Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof: 200.247.887
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht: NL17.13330)
arrest van 14 juli 2020
in de zaak van
de naamloze vennootschap
F. Van Lanschot Bankiers N.V.,
gevestigd te 's-Hertogenbosch,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: Van Lanschot,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [A] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: verweerder,
hierna: [de makelaar] ,
advocaat: mr. H. Lebbing.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het arrest van 20 november 2018 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
- het proces-verbaal van de op 8 februari 2019 gehouden comparitie van partijen;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord tevens houdende memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep met producties;
- de memorie van antwoord in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep met producties;
- de akte uitlating producties.
1.2
Vervolgens hebben partijen (aanvullend) de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.De feiten
2.1
Het hof gaat uit van de feiten die de rechtbank in het vonnis van 27 juni 2018 (hierna: het vonnis) onder 2.1 tot en met 2.6 heeft vastgesteld. Daarnaast gaat het hof uit van het volgende.
2.2
In het arrest van 5 maart 2019 heeft het hof Arnhem-Leeuwarden (locatie Arnhem) (zaaknummer 200.219.619) het vonnis van 26 april 2017 in de zaak tussen de heer [B] en mevrouw [C] (hierna: [B] en [C] ) en [de makelaar] bekrachtigd. Het hof heeft de vordering van [B] en [C] afgewezen op grond van artikel 6:89 BW Pro, terwijl de rechtbank had geoordeeld dat [de makelaar] geen beroepsfout had gemaakt en op die grond de vordering van [B] en [C] had afgewezen.
3.De verdere beoordeling van het geschil in hoger beroep
3.1
Het gaat in deze zaak kort gezegd over het volgende. [de makelaar] heeft in 2004, destijds in zijn functie van makelaar, in opdracht van [B] en [C] de toen door hen sinds 1989 gehuurde woning aan de [a-straat 1] te [A] (hierna: de woning) getaxeerd. [B] en [C] wilden inzicht in de waarde van het object verkrijgen met het oog op het verkrijgen van een hypothecaire geldlening voor de aankoop van de woning. In het taxatierapport van 15 juni 2004 (hierna: het taxatierapport) heeft [de makelaar] onder het kopje "Omgeving" de vraag of de taxateur omgevingsfactoren heeft waargenomen die de toekomstige waarde-ontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden, zoals planologische ontwikkelingen, met "nee" beantwoord. Onder het kopje "M. publiekrechtelijke aspecten" heeft [de makelaar] onder meer ingevuld dat het object bestemd is voor het gebruik "wonen", dat "gemeentelijke bepalingen" de vestigingseisen en/of gebruiks- en/of verkoopbelemmerende aspecten bepalen, en dat er "geen bijzonderheden" zijn met betrekking tot de toekomstige planologische ontwikkelingen. [de makelaar] heeft het object getaxeerd op € 650.000 bij onderhandse verkoop en op € 575.000 bij executie. [B] en [C] hebben als koopprijs voor de woning € 315.000 betaald.
Op basis van het taxatierapport heeft Van Lanschot op 7 juni 2005 aan [B] en [C] een hypothecaire geldlening van € 450.000 verstrekt.
Vanaf 2010 heeft de eigenaresse van een naburig erf aan de Gemeente verzocht handhavend op te treden tegen het gebruik van de woning wegens strijd met het bestemmingsplan. Op grond van het destijds geldende bestemmingsplan was de bestemming van het perceel "multifunctioneel bos zonder bebouwingsmogelijkheden". De Gemeente heeft dit verzoek afgewezen en in 2013 een nieuw bestemmingsplan ter inzage gelegd waarin het onderhavige perceel de bestemming ‘wonen’ kreeg, waarmee de bewoning zou worden gelegaliseerd. In een procedure bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State is het beroep tegen dit plandeel gegrond verklaard en is dit plandeel vernietigd, waardoor de bestemming van het perceel ongewijzigd bleef. Na een nieuw handhavingsverzoek heeft de Gemeente bij besluit van 24 november 2015 een last onder dwangsom opgelegd om, samengevat, het gebruik van de woning vóór 1 juni 2016 te staken en bepaalde voorzieningen en bouwwerken te verwijderen, tegen welk besluit [B] en [C] vergeefs rechtsmiddelen hebben ingesteld. Van Lanschot heeft in oktober 2016 het krediet opgezegd, omdat [B] en [C] niet meer aan hun financiële verplichtingen konden voldoen. Hierdoor werd de geldlening direct opeisbaar.
