Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.255.405
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht 424855)
arrest van 14 april 2020
in de zaak van
de naamloze vennootschap
de Volksbank N.V.,
gevestigd te Utrecht,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
de Volksbank,
de Volksbank,
advocaat: mr. M.H. Berrevoets,
tegen:
de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Challenge Vastgoed B.V.,
gevestigd te Apeldoorn,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna:
Challenge,
Challenge,
advocaat: mr. H.P. de Lange.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 18 januari 2017, 1 november 2017 en 17 oktober 2018 die de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 10 december 2018,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord,
- de akte van de Volksbank,
- de antwoordakte van Challenge.
2.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest ingediend en heeft het hof arrest bepaald.
3.De vaststaande feiten
In rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.10) van het vonnis van 1 november 2017 heeft de rechtbank een aantal in deze zaak vaststaande feiten weergegeven. Hierover bestaat geen geschil zodat ook het hof zal uitgaan van die feiten.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1
Het gaat in deze zaak om het volgende.
De Volksbank heeft als hypotheekhouder een woning aan de [a-straat 1] te [A] (hierna: de woning) executoriaal verkocht. Voorafgaand aan de geplande veiling heeft de Volksbank een taxatie aan de woning laten uitvoeren. In het taxatierapport van 25 augustus 2015 wordt vermeld dat zeer recent in de woning een hennepplantage door de politie is ontmanteld. De woning is getaxeerd op € 205.000 vrij van huur. In de veilingadvertentie wordt de woning omschreven als "geschakelde monumentale stadswoning" en wordt melding gemaakt van het ingeroepen huurbeding en de veroordeling van de huurder tot ontruiming door de voorzieningenrechter. Verder wordt vermeld dat het om een rijksmonument gaat. Er wordt geen melding gemaakt van de recent ontmantelde hennepplantage in de woning. Op de veiling zijn algemene en bijzondere veilingvoorwaarden van toepassing. Voorafgaand aan de veiling zijn geïnteresseerden in de gelegenheid gesteld een onderhands bod uit te brengen. Challenge is een professionele vastgoedhandelaar. Zij heeft op 4 januari 2016 een bod uitgebracht van € 221.600. Zij heeft getracht voorafgaand aan haar bod de woning van binnen te bekijken maar dat was niet mogelijk. Het bod van Challenge is aanvaard en de aldus tot stand gekomen koopovereenkomst is op de voet van artikel 3:368 lid 2 BW Pro door de voorzieningenrechter goedgekeurd. Vervolgens is de woning op 11 april 2016 aan Challenge geleverd. Challenge heeft daarna vastgesteld dat in de woning recent een hennepplantage was ontmanteld. Volgens Challenge heeft de woning daardoor een lagere waarde dan zij had verwacht. Zij stelt dat de Volksbank haar voorafgaand aan de koop had moeten informeren over de recente ontruiming van de hennepplantage. Als Challenge dat zou hebben geweten dan zou zij naar haar zeggen een lager bod hebben uitgebracht. Zij beroept zich (primair) op dwaling door schending van de mededelingsplicht (artikel 6: 228 lid 1 sub b BW) en verlangt opheffing van het nadeel (artikel 6:230 BW Pro).
4.2
De rechtbank heeft in het bestreden tussenvonnis van 1 november 2017 Challenge toegelaten te bewijzen dat de (ontmanteling van de) hennepkwekerij een nadelige invloed heeft gehad op de waarde van de woning en zo ja in welke mate. Na getuigenverhoren heeft de rechtbank in het bestreden eindvonnis van 17 oktober 2018 geoordeeld dat de ontmanteling van de hennepplantage tot een bedrag van € 33.240,- een nadelige invloed heeft gehad op de waarde van de woning en dat de Volksbank een op haar rustende mededelingsplicht heeft geschonden door in de verkoopinformatie niets te vermelden over de haar bekende recente ontmanteling van de hennepkwekerij in de woning. De rechtbank heeft het bedrag van € 33.240,-vermeerderd met rente en kosten toegewezen.
4.3
Tegen het vonnis van 1 november 2017 zijn geen grieven aangevoerd. De Volksbank zal daarom in haar beroep tegen dan vonnis niet-ontvankelijk worden verklaard.
4.4
De Volksbank komt met drie grieven op tegen het eindvonnis. De derde grief heeft geen zelfstandige betekenis. De eerste twee zal het hof gezamenlijk bespreken.
