Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.257.393
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 301816)
arrest van 28 juli 2020
in de zaak van
[appellante],
wonende te [A] ,
appellante in het principaal hoger beroep,
verweerster in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna: [appellante] ,
advocaat: mr. M.P.L.M. Buijsrogge,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [B] ,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
eiser in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in reconventie,
hierna: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. B. Anik.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 21 mei 2019 hier over. De bij dat arrest bepaalde comparitie van partijen is op gezamenlijk verzoek van hen niet doorgegaan.
1.2
Het verdere verloop blijkt uit:
- de memorie van grieven;
- de memorie van antwoord tevens incidenteel appel, met één productie;
- de memorie van antwoord in incidenteel appel.
1.3
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.De vaststaande feiten
2.1
Partijen hebben een affectieve relatie met elkaar gehad en vanaf 2001
samengewoond. Uit hun relatie zijn twee thans nog minderjarige kinderen geboren.
Partijen hebben geen samenlevingsovereenkomst gesloten.
2.2.
In juli, dan wel september 2014 is de relatie tussen partijen geëindigd. [appellante]
heeft de gemeenschappelijke woning van partijen aan de [a-straat] 69 te [B] (hierna: de
woning) toen verlaten. [geïntimeerde] is met de twee kinderen van partijen in de woning blijven
wonen.
2.3.
Partijen zijn gezamenlijk eigenaar van de woning. Zij hebben deze woning gekocht
voor een koopprijs van € 240.000,-. De woning is op 30 januari 2004 aan hen geleverd. Uit
de akte van levering blijkt dat [geïntimeerde] twee derde onverdeeld aandeel in de woning heeft en
[appellante] een derde onverdeeld aandeel.
2.4.
Op de woning rust een hypothecaire lening. Partijen hebben voor de aankoop van de woning in 2004 een hypotheek afgesloten van € 240.000,-. Partijen hebben in 2007 een nieuwe
hypothecaire lening gesloten. Uit de hypotheekakte van 11 september 2007 volgt dat de
hypothecaire lening € 290.000,-, bestaande uit een aflossingsvrije hypotheek van € 210.000,- en een rendementshypotheek van € 80.000,-, bedraagt en dat partijen daarvoor hoofdelijk aansprakelijk
zijn.
2.5.
In opdracht van [geïntimeerde] is de woning in maart 2016 getaxeerd door de heer [C]
van [D] Makelaardij. De marktwaarde van de woning is toen bepaald
op € 195.000,-. Daarbij is vermeld dat de waarde meer dan 15% afwijkt van soortgelijke
objecten in de directe omgeving, dat de onderhouds- en bouwkundige staat van de woning
slecht is en dat de te verwachten kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig
onderhoud meer dan 10% bedragen van de getaxeerde marktwaarde.
3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg en in hoger beroep
3.1
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg (in conventie) – samengevat – gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de financiële afwikkeling van de beëindiging van de samenleving tussen partijen
uit te spreken op de wijze zoals in de dagvaarding onder 4 tot en met 14 omschreven,
II. [appellante] te veroordelen om op eerste verzoek van [geïntimeerde] haar medewerking te
verlenen aan de overdracht van haar aandeel in de woning aan hem, met machtiging van
[geïntimeerde] om het te wijzen vonnis in de plaats te doen stellen van de benodigde
wilsverklaring van [appellante] , indien zij niet binnen vier weken na betekening van het te
wijzen vonnis daaraan uitvoering geeft,
III. [appellante] te veroordelen om op eerste verzoek van [geïntimeerde] haar medewerking te
verlenen om de tenaamstelling van de hypothecaire lening te wijzigen in die zin dat
[appellante] niet langer op de hypotheekakte zal worden vermeld, met machtiging van [geïntimeerde]
om het te wijzen vonnis in de plaats te doen stellen van de benodigde wilsverklaring van
[appellante] , indien zij niet binnen vier weken na betekening van het te wijzen vonnis haar