3.2
Van Lanschot heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd om voor recht te verklaren dat [de makelaar] jegens haar zijn zorgplicht heeft geschonden, dan wel onzorgvuldig of onrechtmatig heeft gehandeld, door het opstellen en verstrekken van een onvolledig of onjuist of op nalatige wijze tot stand gekomen taxatierapport, om [de makelaar] te veroordelen tot vergoeding van de door haar als gevolg van dit handelen geleden en nog te lijden schade, vermeerderd met rente, en op te maken bij staat, en om [de makelaar] te veroordelen in de kosten van het geding. De rechtbank heeft geoordeeld dat [de makelaar] bij het opstellen van het taxatierapport niet als een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur heeft gehandeld door hetgeen hij over de bestemming van het object heeft opgenomen. De rechtbank is vervolgens tot het oordeel gekomen dat [de makelaar] niet aansprakelijk is voor de door Van Lanschot geleden schade omdat [de makelaar] het causaal verband tussen de fout en de gevorderde schade heeft betwist en Van Lanschot daar onvoldoende tegenover heeft gesteld om aan te kunnen nemen dat haar positie anders zou zijn geweest indien wel alle relevante gegevens in het taxatierapport zouden zijn vermeld. De rechtbank heeft voor recht verklaard dat [de makelaar] bij het opstellen van het taxatierapport zijn zorgplicht heeft geschonden, de overige vorderingen van Van Lanschot afgewezen en de kosten tussen partijen gecompenseerd.
3.3
Van Lanschot is in principaal hoger beroep met vijf grieven tegen het vonnis van 27 juni 2018 opgekomen, terwijl [de makelaar] in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep drie grieven heeft opgeworpen. Zoals hierna zal blijken, wordt aan de voorwaarde waaronder het incidenteel hoger beroep is ingesteld (dat een of meer grieven in het principaal hoger beroep slagen) voldaan. Het hof ziet aanleiding om eerst de grieven in het incidenteel hoger beroep te beoordelen, omdat deze doorwerken bij de behandeling van het principaal hoger beroep.
Incidenteel hoger beroep
3.4
In de eerste grief stelt [de makelaar] aan de orde dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat zij niet gebonden is aan het vonnis van 26 april 2017 in de procedure tussen [B] en [C] en [de makelaar] , waarin is geoordeeld dat [de makelaar] ten opzichte van [B] en [C] geen beroepsfout heeft gemaakt (zie onder 2.2). Dit vonnis is door het hof bekrachtigd. Onder verwijzing naar de "schakeljurisprudentie" en de annotatie bij het arrest van de Hoge Raad van 14 juli 2017 (ECLI:NL:HR:2017:1355, NJ 2017, 364) stelt [de makelaar] zich op het standpunt dat nu vaststaat dat hij niet ten opzichte van [B] en [C] toerekenbaar is tekortgeschoten, geen sprake kan zijn van een onrechtmatige daad van [de makelaar] jegens Van Lanschot. Van Lanschot heeft de grief gemotiveerd weersproken. Volgens haar volgt juist uit het aangehaalde arrest van de Hoge Raad dat niet mede is vereist dat de aangesproken partij, hier: [de makelaar] , is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst waarbij hij partij is en waarmee de belangen van de derde, hier: Van Lanschot, zijn verbonden.
3.5
Het hof overweegt als volgt. Niet in geschil is dat de rechtbank niet gebonden is aan het inmiddels bij arrest van 5 maart 2019 van dit hof bekrachtigde vonnis van 26 april 2017, dat is gewezen tussen andere procespartijen dan in onderhavige zaak en hooguit bindende kracht heeft tussen die procespartijen(zie artikel 236 Rv Pro). Daar komt bij dat het hof het vonnis in die zaak op een andere grond heeft bekrachtigd, zodat aan het oordeel van de rechtbank in die zaak dat [de makelaar] geen beroepsfout heeft gemaakt ook daarom geen gezag van gewijsde toekomt.