De Volksbank stelt zich op het standpunt dat zij in de veilingadvertentie niet hoefde te vermelden dat in de woning een hennepkwekerij was ontmanteld omdat uit het taxatierapport van 25 augustus 2015 blijkt dat de hennepkwekerij niet van invloed is geweest op de bouwkundige staat van de woning en de waarde van de woning. De Volksbank doelt op het feit dat in het taxatierapport onder I de vraag of gebreken zijn waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden ontkennend is beantwoord. Daarnaast wordt de vraag of de te verwachten kosten voor herstel van achterstallig onderhoud meer zullen bedragen dan 10% van de marktwaarde ontkennend beantwoord, evenals de vraag of er aanleiding is voor nader (bouwkundig) onderzoek. Volgens de Volksbank is het taxatierapport in deze het enige objectieve bewijsmiddel omdat de taxateur de woning van binnen heeft gezien voorafgaand aan het bod door Challenge. De door Challenge voorgebrachte getuigen hebben geen van allen de woning vóór de levering en vóór het uitbrengen van het bod van binnen gezien. De rechtbank had dan ook op hun verklaringen niet haar oordeel kunnen baseren dat de woning een waardedaling heeft ondergaan door de hennepkwekerij.
4.5
Daarnaast stelt de Volksbank dat zij niet wist wat de bedoeling van Challenge met de woning was. Volgens de Volksbank komt het vaak voor dat een professionele vastgoedhandelaar besluit het object te moderniseren. In het verlengde van het voorgaande meent de Volksbank dat Challenge hoe dan ook (het hof begrijpt: als zij bekend was geweest met de hennepkwekerij) een gelijk bod op het object had uitgebracht. Verder stelt de Volksbank dat Challenge als professioneel vastgoedhandelaar bewust een risico heeft genomen. Zij heeft het object voordat zij een bod uitbracht en tot het moment van levering van het object niet van binnen kunnen bezichtigen. In het kader van haar onderzoeksplicht had Challenge aan de Volksbank kunnen vragen om de foto’s uit het taxatierapport te mogen ontvangen. Dat deed Challenge niet. Daarnaast is het een feit van algemene bekendheid dat er meer en meer hennepkwekerijen zijn. Challenge had daar ook in dit geval rekening mee behoren, althans kunnen houden, aldus de Volksbank. Ten slotte beroept de Volksbank zich op artikel 5.2 van de algemene veilingvoorwaarden waarin is bepaald dat levering van het object plaatsvindt in de feitelijke toestand waarin het zich op het moment van de levering blijkt te bevinden ook indien die feitelijke toestand afwijkt van die ten tijde van de veiling. Daarnaast beroept de Volksbank zich op artikel 5.3 van de algemene veilingvoorwaarden waarin is bepaald dat de bank niet instaat voor de afwezigheid van materiële en/of immateriële gebreken in en/of aan het object.
4.6
Het hof stelt voorop dat sprake is van executoriale verkoop op de voet van artikel 3:268 lid 2 BW Pro. Een executant is over het algemeen minder bekend is met de eigenschappen van het te verkopen object dan de eigenaar. Op grond van artikel 7:19 lid 2 BW Pro kan dan ook bij verkoop krachtens parate executie de koper (niet-consument) er zich niet op beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, tenzij de verkoper dat wist. Hierop sluit aan het bepaalde in artikelen 5.2 en 5.3 van de veilingvoorwaarden, waarop de Volksbank zich beroept. Op zichzelf zijn deze bepalingen niet van toepassing omdat geen beroep wordt gedaan op non-conformiteit maar op dwaling. De achterliggende ratio blijft echter hetzelfde. Zo zal bij wederzijdse dwaling bij executieverkoop de dwaling eerder voor rekening van de koper komen (artikel 6:228 lid 2 BW Pro). Maar als de executieverkoper iets wist wat hij aan de koper had moeten meedelen en daarover zwijgt dan kan deze op grond van artikel 6:228 lid 1 onder Pro b BW met succes een beroep doen op dwaling.
4.7
In het voorliggende geval is het zo dat de Volksbank voorafgaand aan de verkoop een taxatierapport heeft laten maken. Op grond van de inhoud daarvan wist zij dat in de woning zeer recent een hennepplantage was ontmanteld. Het is een feit van algemene bekendheid dat de recente aanwezigheid van een hennepplantage in een woning de waarde van die woning over het algemeen niet ten goede komt. Diverse factoren zoals slecht onderhoud, verwaarloosde woonfunctie, gerommel met elektra, bouwkundige aanpassingen en het 'besmet' zijn van de woning in de omgeving kunnen daaraan ten grondslag liggen. Voor een verkoper van een zodanige woning is dan ook zonder meer kenbaar dat de recente aanwezigheid van een hennepkwekerij in objectieve zin voor een geïnteresseerde koper van belang is. Anders dan de Volksbank stelt, valt uit het taxatierapport niet af te leiden dat in dit geval de recente aanwezigheid van een hennepkwekerij in de woning niet van nadelige invloed is geweest op de waarde van de woning. Het enkele feit dat de taxateur in zijn summiere rapport de vragen onder I ontkennend heeft beantwoord (door het plaatsen van een kruisje bij 'Nee'), sluit geenszins uit dat de recente aanwezigheid van de hennepkwekerij in de woning een waarde drukkend effect heeft gehad. Bovendien komt een eventuele fout aan de zijde van de taxateur door onvoldoende melding van dat waardedrukkend effect te maken, in de verhouding de Volksbank/Challenge voor rekening van de Volksbank. Het hof is op grond van het voorgaande van oordeel dat de Volksbank aan de geïnteresseerde kopers, waaronder Challenge, voorafgaand aan de koop had moeten meedelen dat recent in de woning een hennepkwekerij was ontmanteld. De Volksbank heeft ook niet (voldoende) betwist de stelling van Challenge dat het bij vastgoedveilingen gangbaar is deze informatie (de recente aanwezigheid van een hennepkwekerij) in de veilinginformatie te vermelden. Het enkele gegeven dat de Volksbank niet wist wat Challenge na de koop met de woning van plan was, ontsloeg haar niet van de hiervoor bedoelde mededelingsplicht. Hetzelfde geldt voor de door Volksbank genoemde omstandigheden dat "er meer en meer hennepkwekerijen zijn" en Challenge daarmee rekening had kunnen houden.