medewerking daaraan verleent,
IV. [appellante] te veroordelen in de proceskosten.
3.2
[appellante] heeft in eerste aanleg (in reconventie) na wijziging en aanvulling van haar eis – samengevat – gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad:
primair
- te bepalen dat de woning tegen een waarde gelijk aan de hoogte van de hypothecaire
lening, vermeerderd met de waarde van de effectenportefeuille, aan [geïntimeerde] wordt
toegedeeld, onder de voorwaarde dat hij ervoor zorgdraagt dat [appellante] binnen drie
maanden na het te wijzen vonnis zal worden ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid
voor de hypothecaire lening, met de bepaling dat [geïntimeerde] de hypothecaire lening als eigen
schuld zal voldoen en onder toedeling van de waarde van de effectenportefeuille aan
[geïntimeerde] , waarbij voor recht wordt verklaard dat er geen sprake is van een te verdelen onder- of
overwaarde,
althans subsidiair:
- een taxateur te benoemen om de waarde van de woning te bepalen, onder de bepaling dat
dat de woning wordt getaxeerd nadat [geïntimeerde] de woning deugdelijk op zijn kosten heeft
opgeknapt,
- te bepalen dat de woning tegen de getaxeerde waarde aan [geïntimeerde] wordt toegedeeld,
onder de voorwaarde dat hij ervoor zorgdraagt dat [appellante] binnen drie maanden na het te
wijzen vonnis zal worden ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de
hypothecaire lening, met de bepaling dat [geïntimeerde] de hypothecaire lening als eigen schuld zal
voldoen en onder toedeling van de waarde van de effectenportefeuille aan [geïntimeerde] , met
verrekening van de helft van die waarde aan [appellante] , waarbij voor recht wordt verklaard
dat de overwaarde tussen partijen wordt verdeeld in de verhouding twee derde voor [geïntimeerde]
en een derde voor [appellante] , en
zowel primair als subsidiair:
- voor zover [geïntimeerde] niet in staat is binnen drie maanden na het te wijzen vonnis ervoor zorg
te dragen dat [appellante] zal worden ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de
hypothecaire lening, een makelaar te benoemen voor de verkoop van de woning en [geïntimeerde]
zal veroordelen daaraan zijn medewerking te verlenen, waarbij zal worden bepaald dat de
over- dan wel onderwaarde van de woning in de verhouding twee derde door [geïntimeerde] en een
derde door [appellante] moet worden verdeeld/gedragen,
- te bepalen dat [geïntimeerde] aan [appellante] een gebruiksvergoeding dient te voldoen, die gelijk is
aan een derde van de netto hypotheekrente, vermeerderd met de helft van de inleg in de
effectenportefeuille en een derde van de eigenaarslasten, vanaf 1 oktober 2014 tot aan de
overdracht van de woning aan [geïntimeerde] dan wel aan de kopers,
- [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten.
3.3
De rechtbank heeft bij vonnis van 1 augustus 2018:
- de vorderingen van [geïntimeerde] (in conventie) afgewezen;
- in reconventie de wijze van verdeling van de woning en van de waarde van de aan de hypothecaire lening gekoppelde effectenportefeuille gelast, uitvoerbaar bij voorraad, als volgt:
a. de woning zal worden verkocht door middel van het verstrekken van een verkoopopdracht aan een door partijen in onderling overleg te bepalen makelaar, tegen een door die makelaar in overleg met partijen in redelijkheid te bepalen vraagprijs,
b. ieder van partijen zal zijn/haar medewerking dienen te verlenen aan de verkoop van de woning en alles wat daarvoor redelijkerwijs nodig is, alsmede aan de levering van de woning aan de koper(s),
c. de kosten van verkoop en levering van de woning zullen door ieder van partijen voor de helft worden gedragen,
d. met de verkoopopbrengst van de woning zal de op de woning rustende hypothecaire lening worden afgelost,
e. de daarna resterende over- dan wel onderwaarde van de woning komt toe aan ieder van partijen voor de helft, dan wel zal door ieder van partijen voor de helft worden gedragen,
f. de waarde van de aan de hypothecaire lening gekoppelde effectenportefeuille komt geheel toe aan [geïntimeerde] , zonder nadere verrekening met [appellante] ,
een en ander met afwijzing van het meer of anders gevorderde.
De rechtbank heeft de proceskosten in conventie en reconventie gecompenseerd.
4. De motivering van de beslissing in het principaal en incidenteel hoger beroep
4.1
In hoger beroep zijn vier onderwerpen aan de orde: de verdeling van de woning, de draagplicht inzake de hypotheek, de onderhoudskosten en gebruiksvergoeding en de kosten van de taxatie bij de rechtbank. Het hof zal de grieven van partijen per onderwerp behandelen, mede gelet op de samenhang van het principaal en incidenteel hoger beroep.
Verdeling van de woning (grieven 1 en 2 van [geïntimeerde] )
4.2
[geïntimeerde] wil dat de woning niet verkocht wordt aan een derde maar opnieuw wordt getaxeerd en tegen de taxatiewaarde aan hem wordt toegedeeld. [appellante] moet meewerken aan het bij de notaris passeren van de verdelingsakte en de leveringsakte op straffe van een dwangsom. De kosten en een eventuele onderwaarde dienen bij helfte door partijen te worden gedragen.