Voor de beoordeling of [de makelaar] ten opzichte van Van Lanschot zijn zorgplicht heeft geschonden - zo volgt uit r.o. 3.3.2 en 3.3.3 van het hiervoor aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 14 juli 2017 - is niet mede vereist dat [de makelaar] in de uitvoering van de overeenkomst van opdracht met [B] en [C] is tekortgeschoten. Ook zonder een toerekenbare tekortkoming van [de makelaar] jegens [B] en [C] kan [de makelaar] jegens Van Lanschot, van wie de belangen nauw verbonden waren met de overeenkomst van opdracht tussen [B] en [C] en [de makelaar] , onrechtmatig hebben gehandeld. Of dit het geval is zal het hof in het kader van de tweede grief in het incidenteel hoger beroep beoordelen. Deze grief keert zich tegen het oordeel van de rechtbank dat [de makelaar] zijn zorgplicht jegens Van Lanschot heeft geschonden.
3.6
Volgens [de makelaar] heeft de rechtbank miskend dat hij wel degelijk alle relevante informatie in het taxatierapport heeft opgenomen. Volgens [de makelaar] is de discrepantie tussen het feitelijk gebruik en de formele bestemming niet van invloed op de waarde van het object vanwege het gedoogbeleid van de gemeente en het voornemen tot legalisatie. Dit zou na kennisneming van het bestemmingsplan niet anders zijn geweest, aldus [de makelaar] . Hij kan zich door het tijdsverloop niet meer herinneren of hij bij zijn bezoek aan de gemeente het bestemmingsplan heeft ingezien, maar dat was destijds wel gebruikelijk. Voor [B] en [C] was alleen de waarde van de woning van belang en er is ook geen opdracht gegeven tot onderzoek naar publiekrechtelijke vereisten voor gebruik en/of (ver)bouw. Het had op de weg gelegen van Van Lanschot om nader onderzoek te doen naar gebruiks- en/of verkoopbelemmerende bepalingen. Van Lanschot heeft de grief gemotiveerd betwist.
3.7
Het hof overweegt als volgt. Bij de beantwoording van de vraag of [de makelaar] zijn zorgplicht jegens Van Lanschot heeft geschonden, spelen alle ter zake dienende omstandigheden van het geval een rol. Vast staat dat [de makelaar] in het taxatierapport de destijds geldende bestemming ("multifunctioneel bos zonder bebouwingsmogelijkheden ") niet heeft vermeld of anderszins bij de vermelde gebruiksbestemming ("wonen") melding heeft gemaakt van mogelijke waardebeïnvloedende bijzondere lasten of beperkingen. Ook is het bestemmingsplan niet als bijlage bij het taxatierapport gevoegd terwijl dit wel als bijlage stond genoemd. Dit betekent dat [de makelaar] niet alle relevante informatie in het taxatierapport heeft opgenomen. Uit de door [de makelaar] in hoger beroep als productie 3, 4 en 6 overgelegde verklaringen van makelaars en een financieel adviseur volgt juist dat het van belang is om in een taxatierapport te vermelden dat de waardering is gebaseerd op een verwachte toekomstige wijziging van het bestemmingsplan naar wonen dan wel dat er sprake is van een jarenlange gedoogsituatie voor bewoning en de gemeente zal meewerken aan legalisering. Juist mag zijn dat [de makelaar] destijds een ambtenaar heeft geraadpleegd en dat hij op grond van informatie van deze ambtenaar begreep dat er gewoond mocht worden, maar dit laat onverlet dat [de makelaar] het niet verder heeft uitgezocht. Uit het proces-verbaal van de comparitie in hoger beroep volgt dat [de makelaar] zich niet meer kan herinneren of hij destijds met de ambtenaar over legalisering heeft gesproken, terwijl hij tijdens de comparitie bij de rechtbank heeft verklaard dat hij dacht dat die ambtenaar heeft gezegd dat de woning zou worden gelegaliseerd. Ook als dat laatste juist is, vormde dat te meer aanleiding om nader onderzoek in te stellen: dat sprake zou zijn van legalisering, betekende immers dat het gebruik kennelijk niet in overeenstemming was met de bestaande bestemming. [de makelaar] heeft dat onderzoek niet gedaan. Dat de ambtenaar [de makelaar] een foto van de bestemmingsplankaart zou hebben getoond waarop de woning was ingetekend, waaraan [de makelaar] de conclusie heeft verbonden dat de woning bestond, ontsloeg hem niet van de verplichting om onder die omstandigheden zelfstandig het bestemmingsplan te controleren. Dat het mogelijk in 2004/2005 vaker voorkwam dat in afwachting van een bestemmingsplanwijziging of verwachte legalisering bij de waardering (alvast) werd uitgegaan van een woonbestemming, maakt ook nog niet dat deze voor de waardering relevante omstandigheden niet zouden moeten worden opgenomen in een taxatierapport. Als hiervoor reeds vermeld, volgt dit ook uit de door [de makelaar] overgelegde verklaringen. Naar het oordeel van het hof heeft [de makelaar] hiermee dan ook onvoldoende gemotiveerd betwist dat hij, door geen nader onderzoek te doen naar de planologische situatie en de bestaande bestemming niet te vermelden in zijn rapport, niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur in de gegeven omstandigheden mocht worden verwacht. Dit betekent dat ook het hof van oordeel is dat [de makelaar] jegens Van Lanschot niet de op hem rustende zorgvuldigheid in acht heeft genomen en daarmee een beroepsfout heeft gemaakt. Nu de eerste twee grieven in het incidenteel hoger beroep falen, hoeft grief 3, gericht op de compensatie van de proceskosten, geen beoordeling meer. Deze bouwt immers voort op de eerste twee grieven.
