ECLI:NL:GHARL:2020:6024

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.265.743/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen 7093435)

arrest van 28 juli 2020

in de zaak van

[appellante],

wonende te [A] ,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in voorwaardelijke reconventie,

hierna:
[appellante],

advocaat: mr. A.J. Welvering,

tegen:

Stichting De Huismeesters,

gevestigd te Groningen,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in voorwaardelijke reconventie,

hierna:
De Huismeesters,

advocaat: mr. K. Croezen.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 24 maart 2020 hier over.

1.2

De in dat tussenarrest bepaalde (enkelvoudige) comparitie op 4 augustus 2020 is niet gehouden. Partijen hebben naar aanleiding van de coronamaatregelen aan het hof bericht dat zij afzien van die comparitie en hebben verzocht om uitspraak.

1.3

Na aanvullend fourneren door [appellante] heeft het hof arrest bepaald.

1.4

De Huismeesters heeft bij haar memorie van antwoord nog enkele producties overgelegd, waaronder een tweetal schriftelijke verklaringen. [appellante] is in de fase van beraad over het bepalen van een comparitie van partijen in de gelegenheid gesteld om zich over die producties uit te laten, maar heeft daar geen gebruik van gemaakt
.

2.Inleiding

Het gaat in deze zaak om de vraag of tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de woning op het adres [a-straat] 3 te [A] , en zo ja, of die huurovereenkomst vernietigbaar is vanwege een wilsgebrek (dwaling en/of bedrog) aan de zijde van De Huismeesters.

3.De vaststaande feiten

3.1

De Huismeesters is een woningbouwstichting. [appellante] huurt van De Huismeesters de woning aan de [b-straat] 30 in [A] . Die woning is onderdeel van een flatgebouw.

3.2

[appellante] is er op enig moment mee bekend geraakt dat de door De Huismeesters verhuurde woning op het adres [a-straat] 3 te [A] leeg stond.
In de periode van februari tot en met mei 2018 heeft zij verschillende malen aan De Huismeesters kenbaar gemaakt dat zij belangstelling had voor de huur van die rijtjeswoning.

3.3

Deze woning werd door De Huismeesters niet aangeboden via haar gebruikelijke kanaal, Woningnet, omdat er problemen in de buurt waren geweest tussen verschillende bewoners. In het bijzonder waren er veel klachten geweest over de bewoners van het adres [a-straat] 5. Het ging daarbij om klachten over geluidsoverlast, agressief gedrag, bedreigingen en het vermoeden van het handelen in drugs.

3.4

Op het adres [a-straat] 5 woonden (en wonen) de (voormalige) partner van [appellante] , tevens de vader van haar kinderen, en diens moeder.

3.5

De Huismeesters heeft op enig moment besloten in te gaan op de verzoeken van [appellante] en op 17 mei 2018 heeft er tussen partijen een gesprek plaatsgevonden over de eventuele verhuur van de woning aan [appellante] . Van de zijde van De Huismeesters werd dat gesprek gevoerd door mevrouw [B] en mevrouw [C] . Bij dat gesprek had [appellante] haar inkomensgegevens bij zich en is ook gesproken over de huurprijs

(€ 639,- per maand).

3.6

Tijdens dat gesprek heeft De Huismeesters [appellante] geïnformeerd over de problemen die er in de straat speelden en over de rol daarin van de bewoners van het adres [a-straat] 5. De Huismeesters heeft daarbij aan [appellante] gevraagd of zij bekend was met bewoners in de buurt.

3.7

Op 18 mei 2018 is er telefonisch contact geweest tussen partijen. Na dat gesprek heeft [appellante] bij De Huismeesters de sleutels van de woning opgehaald zodat zij de woning kon bekijken. [appellante] (en/of haar moeder) heeft de woning op 23 mei 2018 bekeken en haar moeder heeft de sleutels van de woning daarna teruggebracht bij De Huismeesters.

3.8

[appellante] heeft de huur van haar woning op de [b-straat] op 18 mei 2018 opgezegd tegen 18 juni 2018. Daarbij heeft zij als haar nieuwe adres opgegeven [a-straat] 3.

3.9

Partijen hebben een afspraak gemaakt voor een gesprek op 29 mei 2018.
Tijdens dat gesprek heeft De Huismeesters aan [appellante] meegedeeld dat zij niet voor de woning in aanmerking kwam, omdat zij informatie had achtergehouden.
De Huismeesters had in de tussentijd namelijk van buurtbewoners vernomen dat [appellante] de partner was geweest van de bewoner op de [a-straat] 5.

