ECLI:NL:GHARL:2020:9923

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer: 19/01473

uitspraakdatum: 24 november 2020

Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

Uitspraak op het hoger beroep van

[X], wonende te
[Z](hierna: belanghebbende),

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 25 oktober 2019, nummer AWB 19/845, in het geding tussen belanghebbende

de
heffingsambtenaarvan het
gemeentelijk belastingkantoor Munitax te Beuningen(hierna: de heffingsambtenaar).

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 20 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 325.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 voor zover het betreft het gebruikersgedeelte (hierna: de aanslag OZBG) vastgesteld naar een heffingsmaatstaf van € 325.000.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingezonden.

1.5.

Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft met behulp van digitale communicatiemiddelen plaatsgevonden op 29 oktober 2020.

1.7.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is vennoot van [A] v.o.f, welke vennootschap gebruiker is van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een in het buitengebied van de gemeente [B] gelegen restaurant/bar/café met terras, gelegen onder en tegen een gerestaureerde molen, met een totale oppervlakte van 789 m². De onroerende zaak heeft een bruto vloeroppervlakte (bvo) van 394 m². De onroerende zaak is in 2015 gerealiseerd.

2.2.

[A] v.o.f huurt de onroerende zaak van de stichting [C] . In de huurovereenkomst, die is overeengekomen voor een periode van vijf jaar van 1 januari 2016 tot en met 31 december 2020 (artikel 3.1), is onder meer opgenomen dat de huur € 24.000 ex BTW per jaar bedraagt (artikel 4.1) en dat de complete inrichting ten behoeve van het horecabedrijf voor rekening en risico van huurder geschiedt (artikel 11.1). Vast staat dat belanghebbende in elk geval heeft geïnvesteerd in (glazen) wanden, plafonds, infra, elektra en inventaris.

2.3.

In verband met het bezwaar van belanghebbende tegen de WOZ-beschikking 2017 is de onroerende zaak op 10 juli 2017 inpandig opgenomen. Naar aanleiding van deze opname is voor de waardebepaling van de onroerende zaak per 1 januari 2016 aansluiting gezocht bij het eigen huurcijfer, gecorrigeerd met de investeringen door de huurder en is tevens rekening gehouden met een verminderde bruikbaarheid voor belanghebbende, omdat een gedeelte van ongeveer 100 m² op elk moment opeisbaar is door de verhurende stichting. Op basis van deze opname is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 verlaagd. De waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2017 is, in lijn met de hiervoor genoemde opname en conclusies, door de heffingsambtenaar vastgesteld op € 325.000.

2.4.

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport ingebracht, opgemaakt door [D] RT, verbonden aan adviesbureau [E] te [F] (hierna: taxateur) op 24 april 2019. Taxateur heeft in het rapport de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 volgens de methode van huurwaardekapitalisatie getaxeerd op € 325.000. Volgens het rapport is de bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud, voorzieningenniveau, doelmatigheid en uitstraling van de onroerende zaak “goed” (kwalificatie ‘3’). Taxateur heeft de (primaire) huurwaarde (HW) van de onroerende zaak vastgesteld op € 110 per m², waarbij het eigen huurcijfer is gecorrigeerd voor de investeringen in de inrichting door de huurder. In het rapport is aan de onroerende zaak een huurwaarde toegekend van € 38.000 (= 346 m² bvo x € 110), welk bedrag is vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor (KF) van 8,5. In matrixvorm is de waarde als volgt opgebouwd:

Omschrijving

Oppervlakte

HW/m²

HW/jaar

Waarde

Restaurant

294

110

32.34

8,5

274.89

Restaurant

100

5.5

8,5

46.75

Terras

395

3.95

WOZ-waarde

325

Aan de waardebepaling voor de huurwaarde zijn de volgende marktgegevens ten grondslag gelegd:

(1). [b-straat] 66 te [G] ; een restaurant van vergelijkbare grootte (bvo 220 m²) en vergelijkbaar bouwjaar (2015). Dit object is gelegen in het centrum en heeft daardoor een hogere liggingscodering en derhalve een hogere huurprijs per m². De huurwaarde bedraagt € 31.217 (= 220 m² bvo x € 142);

(2). [c-straat] 94 te [B] ; een restaurant van vergelijkbare grootte (bvo 368 m²) en vergelijkbare ligging. De huurwaarde bedraagt € 45.000 (= 323 m² bvo x € 142).