4.3
[appellante] kan ermee akkoord gaan de woning aan [geïntimeerde] toe te delen tegen een waarde gelijk aan de restant-hypotheek, mits zij wordt ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Ook in hoger beroep is hierover echter nog geen duidelijkheid ontstaan, aldus [appellante] . Subsidiair vraagt zij de woning opnieuw te taxeren door een door het hof te benoemen NVM-taxateur en de onder- dan wel overwaarde te verdelen waarbij 2/3 voor [geïntimeerde] is en 1/3 voor [appellante] . [appellante] zal meewerken aan een akte bij de notaris, maar dat is pas het sluitstuk van de toedeling van de woning aan [geïntimeerde] . Er is geen reden voor een veroordeling en ook niet voor een dwangsom. Mocht het hof die toch een dwangsom willen opleggen dan vraagt zij om die te matigen.
4.4
In de rechtsverhouding tussen partijen geldt het volgende als uitgangspunt. Partijen zijn niet gehuwd geweest en hebben ook nooit een geregistreerd partnerschap of een samenlevings-overeenkomst gesloten. Tussen hen geldt dus het gewone vermogensrecht. De woning die partijen gezamenlijk gekocht hebben is een eenvoudige gemeenschap. Artikel 3:166 BW Pro lid 2 bepaalt dat de aandelen van de deelgenoten gelijk zijn, tenzij uit hun rechtsverhouding anders voortvloeit. Goederen die geacht moeten worden in de plaats van een gemeenschappelijk goed te treden behoren tot de gemeenschap (artikel 3:167 BW Pro). Volgens artikel 3:172 BW Pro delen de deelgenoten naar evenredigheid van hun aandelen in de vruchten en andere voordelen die het gemeenschappelijke goed oplevert, en dragen zij in diezelfde evenredigheid bij tot de uitgaven die voortvloeien uit handelingen die bevoegdelijk ten behoeve van de gemeenschap zijn verricht. Artikel 6:10 BW Pro bepaalt (samengevat) dat hoofdelijke schuldenaren ieder voor het gedeelte van de schuld dat hem in hun onderlinge verhouding aangaat, verplicht zijn in de schuld en in de kosten bij te dragen.
4.5
Uit de akte van levering van 30 januari 2004 blijkt dat de woning voor 2/3 onverdeeld aandeel aan [geïntimeerde] is geleverd, en voor 1/3 onverdeeld aandeel aan [appellante] . Het hof oordeelt dat uit deze eigendomsverhouding tussen partijen voortvloeit dat bij verkoop of overname van de woning ook van deze verhouding moet worden uitgegaan. Dat betekent dat een eventuele onder- of overwaarde ook volgens deze verhouding tussen partijen moet worden verdeeld.
4.6
Het hof oordeelt voorts als volgt. Uit de door [geïntimeerde] in hoger beroep overgelegde verklaring van de SNS bank blijkt wel dat er vooruitzichten lijken dat [geïntimeerde] de hypotheeklasten alleen zal kunnen betalen, maar daaruit blijkt niet zonder meer dat [appellante] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid kan worden ontslagen. De woning zal daarom, en gelet op de discussie tussen partijen over de taxatie uit 2016, getaxeerd moeten worden, zodat duidelijk kan worden welk bedrag door [geïntimeerde] zal moeten worden gefinancierd waarbij [appellante] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid wordt ontslagen. Partijen hebben tot dusver niet goed samen tot zaken kunnen komen. Het hof is daarom voornemens voor de taxatie een NVM makelaar te benoemen. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte uit te laten over welke makelaar dit zal zijn. Het hof geeft partijen (en advocaten) in overweging om in overleg een NVM makelaar aan het hof voor te dragen.
4.7
Het hof merkt reeds nu op dat als de opname door de makelaar plaatsvindt, partijen beide de gelegenheid moeten hebben daarbij aanwezig te zijn. Voorts merkt het hof reeds nu op dat, nadat de taxatiewaarde bekend is, [geïntimeerde] met een verklaring van de bank dient aan te tonen dat hij financiering heeft weten te verkrijgen voor het overnemen van de hypotheek, waarbij [appellante] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid zal worden ontslagen. Indien [geïntimeerde] een dergelijke verklaring niet kan over leggen, zal de woning aan een derde moeten worden verkocht.
Draagplicht inzake de hypotheek (grieven 1 en 2 [appellante] )
4.8
[appellante] is het er niet mee eens dat de rechtbank heeft bepaald dat partijen ieder voor de helft draagplichtig zijn voor de gezamenlijk aangegane hypotheek. [geïntimeerde] is voor 2/3 deel eigenaar van de woning, en [appellante] voor 1/3 deel, zodat de draagplicht voor de lasten ook volgens deze sleutel verdeeld moet worden. [geïntimeerde] betwist dit.