3.1

In een brief van 30 mei 2019 heeft De Huismeesters aan [appellante] de afwijzing bevestigd. In de brief schrijft De Huismeesters daarover:

AfwijzingOp basis van hetgeen u ons heeft verteld waren wij van mening door te kunnen gaan naar het intakegesprek. Wij hebben u hiervoor ook uitgenodigd. Tijdens het verzamelen van de benodigde gegevens voor het intakegesprek bleek echter dat de door u aangegeven informatie anders is dan in eerste instantie door u werd verteld. Hierdoor wijzen wij u de woning niet toe.

3.11

[appellante] heeft De Huismeesters op 1 juni 2018 gesommeerd om de sleutels van de

woning binnen vijf dagen aan haar te verstrekken en om alsnog de huurovereenkomst te tekenen. Aan die sommatie heeft De Huismeesters geen gevolg gegeven.

[appellante] is vervolgens een kort geding procedure gestart om te bewerkstelligen dat zij alsnog de sleutels van de woning zou krijgen. Nadat [appellante] was gebleken dat De Huismeesters de woning inmiddels aan een derde had verhuurd, heeft zij de procedure ingetrokken.

3.12

[appellante] heeft haar opzegging van de huur van de woning aan de [b-straat] ingetrokken, welke intrekking door De Huismeesters is geaccepteerd.

4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[appellante] heeft in eerste aanleg (in conventie) - samengevat - gevorderd De Huismeesters te veroordelen haar buiten het reguliere woningverdeelsysteem en met voorrang boven andere woningzoekenden een huurwoning vergelijkbaar met de huurwoning aan de [a-straat] 3 aan te bieden, op verbeurte van een dwangsom van € 10.000,-.

4.2

Aan die vordering heeft [appellante] ten grondslag gelegd dat tussen partijen op

18 mei 2018 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [a-straat] 3 tot stand is gekomen en dat De Huismeesters jegens haar wanprestatie heeft gepleegd door die overeenkomst niet na te komen. Ook heeft De Huismeesters onrechtmatig gehandeld door die nakoming te frustreren door de woning aan een derde te verhuren.
In plaats van geld dient De Huismeesters haar als schadevergoeding in een andere vorm

(in de zin van artikel 6:103 BW) een andere, vergelijkbare huurwoning aan te bieden buiten het woningverdeelsysteem om, omdat zij buiten dat systeem ook al de woning aan de [a-straat] 3 toegewezen had gekregen.

4.3

De Huismeesters heeft verweer gevoerd. Volgens haar is geen huurovereenkomst tot stand gekomen. Voor het geval anders mocht worden geoordeeld, heeft zij in voorwaardelijke reconventie vernietiging van die overeenkomst gevorderd op grond van bedrog en/of dwaling. Anders dan [appellante] tijdens het gesprek op 17 mei 2018 kenbaar heeft gemaakt, kent zij de personen die woonachtig zijn op het naastgelegen adres. [appellante] had De Huismeesters behoren in te lichten over het feit dat zij andere bewoners van de

[a-straat] kende. Er is derhalve sprake van bedrog op grond van artikel 3:44 BW dan wel van dwaling op grond van artikel 6:228 BW.

4.4

[appellante] heeft tegen de voorwaardelijke tegenvordering van De Huismeesters verweer gevoerd. Zij betwist dat sprake is geweest van een door haar gedane onjuiste

mededeling. Zij wist niet dat als zij de bewoners van de [a-straat] 5 kende, De Huismeesters niet bereid zou zijn om de woning aan haar te verhuren. De Huismeesters heeft dat niet verteld tijdens het gesprek op 17 mei 2018.

4.5

De kantonrechter heeft in het vonnis van 23 juli 2019, ten aanzien van de proceskosten hersteld bij vonnis van 22 oktober 2019, de vordering van [appellante] afgewezen.
Volgens de kantonrechter is geen wilsovereenstemming bereikt over een huurovereenkomst. [appellante] had moeten begrijpen dat De Huismeesters de woning niet wilde verhuren aan iemand die bekend was met de bewoners van [a-straat] 5 en zij mocht er daarom niet op vertrouwen dat De Huismeesters de woning aan haar wilde verhuren.
Aan de beoordeling van de vordering van De Huismeesters is de kantonrechter niet toegekomen, omdat de voorwaarde waaronder deze vordering was ingesteld niet is vervuld.

5.De vordering in hoger beroep

De vordering van [appellante] in hoger beroep strekt tot vernietiging van het vonnis van

23 juli 2019, toewijzing van haar in conventie ingestelde vorderingen, afwijzing van de door De Huismeesters in voorwaardelijke reconventie ingestelde vorderingen, met veroordeling van De Huismeesters in de kosten van beide instanties.

