ECLI:NL:GHARL:2021:2555

• Datum uitspraak: 16 maart 2021
• Publicatiedatum: 17 maart 2021
• Zaaknummer: 20/00549
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: T. Tanghe; R.A.V. Boxem; J.W. Keuning
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging WOZ-waarde appartement inclusief mandelig aandeel in openbaar groen

Belanghebbende is eigenaar van een appartement in een complex gelegen in een woongebied met een mandelig aandeel in het openbaar groen. De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde van het appartement inclusief dit mandelig aandeel vast en legde een aanslag onroerendezaakbelasting op. Belanghebbende maakte bezwaar tegen de beschikking en de aanslag, maar deze werden gehandhaafd. Vervolgens stelde belanghebbende beroep in bij de rechtbank, die het beroep ongegrond verklaarde.

In hoger beroep staat centraal of het mandelig aandeel onderdeel uitmaakt van het appartement en daarmee van de WOZ-waarde, en of de gemachtigde van de heffingsambtenaar bevoegd was om op te treden tijdens de zitting. Het hof overweegt dat het mandelig aandeel onlosmakelijk verbonden is aan het appartement en niet afzonderlijk kan worden overgedragen, waardoor het als één onroerende zaak wordt beschouwd. Tevens oordeelt het hof dat de gemachtigden van de heffingsambtenaar bevoegd waren, ondanks dat één gemachtigde uit dienst was getreden.

De vastgestelde waarde van € 391.000 wordt niet te hoog geacht, mede omdat referentieobjecten inclusief mandelig aandeel zijn verkocht. Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde inclusief mandelig aandeel bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 20/00549

uitspraakdatum: 16 maart 2021

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 maart 2020, nummer UTR 19/2987, ECLI:NL:RBMNE:2020:1044, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 214 te [Z] (hierna: het appartement), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 391.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 493,05.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 februari 2021. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van het appartement. Het betreft een vierkamerappartement gelegen op de elfde verdieping van een appartementencomplex (hierna: [A] ) in het gebied [B] te [Z] . Het appartement is gebouwd in 2006 en heeft een inhoud van 513 m³. Tot het appartement behoren een berging in het souterrain, een dubbele parkeerplaats op het gedeeltelijk overdekte buitenterrein, en ook een mandelig aandeel in de [B] (hierna ook te noemen: mandeligheid).

2.2.

Voor de openbare ruimte in het gebied [B] zou een mandeligheid worden gevestigd ten behoeve van onder meer de appartementseigenaren - waaronder belanghebbende - van [A] . Bij akte van levering van 14 maart 2017 (hierna: leveringsakte) is aan belanghebbende het aandeel in de mandelig uit te geven gronden geleverd.

2.3.

De [B] is een parkachtig groen woongebied waarbinnen onder andere [A] is gelegen. Het park is collectief eigendom van alle bewoners in de [B] . Het mandelig aandeel hierin van belanghebbende en zijn partner bedraagt 1/763ste deel.

2.4.

Uit de door belanghebbende overgelegde informatie afkomstig van de gemeente Amersfoort blijken de eigendomsverhoudingen tussen de deelgenoten in de mandeligheid en de gemeente Amersfoort. De overgelegde stukken bevatten onder andere de hiernavolgende informatie:

“ 2.6 Eigendomsverhoudingen [B]

Het openbare gebied in [B] is verdeeld tussen de gemeente Amersfoort en de [C] . Beide gebieden zijn openbaar toegankelijk. Afspraak is dat het eigendom en de uitvoering van het beheer gelijk oplopen: de eigenaar is ook verantwoordelijk voor de uitvoering van het beheer (enige uitzondering is de vervanging van de asfalt voetpaden in het Veld; de [C] is eigenaar, maar de gemeente regelt de vervanging (zie ook bijlage 2). De Stichting zorgt ook voor de aansturing van de parkwachter in het gehele gebied. De organisatie van het beheer in heel [B] wordt nader toegelicht in hoofdstuk 4.

(…)

Het gemeentelijk eigendom is:

• de geluidswal;
• het grootste deel van het water in het plangebied;
• de woonstraten met direct daaraan grenzende parkeerverharding en de direct daaraan grenzende wandelpaden;
• de Fietspaden en de direct daaraan grenzende voetpaden;

Het eigendom van de [C] bestaat uit:

• de Schollen, inclusief voetpaden;
• de moerasvegetatie bij de woningen aan het water en het water tussen de moerasvegetatie en de woningen.