4.9
Het hof overweegt als volgt. De hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypothecaire lening ziet alleen op de verhouding tussen partijen en de bank; jegens de bank zijn partijen beide voor het geheel aansprakelijk. Deze hoofdelijke aansprakelijkheid zegt echter nog niets over de onderlinge draagplicht van de hypothecaire lasten tussen partijen. Gelet op artikel 3:172 BW Pro, artikel 6:10 lid 3 BW Pro en de eigendomsverhouding van 2/3 aandeel van [geïntimeerde] en 1/3 aandeel van [appellante] zijn partijen onderling ook in die verhouding draagplichtig voor de hypotheeklasten. [geïntimeerde] dient dus 2/3 deel en [appellante] 1/3 deel daarvan te dragen. Feiten of omstandigheden die maken dat ondanks die eigendomsverhouding de draagplicht bij helfte moet gelden zijn door [geïntimeerde] niet gesteld, en ook niet anderszins gebleken.
Onderhoudskosten en gebruiksvergoeding (grief 3 van [geïntimeerde] en grief 3 [appellante] )
4.1
[appellante] is het er niet mee eens dat de rechtbank heeft bepaald dat zij in beginsel voor
€ 446,75 per maand, zijnde de helft in de hypotheekrente en eigenaarslasten dient bij te dragen. Dit had 1/3 deel moeten zijn, gezien de eigendomsverhouding van de woning.
4.11
[geïntimeerde] is het er niet mee eens dat de rechtbank een verrekening tussen de gebruiksvergoeding voor [appellante] en de door haar te betalen eigenaarslasten heeft toegepast. Hij vindt dat [appellante] haar vordering betreffende de gebruiksvergoeding niet heeft onderbouwd en dat voor zo’n vergoeding ook geen reden is, zodat de gebruiksvergoeding had moeten worden afgewezen. Verder heeft [appellante] volgens [geïntimeerde] alleen een gebruiksvergoeding voor de toekomst en niet voor het verleden gevorderd, terwijl [geïntimeerde] vanaf 2015 de helft van de eigenaarslasten heeft gevorderd. Voorts vordert [geïntimeerde] in hoger beroep nog dat [appellante] voor de helft in de onderhoudskosten bijdraagt. [appellante] voert gemotiveerd verweer.
4.12
Het hof overweegt ten aanzien van de (voor het eerst in hoger beroep gevorderde) onderhoudskosten als volgt. [geïntimeerde] heeft deze kosten niet nader gespecificeerd. Dat had wel van hem verwacht mogen worden, temeer nu hij sinds 2015 alleen in de woning woont. Ook is niet gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] de gestelde kosten in overleg met [appellante] heeft gemaakt, noch wat de noodzaak van de gemaakte kosten is. De vordering is daarom niet voor toewijzing vatbaar.
4.13
Ten aanzien van de gebruiksvergoeding overweegt het hof dat [appellante] deze in eerste aanleg bij haar akte vermeerdering van eis van 26 april 2017 heeft gevorderd met ingang van 1 oktober 2014. [geïntimeerde] heeft daarop vervolgens in zijn akte van 10 mei 2017 gereageerd.
4.14
Het hof acht een gebruiksvergoeding redelijk, nu [geïntimeerde] al sinds oktober 2014 alleen het genot heeft van de woning. Het hof begroot de gebruiksvergoeding voor [appellante] naar redelijkheid vanaf 1 oktober 2014 op een bedrag gelijk aan haar aandeel in de (netto) hypotheekrente en eigenaarslasten vanaf 2015. Geen van partijen heeft dus op dit punt nog iets van de ander te vorderen. De grief van [appellante] slaagt en die van [geïntimeerde] faalt.
Kosten taxatie eerste aanleg (grief 4 [geïntimeerde] )
4.15
[geïntimeerde] vindt dat de rechtbank zijn vordering tot vergoeding van de helft van de taxatiekosten ten onrechte heeft afgewezen. [appellante] betwist dat.
4.16
Het hof is het eens met de rechtbank. [geïntimeerde] heeft de taxatie zonder overleg met [appellante] laten plaatsvinden en [appellante] betwist de uitkomst daarvan. De kosten dienen daarom voor eigen rekening van [geïntimeerde] te blijven.
4.17
Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
5.1
verwijst de zaak naar de rol van 11 augustus 2020, voor uitlating door partijen welke NVM-makelaar dient te worden benoemd om de woning te taxeren;
5.2
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.L. van der Bel, R. Prakke-Nieuwenhuizen en M.H.H.A. Moes,
en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2020.
en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2020.