Principaal hoger beroep
3.8
Van Lanschot bestrijdt met de grieven 1 tot en met 4 het oordeel van de rechtbank over, samengevat, het ontbreken van het causaal verband tussen de zorgplichtschending van [de makelaar] jegens Van Lanschot en de door Van Lanschot geleden schade. Volgens Van Lanschot is het de plicht van een taxateur om te zorgen voor een juiste waardering van verhaalsobjecten bij hypothecaire leningverstrekking. Deze norm beoogt de geldverstrekker bescherming te bieden tegen het verstrekken van leningen in hypothecair verband zonder adequaat verhaal bij uitwinning van de zekerheid. Door het schenden van deze norm heeft de schade waartegen de norm bescherming biedt zich verwezenlijkt. Volgens Van Lanschot zou zij nimmer tot verstrekking van de lening aan [B] en [C] zijn overgegaan bij een juiste waardering, die zij inschat op € 8.000 voor het perceel met de bestemming bosgrond.
3.9
Het hof heeft hiervoor geoordeeld dat [de makelaar] zijn zorgplicht jegens Van Lanschot heeft geschonden en daarmee onrechtmatig jegens Van Lanschot heeft gehandeld door geen nader onderzoek te doen naar het volgens het bestemmingsplan toegelaten gebruik van het perceel en onjuiste/onvolledige gegevens daarover op te nemen in het taxatierapport. Voor schadeplichtigheid van [de makelaar] dient tussen de onrechtmatige gedraging en de gestelde schade oorzakelijk verband te bestaan. Om te bepalen of dit het geval is moet de werkelijk bestaande situatie na de onrechtmatige gedraging vergeleken worden met de denkbeeldige situatie dat de onrechtmatige gedraging niet had plaatsgevonden.
3.1
In het onderhavige geval dient een vergelijking te worden gemaakt met de situatie dat [de makelaar] wel nader onderzoek naar het toegestane gebruik had gedaan en op basis daarvan in het taxatierapport de destijds geldende bestemming zou hebben opgenomen ("multifunctioneel bos zonder bebouwingsmogelijkheden" in plaats van "wonen"), althans in ieder geval vermeld had dat op het object niet de bestemming wonen rustte, maar dat desalniettemin al jarenlang bewoning was gedoogd en dat de gemeente bereid zou zijn om tot legalisering over te gaan.
Partijen verschillen van mening over de vraag of die vermelding in het taxatierapport tot een andere waardering had geleid. Het hof acht het niet uitgesloten dat inderdaad, zoals [de makelaar] stelt, tot eenzelfde waardering zou zijn gekomen. De stelling van Van Lanschot dat [de makelaar] de waardering op basis van de bestemming ‘bosgrond zonder bebouwingsmogelijkheden’ had moeten uitvoeren acht het hof onvoldoende onderbouwd, gezien het feit dat bewoning jarenlang door de gemeente was gedoogd en er kennelijk destijds zicht was op legalisering.