De inritten in het plangebied maken geen onderdeel uit van de openbare ruimte.”

2.5.

In de leveringsakte is daarover het volgende opgenomen:

“
Blijkens de hiervoor (…) koop-/aannemingsovereenkomst heeft verkoper voorts aan koper verkocht een onverdeeld aandeel in de mandelig uit te geven gronden, zoals bedoeld in artikel 5:60 van het Burgerlijk Wetboek. Koper is er mee bekend dat in verband met het nog in ontwikkeling zijnde “ [D] ”, de mandeligheid voor het totale plangebied zal worden gevestigd uiterlijk twee (2) maanden nadat definitief is komen vast te staan hoe de inrichting van het “ [D] ” zal luiden.

In verband hiermee verleent koper hierbij onherroepelijke volmacht, met het recht van substitutie, aan verkoper om:

a. voor en namens koper de akte van levering te ondertekenen waarbij vorenbedoeld aandeel aan koper geleverd zal worden;

b. voor en namens koper het onverdeeld aandeel in de mandeligheid te aanvaarden;

c. voor en namens koper alle voorwaarden en verplichtingen, welke verbonden zijn aan de mandeligheid namens koper te aanvaarden en zich tot stipte naleving daarvan te verplichten,

en er voorts mee in te stemmen dat de gesubstitueerd gevolmachtigde van verkoper tevens optreedt namens koper.

Onder gestanddoening omtrent hetgeen aan koper is opgelegd omtrent de doorverkoop van het verkochte, is het koper gedurende de termijn waarbinnen het hiervoor bedoelde mandelig aandeel niet aan hem is geleverd niet toegestaan zijn medewerking te verlenen aan de vervreemding en levering van het verkochte aan een derde, zulks op straffe van een direct opeisbare boete gelijk aan de tussen verkoper en koper overeengekomen koop-/aanneemsom inclusief omzetbelasting, zulks te behoeve van verkoper.

Het hiervoor bedoelde verkoop- en leveringsverbod, doch onder gestanddoening van hetgeen koper is opgelegd omtrent de doorverkoop van het verkochte, geldt niet indien de hiervoor bedoelde derde een gelijkluidende onherroepelijke volmacht, met het recht van substitutie, verleent aan verkoper . (…)

LEVERING

Ter uitvoering van het bovenstaande levert de eigenaar hierbij aan koper, die bij deze aanvaardt, het aan hem, ieder voor de onverdeelde helft, toekomend mandelig aandeel, van:

het een/zevenhonderd drieënzestigste (1/763ste) onverdeeld aandeel in het perceel kadastraal bekend gemeente Amersfoort sectie [Y] nummer [001] met het daarbij behorende onverdeeld aandeel in de mandelige percelen kadastraal bekend gemeente Amersfoort sectie [Y] nummers [002 t/m 018] (…)

REGLEMENT

Blijkens de hiervoor genoemde akte op eenendertig juli tweeduizend zeven verleden

voor genoemde notaris [E] gelden voor de onderlinge rechtsverhouding van de

deelgenoten met betrekking tot de mandelige zaak de navolgende regelingen, woordelijk

luidend als volgt:

" Het aandeel

Artikel 1

1. Het aan een deelgenoot toebehorende aandeel is een van zijn voormelde erf

afhankelijk recht. Levering en bezwaring van het erf treft op gelijke wijze het

aandeel.

2. Een aandeel kan niet afzonderlijk van het erf worden overgedragen aan een of meer

van de overige deelgenoten.

3. De verkrijger van een aandeel is verplicht onverwijld van zijn verkrijging mededeling

te doen aan degene die met het beheer van de mandelige zaak is belast.

4. De verkrijger en de vervreemder zijn hoofdelijk aansprakelijk voor hetgeen de

vervreemder terzake van de mandelige zaak aan een of meer van de overige

deelgenoten of aan het bestuur verschuldigd is.

5. Onder deelgenoot wordt voor dit reglement tevens verstaan diegene die van de

mandelige eigenaar een recht tot gebruik heeft verkregen.

Verdeling

Artikel 2

Zolang de mandeligheid bestaat, kan geen van de deelgenoten verdeling van de

mandelige zaak vorderen .

