelt - niet tegen de benoeming van de deskundige, maar betreft de omvang van het deskundigenbericht, zulks tegen het licht van het geschilpunt dat partijen verdeeld houdt, namelijk de precieze oppervlakte van het gehuurde, gemeten volgens de toepasselijke NEN 2580-norm. Dit valt niet onder de reikwijdte van het appelverbod van artikel 194 lid 2 Rv. De Vries Beheer kan daarom worden ontvangen in haar (tussentijds) hoger beroep nu de kantonrechter daartoe de mogelijkheid heeft opengesteld.

ten aanzien van het hoger beroep

5.3

De Vries Beheer heeft tegen het bestreden vonnis vier grieven gericht. Grieven 1, 2 en 4 richten zich - in de kern - tegen het oordeel van de rechtbank dat er bij de berekening van het verhuurbaar vloeroppervlak vanaf de door Jess Optiek aangebrachte voorzetwanden dient te worden gemeten en niet vanaf de casco buitenmuren. Ook voert De Vries Beheer aan dat de nieuwe deskundige het verhuurbaar vloeroppervlak conform de NEN 2580-norm dient te meten. Grief 3 richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de deskundige zich - in het kader van de meting ter zake van het verhuurbaar vloeroppervlak - niet zal hoeven uit te spreken over de vraag of er een constructieve muur aanwezig is tussen de werkplaats en de winkelruimte.

grieven 1, 2 en 4

5.4

De Vries Beheer stelt zich - samengevat - op het standpunt dat het gehuurde casco (dat wil zeggen: zonder de inbouw) aan Jess Optiek is verhuurd. De later door Jess Optiek aangebrachte voorzetwanden en aftimmeringen met lambrisering en inbouwkasten kunnen (en mogen) niet van het verhuurbaar vloeroppervlak worden afgetrokken. De deskundige moet slechts conform de NEN 2580-norm meten en niet vanaf de door Jess Optiek aangebrachte voorzetwanden.

5.5

Jess Optiek is van mening dat de oude - door De Vries Beheer aangebrachte - voorzetwanden onderdeel uitmaakten van het gehuurde en functioneel waren. De oppervlakte tussen deze voorzetwanden en de buitenmuur kan daarom niet worden meegenomen bij de berekening van het verhuurbare vloeroppervlak. De door Jess Optiek aangebrachte inbouwkasten hebben als achterwand de nieuwe voorzetwanden. Jess Optiek stelt slechts de oude voorzetwanden te hebben vervangen door nieuwe voorzetwanden. De kantonrechter heeft dan ook terecht overwogen dat de nieuwe meting - conform de NEN 2580-norm - moet plaatsvinden vanaf de voorzetwand en niet vanaf de buitenmuur.

5.6

Het hof neemt het volgende in aanmerking. Vast staat dat er bij de aanvang van de huur voorzetwanden in het gehuurde zaten. Onduidelijk is of de nieuwe - door Jess Optiek aangebrachte - voorzetwanden op dezelfde plek zijn geplaatst als de oude voorzetwanden. In ieder geval - zo is ter zitting van het hof gebleken - staat niet (meer) ter discussie dat de deskundige
niet dient te meten vanaf de voor- of zichtkant van de inbouwkast, die tegen de (nieuwe) voorzetwand is aangebracht. Voorts is tussen partijen niet in geschil dat de nieuwe deskundige moet meten conform de NEN 2580-norm.

