Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.253.467/01
(zaaknummer rechtbank Overijssel 217439 )
arrest van 11 augustus 2020
in de zaak van
Lenvast B.V.,
gevestigd te Wijhe,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
Lenvast,
Lenvast,
advocaat: mr. J. van der Meer, kantoorhoudend te Groningen,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [A] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. M. Inan, kantoorhoudend te Enschede.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Na het tussenarrest van 29 oktober 2019 heeft op 16 juli 2020 een mondelinge behandeling plaatsgehad (een comparitie van partijen). Daarvan is een verslag gemaakt
(het proces-verbaal). Vervolgens heeft het hof beslist dat opnieuw arrest wordt gewezen.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1
Lenvast heeft in 2009 een bedrijfspand van [geïntimeerde] gekocht, maar heeft de koopovereenkomst in 2010 ontbonden, nog voordat levering van het pand had plaatsgevonden. Volgens [geïntimeerde] bestond voor die ontbinding geen juridische basis. Zij vordert de schade die zij door die ontbinding heeft geleden. De discussie in het hoger beroep spitst zich toe op twee redenen die Lenvast voor de ontbinding heeft gegeven: een dreigende openbare veiling van het bedrijfspand door de bank en problemen met de verhuur van het pand aan een door haar gewenste huurder.
2.2
Het hof zal hierna tot de conclusie komen dat de aangekondigde veiling de ontbinding rechtvaardigde. Om die reden komt het hof niet toe aan de beantwoording van de vraag of de ontbinding ook kan worden gebaseerd op het feit dat het pand niet in de door Lenvast gewenste gehuurde staat kon worden geleverd (het in de koopovereenkomst opgenomen huurbeding).
2.3
Het geschil heeft de volgende achtergrond.
2.4
[geïntimeerde] was eigenaar van een door haar en haar man bewoonde bedrijfswoning met garage, tuin en bedrijfshal met kantoren aan de [a-straat] 17 in [A] . Het bedrijfspand werd gehuurd door een bedrijf van haar man, VHM Groep B.V. Op deze opstallen rustte een hypothecaire schuld bij ABN AMRO.
2.5
Op 9 april 2009 heeft Lenvast schriftelijk bevestigd dat zij het pand had gekocht. Deze brief is ook door [geïntimeerde] ondertekend. Daar staat het volgende in.
"-
Koper Lenvast (…)
Koper Lenvast (…)
- Koopsom € 500.000,00 k.k. (…)
- Huurprijs 2009 bedraagt ten minste € 48.000,00 per jaar. Met ingang van 1 januari 2010 bedraagt de huurprijs € 52.500,00 per jaar.
- Huurcontract, 10 jarige (R.O.Z. model)
- Het huurcontract staat ten name van ECB Holding (…).
- Huurcontract wordt opgesteld door Bramer bedrijfsmakelaar te Zwolle
- Levering 1 januari 2010 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen
- Notaris, Het Notarieel Eekwal 8 (8011 LD) Zwolle
Voorbehouden:
Deze koopovereenkomst is uitsluitend geldig indien het huurovereenkomst ter goedkeuring goed bevonden wordt door koper."
2.6
Op 23 april 2009 hebben partijen een koopovereenkomst bij de notaris ondertekend, waarbij zij een gewijzigde koopprijs van € 475.000,- zijn overeengekomen. In die overeenkomst staat het volgende.
"CONSIDERANS:
(…)
het hierna omschreven registergoed [zal] vanaf een januari tweeduizend tien voor een jaarlijkse huursom van (…) € 52.000,00 voor een periode van tien jaar (…) zijn verhuurd
(…)
Overdracht
Artikel 4
1 De leveringsakte zal op een januari tweeduizend tien of zoveel eerder als partijen nader zullen overeenkomen, voor de notaris worden verleden.
(...)
Ingebrekestelling, ontbinding
Artikel 11
1. Indien een der partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zal deze overeenkomst van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van de overeenkomst verlangt.