(…)

Kettingbeding

Artikel 8

Iedere deelgenoot is verplicht - namens de overige deelgenoten - een overeenkomst te

sluiten met degene die hem onder bijzondere titel opvolgt in zijn rechten op de

mandelige zaak, welke tot gevolg heeft dat die rechtsopvolger en de overige

deelgenoten over en weer gebonden zijn aan artikel 7 en artikel 8 en de op basis van

artikel 6 lid 6 en artikel 7 genomen besluiten.

(…)

Einde mandeligheid

Artikel 10

De mandeligheid eindigt:

a. wanneer de gemeenschap van de mandelige zaak eindigt;

b. wanneer de bij deze akte aan die zaak gegeven bestemming wordt opgeheven bij

een tussen alle deelgenoten opgemaakte notariële akte, gevolgd door inschrijving in

de openbare registers;

c. zodra het nut voor elk van de erven is geëindigd.

(…)”

2.6.

In het ‘Taxatieverslag Woning’ zijn door de heffingsambtenaar een drietal referentieobjecten gehanteerd te weten: [a-straat] 184, 226 en 238 te [Z] .

2.7.

Bij Aanwijzings- en mandaatbesluit gemeentelijke belastingambtenaren 2019 (hierna: het Aanwijzingsbesluit) is als gemeenteambtenaar, belast met de uitvoering van de Wet WOZ aangewezen: de afdelingsmanager Belastingen.

2.8.

Artikel 6 van het Aanwijzingsbesluit luidt:

“1. Het College van Burgemeester en Wethouders besluit te mandateren aan de afdelingsmanager Belastingen, respectievelijk de manager centrale diensten van de Coöperatie ParkeerService DA, ieder voor de aan hen in artikel 2 toegekende taken, om namens hem toe te passen de bevoegdheid:

a. als bedoeld in artikel 63 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen;

b. als bedoeld in artikel 66 van de Algemeen wet inzake rijksbelastingen;

c. tot het instellen van cassatie bij de Hoge Raad in belastingprocedures betreffende

gemeentelijke belastingen van de gemeente en procedures op grond van de Wet waardering onroerende zaken;

d. tot het geheel of gedeeltelijk oninbaar verklaren van de belasting als bedoeld in artikel 255, vijfde lid van de Gemeentewet.”

2. Ondermandaat van de bovengenoemde bevoegdheden is slechts toegestaan voor zover het de bevoegdheden in lid 1 onder a, b en d betreft.”

2.9.

Tijdens de zittingen op 26 november 2019 en 3 februari 2020 bij de Rechtbank is als gemachtigde van de heffingsambtenaar opgetreden mr. [F] , bijgestaan door [G] .

3. Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. Het geschil spits zich toe op het antwoord op de vraag of de objectafbakening op een correcte wijze heeft plaatsgevonden. Voorts is de bevoegdheid van de gemachtigde van de heffingsambtenaar tijdens de zitting bij de Rechtbank in het geding.

4. Beoordeling van het geschil

Bevoegdheid gemachtigde van de heffingsambtenaar bij de Rechtbank.

4.1.

Belanghebbende stelt dat de gemachtigde van de heffingsambtenaar, mr. [F] , (hierna: gemachtigde) tijdens de zitting bij de Rechtbank de heffingsambtenaar onbevoegd heeft vertegenwoordigd. Volgens belanghebbende is op grond van artikel 6, tweede lid van het Aanwijzingsbesluit ondermandatering niet mogelijk en is geen verklaring integriteit volgens het VNG-model overgelegd.

4.2.

De heffingsambtenaar stelt dat gemachtigde gemachtigd was om haar te vertegenwoordigen en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank op dit punt.

4.3.