Naar het oordeel van het hof heeft Van Lanschot wel voldoende onderbouwd dat zij niet zonder meer tot hypotheekverlening van € 450.000 aan [B] en [C] zou zijn overgegaan dan wel niet zonder meer met het taxatierapport als onderbouwing van de aanvraag genoegen zou hebben genomen indien de werkelijke situatie daarin zou zijn opgenomen, maar dat zij bijvoorbeeld nader geïnformeerd had willen worden voordat zij tot verstrekking van de hypothecaire geldlening zou zijn overgegaan. Het enkele feit, zoals [de makelaar] heeft aangevoerd, dat door Van Lanschot niet de destijds geldende interne protocollen in het geding zijn gebracht op basis waarvan hypotheekaanvragen werden beoordeeld, maakt dit niet anders. Het verschil tussen "bos of wonen" als bestemming van een object is zo fundamenteel dat kennisname van deze protocollen het oordeel van het hof niet anders zal maken, gelet op de aangevoerde stellingen van Van Lanschot, waaronder de terechte stelling dat het uitgangspunt bij het verlenen van een hypothecaire lening juist is dat de geldverstrekker zich kan verhalen op het object waarop de hypotheek wordt gevestigd. Die stelling is door [de makelaar] ook niet voldoende betwist.
3.11
Dit leidt ertoe dat het hof causaal verband tussen de zorgplichtschending en (enige) schade aan de zijde van Van Lanschot aanwezig acht. Uit het voorgaande volgt ook dat het hof van oordeel is dat Van Lanschot de mogelijkheid van schade voldoende aannemelijk heeft gemaakt, zodat naar de schadestaatprocedure zal worden verwezen. Op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep dient het hof de stellingen van [de makelaar] over eigen schuld van Van Lanschot te beoordelen. Het hof is oordeel dat het debat daarover nog onvoldoende is gevoerd om hierover nu al een oordeel te vellen. Dit zal daarom in de schadestaatprocedure moeten gebeuren. Ook partijen hebben in hun processtukken aangegeven dit debat bij voorkeur in de schadestaatprocedure te willen voeren. Het hof tekent hierbij aan dat het zich heeft afgevraagd of het tot op heden gevoerde debat over eigen schuld nu al tot het oordeel moet leiden dat het aandeel van Van Lanschot in haar schade 100% bedraagt, waardoor een verwijzing naar de schadestaat overbodig zou zijn. Naar het oordeel van het hof is dat niet het geval, zodat de gevorderde verwijzing zal worden toegewezen.
4.De slotsom
4.1
De grieven in het principaal hoger beroep slagen, zodat het bestreden vonnis gedeeltelijk moet worden vernietigd. De gevorderde veroordeling tot vergoeding van de door Van Lanschot als gevolg van het handelen van [de makelaar] geleden schade, op te maken bij staat, zal worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente zal, als verder niet betwist, eveneens worden toegewezen. Hiermee slaagt ook de vijfde grief in het hoger beroep, omdat voor compensatie van kosten geen aanleiding meer bestaat. De grieven in het incidenteel hoger beroep falen.
4.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [de makelaar] in de kosten van beide instanties veroordelen.
De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Van Lanschot zullen worden vastgesteld op € 717,82 aan verschotten (€ 99,82 explootkosten en € 618 griffierecht) en op € 1.086 aan salaris advocaat (2 punten x tarief II).
De kosten voor de procedure in principaal hoger beroep aan de zijde van Van Lanschot zullen worden vastgesteld op € 824,01 aan verschotten (€ 98,01 explootkosten en € 726 griffierecht) en op € 2.148 aan salaris advocaat (2 punten x appeltarief II).
De kosten van het incidenteel hoger beroep aan de zijde van Van Lanschot zullen worden vastgesteld op € 1.074 aan salaris advocaat.
5.De beslissing
Het hof, recht doende in principaal en incidenteel hoger beroep
vernietigt het vonnis van 27 juni 2018 van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, behoudens voor zover daarbij onder 5.1 voor recht is verklaard dat [de makelaar] jegens Van Lanschot bij het opstellen van het taxatierapport van 15 juni 2004 zijn zorgplicht heeft geschonden, bekrachtigt dit vonnis in zoverre en doet voor het overige opnieuw recht;
veroordeelt [de makelaar] tot vergoeding van de door Van Lanschot geleden schade, te vermeerderen met de daarover verschuldigde wettelijke rente, als gevolg van de schending van de zorgplicht van [de makelaar] , nader op te maken bij staat;
veroordeelt [de makelaar] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van Van Lanschot wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 717,82 voor verschotten en op € 1.086 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 824.01 voor verschotten en op € 3.222 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.L. Wattel, Ch.E. Bethlem en A.S. Gratama, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2020.