Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Locatie Arnhem
nummer 18/00451
uitspraakdatum
: 15 april 2020
: 15 april 2020
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Almere(hierna: de heffingsambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 9 april 2018, nummer UTR 17/2773, in het geding tussen de heffingsambtenaar en
[X] B.V. te [Z](hierna: belanghebbende)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [A] per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het jaar 2017 vastgesteld op € 743.000. Tegelijk met deze beschikking is door de heffingsambtenaar aan belanghebbende voorts een aanslag in de onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2017 opgelegd.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 11 maart 2020. Daarbij zijn verschenen en gehoord: mr. [B] als de gemachtigde van belanghebbende alsmede – namens de heffingsambtenaar – mr. [C] , vergezeld van [D] , taxateur.
1.6.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaresse van de onderhavige onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [A] . De onroerende zaak is in 1993 gebouwd en is in gebruik als kantoorpand. De perceeloppervlakte bedraagt 1.266 m2. De bruto vloeroppervlakte beloopt 1.167 m2.
2.2.
De onroerende zaak is met ingang van 1 maart 2005 verhuurd aan de horecabond van de [E] voor een aanvangshuursom van € 138.000 per jaar. De looptijd van het huurcontract was tien jaar met een optie tot verlenging van vijf jaar. Van deze optie is door partijen gebruik gemaakt. Per 9 mei 2018 bedroeg de huursom € 159.914 per jaar.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het jaar 2017 vastgesteld op € 743.000. Daartegen heeft belanghebbende vergeefs bezwaar aangetekend.
2.4.
De Rechtbank heeft het daartegen ingestelde beroep van belanghebbende echter gegrond verklaard. De Rechtbank heeft de WOZ-waarde van het onderhavige kantoorpand per waardepeildatum 1 januari 2016 in goede justitie vastgesteld op € 653.000. Daarbij is de Rechtbank ervan uitgegaan dat het kantoorpand al ruim tien jaar niet is verhuurd. De Rechtbank heeft aan belanghebbende een proceskostenvergoeding toegekend van € 1.500 en een vergoeding van het griffierecht van € 333.
2.5.
De heffingsambtenaar heeft hoger beroep aangetekend tegen de uitspraak van de Rechtbank.
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum.
3.2.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 743.000. Belanghebbende verenigt zich met de door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 653.000.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde, ook in hoger beroep bepleite waarde gemotiveerd betwist, rust in eerste instantie op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat deze aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is.
4.2.
De heffingsambtenaar heeft daartoe verwezen naar een door hem in de procedure bij de Rechtbank overgelegd taxatierapport dat door taxateur [D] RT op 10 augustus 2017 is opgemaakt. Daarin is op basis van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode een waarde aan de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 toegekend van € 743.000. Voorts heeft de heffingsambtenaar gewezen op een door hem in hoger beroep overgelegd formulier ‘Vragenblad huurinformatie niet-woningen’ van 9 mei 2018 waarin onder meer de in onderdeel 2.2 van deze uitspraak vermelde gegevens zijn opgenomen. Het eigen huurcijfer van het kantoorpand ondersteunt, aldus de heffingsambtenaar, het standpunt dat de waarde per 1 januari 2016 niet te hoog is vastgesteld.
4.3.
In hoger beroep is niet in geschil dat - anders dan waarvan de Rechtbank is uitgegaan - de onderhavige onroerende zaak in ieder geval van 1 maart 2005 tot medio 2018 verhuurd is geweest aan de horecabond van de [E] . Niettemin is de tussen belanghebbende en de horecabond van de [E] overeengekomen huursom naar het oordeel van het Hof in deze procedure niet bruikbaar ter onderbouwing van het standpunt dat de vastgestelde waarde per waardepeildatum niet te hoog is. Redengevend daarvoor is naar het oordeel van het Hof dat de initiële huursom van € 138.000 begin 2005, derhalve zeer ver gelegen van de onderhavige waardepeildatum, is overeengekomen en dat bij de verlenging van het huurcontract per 1 maart 2015 op basis van de in het huurcontract opgenomen optie tot verlenging niet – naar belanghebbende onweersproken heeft gesteld – opnieuw is onderhandeld tussen de betrokken partijen. Gelet hierop moet ervan worden uitgegaan dat de door de horecabond van de [E] omstreeks de waardepeildatum betaalde huur is gebaseerd op indexatie van de in 2005 overeengekomen huursom. Daardoor kan niet worden gezegd dat de door de horecabond van de [E] omstreeks de waardepeildatum betaalde huursom strookt met een huursom voor het kantoorpand die door zakelijk handelende onafhankelijke partijen omstreeks de waardepeildatum zou zijn overeengekomen.