2.5.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde het taxatieverslag overgelegd van het object aan de [d-straat] 23 te [H] . Dit betreft een te restaureren molen, die op 3 januari 2019 is verkocht voor een bedrag van € 625.000. Voor betreffend object is op grond van de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2017 een waarde vastgesteld van € 455.000.

3.Geschil

3.1.

In geschil is het antwoord op de volgende vragen:

I. Is de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld?

II. Heeft de heffingsambtenaar de heffingsgrondslagen onjuist vastgesteld/toegepast?

3.2.

Belanghebbende beantwoordt die vragen bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar, tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 240.000 en - naar het Hof verstaat - tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZBG.

3.3.

De heffingsambtenaar beantwoordt die vragen ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Beoordeling van het geschil

I. WOZ-waarde onroerende zaak.

4.1.

De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.^[1]Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2.

De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted cash flow methode.^[2]Tussen partijen is niet in geschil, en het Hof gaat daar ook van uit, dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald met toepassing van de huurwaardekapitalisatie-methoden (hierna: HWK-methode). Bij de HWK-methode wordt aan de hand van een vergelijking met marktconforme, gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten, de huurwaarde van een object bepaald, welke huurwaarde vervolgens wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor.

4.3.

De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet te hoog is, ligt bij de heffingsambtenaar. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat hij daarvoor heeft ingebracht.

4.4.

De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde in het door hem ingediende taxatierapport naar het eigen huurcijfer en een tweetal vergelijkingsobjecten (zie 2.4). Tevens verwijst hij naar het taxatieverslag van het object aan de [d-straat] 23 te [H] (zie 2.5).

4.5.

De heffingsambtenaar is naar het oordeel van het Hof in zijn bewijslast geslaagd. Daarbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen.

- De kapitalisatiefactor, die aan de hand van de bottom-up methode is berekend, is in het taxatierapport (zie 2.4) bepaald op 8,5. Naar het oordeel van het Hof is de kapitalisatiefactor van 8,5 met de bottom-up berekening voldoende onderbouwd. Belanghebbende bepleit in hoger beroep een hogere huurwaardekapitalisatiefactor, namelijk 10, maar op hierna te vermelden gronden gaat het Hof aan dat standpunt voorbij.

- De onroerende zaak is met ingang van 1 januari 2016 voor een periode van vijf jaar aan belanghebbende verhuurd voor een bedrag van € 24.000 ex BTW per jaar, waarbij is bepaald dat de complete inrichting ten behoeve van het horecabedrijf voor rekening en risico van belanghebbende geschiedt (zie 2.2). De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van de onroerende zaak bepaald op € 38.000 (= 346 m² bvo x € 110), wat het Hof gelet op de door belanghebbende verrichte investeringen niet onaannemelijk voorkomt. Onder deze omstandigheden is het Hof van oordeel dat het eigen huurcijfer per waardepeildatum 1 januari 2017, gecorrigeerd met de investeringen door belanghebbende, als objectieve markthuur kan worden aangemerkt. Dit oordeel wordt ondersteund door de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten. Alhoewel aan belanghebbende kan worden toegegeven dat deze vergelijkingsobjecten in andere dorpen zijn gelegen, zijn deze objecten (horecapanden) gelegen in de directe omgeving van de onroerende zaak naar het oordeel van het Hof in voldoende mate vergelijkbaar. De primaire huurwaarde per m² bvo voor deze vergelijkingsobjecten bedraagt € 142 per m². Met inachtneming van de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten is de heffingsambtenaar voor de onroerende zaak, mede gelet op de gebruiksbeperkingen van de onroerende zaak, uitgegaan van een aanzienlijk lagere primaire huurwaarde per m² bvo van € 110 per m². De correctie van deze primaire huurwaarde is als zodanig, anders dan door betwisting in het algemeen van de geschiktheid van de vergelijkingsobjecten, door belanghebbende niet betwist en komt het Hof ook juist voor.