4.8
Voor zover de Volksbank aan Challenge het verwijt maakt dat zij is tekortgeschoten in haar onderzoeksplicht en bewust een risico heeft genomen, doet dat aan het voorgaande niet af. Challenge heeft getracht de woning voorafgaand aan de koop van binnen te bezichtigen maar werd daartoe niet in staat gesteld. Dat zij de foto's uit het taxatierapport had kunnen opvragen is kennelijk gebaseerd op de aanname dat Challenge wist dat er een taxatierapport was, maar feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat dit zo was zijn gesteld noch gebleken, zodat het hof daaraan voorbijgaat. Voor zover Challenge al is tekortgeschoten in haar onderzoeksplicht, leidt dat bovendien niet tot een ander oordeel. Volgens vaste rechtspraak gaat in de regel de mededelingsplicht van de verkoper boven de onderzoeksplicht van de koper. Het hof ziet in de feiten en omstandigheden van dit geval geen reden om in deze zaak hiervan af te wijken.
4.9
De rechtbank heeft overwogen dat als Challenge ten tijde van het uitbrengen van haar bod op de hoogte zou zijn geweest van de recente ontmanteling van de hennepkwekerij zij 15% minder zou hebben geboden dan haar bod van € 221.600. Het bod zou met een voldoende mate van waarschijnlijkheid zijn uitgekomen op ongeveer € 188.360 en voldoende aannemelijk is dat de Volksbank het met 15% verminderde bod van Challenge zou hebben geaccepteerd, aldus de rechtbank. Het vorenstaande bracht de rechtbank tot de conclusie dat het door Challenge geleden nadeel naar redelijkheid en billijkheid is te begroten op het verschil tussen beide hiervoor genoemde bedragen, te weten € 33.240. Het hof leest in de grieven van de Volksbank (naast haar hiervoor al verworpen stellingen) geen althans onvoldoende onderbouwde bezwaren tegen deze overwegingen. Haar verweer dat Challenge bij bekendheid met de hennepplantage een gelijk bod zou hebben uitgebracht, acht het hof in het licht van het voorgaande niet voldoende gemotiveerd. Het enkele feit dat het taxatierapport van 25 augustus 2015 tot stand is gekomen door een onafhankelijke taxateur die uit eigen waarneming heeft verklaard over de toestand van de woning voorafgaand aan de veiling vormt voor die stelling geen genoegzame onderbouwing.
4.1
Het bewijsaanbod van de Volksbank (om Dhr [B] , opsteller van het taxatierapport van 25 augustus 2015 te horen over de inhoud en totstandkoming daarvan), passeert het hof bij gebrek aan belang. Een verklaring over de inhoud en totstandkoming van het rapport kan immers niet afdoen aan het voorgaande oordeel dat de Volksbank haar mededelingsplicht heeft geschonden.
5.De slotsom
5.1
De grieven falen. Het hof zal het bestreden eindvonnis bekrachtigen. De Volksbank zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Die kosten worden tot op heden aan de zijde van Challenge vastgesteld als volgt:
- € 1.978,- griffierecht;
- € 2.086,50 (1 ½ punt x appeltarief III ad € 1.391,- per punt) aan salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief.
5.2
De nakosten zullen als niet weersproken worden toegewezen.
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verklaart de Volksbank niet-ontvankelijk in het beroep tegen het vonnis van 1 november 2017 van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht;
bekrachtigt het vonnis van 17 oktober 2018 van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht;
veroordeelt de Volksbank in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van Challenge tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 1.978,- aan verschotten en € 2.086,50 aan salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief;
veroordeelt de Volksbank in de nakosten, begroot op € 157,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- in geval de Volksbank niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. C.G. ter Veer, mr. L. Janse en mr. S.M. Evers en is ondertekend door de rolraadsheer en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 april 2020.