5.7

Nu niet in geschil is dat de deskundige conform de NEN 2580-norm dient te meten, zal het hof de vraagstelling daarop aanpassen. De deskundige dient thans te beantwoorden hoeveel m2 verhuurbaar vloeroppervlakte er in het gehuurde is conform de NEN 2580-norm. De deskundige dient hierbij de door hem genomen keuzes in het meetproces - zoals de keus of hij vanaf de nieuwe voorzetwanden zal meten of (indien dat vast te stellen is) vanaf de oude voorzetwanden of vanaf de buitenmuur - duidelijk in zijn rapport te motiveren. Het hof zal hierbij voorbijgaan aan de door De Vries Beheer op dit punt voorgestelde vragen, nu deze vragen er mede op zien om een verhuurbaar vloeroppervlak op te meten voor meer panden dan de panden die Jess Optiek van De Vries Beheer huurt. Het hof zal zich bij de vraagstelling thans beperken tot de door Jess Optiek gehuurde panden. Gelet op het voorgaande slagen in zoverre de grieven 1, 2 en 4.

grief 3

5.8

Ten aanzien van grief 3 voert De Vries Beheer - kort gezegd - aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de deskundige niet zal worden verzocht zich uit te spreken over de vraag of er een constructieve muur aanwezig is tussen de werkplaats en de winkelruimte, nu dit ook deel uitmaakt van het correct uitvoeren van een meting conform de NEN 2850-norm. Daarbij is haar stelling dat MVGM naar aanleiding van de constructieve muur geen procentuele korting had mogen hanteren op het aantal m2 werkplaats - anders dan de kantonrechter overweegt - niet tardief, nog daargelaten dat de herstelfunctie van het hoger beroep meebrengt dat dit punt in hoger beroep alsnog naar voren mag worden gebracht.

5.9

Het hof is van oordeel dat de door de kantonrechter benoemde deskundige conform de NEN 2580-norm zal moeten bepalen of er al dan niet sprake is van een constructieve muur en zal moeten motiveren of dit gegeven al dan niet van invloed is op het bepalen van het aantal m2 verhuurbaar vloeroppervlak en zo ja, in hoeverre. Grief 3 slaagt eveneens.

6. De slotsom

6.1

De grieven slagen, zodat het vonnis van 9 november 2016 moet worden vernietigd, voor zover dit ziet op de aan de deskundige geformuleerde vragen zoals verwoord in rechtsoverweging 3.1 van dat vonnis.

6.2

De deskundige zal een meting conform de NEN 2580-norm dienen te verrichten en naar aanleiding hiervan antwoord dienen te geven op de volgende vragen:

a. a) Hoeveel m2 bedraagt de verkoopvloeroppervlakte op de begane grond van het gehuurde ( [a-straat] 4 en 6 te [B] ), gemeten volgens de NEN 2580-norm? Wilt u daarbij uw keuzes over het meten vanaf de nieuwe dan wel de plaats van de oude voorzetwanden - indien vast te stellen - dan wel de buitengevel duidelijk motiveren?

b) Hoeveel m2 bedraagt de oppervlakte van de werkplaats op de begane grond van het gehuurde, gemeten volgens de NEN 2580-norm? Wilt u ook in dit geval uw keuzes betreffende het meetproces duidelijk motiveren? Wilt u daarbij ook ingaan op de vraag of sprake is van een constructieve tussenmuur en de gevolgen daarvan voor de meting?

c) Zijn er nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang kunnen zijn?

6.3

De kosten van het onderhavige appel zullen op de voet van artikel 237 lid 2 Rv worden gereserveerd. De rechtbank dient daarop bij eindvonnis te beslissen. De verschotten in hoger beroep bedragen aan de zijde van De Vries Beheer € 796,42 en aan de zijde van Jess Optiek € 716,-.

7. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, van 9 november 2016 ten aanzien van de in rechtsoverweging 3.1 geformuleerde vragen aan de deskundige en in zoverre opnieuw recht doende verzoekt de deskundige antwoord te geven op de hiervoor onder 6.2 genoemde vragen;

bekrachtigt het vonnis voor het overige;

verwijst de zaak naar de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, in de stand van het geding waarin dit zich bevindt;

reserveert de kosten van het onderhavige hoger beroep totdat het eindvonnis wordt gewezen.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. W.P.M. ter Berg en mr. W.F. Boele en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op
10 maart 2020.