- Ten overvloede merkt het Hof nog op dat de verkoop van het object aan de [d-straat] 23 te [H] op 3 januari 2019 voor een bedrag van € 625.000 (zie 2.5) mede ondersteunt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

4.6.

Belanghebbende heeft – in hoger beroep – een waarde bepleit van € 240.000, welke waarde is gebaseerd op de jaarhuur ex BTW ad € 24.000 (zie 2.2), zonder rekening te houden met de door belanghebbende verrichte investeringen, welke jaarhuur vermenigvuldigd dient te worden met een kapitalisatiefactor van 10. Belanghebbende meent dat bij de vaststelling van de kapitalisatiefactor van 8,5 (zie 2.4) is gerekend met een te laag percentage voor leegstandsrisico. Volgens belanghebbende moet worden gekeken naar het risico tussen de waardepeildatum en de tien jaren die daar op volgen. Ten gevolge van COVID-19 heeft de horeca, aldus belanghebbende, inmiddels met een aanzienlijk hoger leegstandsrisico te maken. Volgens belanghebbende dient het leegstandsrisico in de berekening van de kapitalisatiefactor op 30% of 40% te worden gesteld.

4.7.

Het Hof stelt vast dat belanghebbende ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van € 240.000 geen enkele onderbouwing heeft gegeven en voor die door hem voorgestane waarde enkel aanvoert dat de huurwaarde gelijk moet zijn aan de werkelijke huur en dat de kapitalisatiefactor 10 moet zijn in verband met een hoog leegstandsrisico van 30 tot 40% (zie hiervoor 4.6). Voor wat betreft de huurwaarde gaat belanghebbende ten onrechte voorbij aan de gedane investeringen (zie 4.5).

Voor wat betreft de stelling van belanghebbende over het percentage leegstandsrisico merkt het Hof op dat volgens vaste jurisprudentie de waarde van een onroerende zaak in beginsel moet worden bepaald naar de werkelijke toestand van die zaak op de waardepeildatum. Indien en voor zover COVID-19, die zich eerst in Nederland heeft geopenbaard in 2020, al een waardedrukkend effect heeft op de waarde van de onroerende zaak, is dit niet een omstandigheid waarmee reeds op de onderhavige peildatum van 1 januari 2017 rekening moet worden gehouden. De stellingen van belanghebbende treffen daarom geen doel.

4.8.

Belanghebbende heeft nog geklaagd over een aantal, in zijn visie, formele gebreken.

4.8.1.

Ten eerste heeft belanghebbende er op gewezen dat, hoewel daarom reeds in de bezwaarfase is gevraagd, door de heffingsambtenaar geen informatie is overgelegd over de door de gemeente gebruikte grondstaffels. Het Hof stelt voorop op dat grondstaffels die ten grondslag liggen aan de waardebepaling van een onroerende zaak desgevraagd dienen te worden verstrekt. De waardebepaling van onderhavige onroerende zaak heeft volgens de HWK-methode plaatsgevonden, waarbij de ondergrond van de onroerende zaak is verdisconteerd in de gehanteerde huurwaarde. Er is in deze derhalve geen gebruik gemaakt van grondstaffels, zodat aan het verzoek van belanghebbende terecht geen gevolg is gegeven.

4.8.2.