Op grond van artikel 8:24 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) kunnen partijen, in dit geval de heffingsambtenaar, zich in het geding laten bijstaan of vertegenwoordigen. Gemachtigde heeft op 26 november 2019 een door de heffingsambtenaar afgegeven machtiging overgelegd waaruit blijkt dat hij bevoegd was om haar tijdens de zitting bij de Rechtbank te vertegenwoordigen. Gemachtigde was na zijn uitdiensttreding bij de gemeente Amersfoort werkzaam op basis van een inhuurovereenkomst om onder andere de heffingsambtenaar te vertegenwoordigen tijdens de zitting bij de Rechtbank. De omstandigheid dat gemachtigde inmiddels uit dienst was getreden is op zichzelf geen grond om aan de vertegenwoordiging te twijfelen. Op basis van de artikelen 10:9 en 10:4 van de Awb kan immers ook ondermandaat worden verleend aan iemand die niet werkzaam is onder verantwoordelijkheid van de mandaatgever. De stelling van belanghebbende dat ondermandaat niet mogelijk is gelet op artikel 6 van het Aanwijzingsbesluit (zie 2.8.), berust op een verkeerde lezing van dit artikel. Uit artikel 6, tweede lid, van het Aanwijzingsbesluit volgt dat dat ondermandaat alleen niet is toegestaan voor het instellen van cassatie bij de Hoge Raad in procedures op grond van de Wet WOZ. Dat geen integriteitsverklaring is overgelegd maakt dit niet anders. Een dergelijke verklaring is immers geen (constitutief) vereiste voor het bestaan van de machtiging.

Bevoegdheid gemachtigden van de heffingsambtenaar bij het Hof

4.4.

Ter zitting hebben [H] en [G] een machtiging overgelegd en verklaard dat zij werkzaam zijn bij de gemeente Amersfoort. Het voorgaande houdt in dat er voor zowel [H] als [G] geen belemmeringen zijn om als gemachtigde namens de heffingsambtenaar tijdens de zitting bij het Hof op te treden.

Objectafbakening

4.5.

Belanghebbende stelt dat sprake is twee kadastraal geregistreerde objecten, die weliswaar juridisch gekoppeld zijn maar op verschillende locaties zijn gelegen. Op het aanslagbiljet waarvan de WOZ-beschikking deel uitmaakt wordt volgens belanghebbende ook op geen enkele manier een verband gelegd tussen deze twee objecten. Belanghebbende is daarom van mening dat het aandeel in de mandeligheid geen onderdeel kan uitmaken van de onderhavige WOZ-beschikking. Voor het aandeel in de mandeligheid zouden een aparte WOZ-beschikking en aanslag OZB moeten volgen, aldus belanghebbende.

4.6.

De heffingsambtenaar is met de Rechtbank van mening dat het aandeel in de mandeligheid moet worden gezien als een kenmerk van het appartement en dat een wettelijke grondslag voor het afzonderlijk beschikken van het aandeel in de mandeligheid ontbreekt.

4.7.

Ingevolge artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ wordt voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van twee of meer gebouwde en ongebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.

4.8.

Het Hof overweegt dat de [B] waarvan de mandeligheid deel uitmaakt, is ontwikkeld om als woongebied te dienen voor de woningen die zich in de [B] bevinden. Dit houdt in dat de mandeligheid onlosmakelijk – het kan ook niet afzonderlijk van het appartement worden overgedragen (zie 2.5.) – aan het appartement is verbonden en niet bestemd is om daarvan als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het aandeel in de mandeligheid van belanghebbende maakt daarom naar het oordeel van het Hof onderdeel uit van het appartement.

4.9.

Het voorgaande betekent dat het appartement samen met het aandeel in de mandeligheid kwalificeert als één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de wet WOZ (vgl. Hoge Raad 8 juni 1994, nr. 29 859, ECLI:NL:HR:1994:ZC5685, BNB 1994/222).

Vastgestelde waarde

4.10.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang – in dit geval dus inclusief het aandeel in de mandeligheid - in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.11.

Krachtens artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.12.

In beginsel rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Nu belanghebbende buiten zijn stelling met betrekking tot de objectafbakening geen lagere waarde heeft bepleit, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het appartement niet te hoog is vastgesteld. Het Hof betrekt in zijn oordeel dat de drie referentieobjecten, appartementen zijn die in het woongebied [B] zijn gesitueerd en zich bevinden in hetzelfde appartementencomplex ( [I] ) als waarin het appartement zich bevindt. Verder betrekt het Hof in zijn oordeel dat door de heffingsambtenaar onweersproken is gesteld dat alle referentieobjecten zijn verkocht inclusief het aandeel in de mandeligheid, zodat de waarde van het aandeel in de mandeligheid in de koopprijs is verdisconteerd.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. J.W. Keuning, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (T. Tanghe)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 maart 2021.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.