4.4.
In het taxatierapport heeft de taxateur een huurwaarde van € 85 per m2 toegekend aan de onroerende zaak. Zij heeft zich daarbij onder meer gebaseerd op de voor de kantoorpanden [a-straat 3] en [a-straat 5] afgesloten huurcontracten ( [a-straat 3] : bouwjaar 2001; bruto vloeroppervlakte 2312 m2; huurcontract per 10 februari 2015 voor € 227.945 per jaar; € 99 per m2 en [a-straat 5] : bouwjaar 2002; bruto vloeroppervlakte 556 m2; huurcontract per 15 januari 2015 voor € 46.740 per jaar; huurwaarde per m2 € 84). Gelet op de niet ver van de waardepeildatum gesloten huurcontracten van deze kantoorpanden, die naar het oordeel van het Hof - zeker qua ligging - goed vergelijkbaar zijn met het onderhavige kantoorpand, acht het Hof de heffingsambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat de in aanmerking genomen huurwaarde van € 85 per m2 voor het onderhavige kantoorpand niet te hoog is.
4.5.
Dat ligt echter anders voor de door de taxateur gehanteerde kapitalisatieactor van 7,5. Gelijk de Rechtbank heeft geoordeeld, is door de taxateur niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze deze kapitalisatiefactor tot stand is gekomen. Nu een nadere toelichting daarop ontbreekt, moet worden geconcludeerd dat de heffingsambtenaar in zoverre niet in zijn bewijslast is geslaagd.
4.6.
Belanghebbende heeft in deze procedure, naar haar gemachtigde ter zitting desgevraagd heeft bevestigd, slechts volstaan met het twijfel zaaien omtrent de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Daarin is zij, zoals volgt uit het hiervoor overwogene, geslaagd. Zij heeft echter zelf geen enkel deugdelijk bewijs bijgebracht op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat zij erin is geslaagd de door haar bepleite waarde van € 653.000 aannemelijk te maken. Belanghebbende is derhalve evenmin erin geslaagd te voldoen aan de op haar rustende bewijslast.
4.7.
Daarom zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en aan bewijs hebben aangedragen en in aanmerking genomen dat – anders dan waarvan de Rechtbank is uitgegaan – geen sprake is van leegstand, zal het Hof de gezochte WOZ-waarde voor het onderhavige kantoorpand per waardepeildatum 1 januari 2016 nader bepalen op € 720.000.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep van de heffingsambtenaar (ten dele) gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
De omstandigheid dat de heffingsambtenaar in hoger beroep slechts ten dele in het gelijk wordt gesteld, brengt met zich dat belanghebbende voor het hoger beroep recht heeft op een vergoeding van de proceskosten. Zij is in haar verweer immers ook gedeeltelijk in het gelijk gesteld. Het Hof stelt, overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht, de vergoeding voor de kosten van in hoger beroep beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op een bedrag van € 1.050 (2 punten voor proceshandelingen x € 525). Opmerking verdient dat de Rechtbank belanghebbende reeds een vergoeding van het griffierecht en de proceskosten voor de fase van bezwaar en beroep heeft toegekend. Het Hof laat die beslissingen in stand.
6.Beslissing
Het Hof:
- Vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht;
- Verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond;
- Vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- Vermindert de vastgestelde waarde per waardepeildatum 1 januari 2016 tot € 720.000;
- Vermindert de aanslag OZB 2017 dienovereenkomstig, en
- Veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende voor het hoger beroep, vastgesteld op € 1.050.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. M.G.J.M. van Kempen en mr. I. Linssen, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De griffier is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 april 2020
De voorzitter,
(R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 april 2020.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.