Ten tweede zou de heffingsambtenaar gemeentelijke taxatieverslagen annex -kaarten van de jaren 2013 tot en met 2017 die betrekking hebben op de onroerende zaak niet tijdig dan wel niet compleet hebben overgelegd. Belanghebbende kan in deze stelling niet worden gevolgd. Bij de waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ staat ieder jaar op zichzelf. Nu niet gebleken is dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling van de onroerende zaak voor het onderhavige jaar is uitgegaan van de taxatieverslagen annex -kaarten van de bedoelde jaren, hoefde hij deze niet over te leggen.

4.8.3.

Ten derde beklaagt belanghebbende zich erover dat geen uitgebreid en uitgewerkt proces-verbaal van de mondelinge behandeling (hierna: de hoorzitting) bij de gemeente is opgesteld. Het verslag van de (telefonische) hoorzitting is opgenomen in het procesdossier. Voor zover belanghebbende een ander verslag wenst is het Hof van oordeel dat hiermee geen redelijk belang is gediend.

4.8.4.

Belanghebbende verlangt verder een recent opgemaakt taxatierapport van een onafhankelijke taxateur. Aangezien de waardepeildatum 1 januari 2017 is en in het taxatierapport de waarde is getaxeerd naar die waardepeildatum valt niet in te zien dat een recent opgemaakt taxatierapport zou moeten worden overgelegd. De omstandigheid dat een taxateur regelmatig werkzaamheden voor de heffingsambtenaar verricht, betekent op zichzelf niet dat hij deze werkzaamheden niet onafhankelijk en naar eigen inzicht zou vervullen. Belanghebbende heeft geen concrete feiten en omstandigheden aangedragen op grond waarvan zou kunnen worden getwijfeld aan de door taxateur in acht genomen objectiviteit en onafhankelijkheid.

4.9.

Op grond van wat hiervoor is overwogen, is het Hof van oordeel dat de waarde van € 325.000 niet te hoog is en dat de formele grieven geen doel treffen.

II. Heffingsgrondslagen onjuist vastgesteld/toegepast.

4.10.

Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de verschillende heffingsgrondslagen op zich genomen niet alleen incorrect zijn vastgesteld, doch evenmin correct zijn toegepast. De heffingsambtenaar stelt dat de aanslag OZBG en de aanslag rioolheffing gebruiker correct zijn opgelegd en verwijst naar de in het procesdossier opgenomen Verordening onroerende-zaakbelastingen 2018 Berg en Dal en de Verordening Rioolheffing 2018 Berg en Dal.

4.11.

Onder verwijzing naar de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2018 Berg en Dal constateert het Hof dat de aanslag OZBG is opgelegd overeenkomstig de in deze verordening opgenomen maatstaf van heffing (artikel 3) en het belastingtarief (artikel 5, lid 1, letter a). De heffingsgrondslag voor de aanslag OZBG is derhalve correct vastgesteld/toegepast.

4.12.

Voor zover belanghebbende de heffingsgrondslag van de aanslag rioolheffing ter discussie stelt, aangezien deze aanslag ook op het aanslagbiljet is vermeld, dient het hoger beroep in zoverre niet-ontvankelijk te worden verklaard. Belanghebbende heeft immers tegen de aanslag rioolheffing geen bezwaar/beroep ingediend.

Tussenconclusie

4.13.

De conclusie is dat het hoger beroep voor zover het betrekking heeft op de aanslag rioolheffing niet-ontvankelijk is en voor het overige ongegrond is.

5.Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6.Beslissing

Het Hof:

verklaart het hoger beroep voor zover het betrekking heeft op de aanslag rioolheffing niet-ontvankelijk;
verklaart het hoger beroep voor het overige ongegrond; en
bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. van Daalen-Mannaerts, voorzitter, mr. drs. P.C. van der Vegt en mr. W.A. Sijberden, in tegenwoordigheid van mr. E.J.M. Bohnen als griffier.

De beslissing is op 24 november 2020 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

mr. E.J.M. Bohnen mr. V.M. van Daalen-Mannaerts

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 november 2020.

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.