2. (…)
Ontbindende voorwaarden
Artikel 12
1. Koper kan deze koopovereenkomst ontbinden (…) indien op de leveringsdatum geen ten genoegen van koper getekende huurovereenkomst voor het gekochte is getekend. (…) De mededeling dat hij deze ontbinding inroept dient uiterlijk binnen vijf dagen na de
leveringsdatum door de notaris te zijn ontvangen. Alsdan zijn beide partijen van deze
overeenkomst bevrijd. Beroep op de ontbindende voorwaarde moet door de koper
geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris. (…)"
2.7
Op 18 februari en 8 maart 2010 heeft ABN AMRO [geïntimeerde] aangezegd dat op
14 april 2010 tot openbare verkoop van het pand zal worden overgegaan. Daarbij is tegen de huurders het huurbeding als bedoeld in artikel 3:264 lid 1 BW Pro ingeroepen.
2.8
Op 8 maart 2010 is namens Lenvast de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen. Daarvoor werd de volgende reden gegeven.
“(...) De afgelopen periode zijn wij vaak benaderd door o.a. vertegenwoordigers van een tweetal notariskantoren alsmede uw raadsheer uit Zutphen. Een ieder met de mededeling dat het object aan voornoemd adres geveild gaat worden. Wellicht is het handig om te weten dat wij bereid zijn om deel te nemen aan deze veiling, echter tegen hele andere uitgangspunten. In dat geval denken wij in ieder geval aan een aanzienlijk lagere koopsom.”
2.9
De veiling heeft op 14 april 2010 niet plaatsgehad. Twee weken later, op
29 april 2010, heeft de rechtbank ABN AMRO verlof verleend het huurbeding in te roepen en het pand in beheer te nemen. Daarna heeft ABN AMRO het bedrijfspand pas op
17 maart 2011 daadwerkelijk geveild. Het heeft toen € 377.000,- opgebracht.
2.1
[geïntimeerde] heeft gevorderd dat de rechtbank verklaart dat de overeenkomst zonder rechtsgrond is ontbonden, met veroordeling van Lenvast tot betaling van het verschil in de met Lenvast overeengekomen koopprijs en de veilingopbrengst (althans een contractuele boete), te vermeerderen met rente en kosten. De rechtbank heeft die vorderingen toegewezen. De strekking van het hoger beroep is dat deze vorderingen alsnog worden afgewezen.
3.Wat is het oordeel van het hof?
De aangekondigde veiling rechtvaardigde de ontbinding (de grieven III, IV en V)
3.1
Volgens Lenvast was het op 8 maart 2010 duidelijk dat [geïntimeerde] niet in staat was het verkochte bedrijfspand ook aan haar te leveren, omdat ABN AMRO het wilde veilen. Ook stond vast dat de in de koopovereenkomst vastgelegde huurovereenkomst er niet zou komen omdat ABN AMRO het huurbeding had aangezegd. De ontbinding kon zonder ingebrekestelling of aanmaning worden ingeroepen, omdat vanaf dat moment sprake was van onmogelijkheid tot deugdelijke nakoming door [geïntimeerde] . Door de aangekondigde executoriale verkoop en het inroepen van het huurbeding stond immers vast dat [geïntimeerde] zou tekortschieten. [geïntimeerde] bestrijdt dat: medio 2009 zou de bank de verkoopplannen nog met open armen hebben ontvangen, een veiling brengt bijna altijd minder op dan een onderhandse verkoop, en de aangezegde veiling heeft uiteindelijk pas in maart 2011 plaatsgehad. Volgens [geïntimeerde] heeft Lenvast erop gespeculeerd dat zij het pand via een veiling goedkoper zou kunnen kopen.
3.2
Het hof vat het verweer van Lenvast op als een beroep op het bepaalde in artikel 6:80 aanhef Pro en onder a BW: Lenvast kon de overeenkomst al ontbinden voordat haar vordering op [geïntimeerde] opeisbaar was geworden, omdat door de aangekondigde veiling vaststond dat het voor die partij onmogelijk was om het verkochte nog te leveren. Beide partijen gaan er immers vanuit dat de vordering tot levering op het moment van de ontbinding nog niet opeisbaar was geworden, omdat na het verstrijken van de oorspronkelijke streefdatum (1 januari 2010) nog een nadere termijn voor de levering moest worden overeengekomen. Ter zitting heeft (de echtgenoot van) [geïntimeerde] zich ook in die zin uitgelaten.
