ECLI:NL:GHARL:2021:1638

• Datum uitspraak: 16 februari 2021
• Publicatiedatum: 22 februari 2021
• Zaaknummer: 19/01731
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.E. Keulemans
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uitspraak gedaan in hoger beroep over de waardevaststelling van een woning onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De belanghebbende, een eigenaar van een vrijstaande woning, was in beroep gegaan tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland, die de waarde van zijn woning had vastgesteld op € 1.178.000. De heffingsambtenaar van de gemeente Blaricum had deze waarde vastgesteld op basis van een taxatiematrix en vergelijkingsobjecten. De belanghebbende betwistte deze waarde en stelde dat de woning een lagere waarde van € 994.000 had.

Tijdens de zitting, die via beeldbellen plaatsvond, werd het geschil besproken. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog was. De referentieobjecten die door de heffingsambtenaar waren gebruikt, waren vergelijkbaar met de onroerende zaak van de belanghebbende. Het Hof concludeerde dat de argumenten van de belanghebbende, waaronder de bewering dat de woning vanaf de straat niet zichtbaar was en dat er minder privacy was in de tuin, niet voldoende waren om de waarde te betwisten.

Het Hof stelde vast dat de heffingsambtenaar artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht had geschonden door een op de zaak betrekking hebbend stuk, de grondstaffel, niet te overleggen. Echter, dit leidde niet automatisch tot vergoeding van de proceskosten. Uiteindelijk werd het hoger beroep ongegrond verklaard en werd de uitspraak van de rechtbank bevestigd. De belanghebbende kreeg geen vergoeding van het griffierecht of de proceskosten toegewezen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 19/01731

uitspraakdatum: 16 februari 2021

Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 15 november 2019, nummer UTR 19/245, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de gemeente Blaricum (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1B te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 1.229.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2018 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 1.454,23.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 1.178.000 en de opgelegde aanslag OZB 2018 dienovereenkomstig verminderd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 27 januari 2021. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

De onroerende zaak is een vrijstaande woning uit 1962. De onroerende zaak heeft een inhoud van 630 m3 een perceel van 1230 m2.

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017.

3.2.

Belanghebbende bepleit een waarde van € 994.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag OZB 2018.

3.3.

De heffingsambtenaar bepleit dat de waarde van € 1.178.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatiematrix, waarin de waarde is getaxeerd op € 1.239.214 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2017. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie panden, alle te [Z] , als referentieobject gebruikt. Daarbij is rekening gehouden met kwaliteit (K), onderhoud (O), uitstraling (U), doelmatigheid (D) en voorzieningen (V) van de woning en referentieobjecten.

Object

Bouw-jaar

KOUDV

Inhoud

(m3)

Prijs per m3

(€)

Perceel

(m²)

Prijs per m2

(€)

Bijgebouwen

WOZ/Koopsom Transportdatum

[a-straat] 1b

1962

33333

630

698

1230

632

Dakkapel 3x € 4.500

Schuur 81 m3 € 17.860

Overkapping 35 m2 € 0

€ 1.239.214 (WOZ)

[b-straat] 3

1955

33333

590

718

2392

412

Dakkapel 4 x € 6.000

Aanbouw 50 m3 € 29.550

Garage 268 m3 € 53.600

Garage 41 m3 € 8.200

Carport 10 m2 € 1.500

€ 1.495.000

30-09-2016

[c-straat] 2

1935

33334

506

795

988

655

Dakkapel 3x € 4.500

Garage 61 m3 € 12.200

Aanbouw 186 m3 € 60.510

Aanbouw 16 m3 € 5.205

€ 1.200.000

7-6-2017

[d-straat] 2

1940

33333

515

755

709

723

Garage 61 m3 € 12.942

Tuinhuis € 1.390

€ 897.500

1-7-2016

4.4.

Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De ter vergelijking opgenomen referentieobjecten zijn in dezelfde wijk gelegen als de onroerende zaak, hebben een vergelijkbare inhoud en perceelgrootte en een vergelijkbare uitstraling. De referentieobjecten zijn naar het oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar om als referentie te kunnen dienen. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak is in de visie van het Hof voldoende rekening gehouden. Anders dan belanghebbende stelt, acht het Hof, gelet op de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk dat het feit dat de onroerende zaak vanaf de straat niet kan worden gezien een waardeverminderende factor is.

4.5.

Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar ook niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een belemmering in de gebruiksmogelijkheden van het perceel door de aanwezigheid van een oprit van 120 m2. De enkele stelling van belanghebbende is daartoe onvoldoende. Zeker nu de oprit bewerkstelligt dat de opstal verder is gelegen van de weg en daardoor in en rond de opstal minder last zal zijn van met een weg gepaard gaande geluidsoverlast.

4.6.

Voorts is het Hof van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat belanghebbende in de tuin minder privacy geniet dan de bewoners van de referentieobjecten, althans is niet aannemelijk geworden dat bij belanghebbende sprake is van dusdanige inbreuken op de privacy dat daarvan een negatieve invloed uitgaat op de waarde van de onroerende zaak. Daarbij is van belang dat de onroerende zaak een vrijstaande woning betreft met een aanzienlijk perceel van 1230 m2 en voldoende afstand tot de buurhuizen.

4.7.

Belanghebbende heeft ter zitting bij de Rechtbank verzocht om overlegging van de grondstaffel en stelt zich op het standpunt dat, nu de grondstaffel niet is overgelegd, de proceskosten van belanghebbende in beroep en hoger beroep dienen te worden vergoed. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat een extern ingehuurd bureau het taxatierapport heeft opgesteld. Dit bureau heeft de grondstaffel nadien vernietigd. De grondstaffel kan daarom niet meer worden verstrekt.

4.8.

Het Hof stelt voorop dat de grondstaffel een op de zaak betrekking hebbend stuk is dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) aan het Hof had moeten sturen. Het Hof zal – gelet op alle feiten en omstandigheden van deze zaak – volstaan met de vaststelling dat de heffingsambtenaar artikel 8:42 van de Awb heeft geschonden. Het Hof ziet geen aanleiding om andere gevolgtrekkingen te maken. Het niet overleggen van een op de zaak betrekking hebbend stuk leidt, anders dan belanghebbende stelt, niet automatisch tot het vergoeden van proceskosten.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, raadsheer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 februari 2021.

De griffier is verhinderd de uitspraak De voorzitter,

te ondertekenen.

(A.E. Keulemans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 februari 2021.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.