6.De motivering van de beslissing in hoger beroep

6.1

[appellante] is in hoger beroep gekomen onder aanvoering van zes grieven (genummerd I tot en met VI).

6.2

In de
grieven I, II, III en IVkomt [appellante] op tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter een aantal feiten niet juist of niet volledig vastgesteld. Bij die grieven heeft [appellante] geen belang, omdat het hof de feiten hiervoor zelf heeft vastgesteld en daarbij acht heeft geslagen op wat [appellante] over die feiten in haar grieven naar voren heeft gebracht. Daarbij merkt het hof over de klacht dat de feitenvaststelling door de kantonrechter niet volledig is op, dat de rechter ook niet gehouden is om alle feiten die tussen partijen zijn komen vast te staan in zijn uitspraak te vermelden, maar uit de feiten die selectie mag maken die hij voor zijn beoordeling van belang acht.

6.3

Grief Vis gericht tegen de overwegingen van de kantonrechter die ten grondslag liggen aan zijn oordeel dat tussen partijen geen wilsovereenstemming over een huurovereenkomst is bereikt.
Volgens [appellante] heeft De Huismeesters tijdens het gesprek op 17 mei 2018 de problematiek in de [a-straat] en de rol daarin van de bewoners van [a-straat] 5 alleen met haar besproken om haar te waarschuwen voor de situatie en haar ervan te doordringen dat zij die moest accepteren als zij zou gaan huren. In dat verband is aan haar toen ook gevraagd of zij bekend was met bewoners uit de straat. Uit de context waarin die vraag werd gesteld, had zij niet hoeven opmaken dat De Huismeesters niet aan haar zou willen verhuren als zij (nauwe) connecties zou hebben (gehad) met bepaalde bewoners. Als dat voor De Huismeesters van belang zou zijn geweest had De Huismeesters daar concrete vragen over moeten stellen. De kantonrechter heeft daarom ten onrechte geoordeeld dat geen wilsovereenstemming over een huurovereenkomst is bereikt.

6.4

Het hof is van oordeel dat de grief niet tot toewijzing alsnog van de vorderingen van [appellante] kan leiden en licht dat hieronder toe.

6.5

De bewijslast dat (op 18 mei 2018) wilsovereenstemming is bereikt en een huurovereenkomst tot stand is gekomen rust op [appellante] , omdat zij zich beroept op de rechtsgevolgen daarvan. Dat bewijs heeft [appellante] vooralsnog niet geleverd.

6.6

[appellante] heeft wel bewijslevering daarvan aangeboden, maar het hof ziet geen aanleiding om haar dat bewijs op te dragen, omdat ook in het geval [appellante] in dat bewijs mocht slagen, haar vorderingen nog niet toewijsbaar zijn. Voor dat geval beroept De Huismeesters zich namelijk terecht op de vernietigbaarheid van de huurovereenkomst vanwege een wilsgebrek, in het bijzonder dwaling. Omdat vernietiging terugwerkt tot het ontstaan van de overeenkomst, is dan van enig tekortschieten van De Huismeesters in de nakoming van die overeenkomst of van enig onrechtmatig handelen met het oog op het frustreren van die nakoming geen sprake. Daarmee ontvalt ook dan de grond onder de vordering van [appellante] . Het hof overweegt daartoe het volgende.

6.7

.7 In deze zaak staat niet ter discussie dat De Huismeesters niet een huurovereenkomst wilde sluiten met iemand die bekend was met bewoners in de [a-straat] , in het bijzonder met de bewoners op het adres [a-straat] 5. Dat neemt niet weg dat denkbaar is dat De Huismeesters op 18 mei 2018 de woning aan de [a-straat] 3 zonder voorbehoud aan [appellante] te huur heeft aangeboden per 1 juni 2018 voor een maandelijkse huurprijs van € 639,-, omdat zij toen nog niet wist dat [appellante] nauwe banden had met de bewoners van [a-straat] 5, en dat [appellante] dat aanbod toen heeft aanvaard. In beginsel is dan een huurovereenkomst tot stand gekomen, omdat overeenstemming bestond over de essentialia van die overeenkomst en een schriftelijke huurovereenkomst geen ontstaansvereiste is.

6.8

De beslissing van De Huismeesters om de woning aan [appellante] te verhuren is in dat geval echter tot stand gekomen onder de onjuiste veronderstelling dat [appellante] geen banden had met bewoners van de [a-straat] 5. Was De Huismeesters toen met de banden tussen [appellante] en de bewoners van de [a-straat] 5 bekend geweest, dan had zij, zoals niet in geschil is, die overeenkomst niet gesloten. Daarmee is sprake van een wilsgebrek bij De Huismeesters.