3.3
Anders dan [geïntimeerde] suggereert, is voor de beoordeling van dit verweer niet van belang of de bank medio 2009 met open armen het plan zou hebben ontvangen om met hulp van de zwager van [geïntimeerde] ( [B] ) een sale-en-lease-back uit te voeren; zoals [geïntimeerde] zelf ook opmerkt, heeft de economische crisis zich daarna immers in volle hevigheid gemanifesteerd. Dat de bank ook in 2010, toen zij besloot tot openbare verkoop, nog bereid zou zijn geweest met de sale-en-lease-backconstructie in te stemmen, heeft [geïntimeerde] niet aangevoerd en blijkt ook uit niets.
3.4
Nadat de veiling was aangezegd, kon [geïntimeerde] niet meer tot levering overgaan, tenzij de bank alsnog in onderhandse verkoop zou toestemmen, of de voorzieningenrechter de bank daartoe op verzoek van [geïntimeerde] zou dwingen (artikel 3:268 lid 2 BW Pro). Van dergelijke toestemming is het hof niets gebleken, ook niet nadat daar op de zitting vragen over zijn gesteld. Een procedure bij de voorzieningenrechter tot onderhandse verkoop is evenmin aan de orde geweest. Dat ook die mogelijkheid niet realistisch was, kan worden afgeleid uit de beschikking van 29 april 2010. Het doel en het gevolg daarvan (verlof tot inbeheerneming en het inroepen van het huurbeding door ABN AMRO) was immers juist dat een veiling kon plaatsvinden van een ontruimd en niet verhuurd pand. Daaruit blijkt niet dat de bank zou hebben opengestaan voor een onderhandse verkoop. Uit die uitspraak blijkt ook niet dat de optie van onderhandse verkoop in verhuurde staat op enig moment aan de orde is geweest. Uiteindelijk heeft de veiling ook daadwerkelijk - zij het met enige vertraging - plaatsgevonden.
De conclusie: de vordering moet alsnog worden afgewezen
3.5
Een en ander betekent dat de overeenkomst op goede grond is ontbonden, en dat de vordering van [geïntimeerde] moet worden afgewezen. Dat deze grond (dat op 8 maart 2010 voldoende vast stond dat [geïntimeerde] niet in staat zou zijn om het bedrijfspand in verhuurde staat aan Lenvast te leveren) niet met zoveel woorden is genoemd in de brief waarin Lenvast de koopovereenkomst heeft ontbonden, doet daar niet aan af. De gronden waarop een ontbinding heeft plaatsgevonden, kunnen in beginsel op een later moment worden verduidelijkt en/of aangevuld.
3.6
Zoals gezegd, komt het hof daardoor niet toe aan het beroep dat Lenvast heeft gedaan op de ontbindende of opschortende voorwaarde, en evenmin aan de beoordeling van de gevorderde schade en het verrekeningsverweer van Lenvast. Het hof zal het bestreden vonnis
vernietigen en de vordering van [geïntimeerde] alsnog afwijzen. Die partij zal worden veroordeeld in de proceskosten van de procedures bij de rechtbank en het hof.
4.De beslissing
Het hof vernietigt het vonnis van de rechtbank Overijssel in Zwolle van 19 december 2018 en wijst de vordering van [geïntimeerde] alsnog af.
Het hof veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het de procedure bij de rechtbank en de kosten van het hoger beroep. De kosten die Lenvast bij de rechtbank heeft gemaakt, worden vastgesteld op € 1.950,- aan verschotten en € 3.414,- aan salaris. In hoger beroep worden haar kosten tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 5.467,33,- aan verschotten en € 6.322,- aan salaris advocaat.
Ten aanzien van de uitgesproken veroordelingen is deze uitspraak uitvoerbaar bij voorraad. Wat verder is gevorderd, wordt afgewezen.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, O.E. Mulder en G.J.M. Verburg en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
11 augustus 2020.