6.9

Dat De Huismeesters niet met die banden bekend was, komt omdat [appellante] , hoewel daarnaar gevraagd, dat niet heeft meegedeeld, zoals zij erkent. Naar het oordeel van het hof had [appellante] dat toen echter wel moeten meedelen.

6.1

Vast staat dat in het gesprek op 17 mei 2018 De Huismeesters [appellante] heeft geïnformeerd over de problemen in de straat en in het bijzonder ook over de rol van de bewoners op het adres [a-straat] 5. Ook staat vast dat De Huismeesters aan [appellante] daarbij heeft gevraagd of zij ook bewoners in de straat kende. Volgens [appellante] heeft zij toen gezegd dat zij wel enkele bewoners kende en dat zij niet vreesde voor overlast. Uit de eigen stellingen van [appellante] volgt dat zij daarbij echter niet heeft uitgelegd wie zij van de buurtgenoten al kende, in welke relatie zij tot die haar bekende buurtgenoten stond en waarom zij dan niet voor overlast vreesde. Door haar antwoord algemeen te houden, heeft [appellante] bij De Huismeesters de indruk gewekt dat het ging om personen waar zij niet bijzonder bekend mee was. Vastgesteld kan worden dat [appellante] de bewoners van het adres [a-straat] 5 echter juist heel goed kende. Eén van de bewoners van dat adres was nota bene haar vroegere partner, tevens de vader van haar kinderen, terwijl de andere bewoonster de moeder van haar partner was.

6.11

Ook als de vraag aan [appellante] of zij bewoners in de straat kende, inderdaad alleen is gesteld in de context dat De Huismeesters haar wilde waarschuwen voor problemen die zij zou kunnen ondervinden (zoals [appellante] stelt), en dat De Huismeesters niet tegen haar zou hebben gezegd dat zij niet wilde verhuren aan iemand die bewoners kende (zoals volgens De Huismeesters en ook [B] en [C] wel is gezegd), had [appellante] behoren te begrijpen dat die informatie voor De Huismeesters van belang zou kunnen zijn voor haar keus om wel of niet aan [appellante] te verhuren. Gelet op de problemen in de buurt waarover De Huismeesters [appellante] had geïnformeerd, had [appellante] redelijkerwijs behoren te begrijpen dat nauwe contacten van haar met de bewoners van [a-straat] 5, in de visie van De Huismeesters van invloed zouden kunnen zijn op de al bestaande problematiek in de straat en daarmee op de wil van De Huismeesters om met haar al dan niet een huurovereenkomst te sluiten. Uit de vraag naar haar bekendheid met bewoners in de straat had [appellante] moeten begrijpen dat De Huismeesters met die nauwe contacten niet bekend was en zij had dat daarom uit zichzelf behoren te melden. Haar stelling dat De Huismeesters daar dan maar concreet naar had moeten vragen, gaat niet op. Niet is aangevoerd en ook is niet gebleken dat De Huismeesters beschikte over concrete informatie om daar gericht naar te vragen.

6.12

Door haar contacten en bijzondere bekendheid met de bewoners van [a-straat] 5 niet te melden, heeft [appellante] dus gezwegen waar zij had behoren te spreken. Dat de wil van De Huismeesters om de woning aan de [a-straat] 3 aan haar te verhuren leed aan een wilsgebrek, dient dan voor haar risico te komen, in die zin dat De Huismeesters, in het geval aangenomen moeten worden dat wilsovereenstemming is bereikt en een huurovereenkomst tot stand is gekomen, zoals [appellante] stelt en De Huismeesters betwist, zich met vrucht kan beroepen op dwaling (art. 6:228, lid 1, aanhef en onder b., BW).
6.13 Gelet hierop bestaat geen reden om te beoordelen of een eventuele huurovereenkomst ook aantastbaar zou zijn geweest op grond van bedrog

(in de zin van artikel 3:44 BW).
6.14
Grief VIis gericht tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. In het falen van de overige grieven ligt besloten dat ook deze grief faalt.

7.De slotsom

7.1

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal, onder aanpassing van gronden, worden bekrachtigd.

7.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van De Huismeesters zullen worden vastgesteld op € 741,- voor griffierecht en € 1.074,- voor salaris advocaat

(1 punt x tarief II).

7.3

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

8.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Groningen van 23 juli 2019, zoals hersteld bij vonnis van 22 oktober 2019;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van De Huismeesters vastgesteld op € 741,- voor verschotten en op € 1.074,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

veroordeelt [appellante] in de nakosten, begroot op € 157,- met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- in geval [appellante] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening.

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.E. Mulder, J.H. Kuiper en W.F. Boele en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

28 juli 2020.